萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)

1、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)第一章總則11為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)會計準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)《財務(wù)管理規(guī)則》和《會計管理規(guī)則》的要求，制定本指導(dǎo)。12集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求

2、降低成本的途徑。13各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成

3、本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品

4、的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對象的確定31成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。32各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。(1)單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)

5、計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。(2)在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。(3)對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象?！善制冢▍^(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空

6、調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費。(6)預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。基礎(chǔ)設(shè)施費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內(nèi)容：(1)道路

7、工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。(2)供電工程費：變（配）電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供（配）電貼費、電源建設(shè)費，交納的電增容費等。(3)給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4)煤氣工程費：煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。(5)供暖工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。(6)通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電

8、纜集資費，交納的電話增容費等。(7)電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。(8)照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9)綠化工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費。(10)環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11)其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工

9、程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用(含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：(1)土建工程費①基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。②主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。③有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。(2)安裝工程費①電氣(強(qiáng)電)安裝工程費：

10、主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。②電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。③給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。④電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。⑤空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。⑥消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消