房地產(chǎn)業(yè)實施階段成本控制分析

1、房地產(chǎn)業(yè)實施階段成本控制分析【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的成本控制，一般可以劃分為三個階段，即立項決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段和組織實施階段。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)實施階段的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，提出了各環(huán)節(jié)成本控制的要點?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；實施階段；建設(shè)管理一、招投標(biāo)環(huán)節(jié)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，包括投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的編制和評標(biāo)定標(biāo)。這個環(huán)節(jié)成本控制的重點是招標(biāo)文件的編制。工程招標(biāo)是造價控制的起點，工程招標(biāo)文件是造價控制的總綱。招標(biāo)文件除招標(biāo)范圍、工期、造價、質(zhì)量

2、要求、付款方式、投標(biāo)注意事項等通用條款外，還應(yīng)注意以下幾方面的問題：（1）事先明確。由于設(shè)計不到位，施工中不可預(yù)見因素等原因，工程施工過程中往往會產(chǎn)生工程量清單之外的工程變更。因此，要在招標(biāo)文件中提前對工程變更價款的計算方法作出約定，包括：變更工程與主體工程內(nèi)容相同或相近的，以工程量清單報價報出的綜合單價為計價依據(jù)；工程量清單綜合單價未能包括的工程變更，按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門頒布的材料消耗定額、取費標(biāo)準(zhǔn)，以及施工時的材料信息價，確定該項工

3、程綜合單價；所有工程變更的結(jié)算價款均不再計算規(guī)費及措施費，等等。（2）未定因素采取包干、約定分?jǐn)?。一項工程的建設(shè)周期往往需要兩三年甚至四五年，要預(yù)先制定一套能夠囊括未來幾年可能涉及造價增減情況的、完全量化的招標(biāo)條款，是不現(xiàn)實和不可能的。審查人員互審互簽，力爭在開工前將圖紙中的問題修改完畢。對于工程開工后提出的設(shè)計變更，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“變更評估一變更會簽一變更審批”的程序。即：對有關(guān)部門提出的設(shè)計變更，先由技術(shù)部門評估其必要性，造價部門測算變

4、更費用及對總造價的影響，工地現(xiàn)場負(fù)責(zé)人評估其對工期的影響；在對設(shè)計變更進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位草擬設(shè)計變更通知單，該通知單須經(jīng)設(shè)計單位、建設(shè)單位技術(shù)負(fù)責(zé)部門、造價部門、工地現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、施工單位會簽；會簽后的設(shè)計變更通知單由建設(shè)單位總經(jīng)理或主管副總經(jīng)理審批簽字后方為有效。（2）規(guī)范現(xiàn)場簽證。所謂現(xiàn)場簽證，是指施工方完成施工合同之外的工程量，要求建設(shè)方予以簽字認(rèn)可。當(dāng)施工方提出簽證要求時，建設(shè)方工地現(xiàn)場負(fù)責(zé)人首先要分析簽證內(nèi)容的

5、合理性，即：是否屬于施工合同之外的工程量，實施此工程的原因、必要性等等；其次，要認(rèn)真核對簽證工程量。核對工程量應(yīng)有兩人參加，并由監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)；第三，現(xiàn)場簽證應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，不得事后寫“回憶錄”；第四，現(xiàn)場簽證必須經(jīng)建設(shè)方主管部門審查復(fù)核無誤后才能進(jìn)行結(jié)算。四、結(jié)算環(huán)節(jié)（1）掌握一手與工程結(jié)算有關(guān)的資料。主要包括工程招投標(biāo)文件、施工合同、工程變更簽證、竣工圖紙、工程驗收報告等。通過對這些資料的了解，全面掌握工程施工范圍