高檔商業(yè)物業(yè)管理成本測(cè)算實(shí)例公式

1、一、總體指標(biāo)l按業(yè)主總體要求，物管處工效考核年總指標(biāo)為（100%入駐率）：開支100萬。l按以上指標(biāo)，每月平均分解為：開支8.33萬。二、各部門指標(biāo)分解（按100%入駐率）1、保潔隊(duì)l每月人力成本合計(jì)：10人500.00元11200.00元=6200.00元l材料與其它開支：1300.00元合計(jì)：7500.00元每月12月=9萬元年2、保安部l每月人力成本合計(jì)：18人700.00元11200.00=13800.00元l其它開支：300.

2、00元合計(jì)：14100.00元每月12月=16.92萬元年3、維修隊(duì)l每月人力成本合計(jì)：9人900.00元11200.00=9300.00元l公共水電費(fèi)成本每月：9500.00元l空調(diào)油耗平均每月：1.67萬（年使用6個(gè)月3.333萬月=20萬）l物業(yè)維保（外協(xié)合同以外的）成本合計(jì)每月平均：750.00元合計(jì)：平均每月36250.00元使用空調(diào)每月52880.00元不使用空調(diào)每月19550.00萬元。4、客戶服務(wù)部l人員工資成本每月：4

3、300.00元l辦公費(fèi)用每月：500.00元（含電話費(fèi)）l宣傳與培訓(xùn)費(fèi)用：200.00元l其它費(fèi)用：200.00元合計(jì)：5200.00元三、外協(xié)大型設(shè)備固定費(fèi)用分解1、梯維保：1.2萬元年，0.1萬元月2、央空調(diào)維保：0.6萬元年，0.05萬元月3、力系統(tǒng)維保：2萬元年，0.167萬元月4、花木租擺、綠化養(yǎng)護(hù)：3萬元年，0.25萬元月5、玻璃幕及結(jié)構(gòu)維修：3萬元年，0.25萬元月6、照明與亮化系統(tǒng)：0.6萬元年，0.05萬元月以上合計(jì)1

4、0.4萬元年，0.8667萬元月7、其它項(xiàng)目l設(shè)備年檢費(fèi)用：1.0萬元年，0.1萬元月l大廈修繕與其它不可預(yù)見性項(xiàng)目：8.5萬元年，0.708萬元年以上合計(jì)9.5萬元年，0.808萬元月四、各部門工效掛鉤方案1、保潔隊(duì)：總成本控制應(yīng)在7500.00元月范圍內(nèi)。除人員工資外，其它成本總額為1300.00元月。增減支出的比例為其工效工資的考核比例，如某月成本節(jié)約5%，則工效工資統(tǒng)一增長5%。實(shí)例：100%入駐率時(shí)，保潔隊(duì)共10人，其它成本指

5、標(biāo)共為1300.00元，某月實(shí)際支出1000.00元，則節(jié)約300.00元，節(jié)約率23%。按其工效工資應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)額度為：員工50.00元（績效工資總額）23%=11.50元、主管：100.00元（績效工資總額）23%=23元。合計(jì)：11.5元10人123=138元。2、保安隊(duì)總體成本應(yīng)控制在14100.00元月范圍內(nèi)，除人員工資外，其它開支總額為300.00元月，考核獎(jiǎng)懲方案如上。3、維修隊(duì)總體成本應(yīng)控制在平常月份1.955萬元，每年的12

6、月、1月、2月、6月、7月、8月空調(diào)月份為5.288萬元范圍內(nèi)。除人員工資外，其他開支總額為不開空調(diào)份1.025萬元月、開空調(diào)4.358萬元月?？己霜?jiǎng)懲方案如上。4、客戶服務(wù)部總體成本應(yīng)控制在5200.00元月。除人力成本外，其他成本總額為900.00元月?？己霜?jiǎng)懲方案如上。五、創(chuàng)收獎(jiǎng)勵(lì)方案1、因以上人力、物力指標(biāo)均只計(jì)算維持投資廣場(chǎng)物業(yè)管理日常開支成本，故不另列除物業(yè)管理費(fèi)以外的創(chuàng)收考核指標(biāo)。但各部門如有創(chuàng)收按公司制定的方案提成。2、

7、創(chuàng)收提成獎(jiǎng)勵(lì)的范圍包含各種有償服務(wù)項(xiàng)目，但不含日常服務(wù)中的另收費(fèi)項(xiàng)目，日常服務(wù)項(xiàng)目如裝修管理等的創(chuàng)收總額凈利潤計(jì)入物業(yè)管理處總的儲(chǔ)用基金，另做員工活動(dòng)、福利開支等用途。六、指標(biāo)修正上述指標(biāo)均按投資廣場(chǎng)100%入駐率計(jì)算，但其中部分項(xiàng)目與入駐率有關(guān)聯(lián)，70%入駐率時(shí)成本變化不大，70%入駐率以下時(shí)成本會(huì)有減少。按目前70%入駐率的實(shí)際情況，各部門的每月的相關(guān)指標(biāo)修訂為下表所示：部門指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)計(jì)算式指標(biāo)值備注保潔隊(duì)人員工資7500.001

8、1200.00=4700.004700.00合計(jì)5610.00材料及其他1300.00（總額）70%（入駐率）=910.00910.00保安隊(duì)人員工資15700.0011200.00=11700.0011700.00合計(jì)11910.00其他開支300.00（總額）70%（入駐率）=210.00210.00維修隊(duì)人員工資7900.0011200.00=7500.007500.00合計(jì)：平常月14675.00空調(diào)月48000.00公共水電費(fèi)

9、9500.00（總額）70%（入駐率）=6650.006650.00空調(diào)油耗3.333萬元（與入駐率關(guān)系不大）33333.00維保成本750.00（總額）70%（入駐率）=525.00525.00客戶服務(wù)部人員工資2700.002700.00合計(jì)3330.00辦公費(fèi)用500.00（總額）70%（入駐率）=350.00350.00其他支出400.00（總額）70%（入駐率）=280.00280.00總計(jì)：平常月份35525.00元空調(diào)月份