增量房、存量房、保障房的聯(lián)動(dòng)關(guān)系研究

1、<p>　　增量房、存量房、保障房的聯(lián)動(dòng)關(guān)系研究</p><p>　　【內(nèi)容摘要】自1998年中國(guó)開始實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)受了松-緊-松-緊的政策作用，逐步走向成熟，自2010年4月起，國(guó)家開始大力提倡興建保障型住房，各地政府積極響應(yīng)中央號(hào)召，貫徹政策，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向科學(xué)化、正規(guī)化。在保障性住房建設(shè)過程中，如何處理好商品房市場(chǎng)與保障型住房，增量房與存量房之間的關(guān)系，是維護(hù)我

2、國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求，本文就商品房市場(chǎng)與保障型住房，增量房與存量房之間的關(guān)系，分析市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和聯(lián)系機(jī)制，分析了增量商品房的自然壟斷，開發(fā)商的行為約束，并對(duì)中國(guó)保障型住房建設(shè)提出了兩個(gè)階段和重點(diǎn)措施的建議。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范有相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)意義。 </p><p>　　【關(guān) 鍵 詞】商品房 保障房 存量房 房產(chǎn)泡沫 </p><p>　　增量房，即指在

3、某一研究的時(shí)間區(qū)間內(nèi)新開發(fā)的商品房和保障房，本文將新開發(fā)的商品房稱為I類增量房，將新開發(fā)的保障型住房稱為II類增量房。存量房，即在研究的時(shí)間區(qū)間以前就已經(jīng)開發(fā)完畢，且預(yù)計(jì)在研究的時(shí)間區(qū)間以內(nèi)不會(huì)發(fā)生形態(tài)變化的房屋。本文將存量房劃分為兩個(gè)大類，一類是將普通存量房改造成的保障型住房，稱為II類存量房，一類是其他的存量房，稱為I類存量房。為了研究方便，本文所涉及的房屋均為房地產(chǎn)市場(chǎng)中用于居住用途或者有居住的使用價(jià)值但被用來投資或者投機(jī)的住房，

4、不涉及商鋪等形態(tài)的房產(chǎn)，因?yàn)橹挥性谟糜诰幼〉姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，才涉及商品房和保障房并存的現(xiàn)象。商品房與保障房、存量房與增量房的關(guān)系問題，是我國(guó)出臺(tái)保障性住房鼓勵(lì)措施以后非常值得探討的話題，處理好商品房與保障房，增量房與存量房之間的關(guān)系，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展又十分重大的意義。 </p><p>　　一、商品房市場(chǎng)I類存量房與I類增量房的關(guān)系 </p><p>　　在商品房市場(chǎng)上，I類存量

5、房與I類增量房存在的關(guān)系，不是純粹的替代品的關(guān)系，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)典理論中，某種商品的價(jià)格上升必然導(dǎo)致其替代品的價(jià)格上升，而改商品價(jià)格下降，必然導(dǎo)致替代品價(jià)格下降，但是，有些時(shí)候，有些地區(qū)，I類增量房和I類存量房并不符合這條規(guī)律，其表現(xiàn)主要有三點(diǎn)，一是在I類增量房的定價(jià)的某一鄰域內(nèi)，人們更傾向于購(gòu)買I類增量房，這就在某種程度上使得I類增量房有自然壟斷的優(yōu)勢(shì)；二是在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，開發(fā)商可以比較大幅度地降價(jià)，而I類存量房持有者由于在單套

6、住房上的成本遠(yuǎn)高于開發(fā)商，所以降價(jià)空間有限，其持有者往往會(huì)選擇等待而不是急于出售，第三點(diǎn)是，區(qū)域因素對(duì)房地產(chǎn)的影響非常大，不同地區(qū)的I類增量房和I類存量房的價(jià)格甚至?xí)尸F(xiàn)相反的運(yùn)動(dòng)形態(tài)，但是，在同一地區(qū)，增量房與存量房的價(jià)格的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)基本相同。下圖反映了天津地區(qū)2010年1-8月I類增量房與I類存量房?jī)r(jià)格的變化趨勢(shì)。我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)，I類增量房與I類存量房?jī)r(jià)格線中間有一塊“真空地帶”，及前文所說的I類增量房的自然壟斷。同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)

7、，I類增量房的價(jià)格波動(dòng)較大，而I類存量房的價(jià)格波動(dòng)較小，符合上文論述的開發(fā)商與存量房持有者的行為</p><p>　　圖1 天津市2010年I類存量房與I類增量房?jī)r(jià)格關(guān)系 </p><p>　　*本圖根據(jù)天津市國(guó)土資源與房屋管理局網(wǎng)站每日數(shù)據(jù)繪制 </p><p>　　根據(jù)上圖中的266日的I類存量房與I類增量房的532個(gè)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以得出如下表格 <

8、/p><p>　　表1 I類增量房與I類存量房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表 </p><p>　　對(duì)表格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，I類存量房與I類增量房存在中等程度的正線性相關(guān)關(guān)系，總體來說，I類存量房的波動(dòng)較小，而I類增量房的波動(dòng)較大，波動(dòng)幅度相差約7倍，6727元至9149元的區(qū)間是I類增量房的自然壟斷區(qū)間。自6727元/平方米開始，然們會(huì)變的傾向于接受價(jià)格更高的I類增量房。但這并不意味著I類增量房的開發(fā)商可以肆無忌憚

9、地抬高價(jià)格，從收入效應(yīng)與替代效應(yīng)角度分析，如圖2，假設(shè)基期人們?cè)谔幚砣绾卧贗類存量房與I類增量房之間分配自己的資金方面達(dá)到了均衡，無差異曲線I與預(yù)算線L2相切于A點(diǎn)，如果I類增量房漲價(jià)，那么根據(jù)收入效應(yīng)，為保持福利不變，人們會(huì)傾向于多買I類存量房，少買I類增量房，A點(diǎn)沿I運(yùn)動(dòng)到與新預(yù)算線L1相切的B點(diǎn)，而實(shí)際上，由于替代效應(yīng)和I類增量房的自然壟斷優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)者們會(huì)更傾向于接受I類增量房，而不會(huì)接受I類存量房，L1會(huì)平行移動(dòng)到L3的位置，這

10、時(shí)候構(gòu)成的消費(fèi)集（X1，Y3）會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的需求量損失比開發(fā)商料想的還要多很多。因此，合理的定價(jià)對(duì)于I類增量房開發(fā)商至關(guān)重要。 </p><p>　　圖2 I類存量房與I類增量房的收入效應(yīng)與替代效應(yīng)分析 </p><p>　　二、II類增量房對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響 </p><p>　　在不考慮尋租行為的情況下，保障型住房對(duì)商品房市場(chǎng)的影響是有限的，但是，也并不是說保障型住

11、房不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。由于保障型住房是稀缺資源，所以當(dāng)人們拿到購(gòu)買保障型住房的政策或者批準(zhǔn)以后，無疑，他們一定會(huì)選擇購(gòu)買保障型住房。由于保障型住房是政策補(bǔ)助形式的，這就使得消費(fèi)者的預(yù)算線發(fā)生了變化。如圖3，Q’為保障型住房的補(bǔ)給條件，Q*為市場(chǎng)可以達(dá)到的房屋飽和狀態(tài)。當(dāng)消費(fèi)者收入達(dá)到最低補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政策作用下，他們的預(yù)算線會(huì)立即移動(dòng)到住房的飽和位置，此時(shí)，無論他們?nèi)绾翁幹檬Ｓ嗟呢?cái)產(chǎn)，住房將不再會(huì)增加供給。如果市場(chǎng)的無差異曲線與預(yù)算

12、線相切的于E，即無差異曲線在位于I0位置，那么就說保障房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)是分離的，而當(dāng)無差異曲線與預(yù)算線相切于D，同時(shí)又過C點(diǎn)，那么，以其他用處為計(jì)價(jià)物的收入在（QD，Q’）區(qū)間的人們會(huì)覺得政策對(duì)他們是不公平的，換句話說，政策作用破壞了帕累托均衡。通常來講，為了達(dá)到更高的福利水平，他們往往會(huì)選擇降低自己的收入，這樣會(huì)使得社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效率降低。因此，政府在考慮保障型住房分配的問題時(shí)，有兩種選擇，一種是將保障房標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)。使得保障房脫離于商品房

13、市場(chǎng)，二是盡可能縮小Q’和QD的</p><p><b>　　結(jié)論 </b></p><p>　　1.在商品房市場(chǎng)上，I類增量房和I類存量房之間的關(guān)系不是簡(jiǎn)單的替代品的關(guān)系，在價(jià)格上的體現(xiàn)是，I類增量房與I類存量房之間有一段“價(jià)格真空區(qū)”，這一價(jià)格區(qū)間可能形成I類增量房的自然壟斷。 </p><p>　　2.一般而言，I類增量房?jī)r(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)影

14、響較大，而I類存量房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。I類存量房與I類增量房之間存在著中等程度的正線性相關(guān)關(guān)系。 </p><p>　　3.在商品房市場(chǎng)上，受I類存量房的制約，I類增量房的開發(fā)商不能肆意提高價(jià)格，因?yàn)槟菍?huì)造成相當(dāng)數(shù)量的客戶流失。 </p><p>　　4.在普及保障型住房過程中，政府在嚴(yán)格規(guī)范，避免尋租行為的同時(shí)，應(yīng)該確定分兩步走的路線，在初期應(yīng)該嚴(yán)格限制保障住房的準(zhǔn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)社會(huì)福利水平提

15、高以后，適當(dāng)放松準(zhǔn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，但要注意社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。在具體操作過程中，更應(yīng)鼓勵(lì)將I類存量房轉(zhuǎn)化為II類增量房的做法。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：人民大學(xué)出版社：288-319 </p><p>　　[2]盛驟等.概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)[M].北京：高等教育出版社，90-

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