經(jīng)濟(jì)周期系列之一2015~2018年房地產(chǎn)周期對經(jīng)濟(jì)周期的沖擊與影 響

1、2015201820152018年房地產(chǎn)周期對經(jīng)濟(jì)周期的沖擊與影響年房地產(chǎn)周期對經(jīng)濟(jì)周期的沖擊與影響宏觀研究報告宏觀研究報告P目錄目錄一、中國房地產(chǎn)周期的特點為高峰厚尾................................................................................................................21、房地產(chǎn)周期各數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系......

2、.................................................................................................22、中國房地產(chǎn)周期的特點為高峰厚尾.......................................................................................................4二

3、、貨幣政策和行政政策對房地產(chǎn)周期的影響...................................................................................................71、房地產(chǎn)歷次逆周期調(diào)節(jié).........................................................................................

4、.....................................72、未來政策調(diào)控方向和影響..........................................................................................................................9三、本輪房地產(chǎn)周期的異質(zhì)性和展望..............................

5、.....................................................................................101、本輪房地產(chǎn)周期厚尾現(xiàn)象尤為突出.....................................................................................................102、房地產(chǎn)政策和貨幣政策同

6、步放松且放松時長較長..........................................................................123、房地產(chǎn)銷售提前釋放&宏觀流動性數(shù)據(jù)姍姍來遲...........................................................................134、因城施策導(dǎo)致周期結(jié)構(gòu)性錯位但不改下行趨勢............

7、..................................................................155、土地溢價現(xiàn)象突出但已進(jìn)入負(fù)區(qū)間.....................................................................................................176、三四線等房價出現(xiàn)“超漲”現(xiàn)象................

8、..........................................................................................197、本輪房地產(chǎn)周期展望.....................................................................................................................

9、............20四、本輪房地產(chǎn)周期的異質(zhì)性對經(jīng)濟(jì)周期的影響............................................................................................221、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期存在天然的協(xié)同效應(yīng)......................................................................

10、.............222、中國經(jīng)濟(jì)周期約為4043個月................................................................................................................243、房地產(chǎn)動能提前釋放壓縮未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)回暖余地...................................................

11、................27五、未來房地產(chǎn)有超預(yù)期的變化嗎？...................................................................................................................271、城鎮(zhèn)化率和人口結(jié)構(gòu)保障房地產(chǎn)長期不會失速...............................................

12、...............................272、居民杠桿率和撫養(yǎng)比上升抑制了居民的需求能力..........................................................................292房地產(chǎn)周期是研究經(jīng)濟(jì)周期不可逾越的鴻溝。房地產(chǎn)周期是研究經(jīng)濟(jì)周期不可逾越的鴻溝。房地產(chǎn)是顯著周期性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各指標(biāo)也存在顯著內(nèi)在邏輯關(guān)系。房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期的協(xié)同性明

13、顯。本文說明中國房地產(chǎn)的主要特征，闡釋本輪房地產(chǎn)周期的異質(zhì)性，并分析其對本輪經(jīng)濟(jì)周期的影響。中國房地產(chǎn)周期的特點是高峰厚尾中國房地產(chǎn)周期的特點是高峰厚尾，何謂高峰厚尾？房地產(chǎn)銷售、投資等數(shù)據(jù)由谷值上升至峰值較快，但是由峰值回落至下個谷值時間相對較長，存在一個長尾。如房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，低點到高點的時長大約為高點回落到新低點的13到12之間。房地產(chǎn)周期往往伴隨著房地產(chǎn)政策和貨幣政策調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)周期往往伴隨著房地產(chǎn)政策和貨幣政策調(diào)節(jié)。貨幣政策調(diào)

14、節(jié)主要有降息降準(zhǔn)加息升準(zhǔn)等，房地產(chǎn)調(diào)控工具多樣化，使用較為普遍的為：首付款、土地政策、稅收、房貸政策等。歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)的周期性規(guī)律不因政策擾動而變化，政策擾動只會擴(kuò)大縮小其波幅或者長度。房地產(chǎn)政策和貨幣政策同步的時候，二者不同步的時候，一般情況是，貨幣政策的調(diào)節(jié)效果明顯。本輪房地產(chǎn)周期存在一定特殊性：（1）本輪房地產(chǎn)周期厚尾現(xiàn)象尤為突出。意味著本輪房地產(chǎn)銷售存在嚴(yán)重提前透支。本輪周期厚尾時長目前已達(dá)到31個月。（2）房地產(chǎn)政策和貨

15、幣政策同步放松且放松時長較長。（3）房地產(chǎn)銷售提前釋放&宏觀流動性數(shù)據(jù)姍姍來遲。（4）因城施策導(dǎo)致周期結(jié)構(gòu)性錯位但不改下行趨勢。（5）土地溢價現(xiàn)象突出但已進(jìn)入負(fù)區(qū)間。（6）三四線等房價出現(xiàn)“超漲”現(xiàn)象。本輪房地產(chǎn)周期展望：（1）房地產(chǎn)銷售下行趨勢確定。未來一線城市銷售有望回暖，二線城市銷售回暖力度不大。三四線等城市未來下行趨勢確定。（2）房價未房價未來分化。一線城市未來仍有上行驅(qū)動力，三四線等城市房地產(chǎn)價格由于之前透支銷售形成一定程度泡

16、沫，未來下行趨勢確定。（3）土地溢價回落，拿地趨緩。土地溢價回落，拿地趨緩。未來土地購置將下行。（4）房地產(chǎn)政策即便放松力度也將不如前。房地產(chǎn)政策即便放松力度也將不如前。房地產(chǎn)政策的實施受制于雙重考量：一是考慮到房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟(jì)的帶動力，二是房價是保障民生的重要一環(huán)。（5）房地產(chǎn)庫存下降助力低于預(yù)期。房地產(chǎn)待售面積2018年之后出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)潛在庫存有上升壓力。庫存因素也難改房地產(chǎn)下行趨勢。房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期存在明顯相關(guān)性。經(jīng)過測算