非都土地容積率規(guī)定

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),,第十二章土地使用分區(qū)管制對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之影響,,,第一節(jié) 土地使用分區(qū),都市土地使用分區(qū)都市計(jì)畫(huà)地區(qū)，得視地理形勢(shì)，使用現(xiàn)況或軍事安全上之需要，保留農(nóng)業(yè)地區(qū)或設(shè)置保護(hù)區(qū)，並限制其建築使用。住宅區(qū)商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)其他行政、文教、風(fēng)景等使用區(qū)內(nèi)土地及建築物，以供其規(guī)定目的之使用為主。特定專(zhuān)用區(qū)內(nèi)土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。都市計(jì)畫(huà)地區(qū)範(fàn)圍內(nèi)，應(yīng)視實(shí)際情況，分別設(shè)置左列公共設(shè)施用地：道路、公園、綠地、

2、廣場(chǎng)、兒童遊樂(lè)場(chǎng)、民用航空站、停車(chē)場(chǎng)所、河道及港埠用地。學(xué)校、社教機(jī)構(gòu)、體育場(chǎng)所、市場(chǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)及機(jī)關(guān)用地。上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業(yè)用地。其他。,第一節(jié) 土地使用分區(qū),非都市土地使用分區(qū)非都市土地使用分區(qū)特定農(nóng)業(yè)區(qū)一般農(nóng)業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)鄉(xiāng)村區(qū)森林區(qū)山坡地保育區(qū)風(fēng)景區(qū)國(guó)家公園區(qū)河川區(qū)其他使用區(qū)或特定專(zhuān)用區(qū),第一節(jié) 土地使用分區(qū),非都市土地使用編定甲種建築用地乙種建築用地丙種建築用地丁

3、種建築林業(yè)用地養(yǎng)殖用地鹽業(yè)用地礦業(yè)用地窯業(yè)用地,第一節(jié) 土地使用分區(qū),土地使用分區(qū)對(duì)價(jià)格影響不同的使用分區(qū)，將視其區(qū)位條件規(guī)定，區(qū)位條件越佳者，其土地價(jià)值將越高。不同的使用分區(qū)，因其使用規(guī)定強(qiáng)度的差異，造成土地價(jià)格的高低，使用強(qiáng)度越高者，地價(jià)將越高。區(qū)域內(nèi)土地使用分區(qū)均為相容性質(zhì)時(shí)，平均地價(jià)水準(zhǔn)將較高。區(qū)域內(nèi)土地使用分區(qū)為不相容性質(zhì)時(shí)，平均地價(jià)水準(zhǔn)將較低。區(qū)域內(nèi)有完善之公共設(shè)施用地時(shí)，地價(jià)反映將較高。區(qū)域內(nèi)有嫌惡

4、性設(shè)施時(shí)，其地價(jià)反映將較低。,第二節(jié) 建蔽率,都市土地建蔽率規(guī)定住宅區(qū)：十分之六商業(yè)區(qū)：十分之八工業(yè)區(qū)：十分之七行政區(qū)：十分之六文教區(qū)：十分之六風(fēng)景區(qū)：十分之二保護(hù)區(qū)：十分之二農(nóng)業(yè)區(qū)：十分之一保存區(qū)：十分之六露營(yíng)區(qū)：十分之○點(diǎn)五青年活動(dòng)中心區(qū)：十分之二出租別墅區(qū)：十分之五旅館區(qū)：十分之六再發(fā)展區(qū)：十分之六鹽田、魚(yú)塭區(qū)：十分之○點(diǎn)五,公園、兒童遊樂(lè)場(chǎng)：有訂蓋之建築物，用地面積在五公頃以下者，建蔽率不得超過(guò)百

5、分之十五；用地面積超過(guò)五公頃者，其超過(guò)部分之建蔽率不得超過(guò)百分之十二。社教機(jī)構(gòu)、體育場(chǎng)所、機(jī)關(guān)及醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)用地：十分之六。停車(chē)場(chǎng)：作為立體停車(chē)場(chǎng)使用時(shí)為十分之八。郵政、電信、變電所用地：十分之六。港埠用地：十分之七學(xué)校用地：十分之五市場(chǎng)：十分之八加油站：十分之四火葬場(chǎng)：十分之六鐵路用地：十分之七屠宰場(chǎng)：十分之六,第二節(jié) 建蔽率,非都市土地建蔽率規(guī)定甲種建築用地：建蔽率百分之六十。乙種建築用地：建蔽率百分之六十

6、。丙種建築用地：建蔽率百分之四十。丁種建築用地：建蔽率百分之七十。窯業(yè)用地：建蔽率百分之六十。交通用地：建蔽率百分之四十。遊憩用地：建蔽率百分之四十。墳?zāi)褂玫兀航ū温拾俜种氖?。特定目的事業(yè)用地：建蔽率百分之六十。,第二節(jié) 建蔽率,建蔽率對(duì)價(jià)格之影響在未實(shí)施容積率地區(qū)，在可建樓層相當(dāng)之條件下，當(dāng)建蔽率越大，其土地使用強(qiáng)度將越高，所反映之地價(jià)將越高。在商業(yè)繁盛之區(qū)域，規(guī)定建蔽率較大時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)總體價(jià)值反映較高；反之，規(guī)定

7、建蔽率較小時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)總體價(jià)值反映較低。整體開(kāi)發(fā)具規(guī)模之住宅區(qū)基地，建蔽率較小時(shí)，留設(shè)法定空地面積越多，對(duì)整體居住環(huán)境品質(zhì)有利，反映於土地價(jià)值或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值將越高。,第三節(jié) 容積率,臺(tái)灣省都市計(jì)畫(huà)容積率訂定住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)旅館區(qū)山坡地平地工業(yè)區(qū)行政區(qū)文教區(qū)風(fēng)景區(qū)保存區(qū)加油（氣）站專(zhuān)用區(qū),郵政、電信、變電所專(zhuān)用區(qū)醫(yī)療專(zhuān)用區(qū)漁業(yè)專(zhuān)用區(qū)農(nóng)會(huì)專(zhuān)用區(qū)倉(cāng)庫(kù)區(qū)寺廟保存區(qū)其他使用分區(qū)由各縣（市）政府依實(shí)際需要訂定，並提經(jīng)縣

8、（市）政府審查通過(guò)後發(fā)布實(shí)施。,第三節(jié) 容積率,臺(tái)北市都市計(jì)畫(huà)建蔽率與容積率訂定住宅區(qū)商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)行政區(qū)之建蔽率三五％，容積率四○○％。文教區(qū)之建蔽率三五％，容積率二四○％。倉(cāng)庫(kù)區(qū)之建蔽率五五％，容積率三○○％。風(fēng)景區(qū)之建蔽率一五％，容積率六○％。,,,,,,,,,第三節(jié) 容積率,非都市土地容積率規(guī)定甲種建築用地乙種建築用地丙種建築用地丁種建築用地窯業(yè)用地交通用地遊憩用地墳?zāi)褂玫靥囟康氖聵I(yè)用地,第三

9、節(jié) 容積率,容積率對(duì)價(jià)格之影響理論上，實(shí)施容積率管制對(duì)土地使用強(qiáng)度有所控制，進(jìn)而，土地的經(jīng)濟(jì)供給或房地產(chǎn)總樓地板供給量均受到限制，在經(jīng)濟(jì)學(xué)供需原理決定市場(chǎng)價(jià)格上，顯然地，此一措施會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。然而，臺(tái)灣地區(qū)實(shí)施容積率的前例，卻適得其反，民國(guó)七十二年臺(tái)北市土地使用分區(qū)管制公佈前後，造成申請(qǐng)建築執(zhí)照之面積突增，民國(guó)八十年、八十一年在臺(tái)灣省即將實(shí)施容積率地區(qū)，亦有建築執(zhí)照之申請(qǐng)案突增現(xiàn)象，原因無(wú)他，搶先於實(shí)施容積率之前取得建照，

10、其可建樓地板面積將較容積率實(shí)施後之面積高出數(shù)倍，也因此使得實(shí)施容積率之初期，該地區(qū)因搶建，而造成房地產(chǎn)供給量過(guò)大，在需求不變狀況下，價(jià)格不漲反跌。,第四節(jié) 容許使用項(xiàng)目,都市計(jì)畫(huà)規(guī)定不得使用之項(xiàng)目不得使用之例外項(xiàng)目臺(tái)北市規(guī)定允許使用附條件允許使用非都市土地,第四節(jié) 容許使用項(xiàng)目,容許使用項(xiàng)目對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響雖然土地規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，但是不同的商業(yè)區(qū)仍有相異的容許使用內(nèi)容，所以臺(tái)北市土地使用分區(qū)管制規(guī)則中，將商業(yè)區(qū)再細(xì)

11、分為四種，並賦予不同範(fàn)圍的容許使用項(xiàng)目?jī)?nèi)容。容許使用項(xiàng)目越多樣化，則房地產(chǎn)之產(chǎn)品規(guī)劃越具彈性，反映在土地或建築物之價(jià)格差異將越大。較低度利用之土地使用分區(qū)，加入較高價(jià)值之容許使用項(xiàng)目，將提高地價(jià)與房?jī)r(jià)之水準(zhǔn)。,第五節(jié) 最小基地規(guī)定,一宗建築基地，依相關(guān)法規(guī)規(guī)定，須符合最小之建築規(guī)模，未能符合最小建築基地規(guī)模者，以畸零地視之?！富愕亍梗话銈S指建築基地面積狹小或地界曲折者?！该娣e狹小基地」，通常指建築基地深度與寬度任一項(xiàng)未

12、達(dá)相關(guān)建築法規(guī)規(guī)定者。建築法規(guī)定都市計(jì)劃之規(guī)定臺(tái)北市規(guī)定最小基地規(guī)定對(duì)價(jià)格之影響,,,,第六節(jié) 建築物高度,建築技術(shù)規(guī)則之規(guī)定面前道路寬度與建築物之高度限制基地周?chē)R接或面對(duì)永久性空地之規(guī)定基地臨接兩條公上道路之規(guī)定基地臨接道路盡頭之規(guī)定住宅區(qū)高度限制未實(shí)施容積管制地區(qū)高度之限制,第六節(jié) 建築物高度,都市計(jì)劃之規(guī)定都市計(jì)畫(huà)法臺(tái)灣省施行細(xì)則第三十五條規(guī)定，於擬定細(xì)部計(jì)畫(huà)時(shí)，應(yīng)於都市計(jì)畫(huà)書(shū)中訂定土地使用分區(qū)管制要點(diǎn)。

13、土地使用分區(qū)管制要點(diǎn)，應(yīng)規(guī)定區(qū)內(nèi)土地及建築物之使用、最小建築基地面積、基地內(nèi)應(yīng)保持空地之比率、容積率、基地內(nèi)前後側(cè)院深度及寬度、建築物附設(shè)停車(chē)空間、建築物高度及有關(guān)交通、景觀、防災(zāi)等事項(xiàng)。,第六節(jié) 建築物高度,臺(tái)北市規(guī)定建築物高度比：建築物各部分高度與自各該部分起量至面前道路對(duì)側(cè)道路境界線(xiàn)之最小水平距離之比。住宅區(qū)內(nèi)建築物之高度比不得超過(guò)一．五。第一種住宅區(qū)建築物高度不得超過(guò)三層樓及十．五公尺，第二種住宅區(qū)建築物高度不得超過(guò)五層

14、樓及一七．五公尺。住宅區(qū)建築基地臨接或面前道路對(duì)側(cè)有公園、綠地、廣場(chǎng)、河川、體育場(chǎng)、兒童遊樂(lè)場(chǎng)、綠帶、計(jì)畫(huà)水溝、平面式停車(chē)場(chǎng)、行水區(qū)、湖泊、水堰或其他類(lèi)似空地者，其建築物高度比之計(jì)算，得將該等寬度計(jì)入。住宅區(qū)內(nèi)建築基地臨接二條以上道路,第六節(jié) 建築物高度,建築物高度對(duì)價(jià)格之影響在未實(shí)施容積率管制地區(qū)，依最高與最佳利用原則分析在已實(shí)施容積率管制地區(qū)在視野景觀良好之區(qū)域，建築物較高之樓層，其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將越高。,第七節(jié) 獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定,獎(jiǎng)

15、勵(lì)規(guī)定之相關(guān)法規(guī)建築基地綜合設(shè)計(jì)，並留設(shè)開(kāi)放空間，得增加樓地板面積之優(yōu)惠。增設(shè)停車(chē)空間，得增加樓地板面積與樓層高度之優(yōu)惠。捐獻(xiàn)公益性活動(dòng)之準(zhǔn)公共設(shè)施，得增加樓地板面積之優(yōu)惠。鼓勵(lì)大街廓開(kāi)發(fā)之基地合併使用，得增加樓地板面積之優(yōu)惠。鼓勵(lì)都市更新，得增加樓地板面積之優(yōu)惠。容積移轉(zhuǎn)之規(guī)定，可藉由將低價(jià)購(gòu)入之容積一致較高房?jī)r(jià)地區(qū)以創(chuàng)造較高之附加價(jià)值。公共設(shè)施用地多目標(biāo)使用，可將低度利用或平面利用之公共設(shè)施用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)換成高度利用之綜合

16、性建築物。,第七節(jié) 獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定,獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定對(duì)價(jià)格之影響凡適用之獎(jiǎng)勵(lì)條款越多，符合最高最佳利用且皆可被市場(chǎng)接受時(shí)，其地價(jià)將越高。 一般估價(jià)時(shí)，應(yīng)評(píng)估正常條件下之正常價(jià)格，對(duì)於不確定且須經(jīng)相關(guān)委員會(huì)審議通過(guò)之獎(jiǎng)勵(lì)容積，應(yīng)於估價(jià)條件詳細(xì)說(shuō)明，以為正常價(jià)格或特定價(jià)格之評(píng)估。,第八節(jié) 特殊使用限制,毗鄰河川、海岸、湖泊等地區(qū)時(shí)，須留意有關(guān)行水區(qū)、堤防用地等特殊使用限制。毗鄰海岸衛(wèi)戌、軍事基地、要塞、防空壕、堡壘等地區(qū)時(shí)，須留意有關(guān)禁限建之特殊使

17、用規(guī)定。毗鄰核電廠、核能研究或核物料儲(chǔ)存等地區(qū)時(shí)，須留意有關(guān)禁限建之特殊使用限制。毗鄰國(guó)道、省道、縣道及鄉(xiāng)道等，須留意有關(guān)重要道路兩側(cè)禁限建之特殊使用限制。毗鄰機(jī)場(chǎng)、航空站等地區(qū)時(shí)，須留意有關(guān)限建之特殊使用限制。毗鄰氣象雷達(dá)站、衛(wèi)星站等地區(qū)時(shí)，須留意有關(guān)禁限建之特殊使用限制。山坡地範(fàn)圍之土地開(kāi)發(fā)，為防範(fàn)水土流失、保育天然資源，均訂有較為嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)條件，須留意有關(guān)禁限建或開(kāi)發(fā)許可之特殊使用限制。其他相關(guān)之風(fēng)景、重要設(shè)施等特定區(qū)