論預(yù)售許可對(duì)商品房預(yù)售合同效力的影響.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市建設(shè)的進(jìn)程、人類居住環(huán)境的改善都起著十分重要的作用。然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大，若市場(chǎng)管理不健全、交易行為不規(guī)范，將會(huì)對(duì)承購(gòu)人利益，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定產(chǎn)生巨大沖擊。作為商品房買(mǎi)賣(mài)主要形式之一的商品房預(yù)售，在加速開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用率、降低開(kāi)發(fā)成本、增加商品房供應(yīng)規(guī)模等方面發(fā)揮著重要的作用，促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。然而由于相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，“炒地皮”、“

2、爛尾樓”、開(kāi)發(fā)企業(yè)卷款潛逃等問(wèn)題屢屢發(fā)生。如何加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)，完善商品房預(yù)售制度，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。
　　商品房預(yù)售許可制度對(duì)于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資質(zhì)與能力具有良好的監(jiān)督管理作用，可有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)法律法規(guī)將取得預(yù)售許可證作為商品房預(yù)售的前提。然而未取得預(yù)售許可證的商品房買(mǎi)賣(mài)在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，為使合同盡量有效，司法解釋認(rèn)定起訴前取得預(yù)售許可證合同有效。盡管如此，仍有大量問(wèn)題需要我們界定:未取得預(yù)售許可證、補(bǔ)辦

3、預(yù)售許可證、預(yù)售許可證被撤銷(xiāo)、預(yù)售許可證過(guò)期等情況下商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力究竟如何;相關(guān)司法解釋是否屬于超越法律本身解釋，解釋是否合理;合同存在瑕疵后應(yīng)當(dāng)如何確定損害賠償責(zé)任，尤其是面臨實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商主動(dòng)要求解除合同、承購(gòu)人明知開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證簽訂預(yù)售合同的混亂局面。
　　本文第一部分闡述了商品房預(yù)售制度的歷史背景及發(fā)展現(xiàn)狀，并對(duì)商品房預(yù)售制度、預(yù)售許可制度進(jìn)行了介紹，指出了現(xiàn)行商品房預(yù)售許可制度的法律漏洞，引出預(yù)售許可證缺失的類型