《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法》

1、《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法》第1頁共3頁《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法》一、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分稅率為40%(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為50%(四)增值額超過扣

2、除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為60%二、計(jì)算土地增值稅稅額，具體公式如下：二、計(jì)算土地增值稅稅額，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的：土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的：土地增值稅稅額=增值額40%扣除項(xiàng)目金額5%(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額=增值額50%扣除項(xiàng)目金額15%(四)增值額超過200%的：土地增值稅稅額=增值額60%扣除

3、項(xiàng)目金額35%★公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。3、扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。1、土地征

4、用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。2、前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。3、建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的

5、開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?！斗康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法》第3頁共3頁1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1500元10000平方米＝1500萬元3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：因?yàn)椴荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（300＋1500）10％＝180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。4、計(jì)算加計(jì)扣除：（300＋1500）20％＝18

6、0020％＝360萬元5、稅金：170萬元扣除項(xiàng)目金額＝300＋1500＋180＋360＋170＝2510萬元第三步：計(jì)算增值額第三步：計(jì)算增值額增值額＝商品房銷售收入－扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4000－2510＝1490萬元第四步：確定增值率第四步：確定增值率增值率＝1490／2510100％＝59.36％增值率超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％第五步：計(jì)算土地增值稅稅額第五步：計(jì)算土地增值稅稅額土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項(xiàng)目金