精裝修工程管理中的成本管控實施思路與案例分析2011-116頁及附件

1、,精裝修工程管理中的成本管控實施思路與案例分析,一級目 錄,1、精裝修成本管理模式與現(xiàn)狀介紹,3、 精裝修成本管控風(fēng)險點,模式一：菜單概念精裝修　　由開發(fā)商主導(dǎo)，選1－2家裝飾公司配合，給購房者提供N種裝修設(shè)計方案和裝修預(yù)算菜單。不僅是地板、墻面、瓷磚的顏色，連材質(zhì)都是可變化選擇的。而且樣板房建設(shè)在實樓中，入住前不會拆除，以此作為購房者挑選精裝修的示范?！　⊙b修實際運作中，程序控制非常嚴格，各部門獨立運作，層層負責(zé)。所有精裝修內(nèi)容

2、在合同中詳細標注，并加強售后服務(wù)的管理，以避免糾紛。,精裝修的模式,模式二：集成概念精裝修　　全裝修住宅采取標準化、模塊化設(shè)計，專業(yè)化、流程化施工，系統(tǒng)化管理。在精裝部品材料選擇上采取公開招標的方式。選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料商，重點考慮成本優(yōu)勢。　　自主管理，也可進行管理托管，整合發(fā)包，統(tǒng)一協(xié)調(diào)監(jiān)控，既可控制成本，后期交房也可避免許多不必要的麻煩。,精裝修的模式,模式三：全成品住宅工廠化精裝修　　全面工業(yè)化家居解決方案從項目定位

3、、精細化設(shè)計、精裝部品、施工到后期配置，形成一系列工廠化標準體系。涵蓋不同消費層面的住宅產(chǎn)品，建立梯度產(chǎn)品體系設(shè)計。否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”?！　　∫匀f科為例，“萬科全面家居解決方案”從項目定位、精細化設(shè)計、精裝部品、施工到后期服務(wù)的一系列標準體系。　 精裝方案致力于追求業(yè)主導(dǎo)向，從戶型設(shè)計入手，強化室內(nèi)精細化設(shè)計。通過為業(yè)主創(chuàng)造價值，實現(xiàn)業(yè)主終身鎖定。,精裝修的模式,模式四：管理型精裝修　　以全程運營管理為基礎(chǔ)的全裝修解決

4、方案，需要建立統(tǒng)一的技術(shù)標準。由精裝修項目管理公司總承包統(tǒng)一管理精裝修設(shè)計及部品研發(fā)生產(chǎn)，精裝構(gòu)件工廠化生產(chǎn)與現(xiàn)場流程拼裝。各個環(huán)節(jié)形成精裝住宅產(chǎn)業(yè)的共生體系?！　　∵\營管理型的精裝修模式可以包含以上三種業(yè)務(wù)模式?！　　”热玳_發(fā)商、總承包商和室內(nèi)設(shè)計單位建立長期合作伙伴關(guān)系?！　　∮煽偝邪探y(tǒng)一管理裝修及部品分包商，將裝修設(shè)計、土建、施工、監(jiān)理一體化，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品。,7,8,精裝房背景及淵源,,,精裝修項目管理現(xiàn)狀,一級

5、目 錄,2、精裝修成本管理流程及成本管控思路,3、 精裝修成本管控風(fēng)險點,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,項目前期成本管控思路,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、項目定位,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,檔次,成本,銷售,1、經(jīng)濟型、奢華型；2、歐式、中式；3、目標客戶群。,1、售價、利潤；2、交樓。,1、成本、總

6、投入；2、客戶關(guān)注點。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8棟，32層，1670套深圳中天精裝總包基礎(chǔ)裝修總包施工輔材甲指乙供主材甲供乙控部品設(shè)備甲定乙控總包或廠家安裝工期：12個月開放業(yè)主報事8條開放戶均報事率3,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

7、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,精裝修的成本控制從設(shè)計開始——以龍湖xxx項目為例 1、精裝修設(shè)計成本控制（80%）（1）產(chǎn)品定位標準的選定、設(shè)計風(fēng)格確定；（2）主要材料選擇；（3）設(shè)計內(nèi)容及技術(shù)標準的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標準）；（4）按照梯級標準確定設(shè)計細節(jié)及裝修標準。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、成本定位,,,

8、,,,2、裝修設(shè)計、設(shè)計預(yù)算,3、采購詢價,4、編制預(yù)算,5、調(diào)整設(shè)計,6、實施預(yù)算,根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價。一般室內(nèi)裝修成本標準可在1000-3000元/平方米范圍選擇和確定（由營銷策劃部門、設(shè)計部門確定）,按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設(shè)計深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本（可由裝修設(shè)計公司來完成）,按確定設(shè)計進行主要材料、部品的詢價。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生

9、潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等（由采購部門來完成）,根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（預(yù)算部門來完成）,根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標調(diào)整裝修設(shè)計（營銷部、設(shè)計部）,按照最終的定板裝修設(shè)計完成精裝修成本預(yù)算的編制(成本部),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,返 回,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,營銷定位,—— 客戶基礎(chǔ)研究,26,27,價格壓力下各類產(chǎn)品的

10、價值排序裝修預(yù)算RMB800　——,在８００元／平米裝修預(yù)算的壓力下，消費者只保留了對脫排灶浴霸暖風(fēng)機、微波爐的需求，其他產(chǎn)品普遍降低了檔次消費者放棄了對消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎機、儲物空間裝地?zé)岬倪x擇，甚至有一半的消費者放棄了浴缸,,,但消費者始終保有對微波爐、冰箱的需求,28,價格壓力下各類產(chǎn)品的價值排序裝修預(yù)算RMB1500　——,價格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品,,,,,價格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品,,,價格壓力下，選擇舍棄

11、的產(chǎn)品,烤箱,消毒柜,垃圾食物粉碎機,櫥柜,灶具、 脫排,臺盆三件套,廚房墻地磚,熱水器,淋浴房,臺盆、龍頭,淋浴龍頭,坐便器,地板,墻面,開關(guān)面板,衛(wèi)生間臺下櫥柜,鏡箱,地?zé)?儲物間內(nèi)櫥,步入式衣帽間,空調(diào),冰箱,浴霸暖風(fēng)機,微波爐,浴缸,浴室墻地磚,在１５００元／平米裝修預(yù)算的壓力下，消費者可以維持大部分產(chǎn)品的理想需求消費者僅僅放棄了對烤箱、垃圾食物粉碎機、地?zé)岬男枨?,,29,項目前期成本管控思路,,,,,,,,,,,,,,,,

12、,,,,,,,,,,,3、材料清單及采購詢價,31,原則：1、提前詢價，過程跟蹤；2、整體規(guī)劃，分步實施；3、確保品質(zhì)與品牌，成本優(yōu)先；,32,項目前期成本管控思路,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,樣板房由于施工期間緊，配合要求高，而且要保證展示效果等特殊性，在選擇施工單位時，往往是通過直接委托或者議標的方式，注意的問題主要有： （1）編制清單時，一定要明確施工范圍（比如：是否存在水電改造，白熾燈等屬于總包合

13、同內(nèi)的不能夠重復(fù)計費，衛(wèi)生間陶?；靥罴胺浪烧l施工等）及采購方式（甲購、甲定乙購、甲方指定品牌范圍、乙定乙購） ；（2）對于涂料為集團戰(zhàn)略采購材料，為方便管理，在征得集團同意的前提下，可以考慮甲方指定品牌范圍乙方采購的方式，若采用甲供，必須在合同中明確參考涂布率，涂布率量差由施工單位在施工費用中綜合考慮，合同中要明確超量使用的扣減辦法 ；,34,（3）對于木地板，由于實際施工時往往木地板已經(jīng)安裝完畢，樣板房還未施工完成，存在成品保護責(zé)

14、任問題，所以可以嘗試采用甲定乙購或者甲方指定品牌范圍的方式 ；（4）瓷磚若采用甲定乙購，在和供應(yīng)商談單價時要明確所提供材料規(guī)格及加工工藝（比如：300×600墻面磚（雙長邊倒角磨邊），在詢價時要明確提供的是300×600規(guī)格磚還是包括磨邊倒角費用），以免到時存在與施工單位之間價格上的扯皮現(xiàn)象 ；,35,（5）樣板房階段一個值得注意的問題就是要和大批量精裝修時所使用的材料相匹配，比如內(nèi)墻涂料品牌、瓷磚品牌、室內(nèi)戶內(nèi)門

15、款式及品牌、甚至是室內(nèi)護窗欄桿等，在進行材料選型和招標時均要與營銷保持溝通，了解營銷是否對客戶有承諾，并及時提醒設(shè)計和材料采購負責(zé)人 。,36,項目施工階段成本管控思路,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,項目施工階段成本管控思路,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,40,41,龍湖土建移交質(zhì)量問題統(tǒng)計表,1、監(jiān)理提前介入；2、場地移交需要多方配合，

16、如甲方指定分包單位也應(yīng)參與移交場地，櫥柜單位應(yīng)開始測量尺寸進行加工，木地板單位應(yīng)就場地平整提出要求，木門單位應(yīng)檢查洞口尺寸，提出整改要求；3、與土建工程師共同排定土建移交計劃；4、分整體移交、分段移交、分部移交、含保留項移交；5、盡早確定木門和櫥柜分包商。,42,土建階段管理原則,成品保護：成品傷害是精裝修的天敵，往往比施工缺陷還多，工序沖突時考慮哪個更容易造成成品傷害；不準同一垂直作業(yè)面交叉或減少同一房間內(nèi)平行作業(yè)面交叉、合理的

17、工序安排，控制施工流水，控制施工節(jié)奏系統(tǒng)解決：涉水返潮問題是一個復(fù)雜問題，針尖大的縫可以吹出簸箕大個天，如紙包不住火一樣是致命的，必須有系統(tǒng)解決方案 扼殺苗頭：寧可矯枉過正，絕不姑息養(yǎng)奸；對作業(yè)面異常的苗頭要高度警惕并第一時間有所管理動作，立即“拉閘斷電”，防止擴大化和出現(xiàn)大問題 界面責(zé)任：更多的管理精力和時間被浪費在各個專業(yè)界面之間的扯皮、協(xié)調(diào)上是非常不值得的,43,土建階段注意事項,材料的備貨量：墻地磚、墻紙、木

18、地板、石材，特別是磚因為排版和整改損耗有的最大的達25%，全屋平均達12%左右，大大超過（萬科800磚5%、廚衛(wèi)磚8%，龍湖全部6%）的合同規(guī)定量，因此，甲方與供應(yīng)商合同約定時必須備10-15%的貨源，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時，要求廠家提前知會，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。在工地開放前，建議最好按照每一色號準備2％的瓷磚、墻紙和其它材料用于物業(yè)維修。龍湖是要求移交給物業(yè)，

19、施工方再去領(lǐng)。,44,土建階段注意事項,項目施工階段成本管控思路,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,娛樂問答題：精裝修過程中最可怕的是什么？ 是漏水？還是材料問題？ 最最可怕的是什么？ 是漏水還找不到原因？還是材料的檢測投訴？,46,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,交樓標準,48,龍湖精裝房的評價指標房產(chǎn)公司尋求的是什么？

20、 --小業(yè)主的忠誠度客戶的忠誠度來源于什么？ -小業(yè)主的滿意度客戶的滿意度主要體現(xiàn)在哪方面呢？ 若干項目實踐證明主要體現(xiàn)在工程質(zhì)量，也就是產(chǎn)品的品質(zhì)，而不是主要體現(xiàn)在個性化、菜單式、營銷服務(wù)和其它方面因此，判斷管理工作好壞和工程質(zhì)量的 主要標準就是：小業(yè)主是否滿意那么，如何考核和量化客戶的滿意度呢？,49,小業(yè)主的滿意度,集中交房日的交房率≥N%,集中交房日的戶均報事量≤N條,集中交房日后

21、4個月內(nèi)的戶均報事量≤N條,這三個指標能夠比較簡潔、直觀地反應(yīng)客戶的滿意度集中交房率：成功收房總戶數(shù)/到訪總戶數(shù)，如：樓盤總戶250戶，到訪200戶，收房190戶,集中交房率就是95%與交付率的區(qū)別:190戶/250戶=76.3%，龍湖是規(guī)定一月內(nèi)達到85%集中日戶均報事量：到訪總戶數(shù)的報事總條數(shù)/到訪總戶數(shù) ，如：600條/200戶=3條 集中日后4 個月內(nèi)戶均報事量：報事總條數(shù)/集中總戶數(shù)群訴﹦0多角度、

22、多維度、客觀看這個指標：公寓與套房、投資與自住有區(qū)別報事分類：溝通類（研發(fā)、設(shè)計、材料、營銷、物業(yè)）、土建、精裝、分包等與毛坯房交房指標無可比性,50,龍湖給精裝修施工單位合同中定的指標項目合格還應(yīng)包括如下主要指標：“工程竣工后交房一次性合格率達到95%。交房時每戶客戶的整改點地磚平均不得超過2處，石材類平均不得超過1處，木地板和踢腳線平均不得超過1處,入戶門、套裝門平均不得超過1處；交房時戶均報事率不得超過6；集中交房后對

23、拒交戶業(yè)主提出的問題在15個日歷日內(nèi)一次整改合格率100%；1月內(nèi)整改交房率80%；項目計劃達成率90%以上”。達成以上目標，發(fā)包人一次性獎勵承包人20萬元。交房一次性合格率低于95%，發(fā)包人處于承包人50萬元罰款，從承包人工程款中直接扣除，且由承包人承擔(dān)由于交房率低于95%造成的業(yè)主索賠、退房、維修及相應(yīng)責(zé)任。,51,,52,,精裝修四化管理,一，圖紙深度標準化二，材料加工工廠化三，現(xiàn)場管理可視化四，施工現(xiàn)場整潔化,,

24、53,,,54,,,55,,,56,,,57,,為什么推行四化管理裝修房四化管理能夠有效的： 提高材料部品加工精度，提高裝修質(zhì)量； 改進裝修房施工前期策劃和準備的深度，減少后期變更成本和出錯概率； 降低材料損耗，減少成品破壞； 減少返修從而提高綜合效率；并且，根據(jù)集團戰(zhàn)略部署，2010年新開工項目裝修房比例達到100%，生產(chǎn)方式的變革將是解決裝修房質(zhì)量問題的最終途徑； 其核心價值在于，

25、通過推動生產(chǎn)方式的變革，使產(chǎn)品的裝修部分進入工廠化時代，能夠有效解決質(zhì)量穩(wěn)定性、施工綜合效率以及綠色施工問題 通過裝修房四化管理和精裝修A、B、C、圖紙標準化的結(jié)合，前置解決圖紙標準化階段的深度標準化,58,,一級目 錄,3、 精裝修成本管控風(fēng)險點,60,,對這幾個文件梳理后應(yīng)注意的要點 準確定位：別墅慎做全裝修、菜單式慎行、裝修不是萬能的、裝修定位和解決項目問題不清晰時候要謹慎、基礎(chǔ)研究和供應(yīng)體系不完善時要謹慎；

26、精裝修定位應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計中前期完成，以便確定相應(yīng)的配置標準指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計確定層高、功能空間和設(shè)備空間設(shè)置等重要內(nèi)容。比如中央空調(diào)對層高的參數(shù)要求、空調(diào)機位及冷凝水的設(shè)置、地暖涉及結(jié)構(gòu)板標高等甲方主導(dǎo)：對合作單位甲方一定要主導(dǎo)與引導(dǎo)并過程介入，不能以包代管或?qū)ζ涔芾砟芰?、水平理想?資源培養(yǎng)：專業(yè)的事由專業(yè)的人來做，注重資源培養(yǎng)并給予關(guān)心與之共同成長總包管理：強化精裝總包的責(zé)任與權(quán)力-----精裝修施工單位為總包單位，櫥

27、柜安裝、套裝門、潔具安裝、空調(diào)等分包由裝修總包協(xié)調(diào)，總包單位具有付款審核、檢查、考核和停工等特權(quán)，甲方在此過程中需充當裁判的角色。甲方指定的品牌，由總包與供應(yīng)商簽定合同。若甲方單獨分包，由總包先審核，甲方再付款。,61,,關(guān)注細節(jié)：更加關(guān)注細節(jié)是精裝修管理之必然要求樣板先行：體驗、測試、點評、修改、再測試、最后固化對于精裝修管理尤為重要，研發(fā)和工藝樣板房先行---通過每一種套型的體外平層實景樣板房實際操作，發(fā)現(xiàn)了諸多問題，反復(fù)修改施

28、工圖設(shè)計，完善功能布局和裝修施工工藝。過程中準確界定好土建安裝施工，裝修施工及設(shè)備安裝的工程界面和責(zé)權(quán)劃分。 技術(shù)先行：保證品質(zhì)的合理目標成本原則，一切工作應(yīng)該以保證符合小業(yè)主要求和國家規(guī)范的產(chǎn)品品質(zhì)為前提，技術(shù)要先行；工程質(zhì)量只要不是系統(tǒng)性問題，不怕；研發(fā)與設(shè)計問題，很可怕，更改的無效成本太大；提前介入：各方提前介入是有益的標準動作：管理的關(guān)鍵是要規(guī)定各個層次的標準動作并監(jiān)督其是否動作和跟蹤其動作過程,62,,成品保護：成

29、品傷害是精裝修的天敵，往往比施工缺陷還多，工序沖突時考慮哪個更容易造成成品傷害；不準同一垂直作業(yè)面交叉或減少同一房間內(nèi)平行作業(yè)面交叉、合理的工序安排，控制施工流水，控制施工節(jié)奏系統(tǒng)解決：涉水返潮問題是一個復(fù)雜問題，針尖大的縫可以吹出簸箕大個天，如紙包不住火一樣是致命的，必須有系統(tǒng)解決方案扼殺苗頭：寧可矯枉過正，絕不姑息養(yǎng)奸；對作業(yè)面異常的苗頭要高度警惕并第一時間有所管理動作，立即“拉閘斷電”，防止擴大化和出現(xiàn)大問題界面責(zé)任：

30、更多的管理精力和時間被浪費在各個專業(yè)界面之間的扯皮、協(xié)調(diào)上是非常不值得的,63,,設(shè)計風(fēng)險設(shè)計涉及的內(nèi)容很多，應(yīng)當編制《全裝修設(shè)計管理手冊》1、設(shè)計管理設(shè)計管理比較復(fù)雜定位不準，設(shè)計反復(fù)，周期變長戶型不能太多一定要想清楚你的產(chǎn)品，然后你再去選能把你產(chǎn)品做好的設(shè)計師市場調(diào)研和定位加起來匹配到成本限價并寫進設(shè)計任務(wù)書批量施工時能不能做并能夠控制成品保護是否能夠做得了設(shè)計師的沖動和發(fā)揮不適合批量精裝修效果和錢都說得

31、過去、找到平衡點才是設(shè)計定位的基本要求找知名設(shè)計師，但可以由施工單位深化施工圖最好能夠簽一個到現(xiàn)場服務(wù)的設(shè)計師關(guān)于部品專項設(shè)計單位,64,二、設(shè)計階段成本控制案例：,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,1、了解樓盤情況及產(chǎn)品定位,,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,1.1 布局結(jié)構(gòu)（梯廳的結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)墻、梁高、窗高、樓板、層高、面積）;小戶型原始布局結(jié)構(gòu)圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,

32、大戶型原始布局結(jié)構(gòu)圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,1.2 水路配置（原始水管走向、生飲水管布置、地排水位置、糞管位置、管道井大?。?；小戶型生活用水水路走向圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,小戶型排水水路走向圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,大戶型生活用水水路走向圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,大戶型排水水路走向圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,1.3 強弱電配置（配電箱

33、、多媒體箱、安防箱等大小位置、開關(guān)插座位置、數(shù)量、用電總量）；小戶型強弱電配置圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,大戶型強弱電配置圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,1.4 空調(diào)配置（外機位置，風(fēng)機排布，管道走位，排水走位，出/回風(fēng)位置。）；小戶型空調(diào)配置圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,大戶型空調(diào)配置圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,1

34、.5 煤氣配置（煤氣總用量、煤氣管位置、煤氣探頭位置）；小戶型煤氣配置圖,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,大戶型煤氣配置圖1.6 消防配置（消防栓、消防頭位置）；1.7 反饋設(shè)計院，相應(yīng)局部修改。,,2、配合設(shè)計規(guī)劃挑選設(shè)備與材料,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,工作總進度表,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,,,主要工作內(nèi)容 |

35、設(shè)計階段,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,3、成本控管：協(xié)助業(yè)主挑選設(shè)備及材料廠商；4、施工圖紙節(jié)點及施工工藝討論； 4.1 詳細進行施工圖繪制（平面系統(tǒng)圖、立面圖、剖面圖、節(jié)點圖）； 4.2 進行設(shè)計細部審核。,,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,5、進行施工圖紙審核；,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,,主要工作內(nèi)容 |設(shè)計階段,6、擬定施工進度表；7、審核施工

36、隊提出之進度表及預(yù)算,,精裝修質(zhì)量控制原則裝修工程是一種特殊商品，應(yīng)自始至終把質(zhì)量第一作為對工程項目質(zhì)量控制的基本原則。以人為本控制核心人是質(zhì)量的創(chuàng)造者，把人作為質(zhì)量控制的動力，發(fā)揮人的積極性，處理好建設(shè)單位、承包單位各方面的關(guān)系，增強人的責(zé)任感，以人的工作質(zhì)量保證工程質(zhì)量。以預(yù)防為主重點做好質(zhì)量的事前控制、事中控制，同時嚴格對工作質(zhì)量、工序、質(zhì)量和中間產(chǎn)品質(zhì)量的檢查，以確保工程質(zhì)量。堅持質(zhì)量標準產(chǎn)品質(zhì)量是否符合合同規(guī)定的

37、質(zhì)量標準，必須通過嚴格的檢查，以數(shù)據(jù)為依據(jù),86,,質(zhì)量風(fēng)險,,裝修工程進度控制根據(jù)施工總進度計劃的安排，裝修工程的總工期必須采取“緊密配合，見縫插針、平行流水、立體交叉”的組織形式，確保每一項計劃切實完成。施工過程中必須進行科學(xué)的組織，嚴格的管理，周密的安排，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，以實現(xiàn)即定的總體目標，施工部署的原則是著眼于從全局，統(tǒng)籌安排，注重整體效果，忙而不亂，以理清施工步驟、施工程序為主線，分階段，突出重點，明確目標，強化進度控制管

38、理。一是進度計劃的制定與實施跟蹤、檢查、落實，二是進度計劃的動態(tài)調(diào)整和優(yōu)化控制。,87,,進度控制：,,組織安排優(yōu)秀的精裝施工單位做好樣板間，以引導(dǎo)裝修工程按一個標準和規(guī)范化全面展開。樣板間以交付給購房者時的實景為主，真實地反映裝修一次到位的商品房的內(nèi)在質(zhì)量。通過精裝修管理團隊的項目實際操作管理和項目控制演練，使項目的成本目標、進度目標、質(zhì)量目標達到公司決策層所確定的目標。關(guān)注的是精裝修單位的隊伍素質(zhì)和搶工能力，選擇組織措施完善，資

39、金和技術(shù)實力強，工作態(tài)度端正，履約能力強的裝修總包單位。施工單位的施工界面劃分及施工協(xié)調(diào)是精裝修工程管理的一個重點和難點，因此，在總、分包合同在合同中需將想到的各項配合費用明確細化，以避免在后期管理中扯皮，減少管理協(xié)調(diào)的工作量。,88,,工程成本關(guān)注點,,樣板房精裝修項目管理的主要任務(wù)是：1、精裝修項目的投資和成本控制；2、精裝修項目的進度控制；3、精裝修項目的質(zhì)量控制；4、精裝修項目的合同管理；5、精裝修項目的標準化和信息

40、管理；6、精裝修項目的安全、文明管理；7、精裝修項目的組織與協(xié)調(diào)；,89,精裝修樣板房的作用：樣板房精裝修流程：裝修一次到位。裝修施工三部走： 第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時作隱蔽、暗藏式管道設(shè)計、設(shè)置管井等； 第二步：衛(wèi)生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、標準化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷熱水管等一次到位； 第三步：根據(jù)設(shè)計和成本控制要求進行驗收。,樣板房關(guān)注點,,主要工作內(nèi)容

41、 |施工階段,施工階段管控要點： 1、制定工地管理規(guī)范；,,一、進場前準備工作1. 承商在進場前應(yīng)熟悉圖紙了解工地現(xiàn)況 , 排好工程進度表 , 交付監(jiān)理審批 .2. 進場施工前辦理登記手續(xù)，應(yīng)將工地管理人員及施工人員名單、身份證復(fù)印件與二張 1 寸證件照交于物業(yè)公司備案 .登記手續(xù)費用自行負擔(dān) .3. 進場前選好合理的材料堆放點,材料堆放要整齊有序 .4. 非完工入住小區(qū)施工 , 進入施工現(xiàn)場必須戴好安全帽 , 未戴

42、安全帽一次罰款50 元。二、作息時間管理1. 施工場地若在住宅小區(qū)時 , 作息時間應(yīng)按照小區(qū)物業(yè)規(guī)定執(zhí)行 , 一般為周一至周五從每日早 8:00 一一一晚 18:00 如特殊情況需延長工作時間或加班 ,應(yīng)提前至物業(yè)處申請 , 經(jīng)物業(yè)批準后方可延長施工或加班 .2. 在住宅小區(qū)內(nèi)雙休日法定節(jié)假日 , 不得做帶有如電鋸、切割機、電鉆、電錘、梆頭的敲擊等噪音及有強烈剌激性氣味的工種施工,以免影響鄰居休息招至投訴 , 使公司形相

43、受損 .三、衛(wèi)生管理1. 施工人員進入施工現(xiàn)場要著裝整潔不得穿拖鞋不得赤裸上身施工 .2. 承商應(yīng)保護公共設(shè)施完好整潔 , 不得亂涂亂寫 , 不得隨意亂按電梯按鈕 , 不允許將污水、廢物傾倒在樓道內(nèi) , 不得占用公共場所堆放建筑等物品 .3. 每日每時要保持施工現(xiàn)場整潔 .必須作到完工料清 , 誰做誰清 , 隨做隨清 .沒有做到的經(jīng)監(jiān)理指正還未清理者每次罰款 100 元 .所有室內(nèi)垃圾應(yīng)裝入編織袋內(nèi)統(tǒng)一運輸 , 如有垃圾散

44、入公共場所 , 必須及時予以清潔干凈 .4. 現(xiàn)場設(shè)立統(tǒng)一吃飯點不得把生活垃圾亂丟亂放污染施工材料 .一旦材料被 油污污染,影響工程質(zhì)量.所有損失承商自行承擔(dān).5. 工地上不得隨處大小便,臨時衛(wèi)生設(shè)施處要打掃干凈,不能有異味 .為了避免工地廁所管道堵塞,上廁所禁止使用報紙和硬紙,違者罰款處理 .,工地管理規(guī)范,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,,四、安全管理1. 施工現(xiàn)場作好消防措施,為保證施工安全,配備消防用具,每50平

45、方米應(yīng)配備滅火機一只 .2. 嚴禁在施工場地內(nèi)及易燃易爆物品旁吸煙 .承商應(yīng)在施工現(xiàn)場外指定一處為吸煙區(qū)。吸煙區(qū)內(nèi)應(yīng)配有盛水的器皿放置煙蒂并配有滅火器。3. 承商施工需要動用明火施工時,必須先到物業(yè)提出申請并提交施工人員的操作許可證復(fù)印件 , 經(jīng)物業(yè)審核后方可施工 .4. 不準用太陽燈烘烤衣服和取暖 , 違者依次罰款 100 元 .5. 工地上不準酗酒、打架、斗毆一有發(fā)現(xiàn)立即請出場外 .因以上因素損壞物品者 , 由承商自

46、行負責(zé) .情節(jié)嚴重者給予罰款、退場、或送交公安部門處理 .6. 非施工時間 , 裝修人員不得逗留在小區(qū)內(nèi) .施工人員不準侵擾其他住戶 , 除在自己施工區(qū)域內(nèi)施工外不得在樓道內(nèi)閑逛亂串,不準在其它樓層停留 .7. 盜竊工地或他人財務(wù)者立即辭退 .情節(jié)嚴重者叫公安部門處理 .五、工程管理1. 承商在施工進度表上要詳細標明材料進場時間 , 輕包商主材料提前 7 天申請 ,輔材料提前 3 天申請 .總包商材料無論主材輔材都要在工

47、種施工前 3 天到場 .2. 水、電、風(fēng)等各工種施工 , 要嚴格按照本公司施工規(guī)范和設(shè)計方案施工 , 若發(fā)現(xiàn)施工有誤 , 所有返工之材料和人工等費用自行承擔(dān) .3. 燃氣設(shè)備排煙系統(tǒng) , 不得把管道直接和公共管道相連 , 避免燃氣設(shè)備所產(chǎn)生的未完全燃燒的氣體排放到公共管道內(nèi)造成危險 .4. 隱蔽工程完工后 , 要按照我公司施工規(guī)范 , 畫出水、電、風(fēng)的線路、尺寸走向詳圖,并在現(xiàn)場用各色油漆線條標明 .( 冷水管用藍色油漆標明

48、 , 熱水管用橘紅色油漆標明,強電用綠色油漆實線標明 , 弱點用綠色油漆虛線表明 )5. 承商要嚴格按照我公司施工規(guī)范施工、安全規(guī)范施工。保質(zhì)保量完成施工任務(wù)。6. 各工種要互相尊重文明施工,發(fā)現(xiàn)問題急時告知監(jiān)理解決 .7. 各施工班組在完工交接時作好自檢和互檢工作 .認真填寫工程交接單 , 作好成品保護工作 .8. 各工種完工退場前要作好自己所做工程之清潔由監(jiān)理驗收合格方可退場 .注 : 承商如若違反以上規(guī)定 , 現(xiàn)場監(jiān)

49、理有權(quán)辭退違規(guī)者本人 , 情節(jié)嚴重者可上報公司辭退整個施工隊,2、材料及設(shè)備進場管理；,,材料&設(shè)備管理條例一、總則二、材料進場前申報三、進場材料抽驗四、統(tǒng)一設(shè)備安裝&保護五、成品保護  一、總則 1、 住宅裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格、性能應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)有關(guān)規(guī)定 , 執(zhí)行國家、行業(yè)和地方有關(guān)安全、防火、環(huán)保、建筑、電氣、給排水等現(xiàn)行標準和技術(shù)規(guī)程。（對住

50、宅裝飾裝修工程所用材料質(zhì)量提出了強制要求。）2、 裝飾材料及器具宜采用節(jié)能型、阻燃型和環(huán)保型產(chǎn)品 , 嚴禁使用國家明令禁止和淘汰的產(chǎn)品。裝修工程主要部件優(yōu)先選擇工廠化生產(chǎn)的產(chǎn)品。3、 住宅裝飾裝修所用的材料應(yīng)按設(shè)計要求進行防火、防腐和防蛙處理。4、 施工單位應(yīng)對進場主要材料的品種、規(guī)格、性能進行申報驗收。主要材料應(yīng)有產(chǎn)品合格證書,有特殊要求的應(yīng)有相應(yīng)的性能檢測報告和中文說明書。（本條明確了材料進場質(zhì)量把關(guān)的責(zé)任由施工單位負責(zé),以減

51、少合同糾紛,保護業(yè)主利益）5、 對安裝、使用有特殊規(guī)定的材料制品及裝飾部品件和設(shè)備 , 施工應(yīng)按其產(chǎn)品說明書的規(guī)定進行。6、 現(xiàn)場配制的材料應(yīng)按設(shè)計要求或產(chǎn)品說明書制作。7、 應(yīng)配備滿足施工要求的配套機具設(shè)備及檢測儀器。8、 住宅裝飾裝修工程應(yīng)積極使用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的試驗報告，和具有權(quán)威性技術(shù)報告或相關(guān)部門技術(shù)鑒定書；,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,,二、材料進場前申報&#

52、160;1、選用裝飾材料及配件應(yīng)提前申報；2、申報方式：材料驗收申報表、材料樣品；3、未申報檢驗材料不得進入施工現(xiàn)場； 三、進場材料抽驗 1、進場裝飾材料及裝飾配件驗收，應(yīng)有專職材料員&質(zhì)檢員對進場材料現(xiàn)場抽查質(zhì)檢對材料使用要求、使用功能、美觀通過抽樣檢查確定是否合格，是否達到優(yōu)良。1.1 材料保證項目。1.1.1 進場材料應(yīng)提供產(chǎn)品質(zhì)保書或檢驗報告。1.1.2 重要材料、成品、半成品和附

53、件的材質(zhì)，檢查出廠證明及試驗數(shù)據(jù)。1.1.3 結(jié)構(gòu)的強度、剛度和穩(wěn)定性等數(shù)據(jù)、檢查試驗報告。1.1.4 現(xiàn)場抽查或檢查測試記錄。2、材料檢測合格后方可進場施工。3、未抽檢合格裝飾材料不得存放在施工現(xiàn)場超過一個工作日，應(yīng)當日退出施工現(xiàn)場。 3.1 施工單位不得存放未經(jīng)申報及檢測或檢測不合格材料、成品、半成品及附件。4、未經(jīng)申報及檢測或檢測不合格材料、成品、半成品及附件進入施工現(xiàn)場安裝施工；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將強制拆除所有相關(guān)成品或半成品

54、，一切損失有施工單位自行承擔(dān)。,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,,四、統(tǒng)一設(shè)備安裝&保護 安裝設(shè)備有專業(yè)廠商統(tǒng)一安裝，施工單位應(yīng)無條件積極配合施工前后施工與設(shè)備保護工作，如因施工單位前期工作影響設(shè)備安裝工期或?qū)σ寻惭b完畢設(shè)備保護不當，將由施工單位負責(zé)損失。五、成品保護 1、施工過程中材料運輸應(yīng)符合下列規(guī)定：1.1. 材料運輸使用電梯時,應(yīng)對電梯采取保護措施。 1.2. 材料搬運時要避免損

55、壞樓道內(nèi)頂、墻、扶手、樓道窗戶及樓道門。（提出了在住宅裝飾裝修過程中對既有建筑和設(shè)備的保護要求。）2、施工過程中應(yīng)采取下列成品保護措施:2.1. 各工種在施工中不得污染、損壞其它工種的半成品、成品。2.2. 材料表面保護膜應(yīng)在工程竣工時撤除。2.3. 對郵箱、消防、供電、電視、報警、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施應(yīng)采取保護措施。3、對分項工程已施工完畢、或分項工程某些部位已經(jīng)完畢，而其它部位正在施工的半成品采取措施加以保護，保護措施做到

56、：3.1. 易碰部位提前加以保護。3.2. 成品或半成品進行包裹，防止噴漿污染。3.3. 成品或半成品表面覆蓋，防止刮花磨損。4、為了做好成品保護，應(yīng)合理安排施工順序，防止后道工序損壞及污染成品。,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,3、施工過程質(zhì)量檢查單；,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,,主要工作內(nèi)容 |施工階段,,主要工作內(nèi)容 |驗收階段

57、,三、驗收階段,衛(wèi)生間施工注意要點,衛(wèi)生間門檻板處必須做好基礎(chǔ)防水工作，門檻板用水泥砂漿與基層粘結(jié)做止水口衛(wèi)生間陰角做成小圓角，保證墻面落水流向衛(wèi)生間中間，不會從墻與地面的交接處流向隔壁房間,衛(wèi)生間施工注意要點,衛(wèi)生間門套木工板基層不適宜做到底，離地十公分左右用水泥砂漿找平陰角與下水管四周重點做防水。（衛(wèi)生間滲水通常都是下水管四周往下滲，或者通過墻地交接處橫向滲水。一般我們在做面層的時候會考慮到泛水，讓表面的水流向地漏，其實我們在

58、做基層的時候就要考慮泛水，通常表面的水會滲透到基層，再流向最低處，地漏的下水管口一定要低于基層地面最低處。,吊頂工程施工注意要點,該張照片說明兩個問題，1、燈帶側(cè)板背面加條木工板，成T字形，解決燈帶不直的通病。 2、副龍骨卡在木工板側(cè)板上，面層板封上后，保證了冷暖氣不至于躥到吊頂上面空間，有助于節(jié)能。轉(zhuǎn)角處用多層板做成7字形，防止開裂。,吊頂工程施工注意要點,轉(zhuǎn)角處石膏板用整塊7字形板面防開裂。轉(zhuǎn)角連接牢固，防止開裂,吊

59、頂工程施工注意要點,有裝飾木工定位噴淋點位，精度較高，避免整改主燈為止木工板加固牢靠,鋼木結(jié)合，替代傳統(tǒng)的木龍骨結(jié)構(gòu)，平整度較好，節(jié)省成本。,精裝修成本控制流程,,,,,,,,,成本定位,裝修設(shè)計及設(shè)計預(yù)算,采購詢價,編制預(yù)算,調(diào)整設(shè)計,實施預(yù)算,實施采購,結(jié)算,1、成本定位,精裝修成本控制流程,2、裝修設(shè)計及設(shè)計預(yù)算,精裝修成本控制流程,3、采購詢價,精裝修成本控制流程,4、編制預(yù)算,精裝修成本控制流程,5、調(diào)整設(shè)計,精裝修成本控制

60、流程,6、實施預(yù)算,精裝修成本控制流程,7、實施采購,精裝修成本控制流程,8、結(jié)算,,總結(jié)：精裝修成本控制的關(guān)鍵點：1、定位一定要準，要早，一步到位最好，最遲不能超過批量精裝修正式開工前6個月；2、選擇好合適的合作單位，含總包，分包和大宗材料、設(shè)備的供應(yīng)商；3、裝修設(shè)計方案優(yōu)化非常重要，形成標準化的同時，務(wù)必做好80%的標準動作和設(shè)計階段的成本優(yōu)化；4、采用集團采購方式，這是被行業(yè)一致認可的規(guī)模和可控成本效益；5、做精裝修房