[學(xué)習(xí)]房屋登記辦法及典型登記類型解析

1、,產(chǎn)權(quán)管理處二O一一年二月,房屋登記辦法及典型登記類型解析,目 錄,一、房屋登記的目的和意義二、房屋登記一般規(guī)范三、典型登記類型解析四、關(guān)于房屋交易與登記規(guī)范化管理,一、房屋登記的目的和意義,（一）《房屋登記辦法》出臺背景1、市場環(huán)境發(fā)生較大變化，出現(xiàn)了許多新情況、新問題。2、《物權(quán)法》出臺。,,（二）房屋登記的定義1、原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》 第三條 本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋

2、所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 2、《房屋登記辦法》第二條 本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為,,含義：物權(quán)公示方式行為主體:登記機(jī)構(gòu)（4）行為對象：房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項 行為內(nèi)容：記載行為結(jié)果：將登記內(nèi)容記載于房屋登記簿,相關(guān)法律條文,《物權(quán)法》第三十二條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通

3、過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。,,（三）房屋登記的目的和意義1、維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。不動產(chǎn)物權(quán)登記的主要作用在于產(chǎn)生權(quán)利公示的效應(yīng)，以維護(hù)交易安全為其首要的制度價值。 2、保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。 3、進(jìn)行社會管理的重要手段,二、房屋登記一般規(guī)范,（一）房屋登記的原則1、依申請登記原則2、房地權(quán)利一致原則3、屬地化管理原則,,（二）房屋登記的類型1、所有權(quán)登記（又包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等）2、他項

4、權(quán)登記（又包括抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記，其中抵押權(quán)登記包括一般抵押權(quán)登記、最高額抵押權(quán)登記、在建工程抵押權(quán)登記，每種他項權(quán)登記又可分為設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等）3、預(yù)告登記（又包括預(yù)購商品房預(yù)告登記、現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記 、）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記）4、其他登記（包括更正登記、異議登記等）。從所占用的土地性質(zhì)看，還可所有的登記分為國有土地范圍內(nèi)的房屋登記，集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大種類型。,,

5、（三）房屋登記的程序《辦法》第七條  辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：   　1、申請；  　 2、受理； 　  3、審核；  　 4、記載于登記簿；   　5、發(fā)證。 登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進(jìn)行公告。,,1、申請：登記申請人向房屋所在地登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料的行為。 （1）

6、共同申請與單方申請 （2）申請方式 自己申請、委托申請、代為申請,相關(guān)規(guī)定條文,《辦法 》第十二條 申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外（預(yù)告登記）。 有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請： （一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利； （二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利； （三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；

7、 （四）有本辦法所列變更登記情形之一； （五）房屋滅失； （六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形（更正登記、異議登記）。,,生效法律文書1、一審判決、裁定：生效證明形式為人民法院出具的生效證明或協(xié)助執(zhí)行通知書。2、調(diào)解書：法院出具雙方當(dāng)事人已簽收調(diào)解書的證明或生效證明或協(xié)助執(zhí)行通知書。3、二審判決、裁定，不需提交生效證明。4、仲裁委員會作出的裁決書，無需生效證明。仲裁調(diào)解

8、書同人民法院調(diào)解書。,相關(guān)法律條文,《中華人民共和國人民法院組織法》第十一條 人民法院審判案件，實(shí)行兩審終審制?！　　〉胤礁骷壢嗣穹ㄔ旱谝粚彴讣呐袥Q和裁定，當(dāng)事人可以按照法律規(guī)定的程序向上一級人民法院上訴，人民檢察院可以按照法律規(guī)定的程序向上一級人民法院抗訴。 　 地方各級人民法院第一審案件的判決和裁定，如果在上訴期限內(nèi)當(dāng)事人不上訴、人民檢察院不抗訴，就是發(fā)生法律效力的判決和裁定。 中級人民法院、高級人民法院和

9、最高人民法院審判的第二審案件的判決和裁定，最高人民法院審判的第一審案件的判決和裁定，都是終審的判決和裁定，也就是發(fā)生法律效力的判決和裁定《中華人民共和國仲裁法》第九條 仲裁實(shí)行一裁終局的制度。,,注意：判決文書有三種類型1、確權(quán)判決。判決結(jié)果表述為：該房屋歸某某所有，這種情形可由當(dāng)事人憑確權(quán)判決文書單方前來申請辦理。2、給付判決。判決結(jié)果表述為：由甲在幾日之內(nèi)配合乙完成過戶登記，共同申請，一方不愿意配合的，須要法院的協(xié)助執(zhí)行。

10、3、變更判決。如房屋抵押登記中，法院判決變更抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，可單方申請。 對裁決書、調(diào)解書同樣注意上述表述。,,對于預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，預(yù)告登記時由單方申請登記的，在辦理本登記時，仍應(yīng)按照《辦法》第十二條規(guī)定由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請登記。,,自己申請、委托申請、代為申請第十四條　未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成

11、年人利益的書面保證。,,2、受理和審核1、查驗(yàn)申請登記材料。 三個“一致”、一個“不沖突”，即申請人與依法提交的材料記載的主體一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致和申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；不存在《房屋登記辦法》規(guī)定的不予登記的情形。 2、詢問申請人3、實(shí)地查看,,《辦法》規(guī)定的不予登記的情形第二十二條　

12、有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；（七）法律

13、、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。,,詢問當(dāng)事人1、申請登記事項是否是其真實(shí)意思表示2、申請登記房屋是否為共有3、房屋登記薄記載的權(quán)利人是否同意更正4、是否有承租人、承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán) 5、詢問結(jié)果應(yīng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，予以保留。,,法律依據(jù)：《物權(quán)法》第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；（三）如實(shí)、及時登記有關(guān)事項；（四）法律、行政法規(guī)

14、規(guī)定的其他職責(zé)?！掇k法》第十八條　房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。 目的：使登記機(jī)構(gòu)在職權(quán)范圍內(nèi)充分履行職責(zé)，盡可能保證如實(shí)、準(zhǔn)確、及時地登記，避免登記錯誤。,,應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場查看的登記事項 （1）房屋所有權(quán)

15、初始登記 （2）在建工程抵押登記 （3）滅失注銷登記 （4）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查勘的其他房屋登記,相關(guān)規(guī)定條文,《辦法》第十九條　辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看： 　?。ㄒ唬┓课菟袡?quán)初始登記； 　　（二）在建工程抵押權(quán)登記； 　?。ㄈ┮蚍课轀缡?dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記； 　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。 　　房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合。,,應(yīng)進(jìn)行公告的登記

16、事項（1）遺失補(bǔ)發(fā)登記（27）（2）所有權(quán)消滅后的注銷登記（41）（3）依職權(quán)撤銷登記（81）（4）房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時（7）,相關(guān)規(guī)定條文,《辦法》 第二十七條　房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補(bǔ)發(fā)。在補(bǔ)發(fā)集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權(quán)屬證書、登記證明前，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)發(fā)事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公告 第四十一條　經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申

17、請注銷登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢。 第八十一條　司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢。第七條 房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進(jìn)行公告,

18、,法人、其他組織處分房產(chǎn)的特殊要求（1）有限公司、股份公司：按章程規(guī)定提交董事會或股東會決議通過的文件（2）國有獨(dú)資公司、國有企業(yè)：上級主管部門或國資監(jiān)管部門同意的文件（3）中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)：有權(quán)機(jī)關(guān)決議通過的文件（4）集體企業(yè)：職工代表大會決議通過的文件（5）合伙企業(yè)：全體合伙人同意的書面文件,相關(guān)規(guī)定條文,《抵押管理辦法》第十三條 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的

19、有關(guān)規(guī)定。 　　第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。 　　第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 　　第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。,,境外形成的司法文書應(yīng)符合的要求1、用于房屋登記的港澳臺地區(qū)形成的

20、司法文書，應(yīng)經(jīng)不動產(chǎn)所在地中級人民法院以裁定方式審查確認(rèn)。2、用于房屋登記的外國司法文書，應(yīng)經(jīng)不動產(chǎn)所在地中級人民法院以裁定方式審查確認(rèn)。,相關(guān)規(guī)定條文,《民事訴訟法》第二百六十五條　外國法院作出的發(fā)生法律效力的判決、裁定，需要中華人民共和國人民法院承認(rèn)和執(zhí)行的，可以由當(dāng)事人直接向中華人民共和國有管轄權(quán)的中級人民法院申請承認(rèn)和執(zhí)行，也可以由外國法院依照該國與中華人民共和國締結(jié)或者參加的國際條約的規(guī)定，或者按照互惠原則，請求人民法院承認(rèn)

21、和執(zhí)行?！　〉诙倭鶙l　人民法院對申請或者請求承認(rèn)和執(zhí)行的外國法院作出的發(fā)生法律效力的判決、裁定，依照中華人民共和國締結(jié)或者參加的國際條約，或者按照互惠原則進(jìn)行審查后，認(rèn)為不違反中華人民共和國法律的基本原則或者國家主權(quán)、安全、社會公共利益的，裁定承認(rèn)其效力，需要執(zhí)行的，發(fā)出執(zhí)行令，依照本法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。,三、典型登記類型解析,一、所有權(quán)登記1、初始登記2、轉(zhuǎn)移登記3、變更登記4、注銷登記,,初始登記（以商品房為例）第三

22、十條　因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 　?。ㄒ唬┑怯浬暾垥?　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明； 　　（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明； 　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)工程符合規(guī)劃的證明； 　?。ㄎ澹┓课菀芽⒐さ淖C明； 　?。┓课轀y繪報告； 　?。ㄆ撸┢渌匾牧稀?,審核要點(diǎn)：1、主體是否一致2、申請事項與規(guī)劃證明材料是否一致3、房產(chǎn)測繪報告是否經(jīng)市局集中審核4、公共部位、公共場所、人防部位5、現(xiàn)場踏勘,,難點(diǎn)

23、問題：1、房產(chǎn)測繪面積與規(guī)劃驗(yàn)收面積有差異，如何處理？原則：以規(guī)劃方案為準(zhǔn)，以房產(chǎn)測繪面積為準(zhǔn)2、公共場所如何登記？由建設(shè)單位一并申請，只登記，不發(fā)證3、人防工程權(quán)利人是誰?人防工程歸國家所有,相關(guān)規(guī)定條文,《辦法》第三十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。 《人防法

24、》第二條 人民防空是國防的組成部分。 《物權(quán)法》第五十二條 國防資產(chǎn)屬于國家所有。《人防法》第五條 國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。,,轉(zhuǎn)移登記第三十二條　發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記： 　　（一）買賣；（二）互換； （三）贈與

25、；（四）繼承、受遺贈； （五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 　　第三十三條　申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 　　（一）登記申請書；（二）申請人身份證明； （三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料； 　?。ㄎ澹┢渌匾牧?。 　　前款第（四）項材料，可以是買賣合同、

26、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。,,審核要點(diǎn)1、身份證明及相應(yīng)材料2、有無隱形共有人3、有無權(quán)利限制情況4、境外司法文書確認(rèn)5、需要公證的事項,,變更登記：第三十六條　發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記： 　?。ㄒ唬┓课菟袡?quán)人的姓名或者名稱變更的； 　?。ǘ┓课葑?/p>

27、落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的； 　　（三）房屋面積增加或者減少的； 　?。ㄋ模┩凰袡?quán)人分割、合并房屋的； 　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 　　第三十七條　申請房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 　?。ㄒ唬┑怯浬暾垥?； 　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明； 　?。ㄈ┓课菟袡?quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書； 　?。ㄋ模┳C明發(fā)生變更事實(shí)的材料； 　　（五）其他必要材料。,,注銷登記第三十九條　申請房屋所有權(quán)注銷登記的，

28、應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 　?。ㄒ唬┑怯浬暾垥?； 　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明； 　?。ㄈ┓课菟袡?quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書； 　?。ㄋ模┳C明房屋所有權(quán)消滅的材料； 　?。ㄎ澹┢渌匾牧稀?,疑難問題：1、房屋多年前已拆除，拆遷單位下落不明且房屋所有權(quán)證原件遺失，現(xiàn)房屋所有權(quán)人提出注銷原房屋所有權(quán)證，如何辦理注銷登記？遺失補(bǔ)發(fā)公告后辦理。2、房屋位置不具體，無法確定房屋是否已滅失，如何辦理注銷登記？現(xiàn)場查看，必要時由公安部門或街

29、道出具證明。,,3、權(quán)利人怠于申請注銷怎么辦？可以依據(jù)法院、仲裁委的生效法律文書，政府的征收決定辦理。定期組織對全市房產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息進(jìn)行修補(bǔ)測，特別標(biāo)注，以利于準(zhǔn)確掌握全市相關(guān)房屋數(shù)據(jù)。,,抵押權(quán)登記1、一般抵押權(quán)登記2、最高額抵押權(quán)登記3、在建工程抵押登記,,一般抵押權(quán)登記第四十三條　申請抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件： 　?。ㄒ唬┑怯浬暾垥?　?。ǘ┥暾埲说纳矸葑C明； 　　（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

30、　?。ㄋ模┑盅汉贤?； 　　（五）主債權(quán)合同； 　?。┢渌匾牧稀?,審核要點(diǎn)1、身份證明及相應(yīng)資料2、抵押合同、主債權(quán)合同3、有無權(quán)利限制情況、遺失補(bǔ)發(fā)情況4、買受人家庭房屋信息查詢情況,,最高額抵押權(quán)《物權(quán)法》第二百零三條　為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

31、優(yōu)點(diǎn)：1、最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔(dān)保方式。 2、最高額抵押權(quán)有利于加強(qiáng)對銀行等金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)的擔(dān)保。,,特點(diǎn)：1．為一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔(dān)保。2．存在最高債權(quán)額限度,,審核要點(diǎn)：1、身份證明及相應(yīng)資料2、抵押合同（最高債權(quán)額限度條款、債權(quán)確定期間條款）3、有無權(quán)利限制情況、遺失補(bǔ)發(fā)情況,,最高額抵押的特定登記類型：確定登記原因：1、優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)及金額有確定的必要。2、出于保護(hù)利害關(guān)系人的考慮。,相

32、關(guān)法律條文,《物權(quán)法》第二百零六條　有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：　　（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；　?。ǘ]有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；　　（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；　　（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；　?。ㄎ澹﹤鶆?wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；　　（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形,,《辦法》 第五十八條　對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)確定登記，登

33、記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。 　　當(dāng)事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依照當(dāng)事人一方的申請將債權(quán)數(shù)額確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。,,在建工程抵押：目的要件：為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款。主體要件:抵押人為主債務(wù)人?？腕w要求：債務(wù)人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，同時必須是“依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正建造中的房屋或其他建筑物

34、”,,審核要點(diǎn)：1、身份證明及相關(guān)資料2、抵押合同、主債權(quán)合同（抵押人為主債務(wù)人）3、土地及規(guī)劃、施工手續(xù)的合法性4、現(xiàn)場查看,,注意事項：對存在在建工程抵押的房屋，辦理預(yù)購商品房合同備案或預(yù)告登記時，要遵循解除一套（間）登記一套（間）的原則。,相關(guān)規(guī)定條文,《抵押管理辦法》 第三條本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸

35、款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。 　　經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。 　　抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。,,預(yù)告登記：1、目的：保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)2、內(nèi)容：以取得、變更、和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為

36、目的的債權(quán)請求權(quán)。3、效力：擔(dān)保功能，防止不動產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對不動產(chǎn)進(jìn)行處分。,相關(guān)規(guī)定條文,《物權(quán)法》第二十條　當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！　☆A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。,,類型： （1）預(yù)購商品房預(yù)告登記 （2）現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告

37、登記 （3）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記（4）房屋抵押權(quán)預(yù)告登記,,預(yù)購商品房預(yù)告登記：《辦法》第七十條　申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 　?。ㄒ唬┑怯浬暾垥?； 　?。ǘ┥暾埲说纳矸葑C明； 　?。ㄈ┮训怯泜浒傅纳唐贩款A(yù)售合同； 　?。ㄋ模┊?dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定； 　　（五）其他必要材料。,,更正登記:一、更正登記的法律概念和特點(diǎn) （1）更正登記是登記機(jī)構(gòu)對登記簿記載的錯誤事項進(jìn)行更正的一種登記

38、（ 2 ）更正登記是依申請而進(jìn)行的一種登記 （3 ）更正登記是基于法定主體的申請而進(jìn)行的一種登記。,,《物權(quán)法》第十九條　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。　　不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不

39、當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。,,登記過程中需要注意的問題 （1）登記請求權(quán)人的范圍 （2）登記錯誤的判定 （3）不同的錯誤登記情形，登記機(jī)構(gòu)的審查能力、審查義務(wù)不同,,受理要件1、登記申請書2、申請人身份證明3、房屋權(quán)屬證書或者登記證明4、證明房屋權(quán)屬登記簿記載錯誤的證明文件⑴登記檔案；⑵登記基礎(chǔ)文件被撤銷的法律文書；⑶登記簿、權(quán)屬證書上的相關(guān)記載；⑷法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書；,相關(guān)規(guī)定條

40、文,《辦法》第七十五條　房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。 　　對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的

41、，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。,,注意：除正常的登記程序外，登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的更正登記的，需先下發(fā)《更正登記通知書》，當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的：對于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，更正登記完畢后，應(yīng)當(dāng)書面告知當(dāng)事人，下發(fā)《更正登記告知書》；對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，下發(fā)《暫緩辦理通知書》,,更正登記與異議登記的區(qū)別 （1）對物權(quán)變動產(chǎn)生的影響不同 （2）實(shí)現(xiàn)目的的途徑不

42、同 （3）審查內(nèi)容和性質(zhì)不同（4）救濟(jì)途徑不同,,異議登記設(shè)立辦理要點(diǎn) （1）申請方式：依當(dāng)事人申請啟動 （2）受理要件：登記申請表；申請人身份證明；證明房屋登記簿記載錯誤的材料（3）審核要點(diǎn)：證明房屋登記簿記載錯誤的材料,,異議登記注銷辦理要點(diǎn) （1）申請方式：異議登記申請人或房屋登記簿記載的權(quán)利人申請（2）受理要件：房屋登記簿記載的權(quán)利人申請異議登記注銷的，需提供能夠辦理注銷異議登記的證明材料（3）審核內(nèi)容：異議申請

43、人申請；房屋登記簿記載的權(quán)利人申請，能夠注銷異議登記的證明文件,關(guān)于房屋交易和登記規(guī)范化管理,一、前期有關(guān)工作情況1、已達(dá)標(biāo)：青山區(qū)房管局、市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心（市房地產(chǎn)交易管理中心），江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、武昌區(qū)、漢陽區(qū)、東西湖區(qū)、江夏區(qū)、洪山區(qū)和蔡甸區(qū)房管局共12家 。其中青山區(qū)08年被評為先進(jìn)單位。2、未申報單位：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)房管局,,二、最新要求：2009年1月，住建部下

44、發(fā)了《關(guān)于修訂〈房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（建房［2009］2號），對2002年發(fā)布的《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂，形成了《房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)》和《房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)》（以下分別簡稱《一般標(biāo)準(zhǔn)》和《先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)》），通知規(guī)定自2010年起房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理工作按修訂后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。省住建廳10年12月29日《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理考核達(dá)標(biāo)工

45、作的通知》要求2013年前，所有未申報房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理單位的，要達(dá)到《一般標(biāo)準(zhǔn)》要求；2009年度前按老標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)標(biāo)的單位在2012年前要按照新的標(biāo)準(zhǔn)全部完成復(fù)檢。,,工作安排：1、黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)房管局等5家單位申報規(guī)范化管理單位，其余12家單位申報復(fù)檢。具備條件的申報先進(jìn)單位。 2、以后每年確定兩家單位申報先進(jìn)單位。3、按節(jié)前部署2月23日前將申報方案上報市局,謝 謝 大 家