深圳歡樂海岸項目考察研究報告資料

1、歡樂海岸“游記”,————歡樂海岸項目分析報告,歡樂海岸項目概況,概況主題定位交通區(qū)位物業(yè)組成動線設(shè)置,,深圳華僑城都市娛樂投資公司開發(fā)建設(shè)的“歡樂海岸”項目位于深圳灣商圈核心，占地面積約125萬平方米，是集文化、生態(tài)、旅游、娛樂、購物、餐飲、酒店、會所等多元業(yè)態(tài)于一體的都市娛樂目的地。,,概況,,,,,,,旅游文化,酒店會所,餐飲,生態(tài),娛樂,購物,歡樂海岸,歡樂海岸以海洋文化為主題，以生態(tài)環(huán)保為理念，以創(chuàng)新型商業(yè)為主體，以

2、創(chuàng)造都市濱海健康生活為夢想，開創(chuàng)性地將主題商業(yè)與濱海旅游、休閑娛樂和文化創(chuàng)意融為一體，整合零售、餐飲、娛樂、辦公、公寓、酒店、濕地公園等多元業(yè)態(tài)，形成獨一無二的商業(yè)+娛樂+文化+旅游+生態(tài)的全新商業(yè)模式。,,主題定位,交通,歡樂海岸距廣深高速約5分鐘車程，距深圳灣口岸約10分鐘車程，距深圳機場約25分鐘車程；規(guī)劃中的濱海交通樞紐總站與項目比鄰而建，深圳地鐵9號、11號線將直接接駁歡樂海岸，并連接穗莞深和西部深港兩條城際快線。但因大部分公

3、共交通均在建設(shè)階段，項目目前相對比較封閉。,,交通,區(qū)位,處于六大商圈交匯處：居住圈（華僑城、紅樹灣等高端住宅區(qū)） 高端企業(yè)圈（微軟、IBM、騰訊等）教育圈（深圳大學(xué)、深圳高級中學(xué)等） 商業(yè)圈（益田假日、京基百納等）旅游文化圈（世界之窗、歡樂谷等） 酒店圈（威尼斯皇冠假日酒店等）,交通,,區(qū)位,

4、物業(yè)組團,歡樂海岸主要由五個物業(yè)區(qū)塊組成：購物中心區(qū)、曲水灣特色街區(qū)、高端居住區(qū)、椰林沙灘公園、華僑城濕地公園。,區(qū)位,交通,,物業(yè)組成,,購物中心區(qū)：總建筑面積127,825平方米，處于相對總項目核心位置。主要物業(yè)包括O’Plaza購物中心、藍楹商務(wù)中心、萬豪商務(wù)公寓酒店、創(chuàng)展中心、華?會所等。,處于中心的購物中心區(qū)相對整個項目來說起到了一個匯聚人流的作用，同時帶動人流流向曲水灣區(qū)、歡樂海灣區(qū)，起到了項目“起點”的作用。,,物業(yè)組成,

5、,曲水灣特色街區(qū)：總建筑面積75,000平方米，處于總項目東側(cè)。主要物業(yè)：酒吧街、特色餐飲街、藍汐精品酒店、中影國際影城等。,處于項目東側(cè)的曲水灣街區(qū)除了可以起到分流的作用外，也起到留住客人的作用，相對于購物中心區(qū)發(fā)達的豎向商業(yè)，曲水灣街區(qū)是一個水平方向的特色商業(yè)娛樂區(qū)，為“起點”購物中心區(qū)作商業(yè)娛樂補充，成為項目升華的“過程”。,,物業(yè)組成,,歡樂海灣區(qū)：總建筑面積26,000平方米，處于總項目南側(cè)。主要物業(yè)：水秀劇場、深圳市旅游信息

6、中心、麥當(dāng)勞汽車餐廳、觀海碼頭，在建的椰林沙灘、SPA酒店會所等。,處于項目南側(cè)的歡樂海灣區(qū)可以說是旅游、娛樂的集散地。游客可以在碼頭坐上小船游遍項目，可以在旅游信息中心尋找下一個旅游點，夜晚降臨時可以去水秀劇場欣賞世界規(guī)模最大的激光主題水秀。所有這些為項目提供了一個優(yōu)雅驚艷的“終點”。,,物業(yè)組成,高端居住區(qū)：處于總項目西側(cè)。主要為華僑城高端居住區(qū)，相對隔離的位置為此居住區(qū)提供了很好的居住環(huán)境，而整個項目的高端配置使其具有非常高的價值

7、。,濕地公園區(qū)：處于總項目北側(cè)，是整個項目的“后花園”，在“保護性修復(fù)”的原則下涵養(yǎng)原生態(tài)環(huán)境，同時發(fā)揮天然濕地的環(huán)保教育功能，以優(yōu)美的植被景觀形成城市中心綠肺，提升整個項目的附加價值。,,物業(yè)組成,心湖的塑造，符合歡樂海岸依海而生、生態(tài)旅游的主題。心湖也可以說是連接各個區(qū)塊的平臺，而這個平臺不是傳統(tǒng)意義上的廣場節(jié)點或者架空中庭，而是蔚藍水靈的湖水，還擁有巨大的生態(tài)、景觀價值，提升了周邊板塊的附加值。,面積約70萬平方米,深圳唯一深入城

8、市中心并擁有大面積水域和天然紅樹林植被的城市生態(tài)景觀帶,在心湖沿岸可以乘坐小型游船穿梭于各區(qū)塊之間。,,物業(yè)組成,人流動線主要以一條外圍動線和一條內(nèi)部動線組成，內(nèi)部動向與外圍動線以節(jié)點（廣場等）連接。項目與外部主要通過創(chuàng)意廣場節(jié)點與狂歡廣場節(jié)點連接。,,動線設(shè)置,OCT創(chuàng)意廣場,OCT狂歡廣場,購物中心區(qū)的區(qū)內(nèi)動線也以簡單的單環(huán)線引導(dǎo)，并設(shè)置流通至節(jié)點的動線。方便游人找到休憩的場所。,,動線設(shè)置,游人休憩區(qū),節(jié)點風(fēng)光,曲水灣特色區(qū)以單節(jié)

9、點多岔道的動線模式，使區(qū)內(nèi)游人有種“流連忘返”“柳暗花明又一村”的感覺。區(qū)內(nèi)另配以極具特色的水路動線，游人可以在區(qū)內(nèi)步行游覽消費，也可以乘坐小船游歷。,,動線設(shè)置,風(fēng)情木橋連接動線,游船可駛的區(qū)內(nèi)環(huán)水動線,歡樂海岸主要商業(yè)項目,O’Plaza,,O’Plaza購物中心位于歡樂海岸北側(cè)，建筑面積為7.8萬平方米。中心匯集了世界頂尖智慧及商業(yè)風(fēng)情，深圳唯一臨水體驗型主題購物公園。,O’Plaza 項目概況,,是深圳唯一以環(huán)保、生態(tài)理念建造的

10、現(xiàn)代親水國際化購物中心。樓頂?shù)奶柲芄夥鼮檎麄€商場每年節(jié)省電量270萬度。,O’Plaza × 生態(tài),,,,九大陽光中庭貫穿整體，實現(xiàn)自然采光照明，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)購物空間；獨特實用的“隱形梁柱”設(shè)計營造了客群互動性極強的公共購物空間。,建筑設(shè)計由著名的美國LLA擔(dān)綱設(shè)計，整體造型流線動感，與臨水建筑環(huán)境呼應(yīng)融合。,O’Plaza × 建筑,,購物中心采用雙首層規(guī)劃、雙動線設(shè)計，兩大主入口分別設(shè)置于白石路和OCT創(chuàng)意廣場，另

11、有多個入口直達購物區(qū)。,O’Plaza × 動線,,,,,,白石路方向入口：主要以區(qū)內(nèi)工作的商務(wù)人士、在白石路公交站下車的游人為主。,,OCT創(chuàng)意廣場入口：主要以區(qū)外其他入口進入的人流、旅客、游客為主。,,O’Plaza 樓層業(yè)態(tài),G層健康戶外，以國際休閑品牌、戶外運動為特色，引領(lǐng)健康休閑時尚,在考察時本層開店率在60%左右，在ole’超市和H&M雙主力店的帶領(lǐng)下，G層走的路線可以說與原來規(guī)劃大相徑庭，目前以生活時尚為

12、主業(yè)態(tài)。,目前主要進駐品牌：,本樓層在考察時幾乎沒有營業(yè)的商鋪，而高端零售品牌更加看不見蹤影。只有一個占據(jù)本層大部分公共空間的“天物”藝術(shù)展，而本應(yīng)是店鋪的商業(yè)鋪位被裝飾成彩色的墻面，店門緊閉，與官方導(dǎo)購圖所說內(nèi)容不符。,一層國際風(fēng)尚，匯聚全球高端零售品牌；另有四棟臨水復(fù)式國際品牌旗艦店，營造高端商業(yè)環(huán)境與氛圍；,,O’Plaza 樓層業(yè)態(tài),二層時尚生活，以國際知名品牌、國內(nèi)一線時尚品牌為主，演繹潮流生活,二樓雖然有兩大主力店“麥魯小城

13、”和“海洋奇夢館”進駐，但開店率也僅有60%左右，且服裝業(yè)態(tài)與家庭兒童業(yè)態(tài)并齊，與原規(guī)劃不符。,麥魯小城,海洋奇夢館,,O’Plaza 樓層業(yè)態(tài),,3F：藍楹坊,頂層藍楹坊，遍植藍楹、花霧如蔭，近3萬平米華南區(qū)最大的空中花園，盡享深圳灣一線海景,3樓樓層的空中花園裝修的非常漂亮，大量的樹木與花卉能讓人感覺就是走在陸地的錯覺，此處的商鋪幾乎完全空置。,,O’Plaza 樓層業(yè)態(tài),總建筑面積約7.8萬平方米，以零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主。,,

14、,,,,,,,,,餐飲,零售,11%,80%,娛樂休閑,服務(wù),9%,1%,,O’Plaza 業(yè)態(tài)配比,由于空鋪率太高，開店率過低，導(dǎo)致整個購物中心業(yè)態(tài)配比失衡。,,O’Plaza × 吸引力,海洋奇夢館位于歡樂海岸購物中心二樓西側(cè)，占地面積2800平方米，由潛入深海區(qū)、珊瑚及水母活體展示區(qū)、珊瑚礁3D劇場、海獅劇場、生態(tài)教室五部分組成。是集科普教育、欣賞娛樂為一體的多功能水族館，南中國標(biāo)志性的世界級海洋主題樂園。,海洋奇夢館,

15、海洋奇夢館作為整個購物中心的主力店之一，吸引的人流大部分是家庭消費群體或旅客消費群體。作為第一個將海洋館引入商場的例子，海洋奇夢館具有強大吸引力。,海洋奇夢館位于歡樂海岸購物中心二樓，占地面積6000平方米，是以“角色扮演”為主題的兒童體驗型項目。樂園按照現(xiàn)實世界的2/3比你反正打造，提供涵蓋八大社會領(lǐng)域的數(shù)十種職業(yè)體驗項目，主要面向3-14歲孩子為核心的家庭。是集娛樂與教育與一體的大型體驗項目。,麥魯小城作為整個購物中心的另一主力店，

16、吸引的主要是以孩子為核心的家庭消費群體。其成功的為購物中心吸引了一批又一批的家長帶孩子來到這里數(shù)次游玩。但能與其配合的業(yè)態(tài)卻比較少。,,O’Plaza × 吸引力,,O’Plaza × 歡樂海岸,優(yōu),2,建筑設(shè)計邀請國內(nèi)外知名設(shè)計師設(shè)計，使整個項目建筑極具特色，為綜合體的旅游文化作鋪墊。,3,為整個項目提升整體價值。,4,購物中心內(nèi)極具特色的主力店都為整個項目帶來旅游熱點，歡樂海岸是O’Plaza的旅游休閑娛樂配套，

17、也可以說O’Plaza是歡樂海岸項目的主力店。,1,O’Plaza購物中心滿足了整個歡樂海岸項目對商業(yè)的需求，并輻射至項目以外。,主力店定位與規(guī)劃市場定位不符導(dǎo)致招商困難，直接導(dǎo)致空鋪率高，開店率低的現(xiàn)狀。,無法為整個項目拉動人流，“荒蕪”的購物中心無法吸引客人來到這里。,導(dǎo)致整個項目的商業(yè)水平下降，逐漸淪為旅游觀光區(qū)而非實際的多元綜合體。,O’Plaza購物中心主力店以家庭和游客為主要目標(biāo)定位，但他們所在的樓層甚至整個購物中心本身沒有

18、并考慮太多這方面的業(yè)態(tài)定位。,劣,歡樂海岸主要商業(yè)項目,曲水灣街區(qū),,曲水灣 項目概況,曲水灣片區(qū)位于歡樂海岸東側(cè)，建筑面積為7.5萬平方米。采用獨棟環(huán)水街區(qū)式布局及“現(xiàn)代都市商業(yè)+歷史文化漁村”交融組合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景觀橋串聯(lián)起區(qū)域內(nèi)的特色建筑群落，集中展現(xiàn)創(chuàng)新城市建筑藝術(shù)。,,由美國LLA公司設(shè)計，以“臨水獨棟+外擺空間+穿街水道”的開放式空間組合，營造出小橋流水、枕河聽櫓的詩情畫意。,曲水灣×建筑,,

19、建筑立面以灰色調(diào)青磚為主，輔以仿木的鋼架結(jié)構(gòu)和有機竹木建材，既強調(diào)江南小鎮(zhèn)的文化特性，又得環(huán)保節(jié)能之效。,曲水灣 × 生態(tài),,曲水灣主要分為特色餐飲區(qū)、西餐與酒吧區(qū)、酒樓與酒店以及生活娛樂區(qū)四大主題區(qū)域，精選薈萃了世界各地的美食佳肴、風(fēng)情酒吧及創(chuàng)意酒店等，擁有豐富的商業(yè)和休閑娛樂空間。,曲水灣 × 分區(qū),,,,,,總建筑面積約5.7萬平方米，以零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)配比零售：餐飲：娛樂休閑：其他（藝術(shù)文化、服

20、務(wù)）= 7：54：33：6 。,,,,,,,,,,,娛樂休閑,餐飲,33%,54%,零售,其他,7%,6%,,曲水灣 業(yè)態(tài)配比,曲水灣街區(qū)的業(yè)態(tài)配比已經(jīng)形成一定的片區(qū)效應(yīng)，增加了這一片區(qū)商業(yè)形態(tài)的效益及商業(yè)價值。,,曲水灣 × 吸引力,中影國際影城是曲水灣的主力店之一，擁有1.1萬的營業(yè)面積，設(shè)有10個豪華放映廳及深圳最大的IMAX放映廳，共能容納2200個觀眾，未來中影集團將在此舉辦大部分的首映禮，將影城打造成深圳乃至全國的

21、影視娛樂活動中心。,作為曲水灣乃至整個項目的主力店，中影影城的入駐使整個項目的商業(yè)娛樂服務(wù)性能提高，能帶動整個項目的人流。但由于體量過大以及人流量偏小，導(dǎo)致外表宏偉的中影國際影城運營相對艱難。,,曲水灣 × 吸引力,藍汐精品酒店為主曲水灣北區(qū)主入口，由澳大利亞著名室內(nèi)設(shè)計公司LAYANB設(shè)計，擁有7000平方米的建筑面積，57間各具特色的創(chuàng)新設(shè)計客房，是國際標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)意設(shè)計型商務(wù)度假酒店,藍汐精品酒店為曲水灣帶來一種新的休閑、娛樂

22、、旅游業(yè)態(tài)，帶動片區(qū)發(fā)展，提高自身及周邊商業(yè)價值，但與歡樂海岸項目內(nèi)另一酒店業(yè)態(tài)有所重疊，市場略微受限。,,曲水灣 × 歡樂海岸,優(yōu),2,合理的片區(qū)業(yè)態(tài)形成一定的片區(qū)效應(yīng)，拉動曲水灣的商業(yè)價值和效益。,3,很好的為整個項目補充娛樂、休閑，以及餐飲業(yè)態(tài)。,1,曲水灣具有藝術(shù)感的建筑設(shè)計及自身的特色主題使曲水灣不僅是商業(yè)街區(qū)的佼佼者，也是旅游景點中的一大亮點。,主要動線周邊以特色酒吧，清吧為主，這些業(yè)態(tài)白天一般不開業(yè)服務(wù)，而開業(yè)時

23、間長的特色餐飲分布在曲水灣各個角落，損失了一定的商業(yè)價值。,,曲水灣雖處于兩個人流節(jié)點之間，但屬于相對內(nèi)向的區(qū)域，沒有很好的展示面。,劣,曲水灣很大一部分人流以從購物中心到影城和水秀劇場為目的，而曲水灣并沒有服務(wù)這大部分人流的商業(yè)業(yè)態(tài)。,歡樂海岸特色項目,創(chuàng)展中心,,創(chuàng)展中心 項目概況,歡樂海岸特色項目,旅游文化中心,,旅游信息中心 項目概況,,總結(jié),優(yōu),2,建筑設(shè)計邀請國內(nèi)外知名設(shè)計師設(shè)計，使整個項目建筑極具特色，為綜合體的旅游文化作

24、鋪墊,3,首個大型生態(tài)綠色商業(yè)綜合體，以華僑城獨具的眼光為項目，乃至城市，貢獻出一片清新的凈土。也使生態(tài)元素成為項目亮點。,1,國內(nèi)首個結(jié)合濱海文化、旅游業(yè)、休閑娛樂、商務(wù)、餐飲、藝術(shù)文化等元素的大型綜合體。為未來綜合體開發(fā)提供方向。,購物中心的業(yè)態(tài)定位錯誤至今使購物中心的招商情況頗為嚴(yán)峻，購物中心無法發(fā)揮其應(yīng)有的功能。,,交通區(qū)位較為封閉，尚未開通的地鐵線路和僅有兩處公交站點，公共交通的發(fā)展延誤導(dǎo)致項目難以吸引大部分群體。,劣,整體依