物業(yè)發(fā)展前景畢業(yè)論文--物業(yè)發(fā)展前景與就業(yè)形式及相應對策

1、<p>　　摘　要: 隨著物業(yè)的興起與發(fā)展，前景呈現(xiàn)出一片光明，但是也存在諸多問題，使其發(fā)展前景不盡明朗，就業(yè)形式趨于中下等水平，因此這就需要國家，社會，集體以及個人對此作出努力，以通過立法，制定相關(guān)規(guī)定，采用新型經(jīng)營與管理手段以及個人提高關(guān)于物業(yè)的知識技能綜合水平，是物業(yè)真正的走上興盛之路。</p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)發(fā)展前景 就業(yè)形式 相應對策</p><p>&l

2、t;b>　　目 錄 </b></p><p>　　一、物業(yè)的起源與發(fā)展現(xiàn)狀3</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的起源………………………………………………………3</p><p>　　（二）物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀3</p><p>　　二、物業(yè)發(fā)展對就業(yè)形式的影響5</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)發(fā)

3、展對就業(yè)形式的積極影響5</p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展對就業(yè)形式的消極影響8</p><p>　　三、物業(yè)發(fā)展的相應對策13</p><p>　　（一）國家與社會的物業(yè)發(fā)展對策13</p><p>　?。ǘ┘w與個人的物業(yè)發(fā)展對策17</p><p>　　四，物業(yè)發(fā)展前景展望…………………………………

4、………………19</p><p>　　參 考 文 獻26</p><p>　　物業(yè)發(fā)展前景與就業(yè)形式及相應對策</p><p>　　物業(yè)管理在國內(nèi)發(fā)展已有20年的歷史，且在部分地區(qū)初具規(guī)模。隨著整個社會物業(yè)管理意識的普及 與強化，國內(nèi)已建立起一套完善有效的法規(guī)政策及實操規(guī)范體系，形成了一片有利物業(yè)管理生存和發(fā)展 的土壤及氛圍，造就了一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和出色的專

5、業(yè)人才，許多物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營 集團化、跨區(qū)域化的發(fā)展戰(zhàn)略并一起走進了21世紀。 未來 5 － 10 年將決定本世紀物業(yè)管理的定位與發(fā)展，物業(yè)管理法規(guī)體系還將日趨成熟,物業(yè)管理 行業(yè)規(guī)模迅速擴大。物業(yè)管理已從勞動密集型向?qū)I(yè)技術(shù)型轉(zhuǎn)變，在這期間，人才對企業(yè)的發(fā)展壯大起著決定性作用。 開放的市場環(huán)境已為每個物業(yè)管理人提供了廣闊而壯麗的舞臺，愿您抓住機遇，迎接歷史賦予的挑 戰(zhàn)，充分展現(xiàn)個人才能，唱響自己的舞臺，因此研究物業(yè)發(fā)展前景與

6、就業(yè)形式及相應對策對我國物業(yè)發(fā)展具有重大現(xiàn)實與社會意義！</p><p>　　一、物業(yè)的起源與發(fā)展現(xiàn)狀</p><p><b>　　（一）物業(yè)的起源</b></p><p>　　物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時英國工業(yè)正處于一個發(fā)展的高漲階段，對勞動力的需求很大，隨著大量農(nóng)村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及設(shè)施已遠遠滿足不了人口增長

7、的需要，房屋的空前緊張成為一大社會問題。一些開發(fā)商相繼修建一批簡易住宅以低廉租金租給貧民和工人家庭居住。由于住宅設(shè)施極為簡陋，環(huán)境條件又臟又差，不僅承租人拖欠租金嚴重，而且人為破壞房屋設(shè)施的情況時有發(fā)生，嚴重影響了業(yè)主的經(jīng)濟收益。當時有一位名叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill）女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴格遵守，出人意料地取得了成功，不僅有效地改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主與承租人的關(guān)

8、系由原來的對立變得友善起來，首開物業(yè)管理之先河。從那之后，物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門重視，被普遍推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟。迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理已成為一個新型的服務(wù)行業(yè)。 </p><p>　　（二）物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

9、 從現(xiàn)有的材料來看，真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理在中國起步較晚，開始于20世紀80年代初期，以深圳市物業(yè)管理公司的成立為標志。但是，如果向前追溯歷史，我們還是能夠看到中國物業(yè)管理發(fā)展歷程的大致脈絡(luò)。從20世紀20年代初期起，中國沿海及內(nèi)地一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。包括北京、上海、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱在內(nèi)的很多大中城市陸續(xù)建起了許多八、九層高的樓房。僅以上海為例，它當時是東方第一大城市，高樓林立。英、法等租界地區(qū)出

10、現(xiàn)了不少西式風格的住宅。外灘建筑群，南京路、淮海路的商業(yè)街，也從那時起逐漸形成。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動了物業(yè)管理市場的發(fā)展。當時已經(jīng)出現(xiàn)了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營性的專業(yè)公司，形成了中國現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形。從1949年中華人民共和國成立后，城市的土地及房產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)為國家和集體所有，住宅基本上由政府出資建設(shè)，房屋也是作為福利品分配給職工的。內(nèi)務(wù)部、城市服務(wù)部、第二商業(yè)部、國家城市建設(shè)總局和城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部先后成為中央政府

11、房地產(chǎn)管理的職能機構(gòu)。而具體管理一個城市住宅</p><p>　　二、物業(yè)發(fā)展對就業(yè)形式的影響</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)發(fā)展對就業(yè)形式的積極影響</p><p>　　隨著我國住房制度改革的逐漸深入，規(guī)模不等、風格各異的住宅小區(qū)如雨后春筍般在全國各地拔地而起。20世紀80年代，現(xiàn)代物業(yè)管理適時地從我國香港傳入深圳后，迅即在我國大陸得以蓬勃發(fā)展。因其廣闊而燦爛的發(fā)

12、展前景，物業(yè)管理被人們視作現(xiàn)代城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。 物業(yè)管理是城市管理的延伸。物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位，通過物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業(yè)實行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔或協(xié)助政府完成， 許多 物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護綠、保護環(huán)境、文化娛樂、愛心捐助等活動，填補了政府對公共環(huán)境和公

13、共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了城市管理功能。</p><p>　　物業(yè)管理是城市管理的縮影。物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個舒適的居家環(huán)境;高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個便捷的工作空間;商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理，都密切關(guān)系到人們的日常工作和生活。可以說，物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。物業(yè)

14、管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。<

15、/p><p>　　物業(yè)管理有利于長效管理。城市從“重建設(shè)、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段， 亟待建立長效 管理 機制。 物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場，將利用其專業(yè)能力，實行長效管理;對于業(yè)主， 房產(chǎn)最重要的私有財產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現(xiàn)城市長效管理的基本保證。常州市在老小區(qū)整治基本結(jié)束后，制訂

16、了《老住宅小區(qū)物業(yè)管理標準和考核辦法》、《老住宅小區(qū)物業(yè)管理群眾滿意度測評細則》等規(guī)章，確保老小區(qū)的 長效管理。</p><p>　　物業(yè)管理師拉動了消費需求。今后一段時期，住房仍將是居民消費的熱點。一方面，良好的物業(yè)管理具有品牌效應，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時的一個很有份量的砝碼，從而成為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證;另一方面，物業(yè)管理對擴大消費，拉動經(jīng)濟增長也有重要作用，據(jù)測算，在房屋 70 年的使用過程中，物業(yè)管理及

17、裝修、房屋修繕、設(shè)施改造的長期消費支出與購房支出的比例為 1.3 ： 1 。物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟總值將越來越多。物業(yè)管理師促進了和諧。社區(qū)的建設(shè)物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。他們一方面 以物為媒， 以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關(guān)

18、做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關(guān)系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時，在引導居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導作用</p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展對就業(yè)形式的消極影響</p><p>　　行業(yè)人才匱乏，高素質(zhì)人才更是鳳毛麟角。行業(yè)的發(fā)展離不開人才的

19、培養(yǎng)和引進，現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的興起也需要高素質(zhì)的人才做中流砥柱。但“前世做了孽，今生做物業(yè)”道出了以往物管行業(yè)社會地位的低下。由于物業(yè)管理人得不到社會的普遍尊重，因此，各高校培養(yǎng)的物業(yè)管理專業(yè)大學生很少進入物業(yè)管理領(lǐng)域。傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)由于定位為勞動密集型行業(yè)，所以員工的收入一般，有的地方物業(yè)管理員工的收入甚至達不到社會平均工資水平，這種情況把高素質(zhì)人才阻擋在物業(yè)管理行業(yè)之外，加劇了行業(yè)人才的供需矛盾。同時，大量的企業(yè)改制“淘汰”人員

20、、自由職業(yè)者流入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等工作，依靠這部分人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以服人，業(yè)主滿意度不高。特別是住宅小區(qū)物業(yè)公司的保安問題，更為突出。</p><p>　　1、投入與產(chǎn)出比例失調(diào)。物業(yè)管理行業(yè)承載著太多的社會責任，并且很多業(yè)務(wù)都是義務(wù)的，只有投入沒有產(chǎn)出。電力公司可以要求物業(yè)公司代收小區(qū)電費，自來水公司可以要求物業(yè)公司代收小區(qū)水費，物業(yè)公司既不能加價收費，又沒有代辦費用，相反還要投入人力物力來征

21、收水電費，同時還要彌補小區(qū)的水電損耗。收費過程中與小區(qū)業(yè)主還可能會有這樣那樣的沖突，影響著企業(yè)的工作效率和自身形象。計生、流動人口普查等等……哪一樣都少不了小區(qū)物管的勞動。</p><p>　　2、業(yè)主的不理解、不支持導致物業(yè)管理費用難以收繳。物業(yè)管理企業(yè)收費難成為行業(yè)不爭的事實，整個行業(yè)的物業(yè)費收繳率不足80%。有些業(yè)主根本就不知道也不想知道物業(yè)管理到底是干什么的，錯誤地認為有沒有物業(yè)公司是一樣的，小區(qū)照樣能安

22、寧、整潔。業(yè)主因認識上的不足而拒絕交物業(yè)管理費;開發(fā)商售房時開具的“空頭支票”讓業(yè)主以拒絕繳費來回敬物業(yè)公司;物業(yè)合同以外的特殊服務(wù)，物業(yè)公司如未及時解決，業(yè)主就拒絕繳費;有些業(yè)主對小區(qū)存在的“住改非”違章建筑等現(xiàn)象認為是小區(qū)物業(yè)公司“管理”不力，以物業(yè)公司“不作為”而拒絕繳費用，卻不知物業(yè)公司本就沒有執(zhí)法權(quán)……由此業(yè)主種種的非理性維權(quán)，導致物業(yè)管理公司的主業(yè)收入銳減，同時加大了收費成本，有的要通過訴訟才能收取物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提

23、供的管理和服務(wù)的運行成本隨之也大大的增加。</p><p>　　3、責任與收益的不對等。由于小區(qū)保安負責整個小區(qū)的安保工作，所以小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、斗毆等以及保安的意外傷害都有可能讓物業(yè)公司承擔一大筆賠償金?？晌飿I(yè)公司收取的安保費只占物業(yè)管理費中很小的比例，兩者相比反差巨大。小區(qū)內(nèi)交通秩序、機動車停車場服務(wù)，物業(yè)公司可以獲得一點點服務(wù)性收入，可一旦業(yè)主的機動車刮傷、被盜，物業(yè)公司若不能免責，高額的賠償與物業(yè)公司提供

24、此項服務(wù)的收入相比，更是天壤之別。即使有足夠證據(jù)證明物業(yè)公司無過錯，物業(yè)公司也要花費大量的人力物力才能免責。而且就算真的免責了，物業(yè)公司真的就贏了嗎？在正當維權(quán)過程中，物業(yè)公司往往會傷心地發(fā)現(xiàn)，維護了合法權(quán)益，卻無奈地失去了業(yè)主的擁戴之心，而失去人心比賠償更可怕。</p><p>　　隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進，住宅小區(qū)化是大勢所趨。為適應住宅小區(qū)的文明發(fā)展需要，物業(yè)管理必須從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代。物業(yè)管理行業(yè)要走出困境，

25、實現(xiàn)行業(yè)的現(xiàn)代化管理，筆者認為要從以下幾個方面著手：</p><p>　　1、加強政府監(jiān)督指導。政府應成為現(xiàn)代物管行業(yè)的堅強后盾。政府應首先完善物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。同時，采取各種措施大力推進物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標方式獲取物業(yè)管理項目，營造公平競爭的行業(yè)氛圍，借此引導行業(yè)自律，提高行業(yè)的服務(wù)水平、管理水平。在業(yè)主與物業(yè)管

26、理企業(yè)的自由競價還沒有形成的背景下，保留《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》，實行政府指導價是一種現(xiàn)實的選擇，但應妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導價的關(guān)系。</p><p>　　2、優(yōu)化政策支持?？v觀我國很多行業(yè)的成長歷程，在它們由小變大、由弱變強的過程中，政策的支持都是不可或缺的因素。雖然任何一個行業(yè)都有義務(wù)承擔相應的社會責任，物業(yè)管理行業(yè)也不例外，但現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)屬于相對新興的服務(wù)行業(yè)，而且是微利行業(yè)，沒有能力承載過

27、多的社會責任，所以，對于物業(yè)管理行業(yè)承擔的社會責任政府是否可以考慮給予一定的政策補助，來扶持這個還處在“幼兒”階段的行業(yè)？物業(yè)管理行業(yè)是具有一定公益性的服務(wù)行業(yè)，且在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市管理中發(fā)揮了一定的作用，需要政府提供強有力的政策支持，特別是稅收、價格等經(jīng)濟政策，以改變?nèi)袠I(yè)保本微利的狀態(tài)，保持行業(yè)健康發(fā)展。同時，對于老小區(qū)物業(yè)管理的困難情況，尤其是一些設(shè)施缺位、功能不全、貧困人員多的老小區(qū)，要進行政策扶持，使公共設(shè)施補充到位，必要的

28、要進行二次整治，為老小區(qū)物業(yè)管理市場化運作創(chuàng)造條件。</p><p>　　3、喚起社會各界的呵護和業(yè)主的理解。“水能載舟，亦能覆舟”，行業(yè)的興衰與社會的整體氛圍有著密切的聯(lián)系。物業(yè)管理起步晚，發(fā)展還不成熟，需要得到社會的廣泛關(guān)愛。對于廣大業(yè)主，應通過多種形式和多種渠道的深入溝通與交流，贏得他們的支持，使他們能與物管企業(yè)一起為小區(qū)的建設(shè)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，最終達到雙贏。</p><p&

29、gt;　　4、加大宣傳力度，提升行業(yè)形象。現(xiàn)代社會的宣傳效應不能忽視?，F(xiàn)代物業(yè)管理，應走出行業(yè)的狹小天地，走上社會的廣闊舞臺。一方面通過與媒體合作，廣泛宣傳物業(yè)人良好的精神風貌;另一方面，鼓勵行業(yè)內(nèi)文字駕馭能力較強的同志加強物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳工作，引導業(yè)主明白消費，讓廣大業(yè)主了解物管、理解物管，進而支持物管。</p><p>　　5、大力加強行業(yè)隊伍建設(shè)。外因是條件，內(nèi)因才是根本?，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應重點致

30、力于自身隊伍建設(shè)。要多渠道多形式引進高素質(zhì)的管理和專業(yè)技術(shù)人才，同時制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。與此同時，加大內(nèi)部培訓力度培養(yǎng)人才。在此基礎(chǔ)上，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務(wù)的優(yōu)秀團隊，徹底改變行業(yè)的面貌，提升業(yè)主的滿意率。</p><p>　　6、廣開財源，提高行業(yè)經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司一方面要加大物業(yè)管理費的征收力度

31、，確保合理合法的物業(yè)費用的正常收繳，另一方面要千方百計在小區(qū)內(nèi)根據(jù)業(yè)主的需求增加特別服務(wù)項目。比如：室內(nèi)水電維修、家政保潔、房屋出租中介等等，既能滿足業(yè)主的特殊需求，獲得業(yè)主的理解與支持，又能創(chuàng)收。更重要的是，物業(yè)管理企業(yè)要嘗試用小區(qū)物業(yè)的公共資源，運用自身的專業(yè)知識，與業(yè)主共享包括廣告經(jīng)營、場地租賃、停車場收費等經(jīng)營性收入，為業(yè)主當好家理好財?shù)耐瑫r，提升物業(yè)管理公司的品牌和美譽度，促進物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

32、 </p><p>　　三、物業(yè)發(fā)展的相應對策</p><p>　　（一）國家與社會的物業(yè)發(fā)展對策</p><p>　　發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)崗位。根據(jù)第二次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報，2008年末我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)5840

33、6個， 比2004年末增加26724個，增長84%；物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.12萬人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。如果加上清潔、綠化、秩序維護等專業(yè)分包出去的一并計算，物業(yè)服務(wù)的從業(yè)人員應該在500萬以上。</p><p>　　中國物業(yè)管理協(xié)會于2007年組織4600家企業(yè)參與的行業(yè)生存狀況調(diào)查顯示，在77.2萬名從業(yè)人員中，一線操作工人占84.46%。其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、

34、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護人員、其他勤雜工種分別占38.40%、24.84%、13.64%、5.69%、4.44%和12.99%。在從業(yè)隊伍中，屬政府機關(guān)和企事業(yè)單位分流人員占6.46%；部隊復轉(zhuǎn)軍人占7.37%；下崗、待業(yè)人員再就業(yè)占19.66%；大、中專畢業(yè)生占8.86%；吸納農(nóng)民工占22.5%；殘疾人及其他人員安置占2.65%。</p><p>　　據(jù)不完全統(tǒng)計，按照10萬平方米新建住宅配備70-80人參與物業(yè)

35、管理和服務(wù)計算，僅承擔去年一年售后商品房的管理服務(wù)的人員就超過60萬人。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在擴大就業(yè)方面容量大、覆蓋廣。今后相當長一段時期，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對增加就業(yè)將進一步持續(xù)發(fā)揮積極作用。發(fā)展物業(yè)管理有利于構(gòu)建和諧社會。經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2008年底物業(yè)管理企業(yè)在管面積125.46億平方米，較2004年增長了335%。物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域從

36、住宅拓展到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學校等多種業(yè)態(tài)，北京近年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鳥巢、首都機場第三航站樓和即將建成的上海世博會場館均選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理并提供服務(wù)。目前，物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。通過物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，初步形成了具有中國特色的推進社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)的和諧氛圍與社區(qū)精神文明建設(shè)。發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理對公共秩序的

37、維護及協(xié)助政府開展安全防范職能的發(fā)揮，在減少刑事發(fā)案率，防</p><p>　　鑒于發(fā)展物業(yè)管理是與擴大居民消費、改善居住和工作環(huán)境、增加就業(yè)崗位、構(gòu)建和諧社會、維護社會穩(wěn)定等方面的密切關(guān)聯(lián),在去年溫總理政府工作報告提出“將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)、物業(yè)、家政等便民消費”后，中物協(xié)隨即下發(fā)了《關(guān)于進一步發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)在“保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)”中積極作用的通知》（中物協(xié)[2009]1號），指出在當前形勢下，為“

38、保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)”作出貢獻是全行業(yè)不可推卸的社會責任。要集合行業(yè)力量，把政府工作目標與行業(yè)發(fā)展結(jié)合起來，把貫徹落實“三保一促”精神作為當前行業(yè)工作的重點。并提出采取有效措施穩(wěn)定在管項目、繼續(xù)擴大物業(yè)管理覆蓋面、積極創(chuàng)造就業(yè)機會、努力維護社區(qū)穩(wěn)定等六個方面的具體要求。</p><p>　　一年來,行業(yè)上下積極響應“兩會”號召，廣泛開展“三保一促”活動,彰顯了物業(yè)管理行業(yè)強烈的社會責任感。</p&

39、gt;<p>　　1.堅守住在管項目。一些企業(yè)面對經(jīng)濟不景氣而出現(xiàn)的寫字樓和廠房大面積退租和物業(yè)服務(wù)收費難的困境，通過代業(yè)主制定合理的物業(yè)租賃策略，采取靈活的收費辦法和加強與業(yè)主溝通交流等一系列措施以穩(wěn)定客戶,使所管物業(yè)的出租率與收費率逐步回升，大多經(jīng)受住了嚴峻形勢的考驗，有的還逆勢而上取得了較好的業(yè)績增長；一些企業(yè)在特定的經(jīng)濟環(huán)境下對于問題較多、原本難以為繼的在管項目沒有選擇退出，而是從為居民生活著想，為政府排憂解難的“

40、保民生”角度出發(fā)采取堅守。通過節(jié)能降耗、合理調(diào)整崗位人員配備、優(yōu)化工作流程等措施盡量降低項目運作成本，并通過開展多種經(jīng)營以彌補管理經(jīng)費的不足，使在管項目得以平穩(wěn)發(fā)展。</p><p>　　2.擴大物業(yè)管理的覆蓋面。廣大物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)從擴大物業(yè)服務(wù)消費的高度出發(fā)，抓住房地產(chǎn)市場逐步回暖、舊住宅小區(qū)整治改造以及農(nóng)村城市化過程中推行物業(yè)管理的契機，大力拓展物業(yè)管理覆蓋面。通過物業(yè)服務(wù)的“擴面提

41、質(zhì)”以及向物業(yè)服務(wù)上下游的延伸服務(wù)，帶動居民消費支出的加大，在對擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)自身產(chǎn)值和效益也得到不同程度的提高。</p><p>　　3.為社會創(chuàng)造就業(yè)機會。面對外貿(mào)出口銳減，加工業(yè)等行業(yè)大幅度裁員的嚴峻就業(yè)形勢，不少城市的物業(yè)管理協(xié)會組織舉辦了物業(yè)管理用工專場招聘會，積極吸納大、中專畢業(yè)生、并為下崗人員和被辭退的農(nóng)民工創(chuàng)造就業(yè)機會，凸顯了物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)容量大的優(yōu)勢，在關(guān)鍵時刻

42、為解決社會就業(yè)問題發(fā)揮了積極作用。廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛響應政府號召，在維持正常經(jīng)營的前提下，力爭做到不裁員、不降薪，有的企業(yè)還適時適度提高員工福利待遇，以穩(wěn)定從業(yè)人員隊伍，保障了各項物業(yè)服務(wù)工作的正常開展。</p><p>　　4.促進社區(qū)和諧與穩(wěn)定。各地通過開展“誠信入戶、和諧物管”、便民服務(wù)月等豐富多彩的活動，營造物業(yè)管理區(qū)域活躍和諧的氛圍。一些企業(yè)以各種形式給業(yè)主及時、周到的人文關(guān)懷，提升了物業(yè)管理滿意度。

43、</p><p>　　國辦下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2007]7號）和《國務(wù)院關(guān)于進一步促進中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2009]36號），分別提出“圍繞城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)業(yè)”和“支持餐飲、旅游、休閑、家政、物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)方式，促進擴大消費”。 1.稅收政策。一是稅率偏高，二是稅基不合理。目前，對物業(yè)管理適用5%的營業(yè)稅稅率，相對交通運輸業(yè)、

44、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分構(gòu)成，其中服務(wù)支出屬代業(yè)主支付清潔、秩序維護、綠化養(yǎng)護、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等開支，與居民水電費、取暖費和燃氣費一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應作為稅基。近日看到胡錦濤總書記在中共中央政治局第十八次集體學習時強調(diào)：要構(gòu)建有利于科學發(fā)展的財稅體制，加快完善稅收制度，堅持簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管原則，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，公平稅收

45、負擔，規(guī)范收入分配秩序，促進經(jīng)濟健康發(fā)展。我們很受鼓舞，希望能對物業(yè)管理稅負作專門研究。 </p><p>　　2.價格政策。為減輕居民物業(yè)管理費的負擔，建議價格主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的用水用電按照居民生活用水用電價格標準執(zhí)行。</p><p>　　3.納入征信管理。物業(yè)服務(wù)收費率低是困擾企業(yè)的主要困難，不交費業(yè)主實際上是侵犯繳費業(yè)主的權(quán)益。建議比照水電氣

46、行業(yè)，在《征信管理條例》修改時，將“業(yè)主個人物業(yè)費交納情況”列入個人征信的內(nèi)容與范圍。 4.物業(yè)管理師制度。盡快落實2003年發(fā)布的《物業(yè)管理條例》確定的物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試制度，以全面提高經(jīng)理人整體素質(zhì)，適應行業(yè)發(fā)展。</p><p>　　（二）集體與個人的物業(yè)發(fā)展對策</p><p>　　物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施

47、及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。 </p><p>　　1.市場需求分析 隨著城市化建設(shè)進程加快，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興職業(yè)異軍突起，市場需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才，尤其是智能樓宇管理人才，它已晉升成為物業(yè)管理行業(yè)的“朝陽人才”。業(yè)內(nèi)人士認為，作為新興的服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)將成為吸納

48、勞動力的主力軍，預計每年能解決40萬到50萬人的就業(yè)問題。 據(jù)報道，高等院校中的物業(yè)管理專業(yè)多呈現(xiàn)報名冷、就業(yè)熱的現(xiàn)象，畢業(yè)生到崗實習一段時間后，都能簽約。根據(jù)新浪網(wǎng)的統(tǒng)計，2010年十大就業(yè)率最高專業(yè)中，物業(yè)管理居首，甚至超過了金融專業(yè)、軟件開發(fā)等許多熱門專業(yè)。 </p><p>　　2.職業(yè)素質(zhì)要求分析 強大的市場需求遭遇的卻是人才的極度匱乏，目前，物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，入行人員多是半路出家，現(xiàn)在我國

49、將近百萬的物業(yè)管理從業(yè)者中，受過物業(yè)管理專業(yè)培訓或教育的人只占少數(shù)。社會上在物業(yè)管理的認識方面還存在幾點偏見和誤區(qū)：一是認為物業(yè)管理行業(yè)是一種低技術(shù)、勞動密集型行業(yè)，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同于維修工、保安等；二是在人才培養(yǎng)上認為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)的人才。 隨著建筑物科技含量和住戶要求的日益提高，現(xiàn)代物業(yè)管理已經(jīng)不同于過去的“ 看管式 ”的管理，物業(yè)管理行業(yè)對從業(yè)人員的要求也越來越高，它要求管理主體要有更高的

50、管理水平和服務(wù)意識，適應當?shù)氐恼?、法律和文化要求，從而適應居民不斷提高的服務(wù)要求。 我院的物業(yè)管理專業(yè)，旨在培養(yǎng)掌握現(xiàn)代物業(yè)管理基本理論基礎(chǔ)知識，具有一定物業(yè)管理能力和熟練服務(wù)技能的高級管理專門人才。 </p><p>　　3.崗位需求經(jīng)過市場調(diào)研和走訪企業(yè)，瞄準基層管理層次，我們構(gòu)建了“一主二輔”的就業(yè)目標體系，具體內(nèi)容如下： </p><p>　　一主即物業(yè)管理，適應崗位有： ?。?/p>

51、1）住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作；（居住物業(yè)的管理與服務(wù)工作，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；） ?。?）飯店、商廈、寫字樓物業(yè)管理與服務(wù)工作；（商業(yè)物業(yè)的管理與服務(wù)工作，包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、休閑娛樂場所等；） 　?。?）企事業(yè)單位的物業(yè)管理與服務(wù)工作；（工業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)的管理與服務(wù)工作，包括工業(yè)廠房和倉庫、車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學校等；）

52、 二輔即物業(yè)營銷和服務(wù)業(yè)適應崗位有： 　　（1）物業(yè)營銷即房地產(chǎn)開發(fā)及銷售工作； 　?。?）服務(wù)業(yè)即中介服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)性行業(yè)； </p><p>　　4.工資待遇 物業(yè)管理專業(yè)的優(yōu)秀畢業(yè)生，特別是技術(shù)工程類崗位，月薪可達到3500元以上。物業(yè)的基層服務(wù)崗位包括客戶服務(wù)、行政助理等崗位，月薪可達2000元以上。 隨著中國商品房以及二手房的銷售和房屋租賃行業(yè)的興起，房地產(chǎn)

53、銷售崗位憑借較高的報酬逐漸成為為大家所青睞的領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)人員收入水平平均可達3000元以上，而房產(chǎn)經(jīng)紀人平均高達4000以上。</p><p><b>　　四，物業(yè)前景展望 </b></p><p>　　規(guī)范化管理 ，期待詳盡的法律文本 　　物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，相應的法規(guī)建設(shè)滯后。到目前為止，我國尚沒有一部完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，這些

54、因素使得物業(yè)管理工作缺乏指導依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。 　　比如：《物權(quán)法（草案）》規(guī)定：“會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。但在商品房銷售過程中，處于強勢地位的開發(fā)商多在合同中約定將小區(qū)中的會所、綠地及法定停車位所有權(quán)或者使用、占有、收益和管理的法律權(quán)利歸屬于賣方。那么依據(jù)《物權(quán)法（草案

55、）》的“從約定制度”，上述權(quán)屬當然歸之于開發(fā)商；但作為業(yè)主來講，早已將上述會所、綠地、車庫(車位)所占用的土地進行了分攤，計入房屋銷售價格，那么在購房者支付對價的情況下，卻享受不到應有的權(quán)益，在情理、法理上是不是有那么一點點不公平…… 　　因此，盡快制定物業(yè)管理法規(guī)，明確解決遺留問題以及將來可能會產(chǎn)生的問題的解決辦法，已是當務(wù)之急?，F(xiàn)在幾乎所有的業(yè)主，包括一些物業(yè)管理專業(yè)人員都意識到：內(nèi)地物業(yè)管理的法律法規(guī)貧</p>&

56、lt;p>　　未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望（一）國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，將為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗表明：當人均GDP超過800美元之后，人們對住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。目前，我國城鎮(zhèn)居民住房嚴重短缺的問題基本解決。居民住房需求進入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長的一段時期內(nèi)提高居民住房質(zhì)量將是人民消費的熱點，將強有力的刺激以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

57、展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和現(xiàn)有城市中近60%物業(yè)管理沒有覆蓋的面積將為未來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。（二）、豐富的勞動力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證，物業(yè)行業(yè)是勞動密集型企業(yè)，技術(shù)含量較低，大部分一線員工不需要較高的文化知識，這些行業(yè)特征在現(xiàn)階段正好符合我國大量勞動力就業(yè)矛盾的特點，所以說現(xiàn)階段勞動力資源也是物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。（三）、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟“條例”的頒布和實施使物業(yè)行業(yè)開始進入了以

58、法管理的起步階段，經(jīng)過２０年的物業(yè)實踐人們對物業(yè)管理的作用在思想上，物質(zhì)上的接受能力也得到了加強，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，各級政府已將城市的管理</p><p><b>　　參 考 文 獻</b></p><p>　　[1] 方芳 呂萍主編，《物業(yè)管理》，上海財經(jīng)大學出版社</p><p>　　[2] 武智慧主編，《物業(yè)管理概論》，重慶大學出版社2