金稅工程增值稅征管信息系統(tǒng)（簡稱金稅工程）

1、,全面營改增建筑服務業(yè)和銷售不動產業(yè)稅收制度解析,貨物和勞務稅科 范林 2016年4月,第一部分 增值稅基本制度,第一部分 增值稅基本制度,關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知財稅〔2016〕36號 一、經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以

2、下稱營改增）試點,建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人,納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。,第一部分 增值稅基本制度,（一）什么是增值稅 增值稅是對經(jīng)營者在生產經(jīng)營活動中實現(xiàn)的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種間接稅。 實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。增值稅這個稅種最大的好處是解決重復征稅問題,第一部分 增值稅基本制度,（二）我國增值稅歷程 1954年法國成

3、功地推行增值稅 1979年中國引進增值稅稅種 1994年稅制改革時。增值稅作為改革的重點逐步走上規(guī)范化的道路。 2009 年我國由原來的生產型增值稅過度為消費型增值稅,第一部分 增值稅基本制度,（三）營改增歷程 2012年1月1日起，在上海市交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)開展深化增值稅制度改革試點 2012年9月開始試點范圍擴大至北京市、天津市、江蘇省、浙江省(含寧波市)、安徽省、福建省(含廈門市)

4、、湖北省、廣東省(含深圳市)等8個省(直轄市)。 2013年8月1日，交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點工作在全國范圍內推開,第一部分 增值稅基本制度,（三）營改增歷程 2014年1月1日起，鐵路運輸業(yè)和郵政業(yè)納入營改增試點范圍 2014年6月1日起，電信業(yè)納入營改增試點范圍 2016年5月1日起，全面推開營改增 建筑業(yè)，房地產業(yè)，金融業(yè)，生活服務業(yè),第一部分 增值稅基本制度

5、,（四）營改增的納稅人 1、在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。 單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。 個人，是指個體工商戶和其他個人。,第一部分 增值稅基本制度,2、單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人

6、（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。 3、納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。,第一部分 增值稅基本制度,4、年應稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理

7、一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記。一經(jīng)認定為一般納稅人后，不得轉為小規(guī)模納稅人。 5、應稅服務年銷售額標準為500萬元（含本數(shù)），超過該標準的為一般納稅人，未超過的為小規(guī)模納稅人,第一部分 增值稅基本制度,（五）稅率和征收率 1、提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。 2、提供有形

8、動產租賃服務，稅率為17%。 3、境內單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。 4 、納稅人發(fā)生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6％。 5、增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。 （過度政策中的5%征收率）,第一部分 增值稅基本制度,（六）應納稅額的計算1、增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

9、 一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅。小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。 2、一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。,第一部分 增值稅基本制度,銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額

10、=銷售額×稅率一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率） 進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。,第一部分 增值稅基本制度,3、下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。

11、（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進農產品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：,第一部分 增值稅基本制度,進項稅額=買價×扣除率買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實

12、施辦法》抵扣進項稅額的除外。（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。,第一部分 增值稅基本制度,4、下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： 用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。 非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

13、納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。,第一部分 增值稅基本制度,5、簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=銷售額×征收率簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額： 銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）,第一部分

14、 增值稅基本制度,6、銷售額的確定銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。,第一部分 增值稅基本制度,（七）納稅時間和納稅地點 1、增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷

15、售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。,第一部分 增值稅基本制度,2、增值稅納稅地點為： 非固定業(yè)戶應當向應稅行為發(fā)生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地

16、主管稅務機關補征稅款。其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發(fā)生地、不動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅。,第一部分 增值稅基本制度,（八）稅收減免的處理 個人發(fā)生應稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，全額計算繳納增值稅。增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。增值稅起征點幅度如下:（一）按期納稅的，為月銷售額5000-20000

17、元（含本數(shù)）。（二）按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數(shù)）。 對增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達到2萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。2017年12月31日前，對月銷售額2萬元（含本數(shù)）至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。,第一部分 增值稅基本制度,（九）征收管理 營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務局負責征收。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局

18、代為征收。納稅人發(fā)生應稅行為，應當向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項稅額。納稅人發(fā)生增值稅業(yè)務對外開具發(fā)票一律使用稅控專用設備通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)開具，除通用定額發(fā)票、客用發(fā)票和二手車銷售統(tǒng)一發(fā)票外。納稅人使用 小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為，購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務機關申請代開。 屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費者個人銷售服

19、務、無形資產或者不動產。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應稅行為。,第二部分 建筑服務業(yè),第二部分 建筑服務業(yè),第一部分建筑安裝業(yè),一、建筑服務 建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。1.工程服務。工程服務，是指新建、改建各種建筑物、構筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連

20、的各種設備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結構工程作業(yè)。,第二部分 建筑服務業(yè),2.安裝服務。安裝服務，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設備、傳動設備、醫(yī)療實驗設備以及其他各種設備、設施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設工程作業(yè)，以及被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經(jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝

21、費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務繳納增值稅。,第二部分 建筑服務業(yè),3.修繕服務。修繕服務，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。4.裝飾服務。裝飾服務，是指對建筑物、構筑物進行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。,第二部分 建筑服務業(yè),5.其他建筑服務。其他建筑服務，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務，如鉆井（打井）

22、、拆除建筑物或者構筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。,第二部分 建筑服務業(yè),建筑服務。1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。2.一般納稅人為甲供工程提供的

23、建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。,第二部分 建筑服務業(yè),3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工

24、程項目。,第二部分 建筑服務業(yè),國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告2016年第17號,第二部分 建筑服務業(yè),第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，是指單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）在其機構所在地以外的縣（市、區(qū)）提

25、供建筑服務。 納稅人在同一直轄市、計劃單列市范圍內跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務的，由直轄市、計劃單列市國家稅務局決定是否適用本辦法。 其他個人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不適用本辦法。,第二部分 建筑服務業(yè),第三條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，應按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和計稅方法，向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》未注明

26、合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，屬于財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的可以選擇簡易計稅方法計稅的建筑工程老項目。,第二部分 建筑服務業(yè),第四條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，按照以下規(guī)定預繳稅款：（一）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率計算應預繳稅款。（二）一般納稅人跨縣

27、（市、區(qū)）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。（三）小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。,第二部分 建筑服務業(yè),第五條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：（一）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-

28、支付的分包款) ÷(1+11%)×2%（二）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% 納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結轉下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。 納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。,第二部分 建筑服務業(yè),第六條 納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分

29、包款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。上述憑證是指：（一）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證?！　。ǘ姆职饺〉玫?016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票?！　。ㄈ﹪叶悇湛偩忠?guī)定的其他憑證。,第二部分 建筑服務業(yè),第七條 納

30、稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，在向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款時，需提交以下資料：　?。ㄒ唬对鲋刀愵A繳稅款表》；　?。ǘ┡c發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復印件；　　（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復印件；　?。ㄋ模姆职饺〉玫陌l(fā)票原件及復印件。,第二部分 建筑服務業(yè),第八條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期

31、繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。,第二部分 建筑服務業(yè),第九條 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。第十條 對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務，納稅人應自行建立預繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預繳稅款

32、以及預繳稅款的完稅憑證號碼等相關內容，留存?zhèn)洳椤?第二部分 建筑服務業(yè),第十一條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行。第十二條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，按照本辦法應向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。 納稅人

33、跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，未按照本辦法繳納稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。,第三部分 銷售不動產,第三部分 銷售不動產,銷售不動產 銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業(yè)務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物

34、。 構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。 轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,國家稅務總局關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告 2016年第18號,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產

35、項目增值稅征收管理暫行辦法第一章 適用范圍第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。第二條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用本辦法。 自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第三條 房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售

36、的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第二章 一般納稅人征收管理 第一節(jié) 銷售額第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下： 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除

37、的土地價款）÷（1+11%）,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建

38、筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇

39、適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產老項目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；　　 （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第

40、九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。 第二節(jié) 預繳稅款第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算： 應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3

41、%　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第三節(jié) 進項稅額　　第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。

42、　　不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)模÷房地產項目總建設規(guī)模）,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第四節(jié) 納稅申報　　第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已

43、預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第五節(jié) 發(fā)票開具第十六條 一般納稅人銷售

44、自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅發(fā)票。第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第三章 小規(guī)模納稅人征收管理第一節(jié) 預繳稅款第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下

45、簡稱小規(guī)模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算： 應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%第二十一條 小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第二節(jié) 納稅申報第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按照《試點實施辦法

46、》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第三節(jié) 發(fā)票開具第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開。第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向

47、主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。,第三部分 房地產業(yè)銷售不動產,第四章 其他事項第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照本辦法規(guī)定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。第二十七條 房地產開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

48、第二十八條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，未按本辦法規(guī)定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。,第三部分 銷售不動產,國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告 2016年第14號,第三部分 銷售不動產,第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定

49、本辦法。第二條 納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目不適用本辦法。,第三部分 銷售不動產,第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除

50、不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,第三部分

51、 銷售不動產,（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價

52、款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,第三部分 銷售不動產,（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主

53、管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,第三部分 銷售不動產,第四條 小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）小規(guī)模納

54、稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。（二）小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申

55、報納稅。,第三部分 銷售不動產,第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款

56、，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。,第三部分 銷售不動產,第六條 其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區(qū)分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款：（一）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%（二）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除

57、不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%,第三部分 銷售不動產,第七條 其他個人轉讓其取得的不動產，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應

58、當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除?！　∩鲜鰬{證是指：　?。ㄒ唬┒悇詹块T監(jiān)制的發(fā)票。 （二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書 、公證債權文書?！　。ㄈ﹪叶悇湛偩忠?guī)定的其他憑證。,第三部分 銷售不動產,第九條 納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預

59、繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。第十條 小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。第十一條 納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。,第三部分 銷售不動產,第十二條 納稅人轉讓不動產，按照本辦法規(guī)定應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅

60、收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。 納稅人轉讓不動產，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。,,經(jīng)營租賃服務，是指在約定時間內將有形動產或者不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業(yè)務活動。按照標的物的不同，經(jīng)營租賃服務可分為有形動產經(jīng)營租賃服務和不動產經(jīng)營租賃服務。將建筑物、構筑物等不動產或者飛機、車輛等有形動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租