尖岡山地塊分析

1、尖岡山地塊分析一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、環(huán)境優(yōu)美該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫(kù)，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨(dú)棟別墅。2、交通方便尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會(huì)十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對(duì)較低（塞車的機(jī)率較小）。3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本宗地出讓面積為21萬(wàn)平方米之多，整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，因此，無(wú)論是從本宗地還是從整個(gè)尖岡山土地規(guī)模來(lái)看，都

2、具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。4、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)?huì)成為寶安區(qū)最有錢人聚集地。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會(huì)在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)。劣勢(shì)：1、噪音污染嚴(yán)重該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。如何規(guī)避噪音污染將會(huì)成為該地塊尤其是南部區(qū)

3、域的關(guān)鍵所在。2、市場(chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng)尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場(chǎng)有待培育，有待引導(dǎo)，因此，對(duì)于首宗出讓土地來(lái)說(shuō)，將會(huì)花費(fèi)大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。3、景觀改造費(fèi)用較高該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景觀建造成本和地基成本都會(huì)相應(yīng)的有所增加。4、配套較差。該宗地位于非成熟區(qū)，各種配套，如超市，會(huì)所，學(xué)校等配套都沒有明確說(shuō)明何時(shí)建設(shè)，給本

4、宗地后期的服務(wù)帶來(lái)很大的不確定性。5、關(guān)外系列問題的存在本宗地作為關(guān)外土地，還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問題，如關(guān)外整體形象問題，如關(guān)口的心理落差問題等。所以，本宗土地出讓價(jià)格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅用地的出讓價(jià)格，否則就會(huì)因?yàn)榭商娲栽瓌t，買家傾向于關(guān)內(nèi)買地。機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、城市化進(jìn)程本宗地最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于城市化進(jìn)程的推進(jìn)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考

5、慮。二、計(jì)價(jià)依據(jù)由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計(jì)價(jià)依據(jù)。1、關(guān)口價(jià)格：據(jù)2003年上半年住宅市場(chǎng)銷售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相比相差2631元平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來(lái)說(shuō)大約為2631元平方米。福田區(qū)住宅整體均價(jià)與寶安區(qū)相比高出4102元平方米，即對(duì)于福田區(qū)來(lái)說(shuō)，南頭關(guān)的價(jià)格約在4102元平方米，如果按照這種思路計(jì)算寶城市場(chǎng)上的別墅價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為12000元平方米，福田區(qū)為14000元平方米，

6、那么寶城別墅應(yīng)該為9633元平方米2、區(qū)域房地產(chǎn)別墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較：南山區(qū)別墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相比高出5625元平方米，福田區(qū)別墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出6154元平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的別墅價(jià)格應(yīng)為9633元平方米。3、可替代性原則對(duì)于寶城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，別墅價(jià)格一般不會(huì)低于7000元平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)上普通住宅最高價(jià)7000元平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場(chǎng)上別墅的最高價(jià)也不應(yīng)

7、該高于12000元平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)的別墅而選擇市區(qū)的別墅。所以，寶城別墅價(jià)格應(yīng)該在7000元平方米12000元平方米之間。但是，值得注意的是，隨著城市化進(jìn)程的加快和市區(qū)隨著別墅項(xiàng)目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場(chǎng)上的別墅面臨升值的可能性。4、市場(chǎng)認(rèn)可度：對(duì)于寶城別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要的需求對(duì)象為企業(yè)主和高級(jí)政府公務(wù)人員，其價(jià)格敏感性相對(duì)較差，即價(jià)格彈性較小，因此，對(duì)于其別墅價(jià)格，很難有一個(gè)可以度量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。三、

8、拍賣價(jià)格估算本次拍賣價(jià)格將會(huì)受到以下幾個(gè)因素的影響：1、尖岡山第一宗土地本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場(chǎng)環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價(jià)格會(huì)低于后期推出的土地拍賣價(jià)格，即有可能低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。2、年底拍賣，財(cái)務(wù)吃緊本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對(duì)于一般的公司來(lái)說(shuō)，年底公司財(cái)務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)。但是，值得一提的是，如果對(duì)本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應(yīng)該