[學習]房地產(chǎn)開發(fā)實際操作

1、房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 實 際 操 作,流 程 簡 介,工程中心,大中華地產(chǎn)部,房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要,1.策劃與決策階段 1.1.房地產(chǎn)投資項目信息收集2.規(guī)劃設計與拆遷融資階段 2.1選址定點 2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件 2.3土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復 2.4初步設計和施工圖設計審查 2.5規(guī)劃報建圖審查 2.6節(jié)能審查、施工圖審查 2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 2.8拆

2、遷 2.9融資,,1.1.1項目的分析選擇,,1.1.2項目的初步可行性研究,1.1.3合作方關于項目的初步談判,,1.1.4項目的詳細可行性分析報告,,2.4.1總平面審查,2.4.2管線綜合審查、排水許可證,,2.6.1節(jié)能審查,2.6.2施工圖審查,房地產(chǎn)開發(fā)實操流程提要,3.開工建設與市場營銷階段 3.1施工報建 3.2市場營銷4.房屋交付與證件辦理階段 4.1預售許可證 4.2專項驗收，竣工驗收備案

3、4.3房地產(chǎn)項目權屬初始登記5.售后服務物業(yè)管理階段6.結束語,,3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建,3.1.2施工許可證,3.1.3放線、驗線,房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作大致上可分為五個階段：,,策劃與決策階段,規(guī)劃設計與拆遷融資階段,開工建設與市場營銷階段,房屋交付與證件辦理階段,售后服務物業(yè)管理階段,,,,,1.策劃與決策階段,1.1房地產(chǎn)投資項目信息收集 確定投資建設工程項目，對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析

4、和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。1.1.1項目的分析選擇 （區(qū)域經(jīng)濟、項目狀況、投資規(guī)模、預期收益、投資風險） 1.1.2項目的初步可行性研究 （人口、經(jīng)濟收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競爭狀況、購買能力、 住房消費變化趨勢、樓市走勢、項目優(yōu)勢、投資規(guī)模、融資方案、投 資風險） 1.1.3合作方關于項目的初步談判 （合作方式、投資規(guī)模、雙方責任和權力、收益分配、項目進度） 1.

5、1.4項目的詳細可行性分析報告 （人口、經(jīng)濟收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤競爭狀況、購買能力、 物業(yè)供求 現(xiàn)狀分析及對未來的趨勢預測、戶型變化趨勢分析、價 格預測、目標客戶定位、項目定位、營銷策略規(guī)劃、投資規(guī)模、成本 測算、融資方案、收益分析、敏感性分析、投資風險分析、公司資源 分配、項目組合分析等綜合評價分析、投資決策）,,2.規(guī)劃設計與拆遷融資階段,2.1選址定點 2.2規(guī)

6、劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件 2.3土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復 2.4初步設計和施工圖設計審查 2.5規(guī)劃報建圖審查 2.6節(jié)能審查、施工圖審查 2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督,,2.1選址定點,此階段一般辦理以下事項：（1）計委審查可行性研究報告和進行項目立項；（2）國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查； （3）建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書；（4）環(huán)保局辦理生

7、產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）；（5）文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容 和范圍進行審查；（6）規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。,,具體辦文流程,,,2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件,此階段一般辦理以下事項：（1）人防辦進行人防工程建設布局審查。（2）國土資源局辦理土地預審。（3）公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、 環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進

8、 行審查。（4）規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。（5）規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。,,,具體辦文流程,2.3土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復,建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。　

9、　一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。,,2.4初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項：（1）規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。（2）公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。（3）公安局交警支隊對初步設計的交通條件進

10、行審查。（4）人防辦對初步設計的人防設計進行審查。（5）國土資源局進行用地預審。（6）市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設 計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。（7）建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要 求進行審查。（8）建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意 見，核發(fā)技術性審查委托通知單。（9）建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工 圖設計文

11、件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件 審查批準書》。,,2.4.1總平面審查,這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查項目的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審查一個項目的建筑物的排列，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等。,,2.4.2管線綜合審查、

12、排水許可證,管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。 排水許可證是由市政部門核發(fā)，專門針對項目排水的?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個許可核查的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后反過來又影響管線

13、綜合設計。,,辦文流程,,2.5規(guī)劃報建圖審查,此階段辦理以下一般事項：（1）公安消防支隊進行消防設計審查。（2）人防辦進行人防設施審查。（3）建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相 關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。（4）規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在 建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。,,辦文流程,,2.6節(jié)能審查、施工圖審查,在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設

14、計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始節(jié)能審查、施工圖審查了。,,2.6.1節(jié)能審查,我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。不過消費者都喜歡這種新鮮東西。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能

15、不能達標的房子，在冬天需要支付額外的取暖費。,,2.6.2施工圖審查,施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。 施工圖審查是收費項目，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。,,2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督,質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)?！?/p>

16、　在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢軟。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等?！　?現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能

17、做檢測了。,,2.8拆遷,拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（1）建設項目批準文件；（2）建設用地規(guī)劃許可證；（3）國有土地使用權批準文件；（4）拆遷計劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。 市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起３０日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，

18、對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。,,,,2.9融資,銀行貸款,上市發(fā)行股票募集資金,發(fā)行企業(yè)債券,夾層融資,房地產(chǎn)信托,商業(yè)信用,房地產(chǎn)基金,融資渠道,,,,,,,,3.開工建設與市場營銷階段,3.1施工報建 3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建 3.1.2施工許可證 3.1.3放線、驗線 3.2市場營銷,,3.1施工報建,此階段辦理以下一般事項：（1）建設單位辦理施工報建登記。

19、（2）建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過 招標確定施工伍，非招標類工程直接發(fā)包。（3）建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑 工程施工許證》。,,3.1.1施工招投標、監(jiān)理報建,按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的

20、地方。 監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。 監(jiān)理報建是完成監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。,,3.1.2施工許可證,施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可?！　　　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了,

21、上級政府震怒?！　〉搅私駮r今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率?！　∫虼耍覀兘?jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達

22、到的平衡。,,3.1.3放線、驗線,圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標。這項工作就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。 在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。 放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就

23、做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。,,3.2市場營銷,,,購買行為分析,市場調(diào)查,產(chǎn)品策略,定價策略,營銷渠道策略,促銷組合戰(zhàn)略,項目前期策劃,營銷策劃,,,,,,,,,市場定位,,,市場營銷,市場營銷環(huán)境,4.房屋交付與證件辦理階段,4.1預售許可證 4.2專項驗收，竣工驗收備案 4.3房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段,,4.1預售許可證,預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。在房

24、地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。 預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我

25、們對捂盤這種行為會有更深刻的認識。 現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰。但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。 在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個

26、面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。,,4.2專項驗收，竣工驗收備案,規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本

27、上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?！　∠?、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定.　　質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起作個驗收報告出來交給質(zhì)監(jiān)站備案就行了?！　∫?guī)劃驗收、質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收做完之后，就是到建設局去做竣工驗收備案。　　竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。,,4.3房地產(chǎn)項目權屬初始登記,1、由房管局核準新

28、建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。2、開發(fā)商應提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規(guī)劃許可證； （5）建設工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。,,5.售后服務物業(yè)管理階段,物業(yè)管理概述 物業(yè)管理是對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經(jīng)

29、營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設施、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向用戶提供多方面的經(jīng)營服務方式。 物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開發(fā)建設、流通、消費使用的全過程中，起著至關重要的作用。良好的物業(yè)管理服務不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利于維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。,,結束語,進入房地產(chǎn)行業(yè)，就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任