國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本解讀

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本解讀雷愛先2008 年 4 月 29 日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合 發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（國土資發(fā)[2008]86 號） ，自 2008 年 7 月 1 日起執(zhí)行。 一、發(fā)布實施 2008 合同文本的背景出讓合同文本制訂和完善的過程 出讓合同文本制訂和完善的過程1990 年國務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 （國務(wù)院第 55 號令） 第 8 條明確規(guī)定，土地

2、使用權(quán)出讓應(yīng)當簽訂出讓合同。 《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管 理辦法》 （國務(wù)院第 56 號令）也提出了同樣要求。1994 年合同文本 年合同文本1994 年，原國家土地管理局、國家工商管理局發(fā)布《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范 文本。根據(jù)用地者和土地條件的不同，1994 年合同文本將出讓合同劃分為 4 類： 1、宗地出讓合同； 2、成片開發(fā)土地出讓合同； 3、劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同； 4、外商投資劃撥土地使用權(quán)合同。1994 年合

3、同文本的局限性 年合同文本的局限性一、與《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定不一致1、外商投資企業(yè)用地繳納場地使用費的方式已納入土地租賃范圍，可以通過租賃協(xié)議進行 約定，不一定需要通過外商投資劃撥土地使用權(quán)合同進行約定； 2、房地產(chǎn)法規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補辦出讓手續(xù)應(yīng)由受讓方直接辦理出讓手續(xù)，這與 一般宗地出讓的差異很小，不必再通過劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同進行約定； 3、成片開發(fā)土地的情況較少，且成片開發(fā)土地出讓合同與宗地出讓合同的區(qū)別

4、，主要是轉(zhuǎn) 讓時對土地開發(fā)條件的要求略有不同，而轉(zhuǎn)讓條件可以在宗地出讓合同中分列。二、1999 年《合同法》出臺。國有土地出讓合同作為平等主體之間訂立土地使用權(quán)利 義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，也應(yīng)遵循《合同法》的一般原理。2000 年合同文本 年合同文本2000 年，國土資源部與國家工商行政管理總局依據(jù)《土地管理法》 、 《城市房地產(chǎn)管理 法》和《合同法》等法律法規(guī)，對 1994 年合同示文本進行了修訂，發(fā)布《國有土地使用權(quán) 出讓合同》示范文本，2

5、000 年 10 月 31 日執(zhí)行， 1994 年出讓合同文本同時廢止。2000 年合同文本的總體框架 年合同文本的總體框架一、合同正文。10 章 45 條 1、總則 2、出讓土地的交付與出讓金的繳納 3、土地開發(fā)建設(shè)與利用 4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押 5、期限屆滿 6、不可抗力土地出讓合同要嚴格約定建設(shè)項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內(nèi) 容；供應(yīng)住宅用地要將單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)、住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入出讓

6、合同或劃撥決定書。發(fā)布實施 發(fā)布實施 2008 年出讓合同文本 年出讓合同文本 為落實《物權(quán)法》和國務(wù)院 3 號文件要求，進一步明確建設(shè)用地使用權(quán)人的土地權(quán) 利，保護建設(shè)用地使用權(quán)人的土地物權(quán)，加強合同管理，通過出讓合同的履行落實政府土 地調(diào)控政策目標，促進節(jié)約集約用地，對 2000 年和 2006 年文本進行制訂完善，發(fā)布實施 2008 年合同文本。二、合同文本的總體框架合同正文 合同正文2008 年合同文本包括三部分：合同正文、附件

7、和合同使用說明。 一、合同正文：9 章 46 條 1、總則 2、出讓土地的交付與出讓價款的繳納 3、土地開發(fā)建設(shè)與利用 4、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押 5、期限屆滿 6、不可抗力 7、違約責任 8、適用法律及爭議解決 9、附則合同附件 合同附件1、出讓宗地平面界址圖 2、出讓宗地豎向界限圖 3、市、縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件。合同使用說明 合同使用說明《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同使用說明》中，對出讓主體、出讓客體、12

8、 個合同條 款的填寫及合同解釋權(quán)等作了 16 項詳細說明。注意兩點： 1、結(jié)合合同文本內(nèi)容，進一步理解《使用說明》涉及的政策點進行，以正確簽訂合 同；2、不要將《合同使用說明》作為出讓合同內(nèi)容。三、重點條款解讀和相關(guān)政策探討出讓合同的名稱 出讓合同的名稱1、 《物權(quán)法》對國有建設(shè)用地使用權(quán)進行了專章規(guī)定，按照物權(quán)法定的原則，物權(quán)的 種類和內(nèi)容必須由法律做出規(guī)定，出讓合同的名稱也應(yīng)與《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用 權(quán)的名稱一致，因此，200