土地增值稅

1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其稅率實行四級超率累進稅率，見下表：級增值額與扣除稅率速算扣除數(shù)項目金額的比率（％）系數(shù)（％）1不超過50％的部分3002超過50％100％（含）的部分4053超過100％－200％（含）的部分50154超過200％的部分6035土地增值稅在實際計算過程中涉及大量的數(shù)據(jù)，人工計算難免會出現(xiàn)失誤，用Excel則能很輕松解

2、決這個問題，且能大大提高工作效率，下面作者將與大家共同討論一下用Excel計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。在完成下面工作之前我們先假設(shè)一個前提，即財務(wù)費用中的利息支出，能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并能夠提供金融機構(gòu)有效證明，且利息金額不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。第一步：建立Excel工作表，取名為“土地增值稅”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、單元格分別輸入與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的收入、與房地產(chǎn)

3、開發(fā)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)所支付的費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、財務(wù)費用、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用、其他扣除項目、允許扣除項目之和、土地增值額、應(yīng)交土地增值稅。第二步：輸入公式在F2單元格輸入“＝（C2D2）5%”，代表房地產(chǎn)開發(fā)間接費用按取得土地使用權(quán)所支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除（如上述假設(shè)不存在，只需把5%變?yōu)?0％，且“財務(wù)費用”變?yōu)椤?”即可）；在G2單元格輸入“＝（C2D2）20％”代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按取得土地使用權(quán)所支付

4、的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％扣除；在H2單元格輸入“=B2C2D2E2F2G2”，此公式用于計算準予扣除項目之和；在I2單元格輸入“=A2H2”，此公式用于計算土地增值額；(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時確認收入的實現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn).付款方提前付款的在實際付款日確認收入的實現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開

5、發(fā)產(chǎn)品的其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn):①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現(xiàn).②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn).③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn).包銷方提前付款的

6、在實際付款日確認收入的實現(xiàn).④采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱地理位置編號數(shù)量單價金額手續(xù)費等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn):①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后

7、再出售的租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)出售時再按銷售痢疾確認收入的實現(xiàn).②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn).2視同銷售行為的收入確認:(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認收入:①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用捐贈贊助廣告樣品職工福利獎勵等②將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)③將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分

8、配給股東或投資者④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)⑤以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利潤權(quán)利時確認收入的實現(xiàn).說明:預(yù)售收入““=銷售收入政策““=執(zhí)行掌握3稅率:5%――可以利用的稅收政策《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅字[2003]016號)“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán)以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使