地方稅收政策

1、房產稅及其明細申報征管知識講座,包括以下三個方面內容：房產稅條例以及相關規(guī)定房產稅的明細申報房產稅的改革探索,三句話,一、很重要，能夠幫助我們規(guī)范和統(tǒng)一房產稅征收管理的尺度。二、共同探討稅收政策、征管、減免等規(guī)定。三、向你們學習，為你們服務，更好地為納稅人服務。,房產稅條例以及相關規(guī)定,法規(guī)依據(jù)：1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始施行。《安徽省房產稅實施細則》（皖

2、政[1986]106號 ）《合肥市地方稅務局房產稅征收管理辦法》（合地稅三[1997]126號）2009年廢止了《城市房地產稅》將外資企業(yè)和外籍個人也納入了房產稅征收范圍。,房產稅定義,房產稅是以房屋為征稅對象，按房產余值或租金收入為計稅，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。,房產的概念,“房產”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所

3、。----（1987）財稅地字第3號  ------依據(jù) 國稅發(fā)[2005]173號 作廢,凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅 。,具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。-----財稅[2005]181號,房產稅的相關

4、要素一、房產稅納稅人,納稅人：房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。上述列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統(tǒng)稱為房產稅納稅義務人(納稅人),房產稅納稅人（一）,自2007年起，對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營(自營、出租)的代管人或使用

5、人納稅。 ---財稅[2006]186號 融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。 ---財稅[2009]128號 關于出租房產免收租金期間房產稅問題 ：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。 ---- 財稅[2010]121號

6、,房產稅納稅人（二）,《財政部、稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（[86]財稅地字第008號）首次對無租使用如何繳納房產稅問題進行了明確。按照該文件第七條規(guī)定，“納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。” 《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第一條規(guī)定，“無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

7、” 也就是說，在無租使用情況下，房產稅的納稅義務主體仍然只能是產權所有人，只是由使用人代為繳納房產稅。房產稅屬于財產稅，無租使用的房產，即使是使用人繳納，也屬于代收代繳。,二、房產稅的征收范圍,房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。 （1）城市是指經國務院批準設立的市。城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城、不包括農村。 （2）縣城是指縣人民政府所在地。 （3）建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、

8、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。 （4）工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開發(fā)房產稅的工礦區(qū)須經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。,房產稅征稅范圍的延伸,掌握：1、土地使用稅征稅范圍一致2、《安徽省地方稅務局關于建制鎮(zhèn)范圍等問題的批復》（皖地稅函[2003]252號 ）3、以各級政府發(fā)布的調整

9、城鎮(zhèn)土地使用稅等級范圍和適用稅額標準的文件為依據(jù),三、房產稅稅率,1、房產稅以房產原值減除30%后的房產余值或租金收入為計稅依據(jù)，依房產余值計征房產稅年稅率為1.2%；2、依租金收入計征房產稅稅率為12%；3、2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。,四、房產稅的計稅依據(jù),一是一般房屋的計稅依據(jù)：房產余值

10、二是出租房產的計稅依據(jù)：房產租金收入三是融資租賃房產的計稅依據(jù)：房產余值四是投資聯(lián)營房產的計稅依據(jù)：房產余值五是地下建筑物的計稅依據(jù)：應稅房產余值,房產原值（一）,財稅地字[1986]第008號 ：關于房產原值如何確定？ 房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產稅時，應按規(guī)定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。財稅[200

11、8]152號文件規(guī)定：關于房產原值如何確定的問題　　對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。,房產原值（二）,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。安徽：房產稅均按其原值一次減除３０％后的余值計算。房產余值=房產原值×減除系數(shù)應稅房

12、產余值=應稅房產原值×減除系數(shù),房產原值（三）,房產原值包含：1、房屋價值：自建、外購、接受投資等房屋造價或原價，非貨幣性資產交換、債務重組、企業(yè)合并和融資租賃取得的固定資產的成本分別按照會計準則規(guī)定確認價值2、土地價值：財稅[2010]121號3、國稅發(fā)[2005]173號文件規(guī)定：關于房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題（1）為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備

13、和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。（2）對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。 4、裝修支出（企業(yè)會計準則第4號--固定資產：外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所

14、發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。）,房產原值（四）,5、評估增值：企業(yè)在生產經營過程中，由于改制、銀行貸款、對外投資等各種原因經常會發(fā)生資產評估的情形。（1）《企業(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)的各項資產應當按取得時的實際成本計價，除法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度另有規(guī)定者外，企業(yè)一律不得自行調整其賬面價值。（2）《財政部關于股份有限公司進行資產評估增值處理的復函》(財會二字〔1995 〕25號)規(guī)定：資

15、產重估增值只有在法定重估和企業(yè)產權變動的情況下，才能調整被重估資產賬面價值。目前主要包括清產核資和企業(yè)改組。,五、房產稅的納稅期限,房產稅實行按年征收，分期繳納。納稅期限一般規(guī)定按季或按半年征收一次，我市是每年的2月和8月分別繳納上下半年的房產稅。按照晥地稅發(fā)2013年356號文件，我市的房產稅在2014年后按照半年征收，在半年后的15日內申報繳納，即分別在當年7月15日和次年的1月15日分別申報上半年和下半年的房產稅。出租房產按月

16、申報（從2014年1月1日起實行）。單位出租的房屋應按次征收房產稅，納稅單位應在每次收取房屋租金的次月10日內向房屋所在地主管地方稅務機關申報納稅。 （皖地稅2000]119號）融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。,六、房產稅的納稅地點,房產稅在房產座落地點繳納。房產不在一地的，按房產座落地點分別繳納。國稅函〔2004

17、〕852號  ：集團公司在全國各地擁有房產的，應當按照稅務登記管理辦法的規(guī)定，向房產所在地主管稅務機關申報辦理稅務登記。 我市的房產稅納稅地點。同城通辦,七、房產稅納稅時間,起始時間：具體納稅期限的適用上存在以下情形：　　一、納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅；　　二、納稅人自建、擴建和翻建的房屋，自建成之次月起征收房產稅；　　三、納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產稅；

18、　　四、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅；　　五、納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅；　　六、納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅；　　七、房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。 八、 納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產

19、稅。截止時間：納稅人因房產實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。不需要繳納房產稅：大修半年以上房屋大修期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除,八、應納稅額的計算,依照房產余值計算繳納的應納稅額＝房產計稅余值×1.2%房產計稅余值=房產原值*（1-扣除率）我省房產原值扣除率為30%。依照房產租金收入計算繳納的應納稅

20、額＝租金收入×12% 對個人按市場價格出租的居民住房（用于居?。┤陸{稅額＝租金收入×4%,財稅[2009]128號,自用地下建筑的稅額計算：　　1.工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%作為應稅房產原值?！　{房產稅的稅額=應稅房產原值×（1-30%）×1.2％?！　?.商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%作為應稅房產原值?！　{房產稅的稅額=應稅房產原值×（1-30%）

21、×1.2％。,我市個人出租房產綜合征收率,1、個人住房出租以月租金20000元計，分別適用4%、8%征收率；2、個人非住房出租以月租金20000元計，分別適用10%、15%征收率。房產稅占比：85%，個人所得稅：10%，營業(yè)稅：5%。轉租：,九、房產稅的減免,《條例》、《細則》中規(guī)定下列房產免納房產稅：一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；二、由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產；三、宗教寺廟、公園、名勝古

22、跡自用的房產；四、個人所有非營業(yè)用的房產；五、企業(yè)辦的各類學校、托兒所、幼兒園、醫(yī)院(包括門診部、診療所)等自用的房產，免征房產稅；六、經財政部批準免稅的其他房產。,學校免征房產稅,一、《安徽省人民政府關于印發(fā)進一步支持服務業(yè)加快發(fā)展若干政策的通知》（皖政〔2011〕109號）：　　企業(yè)和個人興辦的學校、幼兒園、托兒所自用的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。二、 《安徽省地方稅務局關于服務和支持民生工程的若干意見》（皖地

23、稅〔2007〕70號）： 對國家撥付事業(yè)經費和企業(yè)辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產、土地，免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。三、《安徽省地方稅務局關于發(fā)揮地方稅收職能推動非公有制經濟又好又快發(fā)展的實施意見》（皖地稅[2008]111號）： 鼓勵個人興辦公益事業(yè)。對個人興辦的非營利性醫(yī)療機構和敬老院、養(yǎng)老院等老年服務機構以及農民專業(yè)合作社自用的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；個人興辦的營利性醫(yī)療機構，

24、自取得執(zhí)業(yè)登記之日起，其自用的房產、土地，三年內免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。興辦的學校、幼兒園、托兒所自用的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。,備案類減免和報批類減免,減免稅分為報批類減免稅和備案類減免稅：備案類減免稅是指取消審批手續(xù)的減免稅項目和不需稅務機關審批的減免稅項目。納稅人享受備案類減免稅，應提請備案，經稅務機關登記備案后，自登記備案之日起執(zhí)行。納稅人未按規(guī)定備案的，一律不得減免稅。主管稅務機關應設立納稅人減免稅管

25、理臺賬,報批類減免稅,報批類減免稅是指應由稅務機關審批的減免稅項目；　　審批房產稅的減免：對于繳納房產稅確有困難的困難性減免在各級人民政府。房產稅困難性減免標準：符合以下情形之一的，可酌情減免房產稅。　　1、受市場因素影響，納稅人難以維系正常生產經營，出現(xiàn)較大虧損的、且當期貨幣資金在扣除應付工資、法定勞動保險費后，不足以繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅的；　　2、因不可抗力，如風、火、水、震等嚴重自然災害和其他意外原因，導致納稅人發(fā)生

26、重大損失，正常生產經營活動受到重大影響，造成納稅困難的；　　3、屬于政策性虧損的納稅人及符合國家和省、市政府鼓勵或扶持發(fā)展產業(yè)或項目的納稅人，納稅確有困難的。　　4、屬于國家、省、市政府規(guī)定的產業(yè)調整、企業(yè)改制要求，并經有關部門認定的關閉、停產、撤銷企業(yè)，導致房產、土地閑置半年以上，納稅確有困難的?！　?、其他經省、市地方稅務局確認的企業(yè)虧損納稅確有困難情形的；　 以上所稱的虧損，以主管稅務機關認定的企業(yè)所得稅匯算清繳后的數(shù)

27、據(jù)為準。,不得享受困難減免,1．屬于國家產業(yè)政策限制發(fā)展或不符合國家產業(yè)政策的項目(即《國家產業(yè)結構調整指導目錄》中“限制類”、“淘汰類”項目)；2．近3年內有偷、逃稅行為的企業(yè)；3．連續(xù)享受困難減免照顧3年以上的企業(yè)；4．國家稅務總局和省市地方稅務局規(guī)定的其他情形。,納稅人申請減免稅必須向主管地稅機關提供如下書面資料,1、減免稅審批表；　2、減免稅申請報告（包括減免稅的依據(jù)、范圍、金額、企業(yè)的基本情況等）　3、申請年度財務會

28、計報表及企業(yè)所得稅匯算清繳表；　4、房屋權屬證明及房產價值會計核算資料；　5、納稅人提供的與減免稅依據(jù)或理由相關的資料：納稅人停產、停業(yè)的，應附報主管部門或工商部門的相關證明文件或材料；對于國家鼓勵或扶持發(fā)展產業(yè)或項目占地的減免稅，應提供政府部門確定的扶持項目證明文件復印件或其他相關證明；對于因災害和其他意外原因的減免稅，應提供保險公司的理賠證明、所屬期的氣象資料證明或其它能夠證明納稅人困難或受災的書證、物證及其他證據(jù)?！?、稅務

29、登記證副本；,房產稅征管中的有關問題,根據(jù)財稅〔2008〕152號《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》規(guī)定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。,一、房產原值是否包含土地使用權價值問題,《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》應用指南就土地使用權的處理規(guī)定如下：“自

30、行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理；外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產；企業(yè)（房地產開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。”,從以上規(guī)定可以得出，企業(yè)執(zhí)行會計準則，按規(guī)定區(qū)分土地價值與房屋價值，則不征房產稅；如果不區(qū)分則不執(zhí)行會計準則，征收房產稅。,財稅[2010]121即《財政

31、部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》中對關于將地價計入房產原值征收房產稅問題 明確規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。    需要明確：1、對購買的商品房，購買時的房屋價款已含土地價值，

32、因此對購買的商品房，按照購買時的房屋價款計算房產稅即可。2、劃撥土地以及 經過改制房地產評估入賬的等等。3、容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。 4、建筑面積為應稅建筑面積。按照比例，對在建和建成的房產、應稅和免稅的房產進行分割；5執(zhí)行期限：原則上從2011年1月1日起執(zhí)行。,借入、租賃土地的房產是否包含土地價值出租、出借給應稅單位、免稅單位的房產是否減除土地價

33、值房產和土地兩分離的情況下，房產原值不包含土地價值。,例：甲公司所征用的土地總面積為2萬平方米，征用土地支付的價款為4000萬元，如果實際完工的建筑面積為16000平方米（假設僅一棟房產），則計入房產原值的土地價值為4000萬元；；容積率為16000平方米／20000平方米＝0.8>0.5。 假設上述案例中的建筑面積僅為8000平方米，則容積率僅為0.4（8000平方米／20000平方米），所以，此時計入房產原值

34、的土地價值應為[4000萬元×（8000平方米×2／20000平方米）]＝3200萬元。 由此可見，當宗地容積率低于0.5后，會減輕企業(yè)的房產稅稅負。,二、地下建筑房產稅問題,根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定： 凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防

35、設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。 一、自用的地下建筑，按以下方式計稅：1．工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%作為應稅房產原值。　應納房產稅的稅額＝應稅房產原值×[1－30%]×1.2%。2．商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%作為應稅房產原值。　應納房產稅的稅額＝應稅房產原值×[1-30%]×1.2%。3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等

36、，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。二、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。,三、附屬設施如中央空調是否納房產稅問題,為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。（國稅發(fā)〔2005〕173號

37、）,四、轉租租金的房產稅問題,根據(jù)現(xiàn)行房產稅政策，房產稅由房屋產權所有人繳納。房產出租的，應由出租人按租金收入的一定比例繳納房產稅，對承租人將房產轉租的，其轉租收入不再征收房產稅 。皖地稅〔2006〕146號 《關于印發(fā)安徽省個人出租房屋稅收征管暫行辦法的通知 》規(guī)定：將承租的房屋轉手再出租的，對轉租人不征收房產稅。建材市場：租賃土地、租賃零星房產后搭建、改造 營改增以后：轉租不適用綜合征收率。舉例：事實很簡單：合肥市某市場201

38、6年6月將非住房以年租金15萬元租給嚴某，嚴某再以年租金20萬元租賃給某銀行。現(xiàn)在嚴某在營改增后如何申報繳納取得的5萬元租金稅收。 現(xiàn)有政策個人出租非住宅的征收率分別為10%、15%。一、營改增前計算方法：二、營改增后計算方法：1、市局征科處：5萬元-*20%2、市局勞財稅處：5萬元*10%3、分局：20萬元*10%4、國稅局：20萬元*5% 孰是孰非呢？請聽一一分解 按照營改增稅負只減不增的原則：

39、 市場開具增值稅發(fā)票給嚴某；嚴某代開增值稅專用發(fā)票給銀行。三、正確答案是：財稅[2016]43號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：　　經研究，現(xiàn)將營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關問題明確如下：　　一、計征契稅的成交價格不含增值稅?！　《?、房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅?！　∪?、土地增值稅

40、納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！　　吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！　∷摹€人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅?！　€人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房

41、屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。 個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。四、實行綜合征收率的地方？五、但仍然可能是非唯一答案。,五、使用尚未辦理竣工結算的房產問題,根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十五條、十九條規(guī)定，新建、翻建房屋沒有帳面原值或帳面原值與實際價值相差懸殊 明顯不合理的應予以評估，按評估價計征房產稅。其評估價應由

42、具有房地產評估資質的機構確認并報經主管稅務機關審核，待以后房產原值確認后再作調整。新建、 翻建房屋未竣工決算而先使用的，又無房地產中介機構出具的評估價，則暫按在建工程支出征收房產稅，待竣工決算后再作調整。,建議做法： 一、如果是已經竣工結算并且驗收完畢尚且掛在在建工程而沒有計入固定資產，按照房產原值繳納，涉及的補交稅款按照征管法處理。 二、對于尚未竣工驗收又投入使用的。按預算書與“在建工程”借方余額孰高的原則，以使用的建筑

43、面積占整個在建工程建筑面積比例，確定房產原值；待實際決算完成后再調整房產原值，辦理房產稅的多退少補。,六、房地產開發(fā)企業(yè)房產稅問題,房地產開發(fā)企業(yè)的商品房鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。售樓部等臨時建筑以租代售問題,七、投資房產入賬的房產稅問題,按照公允價格作為房產

44、稅的計稅依據(jù)。,八、房產稅按照原值或者租金孰高計征,皖地稅[2005]76號 《安徽省地稅局關于印發(fā)安徽省房地產稅收管理暫行辦法的通知》明確：第四十一條 對單位和個人出租房屋，應按取得的租金收入繳納5%的營業(yè)稅和12％的房產稅；但對按租金收入計征房產稅低于按房產余值計征房產稅的，按房產余值計征房產稅。此文件作廢。,九、出租柜臺問題,對未構成房屋的柜臺、鋪面、場地等出租的情況：《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產稅若干問題的通

45、知》（國稅發(fā)[2000]44號）：關于出租柜臺征收城市房地產稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內的柜臺出租給其他經營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產稅。凡按租金計征的房產稅稅額超過按房產價值計征的，按租金收入計征城市房地產稅；未超過的，按房產價值計征。,十、住房辦公司的房產稅問題,以自有住房注冊公司或者數(shù)家公司合并辦公的情況分局的做法：增加租賃合同建議做法：讓納稅人自己申報,

46、探討,1、有些企業(yè)的房產不斷維修、改善、增加，而房產稅計稅依據(jù)歷年來一成不變。2、清產核資、改制企業(yè)。房產計稅依據(jù)明顯不合理，有兩種錯誤的做法，一是仍然以評估以前的帳面價值作為計稅依據(jù)，二是以提取折舊后的余值作為計稅依據(jù)，侵蝕了稅基。3、關聯(lián)企業(yè)間沒有按照獨立企業(yè)交易原則處理房產使用。4、對納稅人將房屋出租，租賃合同中分別注明房屋租金、物業(yè)費、保安費、水電費、廣告費等，租金低估。5、集團公司或主管部門房產無償提供給下屬單位使用、

47、收益。6、高速公路收費站和服務區(qū)的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅問題。7、BT、BOT等建設方式的房產稅納稅主體8、,討論題,建筑物上的壁畫是否納房產稅？無償提供給免稅學校使用的房產,房產稅明細申報,定義：納稅人通過房產稅稅源明細 登記，使用房產稅明細申報表進行定期申報的一種方式。我市正在推廣的房產稅明細申報試點工作在11月1日正式上線。綜合申報和明細申報兩種方式都可接受。數(shù)據(jù)采集、審核、錄入、備案細分為自有房產和租用

48、房產目前，我市分別有記錄各為條自有房產信息不足2000條，租用房產信息85000余條，變更登記信息13000余條。,明細申報原則,登記就是申報，申報就是登記明細登記原則，登記單位是棟；完整登記原則，容積率等正確性原則誰納稅誰登記原則結合城鎮(zhèn)土地稅登記，關聯(lián),尚待完善,承租方自動生成申報表房產土地關聯(lián)往期稅款及其滯納金糾錯,1、房產稅明細申報表2、房產稅數(shù)據(jù)采集表 3、房產稅明細申報業(yè)務,總局:房產稅明細申報表

49、 對首次進行納稅申報的納稅人，需要申報其全部房產的相關信息，此后辦理納稅申報時，如果納稅人的房產及相關信息未發(fā)生變化的，可僅對上次申報信息進行確認；發(fā)生變化的，僅就變化的內容進行填報。有條件的地區(qū)，稅務機關可以通過系統(tǒng)將上期申報的信息推送給納稅人。稅源數(shù)據(jù)基礎較好或已獲取第三方信息的地區(qū)，可直接將數(shù)據(jù)導入納稅申報系統(tǒng)并推送給納稅人進行確認。,明細申報目前的工作1、通過新增、遷入等新增納稅人的房產稅明細申報管理2、加強門

50、市開票企業(yè)的房產稅明細申報登記管理3、加強檢查、稽查、審計和舉報等案件的房產稅明細等級申報管理4、房產、交換、投資、重組等環(huán)節(jié)的房產稅明細申報管理,申報問題,意義：以房控稅以及房地產稅收一體化,用百度搜索一下，6200萬條記錄，此房產稅非彼房產稅，后房產稅時代 房地產稅是加拿大(加拿大精品房產)最古老的稅種之一，從英國對加拿大殖民統(tǒng)治時期就已出現(xiàn)，至今已經有超過130年的歷史。 據(jù)加拿大稅收基金會統(tǒng)計，全加超過80%

51、的財產稅收是房地產稅收入。上世紀70年代以來，房地產稅在地方政府財政收入中所占比重一直在35%至40%之間。近年來，雖然比例有所下降，但房地產稅仍然在地方財政收入中起到舉足輕重的作用。,,從中長期來看，對個人自有住房流轉和在持有環(huán)節(jié)征稅是大勢所趨。這也是地方財政的迫切需求。十八屆三中全會《決定》指出，要加快房地產稅立法并適時推進改革。這在陳淮和聶梅生看來，相比“房產稅”，這里面多了一個“地”字，一字之差實際上是一個重大的改革突破。,三

52、、改革探索 重慶上海個人住房房產稅試點方案比較 （從2011年1月28日起執(zhí)行 ）,上海重慶房產稅細則對比,,計算公式：應納房產稅稅額= 新購住房應征稅的面積 x 新購住房單價 x 70% x 稅率舉個例子： 擁有上海戶籍的一個三口之家，家庭原有一套住房為150平方米，現(xiàn)新購一套110平方米住房，該新購房屋單價為30000元/平方米。那么人均居住面積達到86.67平方米，以超過人均60平方米的限制，那么此時，

53、該家庭需要繳納的稅款就等于（260平方米-180平方米）x30000元/平方米x70%x0.6%=1008元,重慶：按照《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》中關于高檔住房應稅價格標準的規(guī)定，2013年房產稅高檔住房應稅價格起點標準為12779元/平方米（該標準已在重慶市國土房管局公眾信息網上發(fā)布）。從2013年1月1日零時起（新建商品住房以網簽時間為準，存量住房以辦理房屋權屬轉移、變更登記時間為準），購買成交建面

54、均價高于12779元/平方米（含）（原價格為12152）的新建商品住房和存量住房均屬于應稅住房。,上海：2013年1月23日，上海公布今年房產稅稅率分界線為每平方米27740元，與去年同期相比提高844元。 按照規(guī)定，需要征收房產稅的房屋，如果房屋單價超過其兩倍，即27740元/平方米，則按0.6%征收房產稅;若低于或等于該水平，則征收0.4%的稅率。,,,,湖北、湖南搞房產稅征收試點，是國稅總局財產和行為稅司司長陳杰在

55、湖北、湖南“兩型社會”房地產評稅業(yè)務培訓班上說出來的。,,建立和優(yōu)化現(xiàn)代房地產地方稅制,9月，總局財稅司邀請了財科所、稅科所、人民大學等7家單位專家學者座談，我有幸作壁上觀。有以下觀念：1、企業(yè)所得稅由國稅管理，個人所得稅收入全由地方收入2、消費稅、車購稅留作地方征收3、增大增值稅的地方分成比例。。。 以上都不能解決和替代目前營業(yè)稅在地方政府財政的比重。4、個人觀點：營改增不涉及銷售不動產和轉讓無形資產以及