房產(chǎn)投資，介入時機最重要

1、<p>　　房產(chǎn)投資，介入時機最重要</p><p>　　房產(chǎn)投資猶如賭場，很多時候，開發(fā)商就像是站在柜臺里面發(fā)牌的人，而購房者和投資者就好比是臺子外邊看牌和翻牌的人，不管玩家的本領(lǐng)有多高，只要待在賭臺的時間足夠長，就會輸?shù)羧炕I碼。所以，在房產(chǎn)市場趨勢不明朗、房價調(diào)整和下跌周期中，不管是大家公認(rèn)的也好，開發(fā)商鼓吹的也罷，再好位置的房產(chǎn)，只要是在錯誤的時間點買入，就是開發(fā)商將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給投資者的時刻。 &

2、lt;/p><p>　　從海外成熟的房產(chǎn)市場來看，開發(fā)商和投資者的利益僅在房價上漲的趨勢和周期中是一致的。因此，介入時機和市場趨勢才是房產(chǎn)投資最重要的依據(jù)，絕非位置。 </p><p>　　時鐘原則確定介入時機 </p><p>　　如何判斷房地產(chǎn)投資介入的最佳時機和趨勢呢？通常采用時鐘原則（左下圖），根據(jù)房產(chǎn)市場的周期變化來識別購買房產(chǎn)的市場拐點，確定最佳的投資介入時

3、機，判斷未來房市趨勢。 </p><p>　　12點鐘方向：達到房產(chǎn)市場周期的頂峰，經(jīng)濟進入過熱期，失業(yè)率上升，房屋均價創(chuàng)新高，租售比、收入比超過居民可承受合理值，空置率創(chuàng)新高，租金回報率創(chuàng)新低，房屋的拍賣清出率下滑，房屋成交量快速回落。 </p><p>　　3點鐘方向：進入房產(chǎn)市場的回調(diào)周期，經(jīng)濟進入停滯期，失業(yè)率繼續(xù)攀升，房屋均價開始回落，租售比、收入比超過居民可承受合理值，空置率開

4、始降低，租金回報率企穩(wěn)，房屋的拍賣清出率降低，房屋成交量維持低位水平。 </p><p>　　6點鐘方向：進入房產(chǎn)市場周期的底部，經(jīng)濟進入回暖期，失業(yè)率大大降低，房屋均價連續(xù)3個季度維持穩(wěn)定或略有小幅回升，租售比、收入比進入居民可承受范圍，空置率創(chuàng)新低，租金回報率與貸款利率差距值最小，房屋的拍賣清出率上升，新房開工率連續(xù)3個季度小幅上升，房屋成交量開始回升。 </p><p>　　9點鐘方

5、向：進入房產(chǎn)市場上升周期，經(jīng)濟進入高速增長期，失業(yè)率維持平穩(wěn)，房屋均價連續(xù)上升，租售比、收入比開始拉大，空置率維持平穩(wěn)及小幅上升，銀行進入加息周期，房屋的拍賣清出率創(chuàng)新高，新房開工率大大提升，房屋成交量逐漸加大。 </p><p>　　中位價格房產(chǎn)最合適 </p><p>　　確定時機后，要選擇價格跟自己收入及可負(fù)擔(dān)的支出相匹配的房產(chǎn)，即中位價格的房產(chǎn)（不是平均價格）。由于國內(nèi)地產(chǎn)立項的目

6、的不同，人群定位不同，平均房產(chǎn)價格的升降無法真正反映市場的未來走勢，而中位價是100套價格由低到高成交物業(yè)中第50套的成交價格，能夠更加科學(xué)地反饋這個國家、地區(qū)的中產(chǎn)階層的房價負(fù)擔(dān)能力，更能體現(xiàn)和反映市場的未來走勢和趨勢。 </p><p>　　而國人恰恰要么熱衷買便宜貨，如：抄底海外連銀行都不要的、無法抵押的“劣質(zhì)”房地產(chǎn) （葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美國底特律市中心等地的房產(chǎn)）；要么是投資海外的豪華住宅，如加

7、拿大西溫動輒300萬加幣的大房子、美國比弗利山500萬美元的別墅、倫敦金融區(qū)百萬英鎊的豪華公寓等。 </p><p>　　對于成熟的房地產(chǎn)投資市場而言，買房自住和投資房產(chǎn)完全是兩碼事――如果房子用于自住，即使房子升值了卻?有減輕還款壓力和帶來收入，其實還是負(fù)債；相反，投資型物業(yè)升值了，并且?guī)砹祟~外租金溢價和負(fù)債率的降低，那么這樣的資金投入才叫作投資，該類房產(chǎn)才可稱得上收益型資產(chǎn)。 </p><

8、;p>　　可以這樣說，凡是那些通過房產(chǎn)投資致富的成功者，自住房的資產(chǎn)規(guī)模僅是其整體資產(chǎn)架構(gòu)組合中的一小部分，通?？刂圃诜慨a(chǎn)財富總額的30%以內(nèi)，他們是真正的房產(chǎn)財富的擁有者； 而那些坐擁豪宅自住的所謂的富人們，充其量只是高收入者、高負(fù)債者、是現(xiàn)金流流出的“窮人” 罷了。 </p><p>　　有發(fā)展預(yù)期的位置才是好位置 </p><p>　　最后的擇房格言才與位置沾邊，即：投資有潛力

9、和發(fā)展預(yù)期的位置， 而非已被大家公認(rèn)的好位置。用美國地產(chǎn)界的行話講：“You buy what you have seen！”即“您要為您所看到的‘好位置’付出代價和支付成本。” </p><p>　　如何判斷是否是具有增長潛力的位置及該區(qū)域的未來房價趨勢？在海外成熟房地產(chǎn)投資市場中，職業(yè)、成熟和成功的投資者是通過資本增值元素分析投資法來進行評判和分析的。 </p><p>　　資本增值元

10、素分析投資法是按照對房產(chǎn)增值影響強弱關(guān)系，挑選出來一些能促使房屋價值提升的市場特征和因素，加以考慮和判斷。 </p><p>　　市政規(guī)劃：新的鐵路、橋梁、政府規(guī)劃的大型項目和工程、衛(wèi)星城等 。（20分） </p><p>　　就業(yè)機會：知識經(jīng)濟區(qū)、新建購物中心、醫(yī)院、公司總部等。（20分） </p><p>　　房屋供給：供給長期短缺。（20分） </p&g

11、t;<p>　　人口因素：增長率高、數(shù)量穩(wěn)步增長、收入穩(wěn)定提高等。（20分） </p><p>　　交通設(shè)施：公路、鐵路、隧道、橋梁、碼頭等 。（10分） </p><p>　　公共設(shè)施：購物中心、銀行、醫(yī)院、娛樂設(shè)施等 。（10分） </p><p>　　名校名企：知名中小學(xué)、高校、跨國公司或知名企業(yè)的總部等。（10分） </p>&l

12、t;p>　　人文景觀：山、水、湖、島、公園、風(fēng)景名勝等。 （10分） </p><p>　　在這八大關(guān)注要素中，市政規(guī)劃、就業(yè)機會、房屋供給與人口增長排在最前面，是最重要的考慮和權(quán)衡要素。因為任何一個區(qū)域有了市政這一強大后盾與支持，都將會給這個區(qū)域注入新鮮的資本血液，增加經(jīng)濟能量，帶來更多就業(yè)，帶來人口的持續(xù)增長，最終引發(fā)對住宅的自住及租賃的需求，帶來房產(chǎn)價格的攀升和租金的穩(wěn)定增長。如：新的鐵路、橋梁，新的

13、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金融和商業(yè)中心，政府的職能服務(wù)中心、大型提供工作機會的項目和工程等。交通設(shè)施、公共設(shè)施、名校名企、人文景觀依次類推，綜合打分超過100分，且諸多規(guī)劃是即將開工和建設(shè)的地區(qū)，其投資價值最大，位置的投資優(yōu)勢最強。 </p><p>　　但進行項目篩選時千萬不要本末倒置、丟西瓜撿芝麻，只看重水景、山景等而忽視了市政規(guī)劃等重要組成部分。如很多國內(nèi)投資者只為了看海景而投資澳洲的黃金海岸公寓，黃金海岸有62公里的

14、海岸線，不缺的恰恰就是海景，反之，這個城市最缺的是常住人口和就業(yè)機會，因為缺了人，所有的美景都是殘缺的。 </p><p>　　“位置、位置、位置”是美國商業(yè)地產(chǎn)大亨唐納德?川普經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)成功的座右銘，而非李嘉誠幫助地產(chǎn)投資者創(chuàng)造房產(chǎn)財富的成功秘訣。作為開發(fā)商的賺錢口號，在房價震蕩下行、徘徊不前的市場形勢下，“位置”只能淪為把購房者作為“引君入翁”的宣傳陷阱而已！而相對客觀的判斷投資項目和市場走勢的方式是：獲取

15、獨立第三方的經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，根據(jù)房產(chǎn)周期的時鐘原則判斷入市時機，投資自己可以承擔(dān)的、中產(chǎn)階層最易接受的中位價房產(chǎn)，及選擇具有投資價值、能夠帶來地區(qū)格局變化、有潛力的位置作為投資目的地”。 </p><p><b>　　特約作者簡介： </b></p><p>　　劉磊：國際理財規(guī)劃師，私人銀行家認(rèn)證（CPB）海外房地產(chǎn)投資課程講師，中國銀行（ICIE）高端人群