商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押法律風(fēng)險(xiǎn)研究——以珠江三角洲地區(qū)調(diào)查為視角.pdf

1、一直以來(lái),由于房地產(chǎn)具有價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款被認(rèn)為是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控、貸款利率高、貸款收益期長(zhǎng)的貸款品種,因而大小銀行,包括外資銀行,對(duì)于以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款業(yè)務(wù)都非常重視。但是,并非有了房地產(chǎn)做抵押物,就可以保障商業(yè)銀行的債權(quán)安全。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押也面臨著種種法律風(fēng)險(xiǎn)。本文以珠江三角洲地區(qū)的商業(yè)銀行為視角,通過(guò)資料索檢、實(shí)地訪談等方式對(duì)該地區(qū)部分商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。珠江三角洲地區(qū)毗鄰港澳,是全

2、國(guó)改革開(kāi)放的先行地區(qū),也是高度外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。改革開(kāi)放三十年來(lái),珠江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)總量猛增,成為民營(yíng)資本、境外資金和跨國(guó)公司投資最為活躍的地區(qū)之一,也是當(dāng)前中國(guó)綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的地區(qū)之一,對(duì)整個(gè)廣東和全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大的龍頭作用。珠江三角洲地區(qū)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展一直走在廣東乃至全國(guó)前列,為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金保障。其中,房地產(chǎn)抵押貸款對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用功不可沒(méi)。與此同時(shí),珠江三角洲地區(qū)商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的法

3、律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也逐步突顯出來(lái)。分析和應(yīng)對(duì)珠江三角洲地區(qū)商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押法律風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。本文試圖了解商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押過(guò)程中影響其債權(quán)安全的法律風(fēng)險(xiǎn),并思考對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。全文約3萬(wàn)字,分為四個(gè)部分:
　　第一部分,引言。介紹珠江三角洲地區(qū)商業(yè)銀行的發(fā)展概況。這部分主要對(duì)珠江三角洲地區(qū)商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)建設(shè)、存貸規(guī)模等發(fā)展情況進(jìn)行概述,指出以此地區(qū)為視角進(jìn)行調(diào)查分析可以對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較全面的了解。<

4、br>　　第二部分,商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的涵義及法律特征。本部分首先介紹商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的涵義以及對(duì)商業(yè)銀行的重要意義,然后介紹房地產(chǎn)抵押貸款的法律特征,指出房地產(chǎn)抵押貸款若出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn),將會(huì)對(duì)商業(yè)銀行造成巨大影響。
　　第三部分,商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押存在的主要法律風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)資料檢索、實(shí)地訪談等方式對(duì)珠江三角洲主要商業(yè)銀行進(jìn)行調(diào)查,指出其日常經(jīng)營(yíng)中在房地產(chǎn)抵押方面所存在的主要法律風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為主要的法律風(fēng)險(xiǎn)有:第一,包括建筑

5、工程款優(yōu)先受償,公民居住權(quán)優(yōu)先保護(hù),租賃權(quán)優(yōu)先行使,稅款優(yōu)先征稽在內(nèi)的各類優(yōu)先權(quán)所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn);第二,房地產(chǎn)抵押登記過(guò)程中,登記部門登記不規(guī)范對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)可能造成的法律風(fēng)險(xiǎn);第三,國(guó)有土地使用權(quán)抵押中的法律風(fēng)險(xiǎn);第四,房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。
　　第四部分,商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押法律風(fēng)險(xiǎn)防范。在這一部分,筆者結(jié)合調(diào)查中所了解到的珠江三角洲地區(qū)各家商業(yè)銀行的情況,從立法、執(zhí)法以及商業(yè)銀行內(nèi)部管理這三個(gè)方面試述商業(yè)銀行房