營改增后租賃房屋稅務(wù)籌劃

1、1營改增后房地產(chǎn)企業(yè)免租期出租房屋的納稅籌劃楊梅山東實(shí)信稅務(wù)師事務(wù)所企業(yè)在經(jīng)營活動中，有時(shí)出于培育市場的需要，通常會簽訂帶有免租期的房屋租賃合同。合同簽訂時(shí)如何進(jìn)行籌劃，避免企業(yè)出現(xiàn)多繳稅款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？下面筆者就免租期兩種合同的簽訂方式進(jìn)行比較，分析免租期出租房屋如何從合同簽訂環(huán)節(jié)來降低企業(yè)稅負(fù)。A房地產(chǎn)公司新建商鋪一幢，價(jià)值1000萬元，出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，合同（以下簡稱合同甲）約定：租期為2015年－2019年，共5年，201

2、5－2016年免收租金，2017－2019年每年固定租金100萬元，每年年初付款。一、賬務(wù)處理：對于出租人提供免租期的，出租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。而承租人則應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?，免租期?nèi)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金費(fèi)用。因此，A公司賬務(wù)處理為2015、2016年借：應(yīng)收賬款60萬元貸：其他業(yè)務(wù)收入60萬元201

3、7－2019年借：銀行存款100萬元貸：其他業(yè)務(wù)收入60萬元貸：應(yīng)收賬款40萬元二、增值稅處理：《增值稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定：“增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合

4、同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天?！币虼耍珹公司在免租期間未取得租金，不需繳納增值稅。增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為2017年、2018年及2019年年初。若在合同約定的付款時(shí)間到期后，不論B公司是否支付租金，都應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。三、企業(yè)所得稅處理：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定：“租金收入應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租3A105020未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅

5、調(diào)整明細(xì)表賬載金額稅收金額合同額（交易額）本期累計(jì)本期累計(jì)納稅調(diào)整金額行次項(xiàng)目123456（42）1一、跨期收取的租金、利息、特許權(quán)使用費(fèi)收入（234）3000000.00600000.001800000.001000000.001000000.00400000.002（一）租金3000000.00600000.001800000.001000000.001000000.00400000.002019年對2018年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清

6、繳時(shí)，填寫A105020《未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表》如下：A105020未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表賬載金額稅收金額合同額（交易額）本期累計(jì)本期累計(jì)納稅調(diào)整金額行次項(xiàng)目123456（42）1一、跨期收取的租金、利息、特許權(quán)使用費(fèi)收入（234）3000000.00600000.002400000.001000000.002000000.00400000.002（一）租金3000000

7、.00600000.002400000.001000000.002000000.00400000.002020年對2019年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，填寫A105020《未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表》如下：A105020未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表賬載金額稅收金額合同額（交易額）本期累計(jì)本期累計(jì)納稅調(diào)整金額行次項(xiàng)目123456（42）1一、跨期收取的租金、利息、特許權(quán)使用費(fèi)收入（23

8、4）3000000.00600000.003000000.001000000.003000000.00400000.002（一）租金3000000.00600000.003000000.001000000.003000000.00400000.00四、房產(chǎn)稅處理：《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）第二條規(guī)定：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按