西城時(shí)代高檔物業(yè)管理投標(biāo)方案

1、<p>　　西城時(shí)代高檔物業(yè)管理投標(biāo)方案</p><p><b>　　物業(yè)服務(wù)策劃方案</b></p><p>　　1 西城時(shí)代物業(yè)概況</p><p><b>　　l 地理位置：</b></p><p><b>　?。╨） 物業(yè)類型：</b></p>

2、<p>　　西城時(shí)代共有20幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。</p><p>　　l 總占地面積：221208.9平方米</p><p>　　l 總建筑面積：90萬(wàn)平方米</p><p>　　住宅面積：344652平方米，寫(xiě)字樓面積：58769平方米，酒店式公寓面積：94320平方米，商場(chǎng)（商

3、鋪）面積：58189平方米</p><p>　　l 綠地率：36%</p><p>　　l 公共設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所：</p><p>　　屋頂水箱4只；生活水池1個(gè)；消防水池2個(gè)；配電房X間（一只專變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防控制中心2間；綜合布線控制是電信機(jī)房3間；水泵房3間；集水井36個(gè)；A、C有中央空調(diào)（特靈主機(jī)）；攝像監(jiān)控系統(tǒng)；可視對(duì)講

4、系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；地下車位5600多個(gè)，地上臨時(shí)停車位40個(gè)； IC卡車庫(kù)管理系統(tǒng)。</p><p>　　l 戶內(nèi)配套設(shè)施：</p><p>　　有線電視；PDS綜合布線；預(yù)留管道煤氣接口；可視對(duì)講系統(tǒng)；一戶一表（水、電、雙路供電）。</p><p><b>　　3.2 編制依據(jù)</b></p><p>　　《昆明

5、市物業(yè)管理?xiàng)l例》</p><p>　　《昆明市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法》</p><p>　　《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》</p><p>　　《西城時(shí)代物業(yè)管理招標(biāo)文件》</p><p>　　《西城時(shí)代物業(yè)管理招投標(biāo)答疑》</p><p>　　國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī)</p><

6、p>　　3.3 西城時(shí)代物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃</p><p>　　3.3.1 西城時(shí)代物業(yè)項(xiàng)目認(rèn)知</p><p>　　n 西城時(shí)代是昆明建發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn) </p><p>　　n 西城時(shí)代所處位置既是二環(huán)西未來(lái)發(fā)展繁華的區(qū)域，又是文化的社區(qū)、自然的景區(qū)，具有獨(dú)特的居家資源優(yōu)勢(shì)。發(fā)展商精心研究消費(fèi)者居住需要、時(shí)代特征和建筑發(fā)展趨向，提出了科技

7、、生態(tài)、健康、文化的開(kāi)發(fā)思想，以超前的理念對(duì)西城時(shí)代進(jìn)行高水平規(guī)劃，注重人、建筑、自然與時(shí)代的和諧，并以簡(jiǎn)單化的設(shè)計(jì)風(fēng)格、多元化的樓型、生態(tài)化的設(shè)計(jì)理念創(chuàng)造性地實(shí)現(xiàn)了西城時(shí)代的人居開(kāi)發(fā)模式，滿足新時(shí)代人們對(duì)居住、商務(wù)新的需求。</p><p>　　n 西城時(shí)代的物業(yè)管理與科技、健康、文化，簡(jiǎn)單化、多元化、生態(tài)化的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位相適應(yīng)，滿足新世紀(jì)人們親近自然，尋找自我、營(yíng)造自由家園的需求，作為西城時(shí)代的物業(yè)管理單位

8、，必須要正確認(rèn)知和深刻把握科技、生態(tài)、健康、文化的這一開(kāi)發(fā)模式的核心內(nèi)涵，設(shè)計(jì)出以科學(xué)的管理方式、多元化的服務(wù)形式來(lái)營(yíng)造西城時(shí)代全新的物業(yè)管理模型，以滿足業(yè)主居住健康的要求，多元化的個(gè)性需求，生態(tài)化的歸宿需求。</p><p>　　3.3.2 西城時(shí)代物業(yè)特征理解</p><p><b>　　◆智能化</b></p><p>　　西城時(shí)代作為

9、高新區(qū)域的時(shí)尚家園，其設(shè)計(jì)與建筑體現(xiàn)出現(xiàn)代建筑理念與現(xiàn)代科技理念。首先體現(xiàn)在現(xiàn)代科技技術(shù)在房產(chǎn)中全面應(yīng)用，自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（以物業(yè)管理軟件為平臺(tái)），通過(guò)對(duì)現(xiàn)代科技的充分利用為小區(qū)的現(xiàn)代化管理提供方便，為業(yè)主的生活提供快捷的服務(wù)。</p><p><b>　　◆簡(jiǎn)單化</b></p><p>　　簡(jiǎn)約、通透、硬質(zhì)酷感是建筑設(shè)計(jì)師

10、的設(shè)計(jì)理念，主要體現(xiàn)在淺色的外墻，委婉流暢的頂部輪廓，整潔統(tǒng)一的窗體設(shè)計(jì)，顯示出西城時(shí)代明晰的建筑風(fēng)格：“做減法式的建筑”</p><p><b>　　◆生態(tài)化</b></p><p>　　西城時(shí)代建筑設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)就凝聚著“生態(tài)、綠色、健康、運(yùn)動(dòng)、文化”的特點(diǎn)。生態(tài)保護(hù)是二十一世紀(jì)人類關(guān)注的主題，綠地、自然景觀的營(yíng)造必然成為日后西城時(shí)代物業(yè)管理追求的主題。</p

11、><p><b>　　◆多元化</b></p><p>　　西城時(shí)代共有20幢高層含科研辦公樓、商業(yè)中心、展銷用房、居家辦公樓、專家公寓，是集辦公、居住、商業(yè)為一體的綜合性物業(yè)。物業(yè)類型的多元化要求配套設(shè)備設(shè)施、配套服務(wù)的多元化。我們根據(jù)社區(qū)不同消費(fèi)群體的需要，提供不同層次的高品質(zhì)、高質(zhì)量的服務(wù)。充分利用西城時(shí)代各類資源為業(yè)主提供最大的便捷、享受。</p>

12、<p>　　3.3.3 西城時(shí)代物業(yè)管理的基本理念</p><p>　　西城時(shí)代作為昌宏集團(tuán)昆明建發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司奉獻(xiàn)給昆明市民的21世紀(jì)高水平的小康居住、商務(wù)典范，面對(duì)這樣一個(gè)一流地理環(huán)境、一流設(shè)計(jì)、一流監(jiān)理、一流施工的高檔居住、商務(wù)的項(xiàng)目，必須要有專業(yè)的人員、超前的服務(wù)思想融入到該項(xiàng)目的管理及服務(wù)，才能達(dá)到開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)理念要求。物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，而且有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，加快其

13、樓宇銷售的進(jìn)度，同時(shí)也有利于維護(hù)單個(gè)業(yè)主的利益，達(dá)到保值增值的目的。昆明立德物業(yè)服務(wù)公司作為一家新的公司，并沒(méi)有太多的管理業(yè)績(jī)可以弦耀，但我們有昌宏集團(tuán)作強(qiáng)大后盾、憑借來(lái)自廈門、上海多年物管專才的加入，完全有能力、有實(shí)力、有信心承擔(dān)起西城時(shí)代的物業(yè)管理工作。一旦我公司獲得西城時(shí)代的物業(yè)管理權(quán)，我們將充分發(fā)揮我司的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)與集團(tuán)公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)行資源互補(bǔ)，把西城時(shí)代建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)采和催生現(xiàn)代文明的搖籃，使之成為

14、中國(guó)高尚住宅、商務(wù)樓宇物業(yè)管理的典范。</p><p>　　針對(duì)西城時(shí)代物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們進(jìn)行了精心地研究和分析，在充分了解發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理念、項(xiàng)目的特點(diǎn)及未來(lái)業(yè)主的構(gòu)成上，精心策劃西城時(shí)代的物業(yè)管理模式，即“人性化、個(gè)性化”，并以此確定我們的整體構(gòu)思和管理策劃思路。</p><p>　　（一）立足誠(chéng)信原則，通過(guò)“用心發(fā)現(xiàn)，用心服務(wù)”理念來(lái)提供“人性化、個(gè)性化”的物管模式。</p

15、><p>　　“用心發(fā)現(xiàn)，用心服務(wù)”，是我們立德物業(yè)的企業(yè)理念和服務(wù)追求。</p><p><b>　　企業(yè)理念內(nèi)涵：</b></p><p>　　u 堅(jiān)持以社會(huì)效益、生態(tài)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營(yíng)理念，倡導(dǎo)“用心發(fā)現(xiàn)，用心服務(wù)”作為基本的服務(wù)理念。用“心”去聽(tīng)、用心去感覺(jué)、用心去發(fā)現(xiàn)業(yè)主對(duì)服務(wù)需求。</p><p>　　

16、u 用“心”去做；是指用新的觀念和新的思想去理解業(yè)主新的需要，并一絲不茍、實(shí)實(shí)在在做好每一項(xiàng)工作，做好每一項(xiàng)服務(wù)。不斷用心去提高服務(wù)的質(zhì)量與品質(zhì)。</p><p>　　u 立德物業(yè)服務(wù)人員通過(guò)用“心”與業(yè)主交流，了解其生活、居住、精神、文化的需求，并為業(yè)主提供細(xì)致、親和的服務(wù)，改善和提升業(yè)主的生活品質(zhì)，達(dá)成業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與服務(wù)人員之間，業(yè)主與環(huán)境之間的高度和諧。</p><p>　　

17、u 我們以業(yè)主的實(shí)際需要為前提，用“心”設(shè)計(jì)出多元化、多層次的服務(wù)項(xiàng)目，制定出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)、詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并落實(shí)服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施。</p><p>　?。ǘ┨峁﹤€(gè)性化服務(wù)，全新演繹“家”的概念</p><p>　　我們將設(shè)客戶（業(yè)主）服務(wù)中心，提供個(gè)性化、多元化服務(wù)。小區(qū)內(nèi)將有專人處理和安排各項(xiàng)服務(wù)，組織和引入各種社會(huì)服務(wù)。提供家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、送餐服務(wù)、維修服務(wù)、法律咨詢、金

18、融服務(wù)等，給業(yè)主以廣泛自由選擇的機(jī)會(huì)與權(quán)利，使服務(wù)更加有個(gè)性。</p><p>　　入住前向業(yè)主提供家居裝修設(shè)計(jì)，我們將從早晨為業(yè)主提供MORNING CALL服務(wù)，白天提供鐘點(diǎn)工服務(wù)、送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)，下午可設(shè)四點(diǎn)半學(xué)校，進(jìn)行全程管家服務(wù)；我們還可為你進(jìn)行安排酒店入住、機(jī)票代訂、會(huì)議安排等商務(wù)活動(dòng)。只要你有需求，我們必將盡力滿足。讓業(yè)主足不出戶盡可享受全方位的人性化、個(gè)性化、多元化的服務(wù)。極力營(yíng)造一個(gè)富有歸屬

19、感、幸福感、自由感的家園。</p><p>　　西城時(shí)代為時(shí)尚住宅區(qū)的經(jīng)典之作，其配套服務(wù)必定要體現(xiàn)出其根本時(shí)尚特色，因此要求物業(yè)管理公司在提供服務(wù)時(shí)必須要根據(jù)業(yè)主的實(shí)際生活需要來(lái)開(kāi)展各種形式的特色服務(wù)，要求服務(wù)人員綜合素質(zhì)高，能夠及時(shí)了解業(yè)主的各種現(xiàn)實(shí)需要和潛在需要，用全新服務(wù)理念和管理理念去提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。</p><p>　　3.3.4 西城時(shí)代物業(yè)管理的前景目標(biāo)</p&

20、gt;<p>　　西城時(shí)代作為時(shí)尚家園的代表作，其管理模式與管理目標(biāo)要求社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。對(duì)西城時(shí)代物業(yè)管理的前景我公司充滿信心，我司承諾西城時(shí)代的管理目標(biāo)是：</p><p>　　緊扣“智能化、簡(jiǎn)單化、生態(tài)化、多元化”的人居開(kāi)發(fā)理念，建立并實(shí)施“人性的、個(gè)性的”的物業(yè)管理模式，為客戶營(yíng)造一個(gè)21世紀(jì)經(jīng)典家園。</p><p>　　確?？蛻舻臐M意度和提高發(fā)展商的

21、信譽(yù)度并不斷超越客戶期望為管理目標(biāo)，自接管西城時(shí)代之日起，按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)管理小區(qū)、按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，在一年內(nèi)樹(shù)立起西城時(shí)代物業(yè)管理品牌形象。</p><p>　　具體目標(biāo)可分三個(gè)階段：</p><p>　　u 第一階段：2013年6月開(kāi)始導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系，對(duì)各項(xiàng)制度和承諾指標(biāo)實(shí)施控制，確保管理與服務(wù)的社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化。</p><p>

22、;　　u 第二階段：2014年通過(guò)ISO9000質(zhì)量體系，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境體系，爭(zhēng)創(chuàng)“昆明市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”。</p><p>　　u 第三階段：2015年以建設(shè)部《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》作為昆明立德物業(yè)管理與服務(wù)的方向，爭(zhēng)創(chuàng)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” 與西城時(shí)代全體業(yè)主和用戶共同創(chuàng)造一個(gè)科技、現(xiàn)代、生態(tài)、健康的家園。</p><p>　　3.3.5 西城時(shí)代物

23、業(yè)管理的整體策劃</p><p>　　●　西城時(shí)代物業(yè)前期介入的策劃</p><p>　　本公司擁有一支專業(yè)技術(shù)水平很高、工作責(zé)任心很強(qiáng)而且具有豐富前期工作經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀隊(duì)伍，公司總體構(gòu)想在西城時(shí)代是以階段性參與和經(jīng)常性參與相結(jié)合的模式進(jìn)行物業(yè)的前期介入工作。</p><p>　　在工程施工階段在征得開(kāi)發(fā)商同意的前提下，在設(shè)計(jì)方案確定和房產(chǎn)施工階段：集中本公司的各專業(yè)技

24、術(shù)人員參與項(xiàng)目討論、圖紙會(huì)審，并提出相關(guān)建議；對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)指派有施工現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的前期人員經(jīng)常性地參與施工建設(shè)。</p><p>　　房產(chǎn)銷售階段：及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的各類遺留問(wèn)題并反饋業(yè)主意見(jiàn)信息到相關(guān)的工程部門，使工程施工出現(xiàn)的問(wèn)題在前期及時(shí)加以改進(jìn)，進(jìn)而使西城時(shí)代物業(yè)更加完善。</p><p>　　●　設(shè)備設(shè)施管理與維護(hù)的策劃</p><p>　　充分發(fā)

25、揮公司人才優(yōu)勢(shì)，制訂有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)方案，對(duì)供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電控系統(tǒng)進(jìn)行專業(yè)的管理與維護(hù)，其次通過(guò)與專業(yè)電梯公司的合作培訓(xùn)建立一支擁有專業(yè)技術(shù)水平的電梯操作與維修保養(yǎng)隊(duì)伍，從而確保高層電梯的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；再次可利用集團(tuán)公司技術(shù)優(yōu)勢(shì)對(duì)小區(qū)的供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排污管網(wǎng)系統(tǒng)等進(jìn)行有效管理與維護(hù)。最后通過(guò)引進(jìn)一批擁有現(xiàn)代科技水平的計(jì)算機(jī)方面的人員對(duì)西城時(shí)代物業(yè)的智能化系統(tǒng)進(jìn)行正規(guī)化的操作，通過(guò)本公司自創(chuàng)的軟件操作系統(tǒng)對(duì)整體物業(yè)

26、進(jìn)行現(xiàn)代化管理與維護(hù)。</p><p>　　● 安全防范體系的策劃</p><p>　　西城時(shí)代規(guī)模大、樓型復(fù)雜，加上小區(qū)通道多，使物業(yè)管理安全防范體系必須經(jīng)受得起考驗(yàn)，根據(jù)物業(yè)以上特點(diǎn)，本公司特制定以下管理措施：</p><p>　　◆　層級(jí)聯(lián)動(dòng)控制體系</p><p>　　（1）重點(diǎn)監(jiān)控：在各通道出口、崗?fù)ぴO(shè)置哨崗，重點(diǎn)監(jiān)</p&g

27、t;<p><b>　　控；</b></p><p>　?。?）全日不間斷監(jiān)控：保安實(shí)行24小時(shí)值班，24小時(shí)</p><p><b>　　巡邏制度；</b></p><p>　?。?）建立小區(qū)安全防范快速反應(yīng)體系：采取固定崗、巡邏崗相結(jié)合，單車、步行相結(jié)合，實(shí)行大范圍內(nèi)有小范圍的連環(huán)巡邏方案，真正做到一處有

28、事，處處聯(lián)動(dòng)，能夠快速救援，以防止各類突發(fā)事件的發(fā)生。</p><p>　　◆　三防結(jié)合體系：“人防、技防、制度防”</p><p>　　根據(jù)西城時(shí)代開(kāi)放式的設(shè)計(jì)，本公司建立了治安防范的“三防體系”，其中“人防”是整體物業(yè)治安防范的主導(dǎo)力量，保安人員是此項(xiàng)工作的重心，要積極樹(shù)立起保安人員的工作責(zé)任感，切實(shí)地保護(hù)好小區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)的安全，以營(yíng)造良好的居住、商務(wù)環(huán)境。</p>&

29、lt;p>　　技防：主要依靠現(xiàn)代科技技術(shù)對(duì)小區(qū)實(shí)施智能化管理，在各交通要道安裝監(jiān)控?cái)z像頭，對(duì)監(jiān)控畫(huà)面出現(xiàn)的可疑人員立即實(shí)施控制，真正做防患于未然。</p><p>　　制度防：主要通過(guò)制訂相關(guān)的治安防范制度，通過(guò)小區(qū)全體業(yè)主的共同力量來(lái)建立起一個(gè)龐大的治安防范網(wǎng)絡(luò)，讓每個(gè)作奸犯科的人都聞風(fēng)喪膽。</p><p>　　● 服務(wù)多元化體系：</p><p>　　西

30、城時(shí)代是集辦公樓、商場(chǎng)、公寓為一體綜合樓盤，要將優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)配套完善，這無(wú)疑給物業(yè)管理公司服務(wù)及管理帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。用心發(fā)現(xiàn)，用心服務(wù)作為公司的管理理念要求所提供的服務(wù)必須是全面的、系統(tǒng)的。對(duì)于業(yè)主不同層次的現(xiàn)實(shí)需求、潛在需求都應(yīng)該通過(guò)不同形式給予滿足。</p><p><b>　　具體做法是：</b></p><p>　　建立服務(wù)熱線制度及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)（小區(qū)

31、網(wǎng)站、昆明電信、網(wǎng)通作為操作平臺(tái)），全天24小時(shí)負(fù)責(zé)受理業(yè)主的各種服務(wù)需求。</p><p>　　開(kāi)展無(wú)償服務(wù)與有償服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需要，積極創(chuàng)造條件，增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容，真正體現(xiàn)出“用心”的服務(wù)理念。</p><p>　　建立西城時(shí)代健康服務(wù)中心，為業(yè)主提供醫(yī)療保健咨詢，緊急救護(hù)等一系列健康服務(wù)。</p><p><b>　　● 社區(qū)文

32、化策劃</b></p><p>　　在西城時(shí)代物業(yè)管理整體構(gòu)想的基礎(chǔ)上公司就社區(qū)文化建設(shè)方面進(jìn)行精心的策劃，主要圍繞“環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化”等四個(gè)方面全方位展開(kāi)，通過(guò)循序漸進(jìn)，潛移默化，寓教于樂(lè)的社區(qū)文化建設(shè)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，營(yíng)造出一個(gè)良好的人文環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)健康、文明、時(shí)尚的家園。為此本公司將著重做好以下幾方面的工作：</p><p>　　加強(qiáng)

33、與各階層業(yè)主的感情交流與溝通</p><p>　　通過(guò)形式多樣的活動(dòng)，加強(qiáng)各業(yè)主之間的交流與溝通，增加業(yè)主之間的友好相處關(guān)系，啟發(fā)業(yè)主的自律意識(shí)，弘揚(yáng)中華民族的傳統(tǒng)美德，建立起小區(qū)的人文環(huán)境氛圍。</p><p><b>　　注重青少年文化活動(dòng)</b></p><p>　　注重青少年文化活動(dòng)，關(guān)心他們的身心健康，積極利用，發(fā)揮社區(qū)活動(dòng)室和戶外活

34、動(dòng)場(chǎng)所的優(yōu)勢(shì)，積極舉辦形式多樣，實(shí)用性強(qiáng)的文體活動(dòng)，旨在提高青少年的綜合素質(zhì)和自立能力。</p><p><b>　　老年人專門服務(wù)中心</b></p><p>　　西城時(shí)代內(nèi)有一部分公寓，居住著一些年齡偏大的群體，為克服“城市病”帶給老年人的孤獨(dú)感，服務(wù)中心將專門根據(jù)不同需要建立一些老年人俱樂(lè)部和老年學(xué)校，加強(qiáng)老年人之間的交流與溝通。真正使這部分群體能夠享受到老有所

35、學(xué)，老有所樂(lè)的情景。</p><p><b>　　加強(qiáng)精神文明建設(shè)</b></p><p>　　大力推進(jìn)精神文化建設(shè)，滿足隨著物質(zhì)文化生活水平的不斷提高而帶來(lái)的精神生活需要，鑒于西城時(shí)代物業(yè)的現(xiàn)代化氛圍濃厚的特點(diǎn)，因此對(duì)其物業(yè)的精神文化建設(shè)必定有著極高層次的要求，建立良好的人文環(huán)境，力爭(zhēng)將文明健、，現(xiàn)代時(shí)尚融入到精神文化中去是本公司社區(qū)文化策劃的根本宗旨。</p

36、><p><b>　　● 環(huán)境文化的策劃</b></p><p>　　生態(tài)環(huán)境是二十一世紀(jì)人類關(guān)注的主題，綠色家園是西城時(shí)代的建設(shè)理念。因此，對(duì)整體物業(yè)實(shí)施環(huán)境綠色計(jì)劃，從小區(qū)綠化、排污排水，垃圾處理、噪音處理、自然景觀的營(yíng)造是本公司環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)，具體構(gòu)思：</p><p>　　設(shè)立專人對(duì)環(huán)境進(jìn)行管理，除開(kāi)展正常的小區(qū)環(huán)境清潔、美化工作外，配合政

37、府環(huán)保部門對(duì)小區(qū)噪音、水源、空氣等環(huán)境要素進(jìn)行監(jiān)察、管理，及時(shí)反饋小區(qū)業(yè)主對(duì)環(huán)境工作的意見(jiàn)與建議。</p><p>　　以集團(tuán)公司專業(yè)綠化隊(duì)伍為核心，選派具有專業(yè)水平的人員對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行科學(xué)、有效的管理與養(yǎng)護(hù)。</p><p>　　開(kāi)展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)，實(shí)施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，</p><p>　　設(shè)立各類標(biāo)識(shí)牌，使小區(qū)具有獨(dú)特的自然景觀和人文景觀；</p&

38、gt;<p>　　制訂小區(qū)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)倡導(dǎo)環(huán)境意識(shí)，鼓勵(lì)社區(qū)參與環(huán)境保護(hù)工作，共同建立綠色家園。</p><p>　　3.3.6 公司各項(xiàng)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的基本保障</p><p><b>　　●人才保障</b></p><p>　　本公司聘請(qǐng)了一支極富有敬業(yè)精神和專業(yè)知識(shí)的管理、技術(shù)隊(duì)伍。此類人才曾管理過(guò)的各種類型的物業(yè)，既有

39、住宅小區(qū)，又有智能化高檔寫(xiě)字樓，還有大型商場(chǎng)、大型綜合性物業(yè)等，在大型綜合物業(yè)和高層樓宇的管理能力和管理水平方面有豐富經(jīng)驗(yàn)。這為本公司接管西城時(shí)代物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，再次確立了管理上的保障。同時(shí)公司注重培養(yǎng)一批企業(yè)發(fā)展后備力量，公司在選聘人員時(shí)不僅注重人員的實(shí)際操作能力，而且更加重視人員的綜合素質(zhì)。作為企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，人才是最根本的動(dòng)力，所有的工作都離不開(kāi)人才來(lái)實(shí)現(xiàn)。在積累豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)實(shí)際操作能力的同時(shí)又擁有一支具有專業(yè)

40、知識(shí)的人才隊(duì)伍是本公司管理西城時(shí)代的人才保障，實(shí)際的工作中這一點(diǎn)會(huì)被得到很好的證明。</p><p><b>　　●制度保障</b></p><p>　　公司現(xiàn)已形成了一整套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理制度，公司內(nèi)部管理制度包括激勵(lì)制度、獎(jiǎng)懲制度、培訓(xùn)選拔制度等，為西城時(shí)代的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)提供了先天保障。本公司擬在接管之初即按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系

41、要求運(yùn)作，用一套專業(yè)、科學(xué)、高效的質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)來(lái)保證各項(xiàng)工作的實(shí)施，同時(shí)通過(guò)目標(biāo)責(zé)任制量化考核。此外本公司正致力于ISO14000環(huán)境體系標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)入，這將大大增強(qiáng)了公司發(fā)展的內(nèi)在活力和動(dòng)力，同時(shí)也為西城時(shí)代物業(yè)管理提供了制度保障。</p><p><b>　　●技術(shù)保障</b></p><p>　　對(duì)于各類型物業(yè)的設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)，如：電梯、中央空調(diào)、樓宇消防系統(tǒng)

42、、保安系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等，昌宏集團(tuán)公司已積累了豐富專業(yè)技術(shù)知識(shí)和維護(hù)經(jīng)驗(yàn)。因此可根據(jù)物業(yè)的不同類型采取相應(yīng)的技術(shù)方案，以確保物業(yè)各項(xiàng)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。針對(duì)西城時(shí)代智能化程度高的特點(diǎn)，公司特制訂一套智能化系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)方案。除此之外，這方面的專業(yè)技術(shù)人才也作了充分的思想準(zhǔn)備，以確保這套智能化系統(tǒng)的正常運(yùn)行，使西城時(shí)代物業(yè)管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，確保業(yè)主能夠享受高科技帶來(lái)的完善服務(wù)。</p><p><b>

43、;　　真誠(chéng)的建議：</b></p><p>　　良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位是造就良好物業(yè)的先天條件，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位角度出發(fā)，不但要考慮到物業(yè)的投資回報(bào)率，更加要重視物業(yè)的使用功能和景觀功能，以及房產(chǎn)建成后各種遺留問(wèn)題的解決，以上問(wèn)題對(duì)每個(gè)業(yè)主來(lái)講是息息相關(guān)的，因此建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)之初，必須要全面地考慮每個(gè)細(xì)節(jié)，不管從何種角度出發(fā)，保證業(yè)主能夠很好地使用各自的物業(yè)是房產(chǎn)公司最終的目標(biāo)

44、，作為物業(yè)管理公司而言，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位從設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該把物業(yè)管理概念考慮進(jìn)去，使所建房產(chǎn)能夠真正的得到業(yè)主的認(rèn)可。</p><p>　　西城時(shí)代物業(yè)管理方式、工作計(jì)劃及物質(zhì)裝備</p><p><b>　　1.物業(yè)管理方式</b></p><p>　　指揮機(jī)構(gòu) 執(zhí)行機(jī)構(gòu)</p>

45、<p>　　（主任） （各部門主管、專業(yè)人員）</p><p>　　監(jiān)督機(jī)構(gòu) （主任和公司物業(yè)部）</p><p><b>　　反饋渠道</b></p><p>　　3.4.2 西城時(shí)代工作計(jì)劃</p>

46、<p><b>　　前期介入計(jì)劃</b></p><p>　　序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間</p><p>　　1 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同 </p><p>　　中標(biāo)后十天簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同

47、 </p><p>　　2 參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè) </p><p>　　中標(biāo)后進(jìn)駐到物業(yè)交付</p><p>　　A、收集整理各類圖紙資料，熟悉西城時(shí)代情況。 </p><p>　　B、加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系，參加工程例會(huì)，了解工程進(jìn)度。</p>&

48、lt;p>　　C、就物業(yè)管理方面，對(duì)西城時(shí)代當(dāng)時(shí)階段提出專業(yè)建議。</p><p>　　D、參與現(xiàn)場(chǎng)施工管理及各類設(shè)備的選型與調(diào)試。</p><p>　　3 在建物業(yè)前期介入工作 中標(biāo)后至物業(yè)交接前</p><p>　　A、全面介入在建物業(yè)的施工。 </p><p>　　B、向項(xiàng)目部提出

49、合理化建議。 </p><p>　　C、參與隱蔽工程驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試。</p><p>　　D、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。</p><p>　　4 組建機(jī)構(gòu) 物業(yè)交付使用前三個(gè)月</p><p>　　A、人員招聘。 </p&g

50、t;<p>　　B、人員培訓(xùn)考核。 </p><p>　　C、人員上崗及試運(yùn)行。</p><p>　　5 辦公后勤 物業(yè)交付使用前二個(gè)月</p><p>　　A、管理用房及辦公用品配置。 </p><p>　　B、安排員工用房。

51、 </p><p><b>　　C、物資配備。</b></p><p>　　6 制定與完善各項(xiàng)章制度 物業(yè)交付使用前3個(gè)月</p><p>　　A、 嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定符合西城時(shí)代管理處的各項(xiàng)操作規(guī)范</p><p>　　B、結(jié)合西城時(shí)代實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)操作

52、規(guī)范進(jìn)行調(diào)整完善。</p><p><b>　　前期介入工作計(jì)劃</b></p><p>　　序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間</p><p>　　7 、物業(yè)驗(yàn)收與 </p><p>　　A、依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格執(zhí)行審查后物業(yè)交付接管 。</p><p>

53、　　B、對(duì)不合格項(xiàng)目備案，并督促責(zé)任部門整改</p><p><b>　　C、進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。</b></p><p>　　D、符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書(shū)面移交手續(xù)。</p><p>　　E、制作西城時(shí)代的“備忘錄”。</p><p>　　配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有關(guān)問(wèn)卷調(diào)查 物業(yè)銷售及回饋意見(jiàn)收集 &l

54、t;/p><p>　　B、 協(xié)助進(jìn)行宣傳推廣</p><p><b>　　8 銷售配合</b></p><p><b>　　入伙階段工作計(jì)劃</b></p><p>　　序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間</p><p>　　1.入伙實(shí)施 </

55、p><p>　　A、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價(jià)局、 物業(yè)交付使用前后三個(gè)月</p><p>　　電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系， 開(kāi)展有關(guān)工作。 </p><p>　　B、各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備。</p><p>　　C、明確入伙流程及各崗位職責(zé)。</p><p>　　D、與開(kāi)發(fā)商共同策劃舉行

56、入伙， 入伙現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。</p><p><b>　　E、入伙手續(xù)辦理。</b></p><p><b>　　2 初次業(yè)主意見(jiàn) </b></p><p>　　A、以問(wèn)卷調(diào)查、電話、拜訪等形式，物業(yè)及調(diào)查了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流使用三個(gè)月內(nèi)。

57、 </p><p>　　B、針對(duì)業(yè)主合理意見(jiàn)，進(jìn)行糾正措施。</p><p>　　C、回訪與回饋意見(jiàn)收集。</p><p><b>　　2 二次裝修管理 </b></p><p>　　A、裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。 物業(yè)交付使用起</p><p>　　B、裝修手續(xù)

58、辦理及裝修服務(wù)。 </p><p>　　C、裝修施工工程監(jiān)控。</p><p><b>　　D、裝修工程驗(yàn)收</b></p><p>　　4 檔案建立與 </p><p>　　收集業(yè)主資料歸檔，物業(yè)交付使用管理用起 。 </p><p>　　B、各類圖紙資料的裝訂歸

59、檔。 </p><p><b>　　C、建檔與運(yùn)用。</b></p><p><b>　　5 配合銷售 </b></p><p>　　A、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動(dòng)銷售,及時(shí)將顧客信息反饋給銷售部。 </p><p>　　B、協(xié)助銷售部、工程部做服務(wù)工作。</p><p>

60、;<b>　　管理期內(nèi)工作計(jì)劃</b></p><p>　　管理期內(nèi) 主要規(guī)劃項(xiàng)目 備注</p><p><b>　　第一年 </b></p><p>　　A、全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善物業(yè)公司符合西城時(shí)代特點(diǎn)的各項(xiàng)管理規(guī)章制度進(jìn)駐之日全規(guī)范。

61、 B、開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè),普及物內(nèi)業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。</p><p>　　C、全面導(dǎo)入CI識(shí)別系統(tǒng)</p><p>　　D、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公紙自動(dòng)</p><p>　　E、員工系統(tǒng)培訓(xùn)開(kāi)展。</p><p>　　F、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，有償、無(wú)償服務(wù)。</p&g

62、t;<p>　　G、按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展適合西城時(shí)代特點(diǎn)的社區(qū)活動(dòng)。</p><p>　　H、根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)成立的準(zhǔn)備工作。</p><p>　　I、管理水平達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)， </p><p>　　J、開(kāi)展多渠道與業(yè)主溝通，了解需求，調(diào)整工作，盡最大力量滿足業(yè)主需求。</p><p><b>　　第二年

63、</b></p><p>　　A、根據(jù)首年開(kāi)支預(yù)算，合理調(diào)整財(cái)政收支，開(kāi)展全面交付使各項(xiàng)增收節(jié)支工作。 </p><p>　　B、開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)。</p><p>　　C、爭(zhēng)創(chuàng)“昆明市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號(hào)。</p><p>　　D、管理水平達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示

64、范居住區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的情況下，申報(bào)。</p><p><b>　　E、裝修計(jì)劃制定。</b></p><p>　　G、個(gè)性化服務(wù)的提供和推廣。</p><p>　　3.4.3西城時(shí)代物質(zhì)裝備</p><p>　　u 物業(yè)管理辦公、商業(yè)用房配置</p><p>　　西城時(shí)代按總建筑面積

65、 90萬(wàn)平方米算，應(yīng)配置399平方米辦公用房，532平方米商業(yè)用房。</p><p><b>　　u 行政辦公用品</b></p><p>　　序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量</p><p><b>　　1 電腦 臺(tái) 4</b></p><p><b>　　2 打印機(jī) 臺(tái) 1</b>&

66、lt;/p><p><b>　　3 傳真機(jī) 臺(tái) 1</b></p><p><b>　　4 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1</b></p><p>　　5 辦公家具 批 1</p><p><b>　　6 檔案柜 只 8</b></p><p><b>　　7 飲

67、水機(jī) 臺(tái) 4</b></p><p><b>　　8 計(jì)算機(jī) 臺(tái) 8</b></p><p>　　9 資料文件夾 批 1</p><p><b>　　10 掛鐘 個(gè) 4</b></p><p>　　11 更衣箱 個(gè) 24</p><p>　　12 辦公易耗品 批

68、1</p><p><b>　　u 保安設(shè)備</b></p><p>　　序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量</p><p>　　1 對(duì)講機(jī)及電池 部 12</p><p><b>　　2 警棍 支 18</b></p><p><b>　　3 雨具 套 15</b>

69、;</p><p><b>　　4 應(yīng)急燈 只 6</b></p><p><b>　　5 警示牌 批 1</b></p><p>　　6 更衣箱 個(gè) 24</p><p><b>　　u 清潔設(shè)備</b></p><p>　　序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量&l

70、t;/p><p><b>　　1 吸水機(jī) 臺(tái) 1</b></p><p>　　2 高壓水槍 臺(tái) 1</p><p>　　3 2.4M雙節(jié)伸縮桿 支 6</p><p>　　4 4M伸縮桿 支 6</p><p>　　5 1M鋁合金梯 把 4</p><p>　　6 2M鋁合金梯

71、 把 2</p><p><b>　　7 雨具 套 15</b></p><p>　　8 清潔用品 批 1</p><p>　　u 工程維修設(shè)備工具</p><p>　　序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量</p><p><b>　　1 萬(wàn)用表 只 3</b></p>&l

72、t;p><b>　　2 鉗流表 只 3</b></p><p>　　3 下水道疏通機(jī) 臺(tái) 1</p><p><b>　　4 電焊機(jī) 臺(tái) 1</b></p><p><b>　　5 小臺(tái)鉆 臺(tái) 1</b></p><p><b>　　6 工具箱 個(gè) 4</

73、b></p><p>　　7 1.5M鋁合金梯 把 2</p><p>　　8 2.5M鋁合金梯 把 1</p><p><b>　　9 應(yīng)急燈 只 4</b></p><p>　　10 常用零星工具 若干</p><p>　　11 預(yù)備零配件 若干</p><p&g

74、t;　　12 沖擊鉆 臺(tái) 1</p><p>　　13 手電鉆 臺(tái) 1</p><p>　　3.5 西城時(shí)代物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理</p><p>　　3.5.1機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能分布</p><p>　　行政辦公室： 負(fù)責(zé)檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務(wù)的處理。</p><p>　　物業(yè)事務(wù)部：負(fù)

75、責(zé)物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測(cè)、和居民委托的清潔服務(wù)項(xiàng)目等。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。</p><p>　　工 程 部： 負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新及住戶委托的維修服務(wù)項(xiàng)目等工作。</p><p>　　客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與

76、反饋及社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織、實(shí)施、特約服務(wù)等。</p><p>　　財(cái) 務(wù) 部： 負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。</p><p>　　3.5.2西城時(shí)代人員配備</p><p>　　堅(jiān)持重綜合素質(zhì)，講學(xué)歷、技能；堅(jiān)持專業(yè)技能的人員配備原則；堅(jiān)持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業(yè)、精干、高效、團(tuán)結(jié)、有序的隊(duì)伍。</p

77、><p><b>　　人員配備表</b></p><p>　　序 號(hào) 職 務(wù) 數(shù) 量</p><p>　　1 管理處主任(經(jīng)理） 1</p><p>　　2 管理處主任助理 事務(wù)部主管兼1</p><p>　　3 物業(yè)事務(wù)部主管 1</p><p>　　4 客戶服務(wù)部主管

78、 1</p><p>　　5 行政事務(wù)主管 客戶服務(wù)部主管兼</p><p><b>　　6 財(cái)務(wù)部主管 1</b></p><p><b>　　7 工程部主管 1</b></p><p><b>　　8 安防隊(duì)領(lǐng)班 3</b></p><p><

79、b>　　9 保潔領(lǐng)班 3</b></p><p><b>　　10 出納 1</b></p><p>　　11 接待兼檔案管理員 1</p><p><b>　　12 文員 1</b></p><p>　　13 安全護(hù)隊(duì)員 24</p><p>　　14 保

80、潔人員 12</p><p><b>　　15 工程人員 7</b></p><p><b>　　人員培訓(xùn)</b></p><p><b>　　培訓(xùn)的意義：</b></p><p>　　l 對(duì)員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標(biāo)的保證。</p><

81、p><b>　　培訓(xùn)的目標(biāo)：</b></p><p>　　l 培訓(xùn)目標(biāo)是在意識(shí)、知識(shí)、技能三方面加強(qiáng)和提高，改進(jìn)員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。</p><p>　　通過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)，改進(jìn)工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個(gè)員工都做到“團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、盡責(zé)、高效”。</p><p><b&

82、gt;　　培訓(xùn)的方式：</b></p><p>　　l 西城時(shí)代管理處員工培訓(xùn)分三步進(jìn)行，管理處將根據(jù)不同時(shí)期，不同情況，制定有針對(duì)性地培訓(xùn)計(jì)劃。</p><p><b>　　第一步：崗前培訓(xùn)</b></p><p>　　物業(yè)入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓(xùn)課程，以便在最短的時(shí)間內(nèi)熟悉西城時(shí)代，同時(shí)樹(shù)立正確的服務(wù)意識(shí)。</

83、p><p><b>　　第二步：在職培訓(xùn)</b></p><p>　　完成崗前培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)進(jìn)行實(shí)地訓(xùn)練，并配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開(kāi)展，為業(yè)主及時(shí)提供高水準(zhǔn)的服務(wù)。</p><p><b>　　第三步：提高培訓(xùn)</b></p><p>　　在物業(yè)入伙后每三個(gè)月安排更新培

84、訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展。</p><p><b>　　培訓(xùn)課程：</b></p><p>　　l 管理處專業(yè)培訓(xùn)：確保管理處正常及有效的運(yùn)作。</p><p>　?。?） 基本物業(yè)管理概況</p><p>　?。?） 管理處的具體運(yùn)作</p><p>　　l 客戶服務(wù)培

85、訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達(dá)到星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　（1） 客戶服務(wù)準(zhǔn)則</p><p>　?。?） 電話用語(yǔ)、禮貌培訓(xùn)</p><p>　?。?） 客戶接待禮儀</p><p><b>　?。?） 客戶投訴</b></p><p><b>　?。?） 客戶管理&

86、lt;/b></p><p>　　l 工程培訓(xùn)：根據(jù)西城時(shí)代實(shí)際情況、安排具有針對(duì)性的培訓(xùn)，確保設(shè)備運(yùn)行正常。</p><p>　?。?） 物業(yè)接管驗(yàn)收</p><p>　　（2） 二次裝修程序控制</p><p>　?。?） 設(shè)備保養(yǎng)和維修</p><p>　　l 保安培訓(xùn)：針對(duì)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店式公寓等高層樓

87、宇的特性，加強(qiáng)物業(yè)保安服務(wù)意識(shí)。</p><p>　?。?） 保安準(zhǔn)則及工作綱要</p><p>　?。?） 保安儀表、行為及紀(jì)律</p><p>　　（3） 處理投訴及對(duì)客戶的禮貌和態(tài)度 </p><p>　?。?） 保安消防裝備使用</p><p>　?。?） 保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護(hù)</p>

88、<p>　?。?） 緊急情況的處理辦法</p><p>　?。?） 火災(zāi)事故的處理辦法</p><p>　?。?） 車輛、人員出入控制</p><p><b>　?。?） 事故紀(jì)錄</b></p><p>　　（10） 法律、法規(guī)</p><p>　?。?1） 隊(duì)列操練 </p&g

89、t;<p>　　l 清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法</p><p>　　（1） 清潔流程和標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　?。?） 清潔、綠化器材和物料</p><p><b>　?。?） 檢查標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p><b>　?。?） 綠化管理</b></p>

90、<p>　　3.5.4西城時(shí)代管理處人員管理</p><p><b>　　人員管理的原則：</b></p><p>　　l 西城時(shí)代管理處以政府有關(guān)法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊(cè)作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　l 全體員工均采用聘請(qǐng)合同制，做到管理人員能上能下，員工能進(jìn)能出，競(jìng)爭(zhēng)上

91、崗、優(yōu)勝劣汰。</p><p><b>　　錄用、培訓(xùn)和淘汰：</b></p><p>　　l 按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把招聘關(guān)。人事部門和用人部門共同對(duì)應(yīng)聘人員的知識(shí)層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行考核、選拔。做到人盡其才。</p><p>　　l 凡聘用人員都要進(jìn)行上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者留用。留用者根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行3-

92、6個(gè)月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見(jiàn)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽勞務(wù)合同。</p><p>　　l 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新技術(shù)。培訓(xùn)考核成績(jī)優(yōu)秀者，升職加薪。</p><p>　　l 人員的聘用要求、招聘程序（略）。</p><p>　　l 員工調(diào)動(dòng)、辭職和解聘（略）。</p>&

93、lt;p>　　l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據(jù)考評(píng)，實(shí)行末位淘汰制，并激勵(lì)員工，多勞多得。</p><p><b>　　考核方法：</b></p><p>　　l 西城時(shí)代管理處實(shí)施管理處主任目標(biāo)責(zé)任制，簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書(shū)規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有所轄人員工資獎(jiǎng)金的決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)上月工作完

94、成情況，制定本月工作計(jì)劃。上級(jí)按ISO9000質(zhì)量體系對(duì)下級(jí)責(zé)任者進(jìn)行考核、評(píng)審。</p><p>　　l 西城時(shí)代管理處實(shí)施全員量化考核制，由考核者對(duì)下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎(jiǎng)金。</p><p>　　l 對(duì)部門工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對(duì)員工業(yè)績(jī)的量化考核，均納入ISO9000質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)運(yùn)作，要求有檢查、記錄并存檔。&l

95、t;/p><p>　　l 考核、獎(jiǎng)懲和工資調(diào)整（略） 考勤制度（略） 員工考核標(biāo)準(zhǔn)（略）</p><p><b>　　員工形象：</b></p><p>　　l 西城時(shí)代管理處導(dǎo)入形象設(shè)計(jì)，在貫徹過(guò)程中進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。</p><p>　　l 西城時(shí)代管理處以員工手冊(cè)、職