天津物業(yè)公司八月份財務(wù)分析報告-財務(wù)

1、,天津物業(yè)公司八月份財務(wù)分析報告,財務(wù)部,2014.9.4,物業(yè)費收繳情況,,損益情況,,,資產(chǎn)負債情況,一,二,三,目 錄,四,,現(xiàn)金流及未結(jié)款項情況,五,,風險提示及建議,物業(yè)費收繳情況,,一,4,在管項目基本情況,注：物管中心面積按收費系統(tǒng)查詢，查詢?nèi)掌跒?月31日。,截至8月31日，天津物業(yè)公司共管理物業(yè)項目6個，總收費面積168萬平方米，平均入住率94.49%。,5,1-1、物業(yè)費回收情況-當期物業(yè)費,2014年全年應(yīng)收物業(yè)

2、費3925萬元，計劃收取物業(yè)費2944萬元（收費率75%），1-8月實現(xiàn)回收2213萬元，完成同期計劃金額的65%，完成全年計劃金額的75%。,截至8月31日，天津物業(yè)公司距離完成收費指標尚需731萬元，月均需完成183萬元。其中：海河新天地、新干線、遠洋城三個項目月均分別需完成40萬元、80萬元、81萬，才能完成項目年度指標。,6,1-2、物業(yè)費回收情況-清欠物業(yè)費,以前年度物業(yè)費全年應(yīng)收1760萬元，計劃完成清欠額704萬（收費率4

3、0%），1-8月實現(xiàn)回收213萬元，完成同期計劃金額的32%，完成全年計劃金額的30%。,截至8月31日，天津物業(yè)公司距離完成清欠收費指標尚需491萬元，月均需完成123萬元。其中：海河新天地、新干線、遠洋城三個項目月均分別需完成56萬元、31萬元、33萬元，才能完成項目年度指標。,損益情況,,二,目 錄,8,2-1、損益情況—利潤表,天津物業(yè)公司2014年1-8月賬面凈利潤-664萬。,9,2-1.1、損益情況—分項目,截至8月31

4、日，天津物業(yè)公司利潤總額-664萬元。,10,2-2、營業(yè)收入情況,2014年8月31日，天津物業(yè)公司實現(xiàn)營業(yè)收入 3799萬元，完成同期計劃的73.02%，完成全年計劃的49.21%。,11,2-2.1、營業(yè)收入分項目情況-入住物業(yè)費收入,1-8月天津物業(yè)公司實現(xiàn)入住物業(yè)費收入2529萬元，完成同期計劃的95%，完成全年計劃的65%。,12,2-2.2、營業(yè)收入分項目情況-空置房物業(yè)費和其他收入,1-8月天津物業(yè)公司實現(xiàn)其他收入127

5、0萬元，完成同期計劃的50%，完成全年計劃的33%。其中：新干線：地上、地下停車位收費未按計劃實施，造成預(yù)算偏差，金額約為35萬元；空置房未按時與地產(chǎn)結(jié)算，金額約為105萬元。遠洋城：已售樓宇維保服務(wù)費2013年度、2014年度合同均未簽訂影響，影響約76萬元。萬和城：開荒保潔服務(wù)費、空置房物業(yè)費未按計劃與地產(chǎn)結(jié)算，影響約235萬元；已售樓宇維保服務(wù)費2013年度、2014年度合同均未簽訂影響，影響約25萬元。各售樓處：2014

6、年度服務(wù)費合同均于近日簽訂，影響審批流程，導(dǎo)致收入未按計劃實現(xiàn)，金額約為460萬元。,13,2-3、營業(yè)成本整體情況,1-8月天津物業(yè)公司實際發(fā)生營業(yè)成本4210萬元，占收入比111%，超過行業(yè)均值（行業(yè)均值為95%）。完成同期預(yù)算比率為93%，完成全年預(yù)算比率為61%。,重點仍是關(guān)注外包成本問題，嚴格執(zhí)行合同約定所列的獎懲條款。各項目必須調(diào)整外包人員編制或降低人工單價，確保成本費用控制在年度預(yù)算內(nèi)。,14,2-3.1、營業(yè)成本-人工成

7、本,1-8月實際發(fā)生人力成本費1646萬元，占同期預(yù)算比例95%，占全年預(yù)算比例64%：,15,1-8月實際發(fā)生公共設(shè)施維護費900萬元，占同期預(yù)算比例78%，占全年預(yù)算比例53%。,2-3.2、營業(yè)成本-公共設(shè)施維修費,16,1-8月實際發(fā)生清潔衛(wèi)生費575萬元，占同期預(yù)算比例87%，占全年預(yù)算比例56%。支出偏高項目：遠洋城香頌、濱悅園區(qū)于2014年新簽訂合同，補提2013年四季度費用造成超出同期預(yù)算.,2-3.3、營業(yè)成本-清

8、潔衛(wèi)生費,17,1-8月發(fā)生實際秩序維護費838萬元，占同期預(yù)算比例108%，占全年預(yù)算比例70%。支出偏高項目：海河新天地、遠洋城兩個項目，于2014年2月份完成合同簽訂及費用報銷手續(xù)，需補提2013年4季度費用，金額約200萬元。同時，海河新天地增加特保費用，影響約50萬元，遠洋城香頌、濱悅增加地庫成品保護費影響約60萬元。,2-3.4、營業(yè)成本-秩序維護費,,資產(chǎn)負債情況,三,目 錄,19,3-1、資產(chǎn)負債整體情況,本期總資

9、產(chǎn)同比期初減少197萬元，總負債增加468萬元。其中：資產(chǎn)的變化中貨幣資金減少較多，為885萬元；負責的變化中應(yīng)付賬款增加最多，為813萬元。,,,現(xiàn)金流及未結(jié)款項情況,四,目 錄,21,4-1、現(xiàn)金流情況—現(xiàn)金流簡表,2014年初天津物業(yè)公司結(jié)存貨幣資金1251萬元，本期累計流入4271萬元，累計流出5156萬元，累計凈流入-885萬元。截至2014年8月，天津物業(yè)公司結(jié)存貨幣資金366萬元。,22,4-1.1、日常經(jīng)營流入情況,本

10、期公司實現(xiàn)物業(yè)費流入2036萬元，占總現(xiàn)金流入的比例為48%。其中包含空置房物業(yè)費流入244萬元，以后年度預(yù)收物業(yè)費流入521萬元，減免物業(yè)費流入53萬元，剔除以上三項，本年度實收物業(yè)費流入1037萬元，清欠物業(yè)費流入181萬元。,23,本期公司實現(xiàn)現(xiàn)金總流出5156萬元，其中，人力成本流出占總現(xiàn)金流出的比例為33%，七項費用占總現(xiàn)金流出的比例為3%，保安、保潔、綠化費用占總現(xiàn)金流出的比例為14%.公共維修費占總現(xiàn)金流出的比例為8%，能

11、源費占總現(xiàn)金流出的比例為10%，稅金支出占總現(xiàn)金流出的比例為7%，其他經(jīng)營性支出占總現(xiàn)金流出的比例為25%，比重較大的仍是人工成本支出。,4-1.2、日常經(jīng)營支出情況,24,4-1.3、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流情況,截至8月31日，天津物業(yè)公司總體不能實現(xiàn)經(jīng)營性資金平衡。主要原因是空置房物業(yè)費、減免物業(yè)費為按時收回；各售樓處服務(wù)費受合同簽訂影響，不能及時收回。,25,4-2.未結(jié)款項情況,截至8月31日，天津物業(yè)公司應(yīng)收款總計5306萬元，其中應(yīng)

12、收入住物業(yè)費2412萬元，應(yīng)收空置房物業(yè)費和其他收入2894萬元。,26,4-2.1、未結(jié)款項-應(yīng)收入住物業(yè)費情況,本期應(yīng)收賬款2412萬元，其中，以前年度欠費為1548萬元，當期（2014.1-2014.8）欠費為864萬元。其中：海河新天地以前年度欠費767萬元，當期欠費235萬元；新干線以前年度欠費415萬元，當期欠費281萬元；遠洋城以前年度欠費351萬元，當期欠費275萬元；萬和城以前年度欠費7萬元，當期欠費41萬元；風景以前

13、年度欠費7萬元，當期欠費33萬元。,27,4-2.2、未結(jié)款項-空置房物業(yè)費和其他收入情況,截至8月31日，各項目應(yīng)收未收款項共計2894萬元，對收入確認及現(xiàn)金流的影響較大。所有款項均為地產(chǎn)公司欠付，主要原因：空置房、減免物業(yè)費未按季度申請與地產(chǎn)結(jié)算，同時受對接人溝通不及時影響資金計劃填報導(dǎo)致付款滯后；開辦費、售樓處服務(wù)費、維保服務(wù)費受合同、成品保護服務(wù)費、遺留問題賠償款受報銷手續(xù)影響，未能按期實現(xiàn)收入。,注：遠洋城開辦費于9月初收

14、回,28,4-2.3、未結(jié)款項-應(yīng)付未付款項情況,截至8月31日，各項目應(yīng)付未付款項共計1600萬元,,風險提示及建議,五,目 錄,30,五、風險提示及建議,建議一：把控年度指標進度已針對售樓處、園區(qū)分別建立核算中心，細化售樓處、園區(qū)等核算中心真實的盈利狀況，從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)方面達到準確把控任務(wù)指標進度的目的；目前需要各部門協(xié)作，明確人工成本、行政費用以及設(shè)備設(shè)施維修費、能源費在各核算中心之間的分攤方法，為分中心核算提供依據(jù)。建議二：提

15、高營業(yè)收入完成率加強與地產(chǎn)相關(guān)部門的溝通與信息傳遞，提高入住比例以及物業(yè)費收入完成率。對于未簽訂合同，如售樓處服務(wù)費，各項目必須安排專人跟進未簽訂合同流程，確保及時確認收入。建議三：緩解資金緊張狀況按照“量入為出”原則，嚴格控制各項費用支出，確保各物管中心資金合理支出。對于空置房、減免物業(yè)費，各項目必須每月25日前確認當月未結(jié)金額，同時提醒并提前與開發(fā)公司對接人溝通，保證及時收回未結(jié)款項。對于已簽訂合同尚未結(jié)算的款項，各項目