一級土地開發(fā)項(xiàng)目投資拓展分析專題匯報

1、投資拓展管理中心2012年12月,一級土地開發(fā)項(xiàng)目投資拓展分析專題匯報,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,1）戰(zhàn)略層面——土地拓展規(guī)模、結(jié)構(gòu)、區(qū)位、布局、形式2）戰(zhàn)術(shù)層面——①區(qū)域土地與房地產(chǎn)市場分析 ②土地獲取方式的選擇。包括：土地一級開發(fā)（一二級 聯(lián)

2、動）、二級市場（招拍掛、協(xié)議出讓、行政劃撥）、 二手土地（合作）。,土地拓展是房地產(chǎn)企業(yè)最大的決策,1）土地成本是開發(fā)中最難控制的成本2）土地事關(guān)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展3）土地投資本身甚至貫穿項(xiàng)目運(yùn)營全過程(如：一級土地開發(fā)項(xiàng)目）,土地拓展工作內(nèi)容,一、前言,本專題：一級土地開發(fā)項(xiàng)目投資拓展分析,一、前言,本專題意圖,1）目前集團(tuán)正在推進(jìn)的一級土地開發(fā)項(xiàng)目較多，且一級土地開發(fā)工

3、作內(nèi)容復(fù)雜，且通過一級開發(fā)的土地是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的主要來源，有必要通過對一級土地開發(fā)項(xiàng)目投資拓展問題分析總結(jié)，為集團(tuán)相關(guān)項(xiàng)目工作開展提供有益建議。2）希望通過拋磚引玉，集思廣益，使土地拓展工作得到大家的了解、關(guān)注、思考、支持與協(xié)作。,本專題選擇一級土地開發(fā)項(xiàng)目投資拓展問題進(jìn)行分析，具體分析更多從戰(zhàn)術(shù)層面進(jìn)行。,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,二、一級土地開發(fā)基本問題

4、之緣起,,,2002年,,2005年、2006年,,《中關(guān)村科技園土地一級開發(fā)暫行辦法》首次明確提出“土地一級開發(fā)”的概念,北京市出臺四部法規(guī)文件規(guī)范土地一級開發(fā)行為：《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》、《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》、《北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖》、《北京市土地一級開發(fā)招投標(biāo)暫行辦法》。,《成都市人民政府批轉(zhuǎn)市國土局等部門關(guān)于積極引進(jìn)和規(guī)范社會資金進(jìn)行一級土地整理意見的

5、通知》引導(dǎo)企業(yè)投資土地一級開發(fā)的行為,2007年,緣起：在國家層面上并無所謂“土地一級開發(fā)”的概念，主要是各地根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際對國家層面的“土地儲備制度”進(jìn)行突破，出臺了相應(yīng)的“土地一級開發(fā)”相關(guān)地方法規(guī)。,海南省《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與成片開發(fā)的通知》明確了一級開發(fā)商最高可以分得70%土地純收入,,2006.7.19,土地一級開發(fā)：按照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計劃的要求，將列入城市土地儲備開

6、發(fā)、土地供應(yīng)計劃的項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)實(shí)施方案后，由政府委托或者通過公開招投標(biāo)的方式確立土地一級開發(fā)主體。開發(fā)主體完成土地開發(fā)項(xiàng)目中的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配設(shè)施建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資等具體環(huán)節(jié)，并提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理方案，為土地二級開發(fā)服務(wù)。,土地儲備開發(fā)：政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地出讓條件的工作。基本上包括土地儲備和土地一

7、級開發(fā)兩項(xiàng)內(nèi)容，即使土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)。,概念：毛地做凈、生地做熟,二、一級土地開發(fā)基本問題之概念,,,,,土地一級開發(fā)運(yùn)作模式,二、一級土地開發(fā)基本問題之運(yùn)作模式,,,市場化運(yùn)作模式,,,,國有企業(yè)運(yùn)作模式,,,,完全政府運(yùn)作模式,,,,完全政府運(yùn)作模式,由土地儲備中心完成一級開發(fā)工作，政府財政專項(xiàng)撥款進(jìn)行土地一級開發(fā)，開發(fā)完成后將預(yù)期的熟地交由土地交易部門公開出讓。案例：珠江新城、白云新城,二、一級

8、土地開發(fā)基本問題之運(yùn)作模式,,案例：珠江新城、白云新城。,,,,國有企業(yè)運(yùn)作模式,政府將土地一級開發(fā)整理工作交給國有企業(yè)具體實(shí)施，整理后的土地出讓收益由國有企業(yè)享有。案例：中關(guān)村、各地城投公司,云南城投一級土地開發(fā),二、一級土地開發(fā)基本問題之運(yùn)作模式,,,,市場化運(yùn)作模式,通過招商引資或公開招投標(biāo)方式確定投資商，投資商先行支付土地一級開發(fā)成本資金，待土地上市交易后，獲取的土地收益首先用于償還投資商在土地一級開發(fā)中投入的資金成本，剩

9、余部分按雙方預(yù)先商定的收益分配方式進(jìn)行分配。主要有項(xiàng)目帶土地、一二級土地聯(lián)動開發(fā)等方式。,二、一級土地開發(fā)基本問題之運(yùn)作模式,清遠(yuǎn)金谷科學(xué)城項(xiàng)目,,,,市場化運(yùn)作模式,1、項(xiàng)目帶土地方式：利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等概念進(jìn)行用地控制和獲取，除部分用地用于產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)配套使用外，其余大部分土地用作房地產(chǎn)開發(fā)。案例：清遠(yuǎn)金谷項(xiàng)目,二、一級土地開發(fā)基本問題之運(yùn)作模式,清遠(yuǎn)金谷科學(xué)城位于清遠(yuǎn)東城街，由廣東匯裕投資發(fā)展集團(tuán)有限公司與湖南科力遠(yuǎn)高技術(shù)

10、控股有限公司共同投資組建，打造技術(shù)密集型新興產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，內(nèi)部還規(guī)劃有高尚住宅區(qū)、中心商務(wù)區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)。遠(yuǎn)期規(guī)劃用地20000畝左右，起步區(qū)用地為2000畝，規(guī)劃總建筑面積約350萬平方米，計劃投資超300億元人民幣。,神州半島規(guī)劃圖,,,,市場化運(yùn)作模式,2、一二級土地聯(lián)動開發(fā)方式：利用參與土地一級開發(fā)的優(yōu)勢，在二級市場上享有低價獲取土地的優(yōu)先權(quán)。項(xiàng)目推進(jìn)中一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)交叉進(jìn)行，往往利用二級市場的土

11、地收入的資金來投入一級土地開發(fā)中的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。案例：海南神州半島，我司海南木蘭灣、龍波灣、四川大邑項(xiàng)目,二、一級土地開發(fā)基本問題之運(yùn)作模式,中信泰富是神州半島的土地一級開發(fā)商，2005年9月，中信泰富與萬寧市政府簽訂合作開發(fā)框架協(xié)議，中信泰富負(fù)責(zé)整個神州半島的規(guī)劃、道路平整、通水通電等基礎(chǔ)設(shè)施，在完成基建后土地交還當(dāng)?shù)卣?，再以公開掛牌拍賣方式出售，在2010年公開出讓中，中信泰富及關(guān)聯(lián)公司共獲取全部出讓的12宗地塊，平均25萬

12、/畝，遠(yuǎn)低于同區(qū)域無海景資源土地30萬元/畝的價格。規(guī)劃用地18平方公里（約2.7萬畝），總建筑面積約406萬㎡，整體容積率約0.34。,二、一級土地開發(fā)基本問題之運(yùn)作模式,,企業(yè)參與一級土地開發(fā)之現(xiàn)實(shí)必要性：政企雙贏政府：以將來的收益向開發(fā)商支付一級土地開發(fā)費(fèi)用，再減輕政府現(xiàn)期財政壓力的基礎(chǔ)上促進(jìn)城市發(fā)展。開發(fā)商：可以獲取一級開發(fā)的投資收益，且有利于在二級土地出讓時拿地，取得二級土地開發(fā)收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。,,,市場化運(yùn)作模

13、式,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,三、一級土地開發(fā)綜合分析之分析框架,本專題選擇一級土地開發(fā)中一二級聯(lián)動模式進(jìn)行深入分析。分析中注意結(jié)合我司項(xiàng)目及我司相關(guān)項(xiàng)目所在地區(qū)的情況一二級聯(lián)動模式項(xiàng)目的兩大核心關(guān)注點(diǎn)一級土地開發(fā)投資收益能否實(shí)現(xiàn)。二級土地獲取能否如期（按時期、按期望價格）實(shí)現(xiàn)。,,,綜合分析框架,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,國家層面政策不明確,從國家

14、層面來看：2008年國發(fā)3號文明確“土地前期開發(fā)要引入市場機(jī)制，并通過公開招標(biāo)方式確定實(shí)施單位”；2010年，國務(wù)院13號文件明確“鼓勵民間資本參與土地整治”，但截至目前，仍無相關(guān)部門出臺配套實(shí)施細(xì)則。1、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）完善土地儲備制度。儲備建設(shè)用地必須符合規(guī)劃、計劃，并將現(xiàn)有未利用的建設(shè)用地優(yōu)先納入儲備。土地前期開發(fā)要引入市場機(jī)制，按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)方式確定實(shí)施單位。2、《

15、關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2010]13號）第二條第（十）款指出：“鼓勵民間資本參與土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)”。該土地整治應(yīng)該包括集體農(nóng)用地的整理及城市建設(shè)用地的整理開發(fā)。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,各地政策不同，各具特色,四川省與成都市：上下級政府政策不統(tǒng)一，甚至相沖突1、《關(guān)于認(rèn)真清查建設(shè)用地前期開發(fā)有關(guān)問題的通知》（川國土資電發(fā)[2011]26號）（2011年5月）凡由地方政府及相關(guān)部門

16、以招商引資方式與企業(yè)簽訂協(xié)議、合同，委托企業(yè)對成片集體土地進(jìn)行“一級開發(fā)整理”，或讓企業(yè)參與土地出讓收益分成，違反國家和省有關(guān)法律規(guī)定，造成土地管理秩序混亂。凡是此類項(xiàng)目協(xié)議、合同的簽訂和執(zhí)行必須立即停止。2、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范引進(jìn)社會資金進(jìn)行一級土地整理意見的通知》（成府發(fā)[2011]26號）（2011年9月）各區(qū)（市）縣引進(jìn)社會資金進(jìn)行一級土地整理，應(yīng)建立健全并堅持政府相關(guān)職能部門集體會審制度，堅持政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)布局，統(tǒng)

17、籌安排，合理確定規(guī)模范圍。項(xiàng)目投資年回報率應(yīng)不高于投資方實(shí)際投資金額的12%。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,海南：政策未廢止，實(shí)際難操作1、《海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知 》（瓊府〔2006〕34號）鼓勵企業(yè)參與海南土地成片開發(fā)；土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的增值收益分成比例最高可達(dá)70%。2、《海南省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)報批有關(guān)問題的通知

18、》瓊府辦〔2008〕99號 具體 明確土地成片開發(fā)選址及規(guī)劃的審批流程。 3、政策未廢止，實(shí)際難操作 上面兩文件并未廢止，實(shí)際操作中卻難以按文件執(zhí)行：海南省國土環(huán)境資源廳有關(guān)官員于2010年初曾向《第一財經(jīng)日報》證實(shí)：“今后沒有必要再讓企業(yè)來參與土地的一級開發(fā)。”我司在海南的龍波灣項(xiàng)目也遇到原簽訂協(xié)議約定的土地出讓收益返還在實(shí)際操作中難以落實(shí)的問題，目前正與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議來彌補(bǔ)。,各地政策不同，各具特色

19、,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,實(shí)踐中仍有空間，但須注意不逾越： 政策紅線與項(xiàng)目紅線,政策紅線 ：土地出讓金收支兩條線管理 中央政府要求各地必須嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓金收支兩條線管理。 國辦發(fā)〔2006〕100號：《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知 》 財綜〔2006〕68號：《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 》,三、一級土地開發(fā)綜合分析之政策環(huán)境,項(xiàng)目紅線：限制類項(xiàng)目

20、規(guī)定,一級開發(fā)項(xiàng)目涉及范圍廣，需要關(guān)注中央及地方現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策，尤其是限制性政策 規(guī)定：1、高爾夫球場：其變種包括體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習(xí)場等，中央已經(jīng)先后下達(dá)10多次禁建令，每年國家級土地督辦案件70%與高爾夫球場有關(guān)。2、別墅：目前中央部委對于別墅的禁令不少，但由于無法明確定義別墅，各地的開發(fā)商都在打擦邊球。3、政府樓堂管所：包括超標(biāo)準(zhǔn)的行政辦公樓、政府培訓(xùn)中心、政府招待所等。4、跑馬場/馬術(shù)俱樂部：這類項(xiàng)目多以種

21、馬繁殖基地、馴養(yǎng)基地的形式存在，以繁殖馴養(yǎng)為基礎(chǔ)、為幌子，兼做馬術(shù)休閑娛樂、甚至賽馬博彩。5、主題公園：2011年8月5日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于暫停開工建設(shè)主題公園項(xiàng)目的通知》，但由于主題公園的界定十分模糊，各地扛著大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的大旗，主題公園興建之風(fēng)日益興盛。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,收益來源分析,收益來源,,一級土地開發(fā)本身,分享土地增值收益,持有部分公共建筑,二級土地開發(fā)收益,,,,,關(guān)鍵在于嚴(yán)格控制各項(xiàng)成

22、本費(fèi)用，其中比重和控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用。,通過對環(huán)境景觀的打造、公共配套設(shè)施的完善以及引入品牌項(xiàng)目資源等，加快實(shí)現(xiàn)土地增值，而政府與開發(fā)商之間按一定比例分享增值收益。,開發(fā)商可以通過提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流，但最大的挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策和后期的運(yùn)營管理能力。,創(chuàng)造條件讓一級開發(fā)商取得二級開發(fā)項(xiàng)目土地，通過二級開發(fā)彌補(bǔ)一級開發(fā)收益。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,收益實(shí)現(xiàn)路徑,一級整理的經(jīng)營性土地的招

23、拍掛出讓收入、產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入,,上繳地方政府專門的財政出讓專戶,,收支兩條線，列入地方政府性基金收支預(yù)算計劃,,返還分配（政府審核成本后分配增值收益）,,固定收益方式,按分成比例分配收益方式,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,各地收益分配政策規(guī)定：取得固定收益或取得按分成比例分成的收益,北京：如果是政府出資，開發(fā)利潤不高于開發(fā)成本的2%；如果是企業(yè)自籌，不高于開發(fā)成本的8%。但2010年初開始，北京的土地一級開發(fā)市場化已中止。

24、,海南：政府土地純收益分成不低于30%。備注：我司海南龍波灣項(xiàng)目按照70%（我司）： 30%（政府）分成,成都：市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市公共公益配套設(shè)施均納入一級土地整理投資方投資整理范圍；同時，積極采取土地收益梯度分成方式，形成土地成交價格越高、政府收益越大的動態(tài)收益分配機(jī)制。但2011年9月，成都市政府要求廢止2007年文件，規(guī)定項(xiàng)目投資年回報率應(yīng)不高于投資方實(shí)際投資的12%。備注：我司大邑項(xiàng)目原簽訂協(xié)議中約定為按分成比例分成土地出讓

25、收益，由于上述政策變化，目前正與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商如何落實(shí)。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,一級土地開發(fā)收益實(shí)現(xiàn)存在問題,土地出讓金收支兩條線 目前，國家法律并未禁止企業(yè)參與土地收益分成，但實(shí)踐操作中，實(shí)現(xiàn)土地收益分成有較大的難度。文件規(guī)定：從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方政府性基金收支預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府性基金收支預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。參見： 國

26、辦發(fā)〔2006〕100號：《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知 》 財綜〔2006〕68號：《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 》,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,關(guān)于土地出讓金支出規(guī)定,土地出讓金收入的規(guī)定使用范圍,,征地及拆遷補(bǔ)償,土地開發(fā)支出、基礎(chǔ)設(shè)施支出,城市建設(shè)支出,支農(nóng)支出,其它支出,一級土地開發(fā)項(xiàng)目的投資成本部分可以分別納入政府征地及拆遷補(bǔ)償、城市建設(shè)、土地開發(fā)支出等，但對于投資所得土地出讓金分成收益部分可否列

27、入，則由各地的當(dāng)?shù)刎斦块T掌握，按規(guī)定需通過地方政府性基金收支預(yù)算安排。操作中涉及國土收、財政支兩條線管理，實(shí)際難以實(shí)現(xiàn)。另外，地方政府的政策也存在不統(tǒng)一、不延續(xù)的情況，導(dǎo)致企業(yè)在土地一級開發(fā)合同項(xiàng)下某些利益的可能喪失（如：我司龍波灣項(xiàng)目和大邑項(xiàng)目一級土地投資收益原約定通過土地出讓金收益返還方式實(shí)現(xiàn)，在實(shí)際操作中已存在困難，正與政府協(xié)商調(diào)整收益方式。）。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,二級土地開發(fā)收益實(shí)現(xiàn)存在問題,由于土地獲取必須

28、通過招、拍、掛 ，開發(fā)商在二級開發(fā)土地的取得上存在風(fēng)險。 ◆與政府約定的價格較難得到保障一方面，“招拍掛”制度體現(xiàn)價高者得的原則，即價格由市場決定；另一方面，設(shè)置限制性出讓條件涉嫌不正當(dāng)競爭?！艚ㄔO(shè)用地指標(biāo)按計劃落實(shí)的難度較大由于建設(shè)用地指標(biāo)受國家土地利用規(guī)劃管理以及建設(shè)用地總量控制，而且土地出讓要依照年度土地供應(yīng)計劃，因此政府與開發(fā)商約定年度供地計劃的承諾難以確保。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之收益模式,投資收益實(shí)現(xiàn)的策略,

29、◆清晰了解地方政府性基金收支預(yù)算體制，動態(tài)跟蹤政策變化，及時簽訂補(bǔ)充協(xié)議保障自身利益充分與當(dāng)?shù)卣畤痢⒇斦块T深入溝通，確保一級土地開發(fā)收益的獲取在地方政府性基金收支預(yù)算管理體制下具備可操作性。相關(guān)政策發(fā)生變化時，應(yīng)及時與政府溝通，通過簽訂符合新政策的補(bǔ)充協(xié)議，盡可能保障企業(yè)的開發(fā)收益。 ◆采用多種方式解決用地指標(biāo)，先行取得足夠的建設(shè)用地，一是要主動協(xié)調(diào)多級政府，促成下級政府向上級政府爭取更多的建設(shè)用地指標(biāo)；二是積極爭取取得額外

30、的建設(shè)用地指標(biāo)；三是充分利用政策（如城鄉(xiāng)增減掛鉤等），落實(shí)建設(shè)用地指標(biāo)。◆爭取取得其它額外收益如我司大邑項(xiàng)目通過土地一級整理，獲取了林地、農(nóng)地的使用權(quán)。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之投入成本,土地一級開發(fā)成本：指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。,一級土地開發(fā)投入成本構(gòu)成,,前期費(fèi)用,征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)以及設(shè)施移交前的管理費(fèi)用,財務(wù)費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi),應(yīng)納稅費(fèi),其它費(fèi)用,三

31、、一級土地開發(fā)綜合分析之投入成本,一級土地開發(fā)項(xiàng)目成本控制的策略,◆制訂科學(xué)、嚴(yán)密、可行的項(xiàng)目整體開發(fā)計劃、征地計劃，并加強(qiáng)征地組織和管理，控制土地征用和拆遷安置的成本。其中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用，該部分費(fèi)用可計入土地出讓金收益返還，要與政府約定返還方式和路徑，確保能順利返還?！襞c政府落實(shí)項(xiàng)目紅線外的外圍市政基礎(chǔ)設(shè)施完成的時間節(jié)點(diǎn)，并明確相關(guān)成本和責(zé)任由政府承擔(dān)?！舴e極協(xié)調(diào)和配合政府完成區(qū)域土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)

32、劃等前期規(guī)劃方案，并在方案中考慮土地用途、土地使用強(qiáng)度、市政基礎(chǔ)設(shè)施容量的合理確定與科學(xué)安排，進(jìn)行建設(shè)時序的合理安排等?！魻幦∏捌谕度肟捎糜诘挚弁恋爻鲎尳?，或取得政府承諾將二級土地出讓金收入專款返回到項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風(fēng)險分析,政策風(fēng)險,◆政府政策變化（如上級出臺相沖突的文件）◆政府換屆或領(lǐng)導(dǎo)更迭,如果政府政策改變，或者上級政府的政策改變，就有可能對參與土地一級開發(fā)的企業(yè)的利益進(jìn)行調(diào)整?；蛟S由于政府

33、換屆，或許由于一任領(lǐng)導(dǎo)的更迭等，都會導(dǎo)致作為土地一級開發(fā)合同依據(jù)的政策發(fā)生變化，或者導(dǎo)致土地一級開發(fā)合同項(xiàng)下某些利益的喪失。,法律風(fēng)險,◆國家沒有統(tǒng)一的政策規(guī)定，實(shí)際操作中難以實(shí)施◆政府失信或履約能力不理想（如土地指標(biāo)難保障）,一級土地開發(fā)國家沒有統(tǒng)一的政策規(guī)定，尤其是土地收益分成方面，與國家相關(guān)政策規(guī)定及其實(shí)施操作有一定的沖突，且企業(yè)參與土地一級開發(fā)沒有明確的相關(guān)法律、行政法規(guī)來規(guī)范土地一級開發(fā)主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，政府的責(zé)任義務(wù)

34、基本上僅依靠企業(yè)與政府的投資協(xié)議和政府履約是否誠信，參與土地一級開發(fā)的企業(yè)的權(quán)利保護(hù)處于劣勢。因此，政府的誠信是企業(yè)企業(yè)權(quán)利的重要保證。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風(fēng)險分析,資金風(fēng)險,◆資金占用量大、占用時間長，資金籌集周期不確定?！羝髽I(yè)缺乏抵押物及擔(dān)保，融資難、融資不暢，導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險。,土地一級開發(fā)需要的資金量大、周期長，企業(yè)一般不可能全部以自有資金進(jìn)行開發(fā)，需要銀行貸款支持。但土地一級開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，

35、企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資。另外，中國人民銀行“121號文件”明確規(guī)定要“嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大。 土地一級開發(fā)的資金投入密集度高、投資規(guī)模大，這些巨額融資，通常來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股本融資或債券、債務(wù)融資。雖然大部分土地一級開發(fā)均采取分期滾動開發(fā)模式，使得后續(xù)資金投入可以由前期項(xiàng)目的現(xiàn)金流入來補(bǔ)充，但即使是為啟動項(xiàng)目的第一期投入，動輒也高達(dá)數(shù)億元資金的規(guī)模，資金

36、需求的壓力可見一斑。如果遇到政府融資窗口、行業(yè)新規(guī)定等不利變化，資金籌集周期不確定的風(fēng)險就將凸顯出來。,減少融資風(fēng)險、保證融資渠道通暢，是土地一級開發(fā)成功的關(guān)鍵。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風(fēng)險分析,市場風(fēng)險,◆對市場需求分析判斷◆土地出讓價格不可控,相對二級開發(fā)，土地一級開發(fā)的周期一般較長。由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、樓市調(diào)控政策的變化，往往會對土地市場景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動開發(fā)的周期不完全確定、土地上市能否成交的風(fēng)

37、險。如土地出讓價格過低甚至流拍，都會對土地一級開發(fā)商收回投資造成較大的影響。 另外，致力于土地一級市場拿地的企業(yè)也會遇到土地出讓競爭激烈而自身資金勢力不夠的情況，也將面臨土地出讓價格過高而無法實(shí)現(xiàn)通過土地一級開發(fā)拿地的風(fēng)險。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風(fēng)險分析,其它風(fēng)險,◆征地拆遷風(fēng)險土地一級開發(fā)通常會涉及征地與拆遷安置等相關(guān)事項(xiàng)，征地特別是農(nóng)用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級開發(fā)中較大且不可預(yù)知的風(fēng)險

38、。征地最終能否得到政府的審批，拆遷安置是否能順利實(shí)施，尤其是“釘子戶”的多少，將是土地一級開發(fā)合同履行的一個風(fēng)險?！袈?lián)合開發(fā)中的合作風(fēng)險由于土地一級開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，企業(yè)往往采取合作方式進(jìn)行開發(fā)，以發(fā)揮合作各方的優(yōu)勢，規(guī)避風(fēng)險，推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。但由于合作各方利益、開發(fā)理念、履約能力等存在差別，在合作過程中難免出現(xiàn)一定的矛盾，導(dǎo)致項(xiàng)目存在合作上相應(yīng)風(fēng)險。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之風(fēng)險分析,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析

39、,項(xiàng)目運(yùn)作基本流程,成立工具公司,,開發(fā)企業(yè)與政府達(dá)成投資意向,一級土地開發(fā),設(shè)置限制性招拍掛條件，取得土地,,,,,,,,,綜合土地,工業(yè)用地、科技用地,,,,,,自主開發(fā),合作開發(fā),股權(quán)轉(zhuǎn)讓,,,,,,轉(zhuǎn)為綜合用地,經(jīng)營（招商、轉(zhuǎn)租等）,,,自主開發(fā),合作開發(fā),股權(quán)轉(zhuǎn)讓,大邑項(xiàng)目與政府簽訂的合同及其主要內(nèi)容1、2009年12月2日，簽訂《大邑晉北子龍生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資框架協(xié)議》約定項(xiàng)目總投資50億元，規(guī)劃控制區(qū)域約

40、20平方公里，擬分三期完成，一期規(guī)劃7.5平方公里，二期、三期供地安排根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)情況另行約定。項(xiàng)目投資50億元左右，建設(shè)生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，投資擬分三期完成，其中一期投資4億元以上，二期項(xiàng)目、三期項(xiàng)目投資根據(jù)整體項(xiàng)目規(guī)劃確定。大邑縣政府根據(jù)項(xiàng)目公司建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行供地，項(xiàng)目集體建設(shè)用地、國有住宅用地的使用權(quán)，通過大邑縣政府依法出讓方式取得；集體農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)，通過流轉(zhuǎn)方式取得。,項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)例分析—成都大邑項(xiàng)目,三、一級土地開發(fā)綜合

41、分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析,2、2010年1月29日，簽訂《四川大邑鳳凰島國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資協(xié)議書》 用地取得方式：國有建設(shè)用地使用權(quán)，通過依法出讓方式取得。大邑縣政府協(xié)助項(xiàng)目公司向當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)部分農(nóng)用地或林地，具體事宜由項(xiàng)目公司與項(xiàng)目所在地集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商，流轉(zhuǎn)費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)，且按現(xiàn)行政策和標(biāo)準(zhǔn)對流轉(zhuǎn)范圍內(nèi)的農(nóng)民進(jìn)行安置補(bǔ)償。大邑縣政府負(fù)責(zé)在2010年6月30日前依法出讓首期開發(fā)用地約1000畝；在2010年12月30

42、日前依法出讓一期第二批開發(fā)用地約1000畝；在2011年6月30日前依法出讓第一期第三批開發(fā)用地約1200畝。 大邑縣政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)有關(guān)部門，為項(xiàng)目提供外部配套（水、電、信、氣、路等）連接到項(xiàng)目規(guī)劃控制范圍紅線邊界。,項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)例分析—成都大邑項(xiàng)目,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析,3、2010年2月10日，簽訂《大邑縣七里村、仙合村片區(qū)土地一級整理協(xié)議書》規(guī)劃控制范圍7.6平方公里，預(yù)計整理出建設(shè)用地約3200畝。經(jīng)測算并經(jīng)

43、甲乙雙方認(rèn)可，本次合作片區(qū)建設(shè)用地土地整理成本約為32萬元/畝，總投資約10億元人民幣。土地開發(fā)成本由項(xiàng)目公司投入。投資收益的分配：整理土地的拍賣起始價為35萬元/畝，拍賣成交價扣除依法應(yīng)繳的稅費(fèi)、拍賣傭金后余額為整理地塊的國有土地使用權(quán)出讓收入，政府同意優(yōu)先歸還項(xiàng)目公司實(shí)際投入資金（不計資金利息）。如拍賣成交價在35萬元/畝-50萬元/畝，扣除歸還項(xiàng)目公司實(shí)際投資資金后的余額全部用于該7.6平方公里內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)公建配套建設(shè)，大邑

44、政府不參與分成；超過35萬元/畝按梯度分成：50萬元/畝-80萬元/畝，超過50萬元/畝，由大邑縣政府與項(xiàng)目公司按照3:7的比例分成；50萬元/畝-80萬元/畝，超過80萬元/畝，由大邑縣政府與項(xiàng)目公司按照5:5的比例分成；超過100萬元/畝，項(xiàng)目公司不再參與分成。 在各期土地出讓之日后30個工作日內(nèi)結(jié)算支付項(xiàng)目公司的投資資金。各期出讓土地最終審計結(jié)算完畢后15個工作日支付項(xiàng)目公司應(yīng)分得投資收益。,項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)例分析—成都大邑項(xiàng)目,三、

45、一級土地開發(fā)綜合分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析,龍波灣項(xiàng)目與政府簽訂的合同及其主要內(nèi)容2009年12月31日，簽訂《聯(lián)合開發(fā)龍波灣旅游房產(chǎn)項(xiàng)目框架協(xié)議》項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地約13500畝，按照每期不小于90公頃，不大于300公頃的面積向省政府逐期呈報成片開發(fā)方案。征地工作及用地指標(biāo)：臨高縣政府負(fù)責(zé)取得項(xiàng)目的建設(shè)用地指標(biāo)，辦妥相關(guān)的土地及方圓作為主開發(fā)商等報批手續(xù)，完成項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的征地、拆遷、安置工作，其中沿海區(qū)域的2500畝土地由當(dāng)?shù)卣?/p>

46、法出讓方圓用于自行開發(fā)。征地費(fèi)用：方圓負(fù)責(zé)分期墊付項(xiàng)目的土地開發(fā)綜合成本。 土地收益：土地出讓收入扣除雙方確認(rèn)的征地成本之外的土地收益，由縣政府和方圓按3：7的比例分成；其中屬于方圓自身開發(fā)的2500畝范圍內(nèi)，縣政府所得的30%的分成收益必須定向投入用于該2500畝土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。,項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)例分析—龍波灣項(xiàng)目,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析,木蘭灣項(xiàng)目與政府簽訂的合同及其主要內(nèi)容2010年1月28日，簽訂《文昌木蘭頭國

47、際體育休閑園項(xiàng)目合作開發(fā)合同》項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍約8平方公里，首期規(guī)劃用地3000畝。投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資約人民幣150億元，開發(fā)期限為8年。征地工作：文昌市政府負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的征地工作。征地費(fèi)用：征地費(fèi)用由項(xiàng)目公司借付給向市政府。市政府同意將項(xiàng)目公司的征地借款相應(yīng)抵頂項(xiàng)目公司參與項(xiàng)目規(guī)劃用地具體地塊招、拍、掛時的競買保證金，并在競得土地后抵沖為土地出讓金。如項(xiàng)目規(guī)劃用地全部或部分被第三方競得，市政府退還項(xiàng)目

48、公司已支付的當(dāng)期相應(yīng)地塊的征地借款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。土地收益：年度供地價格按現(xiàn)狀土地評估價作為依據(jù)，項(xiàng)目公司如高于評估價競得項(xiàng)目用地，則市政府將溢價部分屬于本級政府所得部分全部再投入到項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)作為公共設(shè)施建設(shè)配套資金。項(xiàng)目公司未競得相應(yīng)地塊，但已完成規(guī)劃用地范圍內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，市政府將溢價部分屬于本級政府所得部分的35%資金作為項(xiàng)目公司前期投資回報?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)：市政府負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍之外的大市政配套設(shè)施建設(shè)，

49、項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資與建設(shè)。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析,項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)例分析—木蘭灣項(xiàng)目,實(shí)例分析—三個項(xiàng)目之異同,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)評價—成功經(jīng)驗(yàn),◆重視建立與維護(hù)各級政府關(guān)系，取得政府支持如我司海南項(xiàng)目推進(jìn)中，重視建立省、縣兩級政府各相關(guān)主管部門的關(guān)系，取得了政府的大力支持，如龍波灣和木蘭灣項(xiàng)目在政府支持下批準(zhǔn)為省重點(diǎn)項(xiàng)目，并已順利地獲取了一批建設(shè)用地指標(biāo)。◆積極介

50、入前期規(guī)劃，科學(xué)控制總體土地利用。龍波灣、木蘭灣和大邑項(xiàng)目均由我司代政府直接委托設(shè)計單位編制控制性詳細(xì)規(guī)劃；規(guī)劃內(nèi)容基本按照我司的開發(fā)意圖落實(shí)；相關(guān)規(guī)劃都獲取了審批通過。在規(guī)劃編制過程中，我司進(jìn)行全面的項(xiàng)目現(xiàn)場踏勘和前期市場調(diào)研，在此基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位和開發(fā)思路，確保規(guī)劃編制工作的質(zhì)量和進(jìn)度。◆土地征用落實(shí)到位，確保項(xiàng)目有效推進(jìn)征地過程中得到政府大力支持，由政府主導(dǎo)，我司配合，如木蘭已征地約3000多畝，大邑通過一級土地整理，已

51、全部完成11000畝的征地工作；龍波灣已完成約1900畝征地工作?！舨捎蒙爻鲎尫绞剑M早取得優(yōu)質(zhì)土地。龍波灣、木蘭灣和大邑項(xiàng)目均是在征地補(bǔ)償完畢，而未進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況下（即在對土地進(jìn)行“凈地”處理的情況下），進(jìn)行“生地”出讓，大大減少了我司的前期投入。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)評價—成功經(jīng)驗(yàn),◆重視取得政府支持，二級土地獲取總體順利龍波灣項(xiàng)目已獲取約388畝建設(shè)用地指標(biāo)、木蘭灣項(xiàng)目已獲取317畝

52、建設(shè)用地指標(biāo)，大邑項(xiàng)目目前已獲取約1000畝建設(shè)用地指標(biāo)；同時，我司在掛牌出讓中設(shè)置出讓條件方面積累了大量經(jīng)驗(yàn)。通過二級土地市場獲取土地總體價格符合協(xié)議約定。◆通過多種方式，有效落實(shí)前期投入資金的返還。木蘭灣項(xiàng)目的前期征地費(fèi)用用于抵扣土地出讓金；龍波灣項(xiàng)目采用道路BT方式從土地出讓中獲得前期投入返還；大邑項(xiàng)目前期一級土地整理投入資金部分已通過土地出讓金返還。◆根據(jù)項(xiàng)目推動需要，積極開展項(xiàng)目合作如龍波灣項(xiàng)目，成功引入碧桂園進(jìn)行合

53、作，整合資源，優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)共贏，目前項(xiàng)目推進(jìn)順利。,三、一級土地開發(fā)綜合分析之項(xiàng)目運(yùn)作分析,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)評價—存在問題,◆對項(xiàng)目外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實(shí)有待加強(qiáng)。雖在合同中約定，但政府并未落實(shí)，已成為制約項(xiàng)目開發(fā)的重大不利因素?！魧f(xié)議約定的土地收益分成的落實(shí)需要到位。龍波灣項(xiàng)目原協(xié)議分成方式難以實(shí)現(xiàn)，擬通過BT方式實(shí)現(xiàn)，正在簽訂補(bǔ)充協(xié)議；另外，大邑項(xiàng)目也存在原約定的土地投資收益實(shí)現(xiàn)方面的困難，目前正與政府溝通落實(shí)解決方案?！繇?xiàng)目存

54、在的相關(guān)風(fēng)險應(yīng)予以足夠重視。龍波灣、木蘭灣和大邑項(xiàng)目都不同程度上存在征地、拆遷、高爾夫建設(shè)和后續(xù)二級開發(fā)土地獲取等方面的風(fēng)險?！魧?xiàng)目整體實(shí)施推進(jìn)應(yīng)做出周密安排。受宏觀環(huán)境影響，周期長，項(xiàng)目如何積極有效推進(jìn)需要深入研究?！魧Υ笮吐糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目如何開發(fā)運(yùn)營需深入研究。大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目有其自身開發(fā)運(yùn)營的特殊性，需要進(jìn)一步進(jìn)行總結(jié)分析，并同時借鑒同類成功項(xiàng)目的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)我司在此類項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營方面的不足。,三、一級土地開發(fā)綜合分析

55、之項(xiàng)目運(yùn)作分析,一、前言,二、一級土地開發(fā)基本問題,三、企業(yè)參與土地一級開發(fā)綜合分析,四、總體建議,,,匯報綱要,四、總體建議,由于一級土地開發(fā)政策不完善，投資周期長，開發(fā)鏈條長，資金投入大，占用時間長，流動性差，拆遷等關(guān)鍵環(huán)節(jié)易發(fā)糾紛，受市場環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響大、涉及面廣等特點(diǎn)，從總體上看，一級土地開發(fā)中要著手做好以下4方面的工作：,1、規(guī)劃先導(dǎo)，計劃先行2、資源整合，系統(tǒng)集成3、學(xué)習(xí)先進(jìn)，提升能力4、風(fēng)險控制，精細(xì)管理,四

56、、規(guī)劃先導(dǎo)、計劃先行,規(guī)劃設(shè)計是項(xiàng)目總體開發(fā)目標(biāo)與具體開發(fā)實(shí)施的結(jié)合點(diǎn)（必須在規(guī)劃上取得主動）宏觀規(guī)劃：社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃微觀規(guī)劃：土地利用年度計劃、控制性詳規(guī)、修建性詳規(guī)先定位、再規(guī)劃，后計劃,易犯錯誤：對項(xiàng)目宏觀背景缺乏調(diào)研把握，對項(xiàng)目定位缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)分析，對項(xiàng)目可行性分析論證隨意性。,投資拓展項(xiàng)目工作流程,,四、資源整合、系統(tǒng)集成,重視各級政府關(guān)系，取得政府支持 大力開辟融資渠道，提升融資能力

57、積極尋求聯(lián)合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)合作共贏 （取長補(bǔ)短，集合優(yōu)勢，提升抵抗風(fēng)險能力、共享收益）引入優(yōu)質(zhì)資源，帶動項(xiàng)目價值提升（如引入品牌商業(yè)或酒店；工業(yè)與科技用地的一級土地開發(fā)項(xiàng)目中，整合特定資源更是關(guān)鍵。）,四、學(xué)習(xí)先進(jìn)、提升能力,從事一級土地開發(fā)的條件要求與自身能力對照，改正提高。應(yīng)對市場波動的能力要增強(qiáng)，各提供綜合能力（如成本控制方面）善于學(xué)習(xí)與總結(jié)，彌補(bǔ)不足，克服所短，發(fā)揮所長。,四、風(fēng)險控制、精細(xì)管理,提升管理能力，過程有效控