濟陽項目市場調研報告

1、濟陽房地產市場調研報告,山東陽光百盛房地產營銷代理有限公司,目 錄,第一部分 宏觀背景分析第二部分 區(qū)域市場分析第三部分 項目地塊分析第四部分 項目定位分析,宏觀背景分析,,,濟陽概況,,濟陽經濟,濟陽規(guī)劃,,濟陽縣位于黃河下游，魯北平原的南部，是山東省會城市濟南在“十五”期間規(guī)劃建設的輔城之一濟陽是濟南市的近郊縣，距濟南23公里，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢濟陽縣地下含有豐富的石油、天然氣、地熱資源，是勝利油田

2、新開發(fā)區(qū),濟 陽 概 況,濟 陽 概 況,濟陽縣于1990年1月1日劃歸濟南市。全縣轄濟陽、孫耿、垛石橋、曲堤、仁風、回河、青寧7個鎮(zhèn)及稍門、崔寨、店子、辛集、二太平、廟廊、新市、江店、唐廟、索廟、姜集、三教、王圈13個鄉(xiāng)，852個行政村。全縣總人口522453人，城鎮(zhèn)人口45926人、非農業(yè)人口52269人。,濟 陽 概 況,,交通發(fā)達 距濟南國際機場 8公里 ，縱橫交錯的公路網與濟

3、南國際機場、濟青高速、京福高速相連接，到青島兩個半小時車程，到北京三個小時車程，具備承接周邊各大中城市，特別是濟南輻射的條件,濟 陽 經 濟,“十五”時期，全縣GDP、財政收入、固定資產投資的年均增幅分別為16％、28％和29.8％。 2004年，被濟南市委、市政府評為科學發(fā)展先進縣，歷史性地跨入全市先進行列。 2005年，全省綜合排名列第66位，3年提升了5個位次。 省級開發(fā)區(qū)—濟北開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，基礎設施

4、完善，區(qū)內設立了臺灣工業(yè)園、韓國工業(yè)園以及華僑工業(yè)園。區(qū)內落戶企業(yè)260多家，總投資規(guī)模達到66億元。形成了食品加工、紡織服裝、機械電子、醫(yī)藥化工四大產業(yè)。 旺旺、達利、大魯閣、華碩、同鎰、大自然等一批知名企業(yè)的落戶開發(fā)區(qū),濟 陽 經 濟,濟 陽縣2006年 經 濟發(fā)展指標,濟 陽 規(guī) 劃,城市定位：濟南市 新興工業(yè)區(qū) 都市農業(yè)區(qū) 特色新城區(qū),濟陽被確定為濟南市北部城市新區(qū)，與濟南“北跨”戰(zhàn)略相銜接，自覺融入

5、濟南，積極承接輻射,濟 陽 規(guī) 劃,城市規(guī)模：新城區(qū)擴至42平方公里?？臻g結構：一軸二帶兩園四區(qū)?！≈行膮^(qū)規(guī)劃：行政商貿文化休閑核心中心區(qū)的用地結構為“一帶、四心、五區(qū),濟 陽 規(guī) 劃,發(fā)展目標：2020年建成濟南北部新城,老城區(qū)規(guī)劃：集中規(guī)劃建設生活居住休閑娛樂區(qū),濟 陽 規(guī) 劃,圍繞“一軸”建設城市景觀綠化帶，從城市綠心區(qū)向西南、東南方向輻射，分別與220線國道綠化帶、黃河風景綠化帶相連接，形成一個完整的綠化

6、體系 三湖 ：西部的澄波湖和規(guī)劃區(qū)東南、西南部新規(guī)劃的兩個新 湖 三園： 黃河生態(tài)公園、澄波湖公園和濟北公園(植物園)“一水系”開元大街、248線、220線與澄波湖相連的環(huán)城水系。,區(qū)域市場分析,濟陽房地產市場情況濟陽消費市場分析,,,濟陽房地產市場,1.市場特征,起步較晚 發(fā)展迅速 房價飆升 新城區(qū)成為開發(fā)熱點，大量新盤聚集 開發(fā)量大，市場競爭激烈 產品質量逐步提升營

7、銷手法相對落后 樓盤銷售速度緩慢 物業(yè)管理水平不高 團購客戶開發(fā)是樓盤銷售的主要方式 高房價對旺盛的市場需求有所抑制,濟陽房地產市場將進入大盤競爭、品質競爭、營銷手段競爭、物業(yè)服務競爭等競爭模式，各房地產商將以更專業(yè)的角度運作項目的經營。 樓盤品質逐步上升，客戶消費多元化 產品更加豐富，目標市場也隨之多元化、樓盤之間的競爭變

8、為對市場把握的競爭和對樓盤品質的競爭。 板塊優(yōu)勢顯現(xiàn)，高品質樓盤相對集中受城市規(guī)劃發(fā)展和城市各市政設施完備度的影響，未來幾年濟陽市住宅開發(fā)規(guī)劃開發(fā)區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，高品質、大規(guī)模樓盤在該區(qū)域相對集中。,2.市場發(fā)展趨勢,物業(yè)管理 目前濟陽市場上項目的物業(yè)管理絕大多數(shù)為自管，委托專業(yè)物業(yè)管理公司代管的樓盤極少；這說明物業(yè)管理市場在濟陽還較為不成熟，隨著房地產市場的發(fā)展，購置住房不僅是購買房屋本身，更要注重其后

9、期服務。產品配套: 各項目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預留電話接口、寬帶接口等方式。部分樓盤智能化水平有很大提高。整體規(guī)劃 目前項目的整體規(guī)劃多較為呆板，鮮有個性化亮點，在競爭激烈的市場下，制勝的唯一出路就是把產品做好，規(guī)劃則是第一步，好的規(guī)劃可以有效的提升項目附加價值，產生價值凝聚效應景觀綠化 新產品普遍注重景觀設計，水景、廣場等規(guī)劃設計水平顯著提高。,2.產品發(fā)展趨勢

10、,市場供應量分析,總供應量43萬㎡濟陽作為一個小規(guī)模縣城，43萬㎡供應量相對較高，直接導致市場競爭日趨激烈,個案分析,濟陽地產市場按地域分為新城區(qū)和老城區(qū)，目前在售項目新區(qū)有7個；老區(qū)有4個。新區(qū)中華鑫現(xiàn)代城為代表，老區(qū)以幸福泉城尚郡為代表。 選擇新區(qū)：三發(fā)·舜鑫苑、華鑫·現(xiàn)代城、富錦文苑；老區(qū)：新世紀陽光花園、幸福泉城尚郡、三慶陽光花園進行個案分析，詳細了解濟陽地產項目特點，為本案提供參考。,價

11、格分析,整體價格表現(xiàn)為新區(qū)比老區(qū)高，南部比北部高。泉城尚景與華鑫現(xiàn)代城為老新兩區(qū)樓盤的代表，從樓盤品質、價格、配套等屬于各自區(qū)位內最高檔的樓盤。價格跨度比較大。大多數(shù)樓盤價格彈性比較大，也是造成價格跨度大的原因之一。其中，新世紀陽光花園樓盤品質較好，位置優(yōu)越。由于開發(fā)比較早，地價低，整體成本低；團購客戶多且均為政府各機關領導，因此價格彈性表現(xiàn)最大，幅度達到300元/㎡左右。另外一些樓盤也有這方面的情況。團購客戶多，使均價下降。

12、,面積分析,濟陽樓盤總體體現(xiàn)大戶型為主流，三室一廳（二廳）100－120㎡的戶型是市場最受歡迎的品種。80以下的小戶型基本沒有，兩室（含兩室）以下的戶型不被市場認可。團購客戶多也使得樓盤戶型種類較少，客戶可選擇余地小。,2.面積分析,濟陽樓市體現(xiàn)出團購為主流的現(xiàn)象，各樓盤在銷售策略上也將團購作為最重要的手段，團購情況比較好的樓盤，如三發(fā)·舜鑫苑和新世紀陽光花園市場認可度都比較高。由于濟陽市場供應量比較大， 市場競爭激烈，因

13、此以團購作為最主要策略是各開發(fā)商的首選，同時也是不得以的選擇。雖然團購能實現(xiàn)快速銷售，但團購價格低，會損失一部分利潤，因此需要向上拉動整體房價才能達到利益最大化，這造成整體房價表現(xiàn)高，但銷售價格不高的特殊情況。過分依靠團購也使得濟陽房地產市場變得較為混亂。,3.銷售策略分析,4.去化分析,通過去化分析中得出：區(qū)域內各樓盤以南北朝向，三室一（二）廳，面積在100--130㎡之間，其中又以110㎡、120㎡左右的需求量最大，樓層需求多層選擇

14、在3層、四層、五層，總價款在20萬左右（注：因團購價格低于銷售價，因此團購總價款應在17—20萬之間）的更受中等收入者的青睞，主要集中在3室的房型去化的最快，需求量最大。,5.賣點分析,由于濟陽縣沒有平面媒體，而采用省內媒體如齊魯晚報等成本比較高；且濟陽縣城規(guī)模小，因此個樓盤均采用單頁、樓書、本地電視臺、戶外等方式進行宣傳。其中幸福泉城尚郡在宣傳推廣上采用的方式最多：齊魯晚報、車體（濟陽—濟南客車，濟陽—縣轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、短信、單頁派發(fā)（夾

15、報）、戶外、電視臺、濟陽縣機關報、濟陽各飯店、賓館內等方式。另外取得了“齊魯最適宜居住名盤”稱號。幸福泉城尚郡基本涵蓋了濟陽區(qū)內可利用的宣傳方式。而開盤時間比較早的華鑫現(xiàn)代城，以大量的派單在濟陽取得了很高的市場認知度。總體看，濟陽樓盤在宣傳推廣上成本較低。,6.媒體分析,7.客源分析,,從客源上看，濟陽的各機關部門、學校、醫(yī)院、企業(yè)等團購是各樓盤主要客源。而縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人群也占有重要位置。而本地的中高收入人群由于都已有住房，在選擇時從

16、投資的角度看一般選擇商鋪而不是住宅。,8.機會點與問題點,選擇與本案規(guī)模相近，具有市場競爭力的在售樓盤進行分析。包括中檔的三發(fā)·鑫苑；濟陽最高檔的華鑫現(xiàn)代城以及老區(qū)內最具代表性的幸福泉城尚郡做競爭個案分析，其中幸福泉城尚郡對本案影響最大，做重點分析。,競爭個案分析,三發(fā)·舜鑫苑,開發(fā)商：濟南三發(fā)置業(yè)有限公司,總建筑面積 21萬㎡一期9萬㎡ 二期12萬㎡,三發(fā)·舜鑫苑,,,,,,,,,,,,總體評價

17、 緊鄰縣政務中心，地理位置優(yōu)越，體量大。 規(guī)劃完整，外圍形象好；景觀設計有特色，智能化程度高； 有價格優(yōu)勢，競爭力強。主要依靠團購，市場推廣力度??；一期已經入住，形成一定的生活氛圍。 濟陽未來主要向西、南發(fā)展，項目正處在發(fā)展核心區(qū)域，升值潛力大。,三發(fā)·舜鑫苑,華鑫現(xiàn)代城,開發(fā)商： 濟南華鑫房地產開發(fā)有限公司營銷策劃： 山東普利地產

18、經濟有限公司銷售電話：82435766 82435866 82435966,項目地址：濟北開發(fā)區(qū)正安路與富陽路交匯處項目規(guī)模：基地面積11.36公頃總建筑面積18萬平方米 49棟樓宇，多層、別墅各占一半，一期12棟，7棟多層，5棟別墅,華鑫現(xiàn)代城,,,,,,,,,,,華鑫現(xiàn)代城,總體評價 位于濟陽開發(fā)區(qū)未來發(fā)展核心地段，周邊將建設成為濟陽第二行政區(qū)，地理位置優(yōu)越，升值潛

19、力大。 物業(yè)類型為別墅與花園洋房，景觀設計有特色，智能化程度高。戶型設計合理，物業(yè)管理水平高。為濟陽最高檔次樓盤。 由于濟陽經濟水平較低，高檔住宅的消費觀念尚未成熟，市場認可度低，導致項目銷售狀況不好；工程進度慢，給客戶造成不良影響，退房率較高。周邊生活配套設施不完善，環(huán)境比較差也是影響項目銷售的重要因素。 總體看，濟陽高檔項目的市場尚未充分開發(fā)，需要強有力的引導。而現(xiàn)代城開發(fā)理念略有超前，市場推廣方

20、式與力度尚有不當之處。,幸福泉城尚郡,項目地址：濟陽縣城 緯二路與緯三路之間 項目規(guī)模：總建筑面積10萬平方米,開發(fā)商：山東萬華置業(yè)發(fā)展有限公司建筑設計：山東恒信建筑設計營銷機構：天津中龍新創(chuàng)地產營銷策劃 銷售電話：84246660,幸福泉城尚郡,幸福泉城尚郡,客戶情況分析（07年4月份),幸福泉城尚郡,客戶情況分析（07年4月份),總體分析： 位于濟陽老城區(qū)，生活配套齊全；具有濃厚的商業(yè)、生活氛圍，這是吸引客戶的重要因素

21、。從本項目的客戶分析上看，對于地段的關注占到來訪的22.5％；景觀設計極具特色，對客戶有很大吸引力，有69.37％的來訪客戶關注景觀設計。戶型設計合理，兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳的戶型最受客戶歡迎。 從客戶構成上看，政府人員，私營企業(yè)主、教師等收入較高的人群占了大多數(shù)。 泉城尚郡在項目推廣方面投入力度很大，居濟陽各項目之首，但效果最好的卻是口碑（即老客戶介紹）。說明濟陽消費者對廣告的敏感度不高，不易受廣告影響。另外，泉城尚

22、郡更多的是采用時效性比較短的報紙電視廣告、短信以及單頁等，很難對客戶形成持久的影響。 總體上看，泉城尚郡樓盤品質比較高，有一定的市場認可度。相對于他的廣告投入，銷售情況一般。,幸福泉城尚郡,小 結,1.濟陽地產開發(fā)量大，市場日趨飽和，競爭激烈2.新區(qū)樓盤開發(fā)集中，住宅土地存量大，未來面臨更激烈競爭3.新盤品質普通較高，市場認知度與認可度都比較高4.新盤普遍重視景觀設計和社區(qū)綠化以及智能化程度5.房價上升速度過快，市場價格

23、較高，但價格彈性大6.偏高的房價抑制了濟陽消費者的購買欲7.團購開發(fā)是各樓盤主要銷售策略8.高檔市場尚需引導,1、 您購房的主要目的是：,區(qū)域消費市場分析,對濟陽市場進行了客戶問卷調查，設計了15個問題。全面了解濟陽消費者的消費取向。選取有效樣本80份，進行分析，為本項目定位提供參考依據(jù),1、 您購房的主要目的,從市調的結果來看，購房的主要目的為自用，占調查數(shù)量的70%，婚房、二次置業(yè)的比重相差不多，各占12%和10%，總體

24、歸結起來也是自用的一部分，而投資相對來說比較少，只占調查總數(shù)的8%，主要原因主要為濟陽大部分客戶購房的主要目的是為了解決住宿或改善居住問題，目前的收入水平還不足以有閑錢用來投資。,2、 您打算在什么時期購房,三年以后購房占的比重較大在47%左右，主要原因為一是大部分客戶目前有居住的地方，而是目前濟陽房價感覺較高，遠遠超出自己的收入水平，大多采用觀望態(tài)度，期望房價能降下來。選擇兩年內購房的占28%，他們買房子的目的是為了以后孩子上學的問

25、題，或者是給孩子結婚用房，真正想在一年或半年內購房的，多為目前沒有房子住的客戶群，他們大多數(shù)是為了結婚用房或者是孩子的上學問題。,3、 如果置業(yè)，您將選擇在哪個區(qū)域,區(qū)域的選擇：開發(fā)區(qū)市場認可度高，隨著濟陽經濟開發(fā)區(qū)的公司數(shù)量的不斷增多，人口也原來越集中；開發(fā)區(qū)環(huán)境好，市政建設完善，先進。濟陽的大部分企事業(yè)單位都已經搬到開發(fā)區(qū)或將要辦過去，是未來的發(fā)展中心。 老城區(qū)作為以前的縣經濟政治中心，本身原有的商業(yè)氛圍濃郁。生活方便。

26、老城區(qū)后改造將會成為以居住商業(yè)為主的生活區(qū)。,4、 如果在開發(fā)區(qū)政務中心北邊建項目的話，你愿意購買嗎：,購買意向性：大多數(shù)調查者對縣政府北邊位置還是比較認可，價格是他們考慮主要因素，還是愿意購買用，近年來濟陽的發(fā)展速度證明了開發(fā)區(qū)的發(fā)展前景。隨著濟陽黃河大橋的修建，發(fā)展前景更加被看好。只是周邊的環(huán)境需要進一步改善,5、 您能接受的購房價格,價格方面：有68%的人選擇的價位在1800元以下，這和整個濟陽的整體收入水平有關，一般企業(yè)員

27、工的收入在600-800之間，收入較低；目前濟陽的整個商業(yè)氣氛也不是很好，大部分租金范圍在5000-8000/年之間，且效益水平一般， 濟陽真正高收入者不多，1800元/平米是他們能接受的價格；有29%的客戶選擇了1800-2000元/平米之間，這一部分為濟陽的中高收入人群。,6、 您打算購買的住宅類型,住宅類型的選擇方面：45%的調查者選擇了多層和44%的被調查者選擇了小高層，說明人們接受的這兩種產品類型的人員相差不多，濟陽整個

28、市場目前以多層為主，隨著人們收入水平的提高，客戶對住宅的需求在不斷提高，購房的目的不僅僅是為了解決住的問題，而是在追求一種舒適度，追求更高的生活品位，,7、 您將選擇戶型的面積：,面積的選擇上：90-130平米的戶型占整個調查問卷的主要組成部分，其中90-110平米占調查問卷的37%，、110-130平米占35%，從這兩個比例可以看出，目前整個濟陽的市場110平米左右的為主力面積，,8、 您將選擇的戶型：,戶型的選擇：兩室和三室所占

29、比例較大，這和面積選擇有一定的吻合，反映了人們購房的目的比較明確，在以后的戶型設計上可以參考面積來定。,9、 您能接受的購房總款,以目前濟陽的整體收入來說，大部分家庭年收入在20000元左右，好的企事業(yè)單位的人員在30000元左右，從購房來說，如果總房款太高的話人們的承受能力會受到很大限制，其中50%的被調查者選擇15萬-20萬之間，37%的被調查者選擇了15萬以下；只有少部分人員能接受高價位房子。,10、 您希望小區(qū)配套,在小區(qū)配

30、套上：有31%的客戶選擇了小區(qū)內有超市，這是本身的經濟發(fā)展水平和生活的要求決定的，業(yè)主只是解決自己的生活方便問題，對小區(qū)的物業(yè)要求不是很高對健身的要求，23%的被調查者選擇了幼兒園，說明人們對孩子的教育問題比較重視，一來解決孩子上學、二來在本小區(qū)建幼兒園也比較安全，占第三位的為體育場所，人們的要求還沒有達到追求生活品位的高度，不過隨著生活的不斷發(fā)展，對體育健身的要求會越來越高；在車位問題上，很多客戶選擇購買車庫，主要原因是考慮以后購車的

31、問題，而對車棚到不是很在意。,11、 您是否會考慮購買閣樓,閣樓的要求：占48%的被調查者選擇不會購買閣樓，閣樓的價格能較下一層便宜300元/平米左右。閣樓問題會成為以后銷售的難度，這一部分問題是銷售的難度。,12、 您希望的付款方式,49%的客戶選擇了分期付款，33%的被調查者選擇了銀行按揭，受縣城本身地域性的影響，銀行貸款有一定難度，這部分調查者多為事業(yè)單位或本身企業(yè)效益較好或者與銀行關系處理的比較好，可以適當?shù)倪M行貸款；真正能一

32、次性付款的只占18%，說明了整個濟陽的收入水平還處在一個低檔次上。,13、 您對于儲藏室的要求,有一半左右的客戶選擇了地上儲藏室，25％左右的選擇了半地上和地下儲藏室；在儲藏室的挑選性上，占80%的客戶選擇了可挑選性，因為開發(fā)商在建房的時候所建面積不一樣和本身的生活習慣不一樣，對儲藏室要求也不一樣。,14、 您的工作單位性質,本次市調主要目標客戶群為濟陽縣的沿街商鋪，多數(shù)人員為個體工商戶，因此在市調中私營企業(yè)和自由職業(yè)者占大多數(shù)，分

33、別為48%和34%在調查的對象中41%的被調查者為私營企業(yè)主，政府機關和國有企業(yè)各占17%，外資和自由職業(yè)者各占11%和14%，說明調查的目標客戶群有一定的代表性。,15、您的家庭月收入,在調查的有效問卷中，46%的客戶收入在2000元以下，這和濟陽的整體收入水平有關，目前濟陽的經濟大環(huán)境下，真正工資比較穩(wěn)定的為事業(yè)單位和政府公務人員，而一般的企業(yè)單位效益都不是很好，大部分人員的月收入在1000元以下，整體水平不高；37%的被調查者家庭

34、月收入在2000-3000元之間，他們多為個體工商戶或政府人員，是濟陽縣的穩(wěn)定收入者；真正高收入的只占10%左右，他們目前屬于二次置業(yè)或多次置業(yè)者。,16、您的年齡,有效調查問卷分四個年齡段來劃分的，從調查的對象來看，年齡比較均勻，而且客戶群的分布也比較廣泛，能代表目前濟陽的購房市場情況。,小 結,1.濟陽經濟發(fā)展水平不高，居民收入普遍比較低。中高收入者主要為政府公務員與部分私營業(yè)者。2.消費者對開發(fā)區(qū)的認可度比較高。3.大多數(shù)受

35、訪者不準備在近期買房，濟陽的房屋價格已經開始超出普通市民的承受能力。雖然市場需求量不小，但樓盤銷售狀況一般。4.價格影響購房的最重要因素。5.與其他地區(qū)市場相比，濟陽消費者更注重房屋本身對社區(qū)其他配套并不十分重視6.高檔住宅的供應量相對小，市場引導與開發(fā)不到位。高檔住宅需求并未完全釋放。總之，濟陽房地產市場競爭激烈，但存在大量機會。必須避免與其他樓盤的同質化競爭，做出獨具特色的產品。且隨著濟陽的發(fā)展，一定會吸引周邊地區(qū)及濟南客戶

36、的關注，市場將會逐步擴大。,項目地塊分析,項目宗地概況,地塊價值研判,SWOT分析,,,,1. 項目宗地概況,項目位置,濟陽縣政務中心,濟北公園,濟北小學,2. 地塊價值研判,本地塊位于濟陽縣政務中心北，臨名人商務會館。正處于規(guī)劃中的濟陽行政中心與工業(yè)區(qū)之間。交通便利，路況良好。 地塊形狀規(guī)則，土地平整，正安路將地塊分為東西兩個部分。 地塊正處在濟陽新區(qū)核心，是連接工業(yè)園區(qū)與生活片區(qū)的重要部位。升值潛力不可限

37、量。 地塊分為兩個部分，可以分別作為不同的物業(yè)類型進行開發(fā)。有利于市場競爭，規(guī)避風險。,3. SOWT分析,Strength 優(yōu)勢,Weakness 劣勢,1）位于城市開發(fā)區(qū)核心地段緊臨政務中心，升值潛力大2）道路交通十分便利3）開發(fā)區(qū)市場認可度高,1）周邊生活配套不完善2）與村莊、工廠為鄰，周邊居民成分復雜3）兩條溝渠污染比較嚴重4） 與周邊其他項目比地價高，成本高,Opportunity 機會,Th

38、reat 威脅,3. SOWT分析,1）土地平整規(guī)則，有利于規(guī)劃設計2）東西兩片可以規(guī)劃不同物業(yè)，有效規(guī)避市場風險3）市場需求仍然很大4)高檔樓盤需求并未完全釋放5）縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)需求旺盛,1）市場供應量大，日趨飽和2）整體房價被過快抬升，消費者購房欲望被抑制3）周邊尚有大量規(guī)劃住宅用地未來市場競爭激烈 4）本地投資市場小5）吸引外地購房者的顯著條件尚未形成,項目定位分析,項目市場定位項目目標客戶群,項目市場定位,東西

39、地塊進行不同市場定位東區(qū) 中低檔住宅西區(qū) 頂級別墅群 花園洋房,,,市場定位支撐點,東 區(qū)中低檔住宅,西 區(qū)頂級別墅 花園洋房,,濟陽市場對中低檔住宅產品的需求地塊本身的環(huán)境因素,,濟陽高檔住宅市場尚未得到釋放地價高，開發(fā)成本高，需要高檔次產品隨著城市發(fā)展，濟陽將成為濟南衛(wèi)星城，可吸引濟南客戶,產品明顯差異化面對不同市場保證投資安全性規(guī)避市場風險,,,目標客戶群,,,東 區(qū)中低檔