征地拆遷成本測(cè)算專題培訓(xùn)

1、征地拆遷成本測(cè)算專題培訓(xùn),,武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司2009.8.6,征地拆遷專題培訓(xùn)講座,一、國(guó)有存量土地取得成本測(cè)算二、集體土地取得成本測(cè)算三、“城中村”綜合改造成本測(cè)算四、土地取得成本未來(lái)變動(dòng)情況預(yù)測(cè)五、案例分析：國(guó)際博覽中心土地取得成本測(cè)算,一、國(guó)有存量土地取得成本測(cè)算,（二）成本測(cè)算方法及依據(jù) 1. 房屋重置價(jià) 依據(jù)：武漢市房屋重置價(jià)格準(zhǔn)（武價(jià)房字[2004]74號(hào)） 方法：全新重置價(jià)

2、標(biāo)準(zhǔn)x房屋成新率 2.土地補(bǔ)償 區(qū)位價(jià)（住宅、辦公、臨街商業(yè)） 基準(zhǔn)地價(jià)（工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、空地）,一、國(guó)有存量土地取得成本測(cè)算,3.配套設(shè)施補(bǔ)償 水、電、燃?xì)?、電話、有線、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)移機(jī)等。 標(biāo)準(zhǔn)：按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。4.裝飾裝修補(bǔ)償　被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托具有房屋拆遷估價(jià)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)一并進(jìn)行評(píng)估。房屋裝修裝飾估價(jià)可以單獨(dú)出具估價(jià)結(jié)

3、果，也可以附著房屋估價(jià)一并出具估價(jià)結(jié)果。（《《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見(jiàn)》第3條）,一、國(guó)有存量土地取得成本測(cè)算,5.搬遷獎(jiǎng)勵(lì) 非強(qiáng)制性補(bǔ)償6.政策保底 不足20平米，按25平米計(jì)算；不足30平米的，按30平米計(jì)算；（一）在本市他處另無(wú)住房，且未享受住房制度改革政策；（二）選擇貨幣補(bǔ)償安置的。（市政府第130號(hào)令）,一、國(guó)有存量土地取得成本測(cè)算,7.搬家費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)于制定

4、我市中心城區(qū)房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知（武價(jià)房字[2002]75號(hào)）8.營(yíng)業(yè)及停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償 依據(jù)：市政府第130號(hào)令第40條 拆遷商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和生產(chǎn)用房，還應(yīng)補(bǔ)償：設(shè)備搬遷、安裝費(fèi)用；無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按購(gòu)置價(jià)扣除折舊后的費(fèi)用；因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)且實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按被拆遷人上年度的平均工資水平，對(duì)被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的在冊(cè)人員給予6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用。,一、國(guó)有存量土地取得成本測(cè)算

5、,9.測(cè)量費(fèi)用（房屋測(cè)繪）《省物價(jià)局關(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知》（鄂價(jià)房服[2007]77號(hào)）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40元。10.評(píng)估費(fèi)用《武漢市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范我市城市房屋拆遷評(píng)估和專家鑒定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》拆遷戶數(shù)100戶以下的，以被拆遷房屋建筑面積為基礎(chǔ)，評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為8元/平方米；評(píng)估戶數(shù)在100戶以上（含100戶）300戶以下的，評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為7元每平方米；房屋評(píng)估戶數(shù)在300戶以上（含300戶）

6、800戶以下的6元每平方米；評(píng)估戶數(shù)在800戶以上（含800戶）為5元每平方米；以上標(biāo)準(zhǔn)可視情況上下浮動(dòng)20％。,一、國(guó)有存量土地取得成本測(cè)算,11.摸底調(diào)查 按照建筑面積每平方米1至2元。12.期間費(fèi)用 管理費(fèi)用（2%-4%）、財(cái)務(wù)費(fèi)用等13.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 一般按照總拆遷成本的10%計(jì)取。,一、國(guó)有存量土地取得成本測(cè)算,二、集體土地取得成本測(cè)算,二、集體土地取得成本測(cè)算,（三）成本測(cè)算方法及依據(jù)1.

7、耕地開(kāi)墾費(fèi)征收對(duì)象：耕地標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)湖北省耕地開(kāi)發(fā)專向資金征收和使用管理辦法的通知》（鄂政發(fā)[1999]52號(hào)），基本農(nóng)田為土地補(bǔ)償費(fèi)的1.5 - 2倍,其他耕地為土地補(bǔ)償費(fèi)的1 - 1.5倍《關(guān)于耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（武價(jià)函[2000]74號(hào)）武漢市標(biāo)準(zhǔn)為城區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地3萬(wàn)元/畝，其他耕地1.5萬(wàn)元/畝，郊區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地1.6萬(wàn)元/畝，其他耕地0.8萬(wàn)元/畝2.征地管理費(fèi)

8、標(biāo)準(zhǔn)：1000畝以上：1.1%-1.6%500-1000畝：1.6%-2.1%100-500畝：2.1%-2.6%100畝以上：2.6%-3.6% 特殊情況：4%×征地費(fèi)總額,二、集體土地取得成本測(cè)算,（三）成本測(cè)算方法及依據(jù)2.征地管理費(fèi)依據(jù):《湖北省物價(jià)局省財(cái)政廳關(guān)于降低部分住房建設(shè)行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂價(jià)房服[2002]47號(hào)）標(biāo)準(zhǔn)：1000畝以上：1.1%-1.6%500-1000畝

9、：1.6%-2.1%100-500畝：2.1%-2.6%100畝以上：2.6%-3.6% 特殊情況：4%×征地費(fèi)總額,二、集體土地取得成本測(cè)算,（三）成本測(cè)算方法及依據(jù)3.新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)80元/平方米(關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知)4.新菜地開(kāi)發(fā)基金《省物價(jià)局關(guān)于發(fā)布省土地管理系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂價(jià)房地字〔1992〕130 號(hào)），中心城區(qū)每畝 1.5 萬(wàn)

10、元；遠(yuǎn)城區(qū)每畝 0.7 萬(wàn)元5.水利建設(shè)基金 征收對(duì)象： 全部集體土地 依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn):《湖北省水利基金征收使用管理辦法》（省政府182號(hào)令）耕地：2,000元/畝； 非耕地：1,500元/畝,二、集體土地取得成本測(cè)算,（三）成本測(cè)算方法及依據(jù)6.耕地占用稅《耕地占用稅暫行條例 》稅額規(guī)定如下：人均耕地3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。7.土地補(bǔ)償費(fèi) 《土地管理法》：8-10倍(非耕地6倍)×前三年平均年

11、產(chǎn)值 8.勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi) 《土地管理法》：每人4-6倍×前三年平均年產(chǎn)值 9.青魚(yú)苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 1倍×前三年平均年產(chǎn)值（1-1.5萬(wàn)/畝）,二、集體土地取得成本測(cè)算,（三）成本測(cè)算方法及依據(jù)10. “征十留一”費(fèi)用 全部征地成本的10%作為集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)業(yè)用地補(bǔ)償成本11.宅基地補(bǔ)償 武價(jià)房字[2004]73號(hào)《關(guān)于征用集體所有土地房屋拆遷宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》：一

12、類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2280元/平方米，二類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1920元/平方米，三類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平方米。12.地上附屬設(shè)施補(bǔ)償 （武價(jià)房字[2005]11號(hào)）《關(guān)于印發(fā)征用土地中青、魚(yú)苗及地上附著物和其他有關(guān)設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》 特殊情況可進(jìn)行地上附著物評(píng)估。,二、集體土地取得成本測(cè)算,成本測(cè)算內(nèi)涵：按照武政辦[2004]73號(hào)文《市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門關(guān)于落實(shí)市委市人民

13、政府積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作意見(jiàn)的通知》和武政辦[2009]36號(hào)文《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見(jiàn)》等文件精神和其他相關(guān)政策，列入“城中村”綜合改造范圍內(nèi)，擬以掛牌方式捆綁供地的項(xiàng)目，在改造過(guò)稱中所發(fā)生的費(fèi)用的總和。,三、“城中村”綜合改造成本測(cè)算,三、“城中村”綜合改造成本測(cè)算,計(jì)算公式“城中村”綜合改造掛牌出讓土地成本T=（B1+ B2+ B3+ B4）×1.15+ A + B5+ B6

14、+ C,三、“城中村”綜合改造成本測(cè)算,計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)B1. 還建安置房建設(shè)成本根據(jù)規(guī)劃確定的還建房面積、結(jié)構(gòu)計(jì)算建設(shè)成本，其中鋼混高層1800元/平米，小高層1500元/平米，磚混多層1200元/平米。B2.開(kāi)發(fā)用地土地補(bǔ)償費(fèi) 按照相同用途、相同地段基準(zhǔn)地價(jià)的60%計(jì)算。B3. 貨幣補(bǔ)償費(fèi)用按武政辦[2004]173號(hào)文等文件規(guī)定執(zhí)行。,三、“城中村”綜合改造成本測(cè)算,計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)B4. 土地整合成本由評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)

15、對(duì)規(guī)劃方案確定的整合范圍內(nèi)的土地價(jià)格進(jìn)行專業(yè)評(píng)估確定。B5. 還建房公建配套建設(shè)成本公建配套房屋面積×房屋建造成本，單價(jià)一般取1000元/平方米。B6. 還建政策外的補(bǔ)償費(fèi)用本村居民超面積房屋的補(bǔ)償、非本村居民房屋及宅基地的補(bǔ)償、房屋及宅基地以外構(gòu)筑物與地上附著物的補(bǔ)償、違章或臨時(shí)建筑的補(bǔ)償、房屋裝修的補(bǔ)償?shù)取?三、“城中村”綜合改造成本測(cè)算,土地取得成本變動(dòng)相關(guān)因素的調(diào)查分析:房屋拆遷評(píng)估價(jià)格水平的調(diào)查分析二手房