不動產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀 ppt

1、不動產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀,,,《物權法》（2007年）：第10條第2款：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 第246條：法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》,《不動產(chǎn)登記暫行條例》,《中華人民共和國物權法》,《不動產(chǎn)登記技術規(guī)程》等,,法律,法規(guī),規(guī)章,規(guī)范性文件,《不動產(chǎn)登記操

2、作規(guī)范》等,行業(yè)標準,《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》等,技術規(guī)范,,制度頂層設計,2,《不動產(chǎn)登記法》《不動產(chǎn)權利法》《民法典》（2017）《自然資源統(tǒng)一確權登記辦法》（2016）,《不動產(chǎn)確權與爭議調(diào)處辦法》？,,1 一般規(guī)定2 申請3 受理4 審核5 登簿6 核發(fā)證書或者證明,總 則,7 集體土地所有權登記 8 國有建設用地使用權登記 9 國有建設用地使用權及房屋所有權登記10 宅基地使用權及房屋所

3、有權登記11 集體建設用地使用權及建筑物、 構筑物所有權登記12 海域使用權及建筑物、構筑物所有權登記13 地役權登記14 抵押權登記15 預告登記16 更正登記17 異議登記18 查封登記19 登記資料管理20 登記資料查詢,分 則,附 錄,A.1 不動產(chǎn)登記申請書A.2 通知書、決定書、告知書A.3 公告文書A.4 不動產(chǎn)實地查看記錄表A.5 詢問記錄A.6 不動產(chǎn)登

4、記資料查詢文書A.7 授權委托書A.8 承諾書A.9 具結書,條例的基本制度構架,核心制度內(nèi)容,,三,6,登記機構和人員,不動產(chǎn)權利登記,其他登記,+,,,功 能 定 位,1,不動產(chǎn)登記的性質(zhì)：行政行為說？民事行為說？雙重屬性說？ 不動產(chǎn)登記是重要的物權公示方式，貫徹物權的公示公信原則，不創(chuàng)設新權利義務關系（意思自治），屬于程序性行政行為。 不動產(chǎn)登記在法律屬性上有雙重性，它既是登記機構實施的公法行為，也是對民事主體的物權歸

5、屬產(chǎn)生重要影響的私法行為。針對前一屬性，本條例側重于規(guī)范，以促進登記機構依法行為；針對后一屬性，本條例側重于保護，維護合法權益。 科學把握：調(diào)查—確權—登記—調(diào)處工作邊界,,,功 能 定 位,1,新時期不動產(chǎn)登記復議、訴訟的重點領域： 職責整合時點前后登記錯誤的責任分配 信息公開查詢與資料查詢 信訪與法定途徑 登記與審批交易職責的厘定 行政與民事交錯對應,條例的基本制度構架,核心制度內(nèi)容,,三,,,,法 定 原 則,2,

6、1、工作原則保護權益（第1條）嚴格管理（第4條第2款）方便群眾（第4條第2款）,2、法律原則統(tǒng)一登記原則（第4條第1款）合法登記原則（第2條第1款）申請登記原則（第14條）屬地登記原則（第7條）穩(wěn)定連續(xù)原則（第4條第2款、第3款）,,,法 定 原 則,2,一體登記原則《細則》： 房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致?！兑?guī)范》： 房屋等

7、建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權登記應當與其所附著的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。 土地使用權、海域使用權首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該土地、海域范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權應當一并登記。（合法登記原則） 房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該房屋等建筑物、構筑物和森林、林

8、木等定著物占用范圍內(nèi)的土地使用權、海域使用權應當一并登記。,,,法 定 原 則,2,依申請登記原則《細則》： 不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及實施細則另有規(guī)定的除外。《規(guī)范》： 不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但下列情形除外： 1 不動產(chǎn)登記機構依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權機關依法作出的囑托文件直接辦理登記的；（依囑托登記） 2 不動產(chǎn)登記機構依

9、據(jù)法律、行政法規(guī)或者《實施細則》的規(guī)定依職權直接登記的。（依職權登記）,,,法 定 原 則,2,連續(xù)登記原則： 未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外： 1 預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記的； 2 在建建筑物抵押權登記的；3 預查封登記的；4 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。,屬地登記原則： 不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理。（

10、國務院批準用島用海和國有重點林區(qū)等例外）,條例的基本制度構架,核心制度內(nèi)容,,三,,—— 《規(guī)范》關于不動產(chǎn)單元的細化 不動產(chǎn)登記應當以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。獨立使用價值的空間應當足以實現(xiàn)相應的用途，并可以獨立利用。 1.沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。 2.有房屋等建筑物以及森林、

11、林木定著物的，以該房屋等建筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。 3.有地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋梁等構筑物的，以該特定空間或者構筑物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。,,基 本 概 念,3,,1.3.2 不動產(chǎn)單元編碼 不動產(chǎn)單元應當按照《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》（試行）的規(guī)定進行設定與編碼。不動產(chǎn)登記機構（國土資源主管部門）負責本

12、轄區(qū)范圍內(nèi)的不動產(chǎn)單元代碼編制、變更與管理工作，確保不動產(chǎn)單元編碼代碼的唯一性。,,基 本 概 念,3,不動產(chǎn)單元代碼由宗地（宗海）代碼加上定著物代碼構成，采用七層28位層次碼結構。具有定位作用和關聯(lián)作用。,,1.4.1： 不動產(chǎn)登記申請前，需要進行不動產(chǎn)權籍調(diào)查的，應當依據(jù)不動產(chǎn)權籍調(diào)查相關技術規(guī)定開展不動產(chǎn)權籍調(diào)查。不動產(chǎn)權籍調(diào)查包括不動產(chǎn)權屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量。,1.申請人申請不動產(chǎn)首次登記前，應當以宗地、宗海為基礎，以不動產(chǎn)單元

13、為基本單位，開展不動產(chǎn)權籍調(diào)查。其中，政府組織開展的集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權的首次登記所需的權籍調(diào)查成果不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果，由人民政府有關部門組織獲取。 2.申請人申請不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移等登記，不動產(chǎn)界址未發(fā)生變化的，可以沿用原不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果；不動產(chǎn)界址發(fā)生變化，或界址無變化但未進行過權籍調(diào)查或無法提供不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果的，應當補充或重新開展不動產(chǎn)權籍調(diào)查。 3.前期行

14、業(yè)管理中已經(jīng)產(chǎn)生或部分產(chǎn)生，并經(jīng)行業(yè)主管部門或其授權機構確認的，符合不動產(chǎn)登記要求的不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果，可繼續(xù)沿用。,,權 籍 調(diào) 查,4,,1.4.2： 不動產(chǎn)登記機構（國土資源主管部門）應當加強不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果的審核確認，結合日常登記實時更新權籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，確保不動產(chǎn)權籍調(diào)查數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢、有效和安全。,目前,針對登記與權籍調(diào)查的銜接缺乏明確規(guī)定，導致存在“兩張皮”現(xiàn)象，權籍調(diào)查數(shù)據(jù)可能不符合登記要求，權籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫也沒有根據(jù)登記的

15、最新成果及時更新。為此，《規(guī)范》專門規(guī)定了不動產(chǎn)權籍調(diào)查，實行權籍調(diào)查前置。,,權 籍 調(diào) 查,4,條例的基本制度構架,核心制度內(nèi)容,,三,,,登 記 類 型,4,——變更登記界定與適用 指因權利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號碼發(fā)生變更，不動產(chǎn)的所在街道或門牌號等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動產(chǎn)權利期限、來源等權利狀況發(fā)生變化等不涉及不動產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移而進行的登記。,（一）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或

16、者身份證明號碼發(fā)生變更的；（二）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；（三）不動產(chǎn)權利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；（四）同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（五）抵押擔保的范圍、主債權數(shù)額、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的變更情

17、形。,下列情形之一的，不動產(chǎn)權利人可以向不動產(chǎn)登記機構申請變更登記：,不動產(chǎn)設有抵押權、地役權或被查封的，因權利人名稱、身份證明類型及號碼，不動產(chǎn)坐落發(fā)生變化或自然災害導致部分不動產(chǎn)滅失的情形而申請的變更登記，可以辦理。因通過協(xié)議改變不動產(chǎn)的面積、用途、期限等內(nèi)容申請變更登記，對抵押權人、地役權人產(chǎn)生不利影響的，應當出具抵押權人、地役權人同意變更的書面材料。,,,登 記 類 型,4,——注銷登記界定及情形適用 指因不動產(chǎn)權利消滅而

18、進行的登記。,（一）不動產(chǎn)滅失的；（二）權利人放棄不動產(chǎn)權利的；（三）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 注意：不動產(chǎn)上已經(jīng)設立抵押權、地役權或者已經(jīng)辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。 【注意】《規(guī)范》在具體各類不動產(chǎn)權利注銷登記

19、審查要點中有具體銜接，并補充完善了查封登記情形。,有下列情形之一的，應當辦理注銷登記：,條例的基本制度構架,核心制度內(nèi)容,,三,,登記機構和人員,6,,規(guī)范關于不動產(chǎn)登記機構風險防控管理的要求：不動產(chǎn)登記機構應當建立與不動產(chǎn)登記風險相適宜的內(nèi)部管理機制。不動產(chǎn)登記機構應當依據(jù)登記程序和管理需要合理設置登記崗位。 1.不動產(chǎn)登記的審核、登簿應當由與其崗位相適應的不動產(chǎn)登記工作人員負責。 2.不動產(chǎn)登記機構宜建立不動產(chǎn)登記風

20、險管理制度，設置登記質(zhì)量管理崗位負責登記質(zhì)量檢查、監(jiān)督和登記風險評估、控制工作。不動產(chǎn)登記機構可以建立不動產(chǎn)登記會審制度，會審管轄范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記重大疑難事項。不動產(chǎn)登記機構宜根據(jù)相關業(yè)務規(guī)則，通過信息化手段對相互沖突的業(yè)務進行限制或者提醒，以降低登記風險。 【具體要求】不動產(chǎn)登記機構宜通過以下方式對登記業(yè)務中發(fā)現(xiàn)的已失效的查封登記和異議登記進行有效管理：1.采用電子登記簿的，查封登記或者異議登記失效后，宜在信息系統(tǒng)中及時解除

21、相應的控制或者提醒，注明相應的法律依據(jù)；2.采用紙質(zhì)登記簿的，查封登記或者異議登記失效后，宜在不動產(chǎn)登記簿附記中注明相應的法律依據(jù)。,,條例的基本制度構架,核心制度內(nèi)容,,三,,登 記 管 轄,7,《規(guī)范》的細化： 跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構分別辦理。 不動產(chǎn)登記單元跨行政區(qū)域且無法分別辦理的，由所跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由先受理登記申請的不動產(chǎn)登記機構向

22、共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門提出指定辦理申請。 不動產(chǎn)登記機構經(jīng)協(xié)商確定或者依指定辦理跨行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的登記機構，應當在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、總面積、跨區(qū)域面積、用途、權利類型等登記結果書面告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機構；,條例的基本制度構架,核心制度內(nèi)容,,三,,不動產(chǎn)登記簿,8,統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對于土地承包經(jīng)營權采取人的編成原則的做法進行技術銜接處理

23、。以宗地和宗海為單位編成，彰顯以土地和海域為基礎的原則，可以實現(xiàn)無縫銜接和本底全覆蓋。,登記簿編成,,不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。宗地或宗海權屬界線發(fā)生變化的，應當重新建簿，并實現(xiàn)與原登記簿不動產(chǎn)登記簿關聯(lián)。,條例的基本制度構架,核心制度內(nèi)容,,三,,,登記一般程序,9,1.依申請的程序：申請→受理→審核→登簿,2.依囑托的程序：囑托→接受囑托→審核→登簿,

24、3.依職權的程序：啟動→審核→登簿,我國不動產(chǎn)登記具有物權變動效力，具有公示性和公信力，登記程序的合法性和規(guī)范性，將為登記結果的準確性和真實性提供保障。,,1.1.2 不動產(chǎn)登記機構應嚴格貫徹落實《物權法》《條例》及《實施細則》的規(guī)定，依法確定申請人申請登記所需材料的種類和范圍，并將所需材料目錄在不動產(chǎn)登記機構辦公場所和門戶網(wǎng)站公布。不動產(chǎn)登記機構不得隨意擴大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實施細則》沒有規(guī)定的材料，不得作

25、為登記申請材料。,【規(guī)范】重申：登記申請材料的種類和范圍確定必須堅持法定化，以充分彰顯便民利民之立法精神！,,登記一般程序,9,——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求,,1.1.4：不動產(chǎn)登記機構應嚴格按照法律、行政法規(guī)要求，規(guī)范不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等環(huán)節(jié)，嚴禁隨意拆分登記職責，確保不動產(chǎn)登記流程和登記職責的完整性。 沒有法律、行政法規(guī)以及《實施細則》依據(jù)而設置的前置條件，不動產(chǎn)登記機構不得將其納入不動產(chǎn)登記的業(yè)務流程。,

26、【規(guī)范】重申：除法律法規(guī)與《實施細則》外，不得非法額外設置登記前置條件，強調(diào)依法行政、規(guī)范登記。,,登記一般程序,9,——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求,,1.1.5 不動產(chǎn)登記過渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部會同國土資源部等部門負責指導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的統(tǒng)一登記工作，按照農(nóng)業(yè)部有關規(guī)定辦理耕地的土地承包經(jīng)營權。耕地以外的承包經(jīng)營權登記、國有農(nóng)用地的使用權登記和森林、林木所有權登記，按照《條例》《實施細則》的有關規(guī)定辦理。本規(guī)范不再另行規(guī)定。,【規(guī)范】補充：

27、過渡時期，土地承包經(jīng)營權登記特殊對待，本在進行專門細化。,,登記一般程序,9,——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求,,登記一般程序,9,依申請登記辦理,,登記一般程序,9,申請,受理,審核,登簿,發(fā)證,登記已經(jīng)完成 (《物權法》第14條),,,,,,登記一般程序,9,登記申請,,,2.1.3 共同申請共有不動產(chǎn)的登記，應當由全體共有人共同申請。按份共有人轉(zhuǎn)讓、抵押其享有的不動產(chǎn)份額，應當與受讓人或者抵押權人共同申請。受讓人是共有人以外的人

28、的，還應當提交其他共有人同意的書面材料。屬于下列情形之一的，可以由部分共有人申請： 1.共有的不動產(chǎn)因共有人姓名、名稱發(fā)生變化申請變更登記的，可以由姓名、名稱發(fā)生變化的權利人申請； 2.不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化的，可以由共有人中的一人或多人申請。,《規(guī)范》關于共有不動產(chǎn)申請登記的特殊規(guī)定,,登記一般程序,9,登記申請,,第15條： “當事人或者其代理人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構辦公場所申請不

29、動產(chǎn)登記?！?《規(guī)范》細化： 申請不動產(chǎn)登記，申請人本人或者其代理人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構辦公場所提交申請材料并接受不動產(chǎn)登記機構工作人員的詢問。 具備技術條件的不動產(chǎn)登記機構，應當留存當事人到場申請的照片；具備條件的，也可以按照當事人申請留存當事人指紋或設定密碼。 【注意】代理包括法定代理與委托代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專業(yè)從事不動產(chǎn)代理的機構和人員。 【注意】到場申請與網(wǎng)絡申請？網(wǎng)上預約與申請受理的關系？

30、,,登記一般程序,9,——關于監(jiān)護人的代為申請考慮,登記申請的代理,,《細則》規(guī)定：?。?）無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請?！。?）監(jiān)護人代為申請登記的，應當提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證或者戶口簿、有關監(jiān)護關系等材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。?。?）父母之外的監(jiān)護人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關監(jiān)護關系材料可以是人民法院指定監(jiān)護的法律文書、經(jīng)過公證的對

31、被監(jiān)護人享有監(jiān)護權的材料或者其他材料?！兑?guī)范》細化： 監(jiān)護關系證明材料可以是戶口簿、監(jiān)護關系公證書、出生醫(yī)學證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監(jiān)護人的證明材料。還明確需提交“被監(jiān)護人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料”,,登記一般程序,9,——委托代理,登記申請的代理,,當事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。代理申請不動產(chǎn)登記的，代理人應當向不動產(chǎn)登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托

32、書。自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂授權委托書，但授權委托書經(jīng)公證的除外。境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理認證或者公證。,【規(guī)范要求】：代理人為兩人或者兩人以上，代為處分不動產(chǎn)的，全部代理人應當共同代為申請，但授權委托書另有規(guī)定的除外。,,登記一般程序,9,符合以下情形之一的，申請人可以一并申請。申請人一并申請的，不動產(chǎn)登記機構應當一并受理，

33、就不同的登記事項依次分別記載于不動產(chǎn)登記簿的相應簿頁。 1.預購商品房預告登記與預購商品房抵押預告登記； 2.預購商品房預告登記轉(zhuǎn)房屋所有權登記與預購商品房抵押預告登記轉(zhuǎn)抵押權登記； 3.建筑物所有權首次登記與在建建筑物抵押權登記轉(zhuǎn)建筑物抵押權登記； 4.不動產(chǎn)變更登記導致抵押權變更的，不動產(chǎn)變更登記與抵押權變更登記； 5.不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記致使地役權變更、轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)變更登記、轉(zhuǎn)移登記與地役

34、權變更、轉(zhuǎn)移登記； 6.不動產(chǎn)坐落位置等自然狀況發(fā)生變化的，可以與前述情形發(fā)生后申請辦理的登記一并辦理； 7.本規(guī)范規(guī)定以及不動產(chǎn)登記機構認為可以合并辦理的其他情形。,《規(guī)范》關于一并申請情形的補充規(guī)定,,登記一般程序,9,,申請材料,,1.8.4.1：申請人申請不動產(chǎn)登記，提交下列相應的身份證明材料：境內(nèi)自然人：提交居民身份證或軍官證、士官證；身份證遺失的，應提交臨時身份證。未成年人可以提交居民身份證或戶口簿；香

35、港、澳門特別行政區(qū)自然人：提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證、護照，或者來往內(nèi)地通行證； 臺灣地區(qū)自然人：提交臺灣居民來往大陸通行證，或者臺胞證； 華僑：提交中華人民共和國護照和國外長期居留身份證件； 外籍自然人：中國政府主管機關簽發(fā)的居留證件，或者其所在國護照； 境內(nèi)法人或其他組織：營業(yè)執(zhí)照，或者組織機構代碼證，或者其他身份登記證明；香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的法人或其他組織：提交其在境內(nèi)設立分支機構或代表機構

36、的批準文件和注冊證明；境外法人或其他組織：提交其在境內(nèi)設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明。 已經(jīng)登記的不動產(chǎn)，因其權利人的姓名、身份證明類型或者身份證明號碼等內(nèi)容發(fā)生變更的，申請人申請辦理該不動產(chǎn)的登記事項時，應當提供能夠證實其身份變更的材料。,,登記一般程序,9,——關于申請材料的具體要求,申請材料,,《細則》：申請不動產(chǎn)登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。申請材料應當提供原件。因特

37、殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致?！兑?guī)范》： 1.1.3：申請人的申請材料應當依法提供原件，不動產(chǎn)登記機構可以依據(jù)實時互通共享取得的信息，對申請材料進行核對。能夠通過部門間實時共享取得相關材料原件的，不得要求申請人重復提交。,,登記一般程序,9,,申請材料,,《規(guī)范》關于五大類法律文書的特殊規(guī)定：申請人提交的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書應當為已生效的法律文書。提交一審法院裁判文書的，應當同時提

38、交法院出具的裁判文書已經(jīng)生效的證明文件等相關材料，即時生效的裁定書、經(jīng)雙方當事人簽字的調(diào)解書除外。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)形成的司法文書，應經(jīng)境內(nèi)不動產(chǎn)所在地中級人民法院裁定予以承認或執(zhí)行。香港特別行政區(qū)形成的具有債權款項支付的民商事案件除外。外國司法文書應經(jīng)境內(nèi)不動產(chǎn)所在地中級人民法院按國際司法協(xié)助的方式裁定予以承認或執(zhí)行。需要協(xié)助執(zhí)行的生效法律文書應當由該法律文書作出機關的工作人員送達，送達時應當提供工作證件和

39、執(zhí)行公務的證明文件。人民法院直接送達法律文書有困難的，可以委托其他法院代為送達。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的公證文書及與我國有外交關系的國家出具的公證文書按照司法部等國家有關規(guī)定進行認證與轉(zhuǎn)遞。,,登記一般程序,9,——登記原因證明材料,申請材料,,《細則》：因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料

40、或者生效的法律文書?！兑?guī)范》的銜接：1.8.6. 因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)申請登記的，申請人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，按《條例》《實施細則》的相關規(guī)定辦理登記。,,登記一般程序,9,——關于公證的問題：操作需求、制度供給與司法實踐三者的協(xié)調(diào)。,申請材料,,1991年《司法部、建設部關于房屋登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》?！斗康禺a(chǎn)登記技術規(guī)程》規(guī)定：用于申請房地產(chǎn)登記的下列材料應經(jīng)公證：1.因繼承、受遺贈事實申請相關房地產(chǎn)

41、登記的繼承文書、受遺贈文書，但人民法院的生效法律文書確認相關房地產(chǎn)的繼承、受遺贈事實的除外；2.境外申請人委托他人申請房地產(chǎn)登記的委托書；3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請登記的，應提供對未成年人享有監(jiān)護權的證明，但人民法院指定監(jiān)護除外?！豆C法》第十一條：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當公證的事項，有關自然人、法人或者其他組織應當向公證機構申請辦理公證。”主要考慮：缺乏依據(jù)，違背自愿申請原則，增加負擔。比較法上德國、法國的公證前

42、置做法；《物權法》背景；職業(yè)責任保險與賠償基金；《公正程序規(guī)則》（2006）,申請人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：1.8.6.1 申請人提交的申請材料包括： 所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明；被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等；

43、 　 所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明 ，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料等；放棄繼承的，應當在不動產(chǎn)登記機構辦公場所，在不動產(chǎn)登記機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的聲明；繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供；被繼承人或遺贈人享有不動產(chǎn)權利的材料；被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全

44、部遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；被繼承人或遺贈人生前與配偶有財產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。,,登記一般程序,9,《規(guī)范》關于繼承、受遺贈不動產(chǎn)登記的細化設計,1.8.6.2 受理登記前應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記機構進行繼承材料查驗。 不動產(chǎn)登記機構應重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈人的死

45、亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、申請繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等，并要求申請人簽署繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記具結書。1.8.6.3 不動產(chǎn)登記機構可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內(nèi)容進行詢問，并做好記錄，由全部相關人員簽字確認。1.8.6.4 經(jīng)查驗或詢問，符合受理條件的，不動產(chǎn)登記機構應當予以

46、受理。1.8.6.5 受理后，不動產(chǎn)登記機構應按照本規(guī)范第4章的審核規(guī)則進行審核。認為需要進一步核實情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關情況。1.8.6.6 對擬登記的不動產(chǎn)登記事項在不動產(chǎn)登記機構門戶網(wǎng)站進行公示，公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。 （注意：是公示，而非公告）,,登記一般程序,9,,,登記一般程序,9,繼承（

47、受遺贈）不動產(chǎn)登記具結書申請人： 身份證明號碼: 被繼承人（遺贈人）： 身份證明號碼 申請人 因繼承（受遺贈）被繼承人（遺贈人）的不動產(chǎn)，于 年 月 日向（不動產(chǎn)登記機構）

48、 申請辦理不動產(chǎn)登記，并提供了 等證明材料，并保證以下事項的真實性： 一、被繼承人（遺贈人） 于 年 月 日在 死亡。 二、被繼承人（遺贈人）的不動產(chǎn)坐落于 。 三、被繼承人（遺贈人）的不動產(chǎn)由

49、 繼承（受遺贈）。 四、除第三項列舉的繼承人（受遺贈人）外，無其他任何繼承人（受遺贈人）。 以上情況如有不實，本人愿承擔一切法律責任, 特此具結。 具結人簽名（蓋章）： 年 月 日,,,,,,,

50、,,,,,,,,登記一般程序,9,部分登記申請人撤回登記申請的，登記機構不予受理。申請人申請撤回時，應向登記機構提交申請書、身份證明材料和原申請受理憑證。不動產(chǎn)登記機構應當在收到撤回申請時，查閱不動產(chǎn)登記簿，當事人申請撤回的登記事項已經(jīng)在不動產(chǎn)登記簿記載的，不予撤回；未在不動產(chǎn)登記簿上記載的，應當準予撤回，原登記申請材料在作出準予撤回的3個工作日內(nèi)通知當事人取回申請材料。 不動產(chǎn)登記機構準予撤回登記申請的，申請人應及時取回原登記申

51、請材料，取回材料的清單應當由申請人簽字確認。登記機構對撤回登記申請的材料、取回材料的清單應一并歸檔保留。,《規(guī)范》關于申請撤回的規(guī)定,,登記一般程序,9,受理,審核,登簿,發(fā)證,登記已經(jīng)完成 (《物權法》第14條),,,,,申請,,登記一般程序,9,,受理,,《規(guī)范》關于受理環(huán)節(jié)的細化,,,,,查驗登記范圍,查驗申請主體,查驗書面材料,詢 問,出具受理結果,受理是指登記機構依法查驗申請主體、申請材料，詢問登記事項、錄入相關信息

52、、出具受理結果等工作的過程。,,登記一般程序,9,,受理,,1 查驗登記范圍申請登記的不動產(chǎn)是否屬于本登記機構管轄范圍；不動產(chǎn)權利是否屬于《條例》《實施細則》規(guī)定的不動產(chǎn)權利；申請登記的類型是否屬于條例》《實施細則》規(guī)定的登記類型。,,登記一般程序,9,,受理,,2.查驗申請主體：包括查驗單雙方申請的適用性、身份證明、申請材料形式查驗身份證明：申請人與其提交的身份證明指向的主體是否一致：通過身份證識別器查驗身份證是否真實；

53、護照、港澳通行證、臺灣居民往來大陸通行證等其他身份證明類型是否符合要求；非自然人申請材料的名稱、印章是否與身份證明材料商的名稱、印章一致。查驗申請材料形式：查驗申請人的身份證明材料規(guī)格是否本貴發(fā)第1.7節(jié)的要求【特別規(guī)定】自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人代為申請登記，其授權委托書未經(jīng)公證的，不動產(chǎn)登記機構工作人員應當按下列要求進行見證：授權委托書的內(nèi)容是否明確，本登記事項是否在其委托范圍內(nèi)；按本規(guī)范3.2.2的要求核驗當事人雙方的

54、身份證明；由委托人在授權委托書上簽字；不動產(chǎn)登記機構工作人員在授權委托書上簽字見證。具備技術條件的不動產(chǎn)登記機構應當留存見證過程的照片。,《規(guī)范》關于受理查驗的細化要求,,登記一般程序,9,,受理,,3.查驗書面申請材料：包括查驗申請材料是否齊全和相互之間是否一致、查驗申請材料是否符合法定形式，并對申請材料進行簽名或蓋章確認。其中，受理查驗是否符合法定形式時要求：申請材料規(guī)格是否符合本規(guī)范第1.8節(jié)的要求，有關材料是否由有權部

55、門出具，是否在規(guī)定的有效期限內(nèi)，簽字和蓋章是否符合規(guī)定。不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明是否真實、有效。對提交偽造、變造、無效的不動產(chǎn)權屬證書或不動產(chǎn)登記證明的，不動產(chǎn)登記機構應當依法予以收繳。屬于偽造、變造的，不動產(chǎn)登記機構還應及時通知公安部門。,《規(guī)范》關于受理查驗的細化要求,,登記一般程序,9,,受理,,4.詢問環(huán)節(jié)：包括詢問內(nèi)容和詢問記錄兩部分 不動產(chǎn)登記機構工作人員應根據(jù)不同的申請登記事項詢問申請人以下內(nèi)容，并制作詢

56、問記錄，以進一步了解有關情況：申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示；申請登記的不動產(chǎn)是否存在共有人；存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況； 不動產(chǎn)登記機構需要了解的其他與登記有關的內(nèi)容。 詢問記錄應當由詢問人、被詢問人簽名確認。登記機構還應當核對詢問記錄與登記申請材料、申請登記事項之間是否一致。,《規(guī)范》關于受理查驗的細化要求,5.受理結果出具經(jīng)查驗或詢問，符合下列條件的，登記機構應當予以受

57、理：申請登記事項在本登記機構的登記職責范圍內(nèi)；申請材料形式符合要求；申請人與依法應當提交的申請材料記載的主體一致；申請登記的不動產(chǎn)權利與登記原因文件一致；申請內(nèi)容與詢問記錄不沖突；法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他條件。符合受理條件的，應予以受理，并即時制作受理憑證。登記機構對不符合受理條件的，應當當場書面告知不予受理的理由，并將申請材料退回申請人。申請人提交的申請登記文件尚未齊全的，登記機構應當當場書面告知申請人不予受理并一次

58、性告知需要補正的全部內(nèi)容。告知書一式二份，經(jīng)當事人簽字確認后一份交當事人，一份由登記機構留存。,,登記一般程序,9,受理,,《規(guī)范》關于受理查驗的細化要求,,登記一般程序,9,審核,登簿,發(fā)證,登記已經(jīng)完成 (《物權法》第14條),,,,,申請,受理,,登記一般程序,9,,審核,,《規(guī)范》關于審核環(huán)節(jié)的細化,審核是指不動產(chǎn)登記機構受理申請人的申請后，根據(jù)申請登記事項，按照有關法律、行政法規(guī)對申請事項及申請材料做進一步審查，并決定是否

59、予以登記的過程。不動產(chǎn)登記機構應進一步審核上述受理環(huán)節(jié)是否按照本規(guī)范的要求對相關事項進行了查驗、詢問等。對于在登記審核中發(fā)現(xiàn)需要進一步補充材料的，不動產(chǎn)登記機構應當要求申請人補全材料，補全材料所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)。,,,,,查閱登記簿,查閱原始資料,實地查看,調(diào) 查,,,公 告,審核結果,書面材料審核,第一步 書面材料審核 進一步審核申請材料，必要時應當要求申請人進一步提交佐證材料或向有關部門核

60、查有關情況。申請人提交的人民法院、仲裁委員會的法律文書，具備條件的，不動產(chǎn)登記機構可以通過相關技術手段查驗法律文書編號、人民法院以及仲裁委員會的名稱等是否一致，查詢結果需打印、簽字及存檔；不一致或無法核查的，可進一步向出具法律文書的人民法院或者仲裁委員會進行核實或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。對已實現(xiàn)信息共享的其他申請材料，不動產(chǎn)登記機構可根據(jù)共享信息對申請材料進行核驗；尚未實現(xiàn)信息共享的，應當審核其內(nèi)容和形式是否符合要求

61、。必要時，可進一步向相關機關或機構進行核實，或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。,,登記一般程序,9,審核,,第二步 查閱不動產(chǎn)登記簿 除尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的，登記機構應當通過查閱登記簿記載信息，審核申請登記事項與登記簿記載的內(nèi)容是否一致。1 申請人與不動產(chǎn)登記簿記載的權利人是否一致；2 申請人提交的登記原因文件是否與登記事項一致；3 申請人申請登記的不動產(chǎn)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致；4

62、 申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是否一致；5 不動產(chǎn)是否存在抵押、異議登記、預告登記、預查封、查封等情形。 已經(jīng)登記的登記薄采用電子介質(zhì)的，查閱登記薄以已經(jīng)形成的電子登記薄為依據(jù)。,第三步 查閱登記原始資料 經(jīng)查閱登記簿，登記機構認為仍然需要查閱原始資料確認申請登記事項的，應當查閱不動產(chǎn)登記原始資料，并決定是否予以繼續(xù)辦理。,,登記一般程序,9,審核,,,登記一般程序,9,,審核,,《物權法》第

63、12條第2款： 申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。,第四步 實地查看,,登記一般程序,9,,審核,,《條例》第19條第1款： “屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；（二）在建建筑物抵押權登記；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；（四）不動產(chǎn)登記機構認為需要實地查看的其

64、他情形?！?【注意】登記機構“可以”實地查看，而非“應當”(如以囑托登記則不需要)。登記機構根據(jù)不動產(chǎn)登記的實際情況和需要，進行實地查看，形成查看的記錄和照片影像等，避免“無中生有”、與事實不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時，如果對已經(jīng)建成部分是否有申請人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時，就可以進行。,,登記一般程序,9,,審核,,細則關于實地查看的內(nèi)容要求不動產(chǎn)登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次

65、登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況。,,登記一般程序,9,,審核,,《條例》第19條第2款：“對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調(diào)查?！?【注意】不動產(chǎn)權屬爭議類型眾多，尤其房屋權屬爭議，不動產(chǎn)登記機構的調(diào)查是為進一步核實不動產(chǎn)是否存

66、在權屬爭議這種客觀事實，確保不動產(chǎn)登記的真實、準確。 對不動產(chǎn)權屬爭議的調(diào)查不意味著登記機構要過多的介入不動產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權屬爭議，則不予登記，屬于《條例》第22條的調(diào)整范圍。對爭議事實的調(diào)查和對爭議的處理屬于兩個工作層面的內(nèi)容，不屬于《條例》規(guī)范的內(nèi)容。 查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒有必然聯(lián)系，并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。,第五步 調(diào)查,,登記一般程序,9,,審核,,第六步 公告

67、 有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：（一）政府組織的集體土地所有權登記；（二）宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經(jīng)營權等不動產(chǎn)權利的首次登記；（三）依職權更正登記；（四）依職權注銷登記；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 公告應當在不動產(chǎn)登記機構門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公

68、告所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產(chǎn)登記簿。 說明：1.公告并非登記必需法定程序，視情形而定。2.公告內(nèi)容包括擬予登記的不動產(chǎn)權利人的姓名或者名稱；不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權利類型等；提出異議的期限、方式和受理機構等。,4.7.1.3 公告期滿無異議的，不動產(chǎn)登記機構應當將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。公告期間，當事人對公告有異議的，應當在提出異議的期限內(nèi)以書面方式到登記