武鋼國際物流園項目策劃匯報(定稿)

1、,武漢市中勝泓潤物流有限責任公司鋼谷項目策劃匯報,Contents,市場定位分析 產(chǎn)品建議 營銷策略,市場定位分析,市場定位分析——國內(nèi)前沿鋼鐵物流服務中心的發(fā)展趨勢,經(jīng)過對國內(nèi)前沿鋼鐵物流服務中心的考察，其發(fā)展趨勢表現(xiàn)如下：1、依托大型鋼鐵生產(chǎn)基地（如寶鋼），利用其產(chǎn)業(yè)、信息優(yōu)勢及市場輻射力，打造 國際化鋼鐵物流服務中心。2、龐大園區(qū)規(guī)模，領(lǐng)導性鋼鐵企業(yè)集群，實現(xiàn)強強聯(lián)合，資源互享。3、鋼鐵交易電子化，網(wǎng)絡(luò)訂單物

2、流，實現(xiàn)廠源直接調(diào)配，節(jié)省了時間、空間及成本 費用，大大提高效率。4、搭建交易、物流、研發(fā)、展示等服務平臺，提供一站式便捷服務體系。5、商業(yè)、會所等極為完善的配套硬件設(shè)施。,,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的市場環(huán)境如何？,那么，武漢市鋼鐵物流服務中心的市場環(huán)境如何呢？——從交通區(qū)位來看，武漢市位于中國經(jīng)濟地理中，九省通衢，交通戰(zhàn)略優(yōu)勢顯著。 作為華中地區(qū)核心城市，其經(jīng)濟輻射力強大，具備發(fā)展總部經(jīng)濟

3、的先決條件?！獜匿撹F業(yè)發(fā)展來看，武漢市是新中國鋼鐵行業(yè)起步最早的城市之一。武鋼，是 新中國成立后興建的首個特大型鋼鐵企業(yè)， 多年勵精圖治，其業(yè)務遍及全 球，鋼材年產(chǎn)量已高達2000萬噸，每年僅對礦石的需求量就達近億噸，對 上下游鋼鐵市場具有極大影響力。——從市場來看，目前武漢市乃至整個華中地區(qū)還沒有類似鋼鐵服務中心的物業(yè)出 現(xiàn)，市內(nèi)現(xiàn)有的鋼材市場主要為傳統(tǒng)物流倉儲，如漢口

4、北鋼材市場，其商務、研 發(fā)、展示等功能非常不足。由此可見，武漢鋼鐵業(yè)綜合服務市場呈現(xiàn)空白，發(fā)展 機遇突顯。,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的市場環(huán)境如何？,在武鋼鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地的環(huán)境下打造物流服務中心，將能給入駐企業(yè)帶來什么？——讓總部企業(yè)實現(xiàn)“中心輻射”，戰(zhàn)略性發(fā)展布局；——第一時間獲取前沿市場動態(tài)，及最先進行業(yè)技術(shù)；——有助上游原材料供應企業(yè)與武鋼建立長期的良好合作，實現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；——

5、下游產(chǎn)品銷售企業(yè)直接從武鋼走貨，穩(wěn)定價格，控制成本，高效運作；——放心參與期貨交易，提升交易可控性。,大樹底下好乘涼！——充分利用武鋼優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？,根據(jù)對武漢鋼鐵產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對綜合服務具有一定需求的企業(yè)主要為：,本地鋼材貿(mào)易企業(yè)本地鋼材經(jīng)營戶外地鋼材供應商駐漢總部外地原材料生產(chǎn)企業(yè)駐武漢機構(gòu)外地原材料代理商、經(jīng)銷商等等……,,客戶特征：他們均為中國鋼鐵大產(chǎn)業(yè)中的

6、一份子，或為大型跨國企業(yè)，或為大中成熟企業(yè)，或為小 型成長企業(yè)及私營者，但他們都渴求更完善、更便捷、更具形象的綜合配套環(huán)境，以便順應企業(yè)擴 張、長足發(fā)展。,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？,進行調(diào)研的企業(yè)對象如下：,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？,由調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果，發(fā)現(xiàn)目標客戶對鋼鐵物流服務中心的功能要求——,商務辦公需求最高，這與武漢市內(nèi)大部分鋼材市場重物流、輕配套有關(guān)，企業(yè)

7、對商務辦公需求巨大；其次，市場交易和物流倉儲的需求也較大；另外，一些大型區(qū)域總部企業(yè)對產(chǎn)品研發(fā)和會議展示也存在部分要求。,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？,客戶對鋼鐵物流服務中心各功能的硬件需求——,——商務辦公重視企業(yè)形象與商務環(huán)境，對硬件要求最高；——產(chǎn)品研發(fā)、信息交流注重科技性，對環(huán)境有特定要求?！撹F類的市場交易、物流倉儲對環(huán)境適應性強，硬件要求相對不高、,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的

8、客戶何在？,三大主要功能的硬件要求——,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？,什么樣的園區(qū)政策能吸引目標客戶入駐——,財政優(yōu)惠 + 完善服務,市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？,客戶租售的需求情況又是如何——,租,售,,,——調(diào)查顯示，鋼鐵物流服務中心的三大主力功能商務、交易、物流等均以購買需求為主，企業(yè)客戶以長久占用、長期發(fā)展為主要購買目的。一些大型企業(yè)還有建立研發(fā)基地的意愿，作為進行核心技

9、術(shù)創(chuàng)新與升級的根據(jù)地?！傮w而言，武漢市的鋼鐵物流服務中心以購買為主，租用為輔。,市場定位分析——本項目具有發(fā)展鋼鐵物流服務中心的條件嗎？,項目經(jīng)濟技術(shù)指標,,項目位置及四至 地處青山區(qū)鋼鐵石化產(chǎn)業(yè)圈腹地，為武石化120萬噸/年延遲焦化裝置500米安全防護帶，其北面緊臨長江，南面緊靠21號公路，西面緊依工人村路，東面距武石化的鐵路專用線僅1km。項目距武鋼2km，距武石化500m。,市場定位分析——本項目具有發(fā)展鋼鐵

10、物流服務中心的條件嗎？,區(qū)位分析——所處青山區(qū)，素有“十里鋼城”之美譽，是國家級新型工業(yè)基地，已匯集武鋼、一冶、武石化等國家重要大型企業(yè)?！笆晃濉逼陂g，武漢市加快產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，重點發(fā)展“五大板塊”、“四大支柱產(chǎn)業(yè)”、“六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)”，加快推進武鋼、武石化等大企業(yè)技改擴產(chǎn)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，武鋼、武石化面臨產(chǎn)業(yè)擴張?！椖勘旧硪堰B續(xù)三年納入武漢市的重大、重點項目，并已納入湖北省“十二五”重點建設(shè)項目。,市場定位分析

11、——本項目具有發(fā)展鋼鐵物流服務中心的條件嗎？,交通分析公、鐵、水三路并舉——公路交通：漢鄂高速、二十一號公路、沿河大道、和平大道、陽邏大橋、天興洲大橋——鐵路交通：武漢火車站、武石化鐵路專用線——水路交通：武鋼工業(yè)港、項目內(nèi)可建的3個5000T泊位碼頭,市場定位分析——本項目具有發(fā)展鋼鐵物流服務中心的條件嗎？,市場定位分析——結(jié)論：本項目國際化鋼鐵服務中心定位的可行性,本項目具有發(fā)展國際化鋼鐵服務中心的條件：1、具備發(fā)展

12、國際化鋼鐵物流服務中心的市場環(huán)境；2、擁有廣泛的客戶基礎(chǔ)；3、項目本身開發(fā)條件較好，區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達，且有政府的大力扶持。綜上所述，本項目發(fā)展國際化鋼鐵物流服務中心具有市場可行性。那么，本項目的潛在客戶在哪呢？,市場定位分析——本項目之客戶定位,,,,,III,II,I,IV,,,,II 重要客戶：華中地區(qū)鋼鐵業(yè)領(lǐng)導企業(yè)客戶類型：華中地區(qū)鋼鐵業(yè)上下游大型品牌企業(yè)、武鋼合作大企業(yè)等客戶特征：經(jīng)濟實力雄厚，品牌影響力大，業(yè)務

13、覆蓋面廣泛，擴張目標明確置業(yè)目的：設(shè)立區(qū)域性企業(yè)基地，致力長期發(fā)展,I 核心客戶：本地鋼鐵業(yè)上下游中小企業(yè)客戶類型：上游企業(yè)如鐵礦石、煤炭、焦炭等企業(yè)，下游如貿(mào)易、汽車、船舶、機械工業(yè)等企業(yè)置業(yè)目的：改善商務形象，獲取信息交易平臺,III 次要客戶：中、高端投資客以投資、占有具有保值性產(chǎn)品為主要目的，認可園區(qū)發(fā)展?jié)摿?，以武漢及周邊投資客為主體。,IV 偶得客戶：其它客戶看好園區(qū)發(fā)展前景，或為項目品質(zhì)所打動，在此投資置業(yè)。,市場

14、定位分析——本項目之客戶定位,由以上客戶定位，目標客戶可歸納為——鋼鐵關(guān)聯(lián)族——“鋼鐵關(guān)聯(lián)族”即鋼鐵業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，是鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈中除生產(chǎn)環(huán)節(jié)外的其它環(huán)節(jié)領(lǐng)域 的企業(yè)，包括原材料生產(chǎn)企業(yè)、貿(mào)易物流企業(yè)、鋼鐵應用制造業(yè)等?！麄冃枰粋€區(qū)域覆蓋性的總部平臺、戰(zhàn)略據(jù)點，以滿足企業(yè)迅速擴張的需要。,市場定位分析——本項目之物業(yè)定位,按目標客戶之分析，該項目物業(yè)定位——科技型 ? 低碳化鋼鐵服務中心——引入科技

15、化概念，注重電子交易、自主研發(fā)、智能商務等；——倡導低碳、節(jié)能減排，營造生態(tài)、健康園區(qū)環(huán)境?！撹F業(yè)專屬服務中心。,市場定位分析——本項目之價格定位,在滿足物業(yè)定位的條件下，本項目價格定位：,5000元/M²,價格定位依據(jù)：——在項目區(qū)域及擴大范圍內(nèi)暫無同類物業(yè)的情況下，適當參考周邊寫字樓物業(yè)價格；——結(jié)合國內(nèi)前沿市場類似項目的定價經(jīng)驗進行，一般同區(qū)域類似物業(yè)價格要低于寫字樓價格10-15%左右。,市場定位分析——

16、本項目之形象定位,華中首席 ? 科技低碳型 ? 國際鋼鐵服務中心——將科技化融入園區(qū)打造中；——強調(diào)本項目的低碳、環(huán)保特征；——樹立項目華中首席鋼鐵服務標桿形象；——確立物業(yè)的高端屬性（國際）；,市場定位分析——本項目之形象定位,市場定位分析——本項目之形象定位,主推案名：鋼 谷——“鋼”代表鋼鐵，引申為鋼鐵服務中心，兼有低碳意味在其中，表明物業(yè)屬性；——“谷”一則體現(xiàn)規(guī)模、體量、氣勢，二則與美國硅谷、中國光谷同意，

17、突顯科技化；——案名容易形成“南有光谷，北有鋼谷”的推廣意味，有助拔高市場地位，建立項目品牌品牌。,市場定位分析——本項目定位小結(jié),客戶定位：以華中地區(qū)鋼鐵業(yè)上下游企業(yè)、中高端投資客為主 物業(yè)定位：科技化 ? 低碳型鋼鐵服務中心 價格定位：5000元/M² 形象定位：華中首席 ? 科技低碳型 ? 國際鋼鐵服務中心根據(jù)上述定位，應如何打造產(chǎn)品？,產(chǎn)品建議,總占地347畝總建面32萬方一期建面15萬方產(chǎn)

18、品種類：——小高層——高層——商業(yè)裙房功能種類：——辦公樓——鋼材市場——服務中心——臨街商業(yè)——商務酒店、酒店公寓——展覽館、博物館、主題公園特點：完整的配套服務體系打造世界級鋼鐵商務集群,前沿市場產(chǎn)品案例分析——鋼領(lǐng)：中國鋼鐵服務領(lǐng)頭羊,目前，鋼領(lǐng)銷售率已達95%，入住率85%，近300家鋼鐵行業(yè)上下游企業(yè)進駐，包鋼、首鋼、通鋼、國內(nèi)最大的鋼鐵資訊網(wǎng)站“我的鋼鐵網(wǎng)”、鋼之源電子商務等業(yè)內(nèi)知名企業(yè)，搶先

19、入駐。,前沿市場產(chǎn)品案例分析——鋼領(lǐng)：中國鋼鐵服務領(lǐng)頭羊,戶型：——綜合辦公樓主力面積85-170M²，面積適中，功能實用，可分可合；——企業(yè)總部大樓面積2200-4000M²，大氣舒適，功能優(yōu)越，整棟出售。,前沿市場產(chǎn)品案例分析——鋼領(lǐng)：中國鋼鐵服務領(lǐng)頭羊,? 商業(yè)配套：電信、銀行、KTV、酒店、餐飲等,前沿市場產(chǎn)品案例分析——鋼領(lǐng)：中國鋼鐵服務領(lǐng)頭羊,項目總結(jié)：1、對寶鋼鋼鐵產(chǎn)業(yè)資源的最大限度利用；

20、2、極為完善的鋼鐵配套服務體系；,前沿市場產(chǎn)品案例分析——鋼領(lǐng)：中國鋼鐵服務領(lǐng)頭羊,產(chǎn)品建議——功能布局,6大功能布局：商務功能市場功能物流功能研發(fā)功能信息功能展示功能,產(chǎn)品建議——建筑風格,建議采用：現(xiàn)代簡約建筑風格——該建筑風格簡潔流暢，樸素的立面設(shè)計絕不浪費過多的空間結(jié)構(gòu)，是平面功能的真實表現(xiàn)，最大限度體現(xiàn)實用與效率?，F(xiàn)代簡約建筑因樸素而凸顯出其固有的、也最易產(chǎn)生震撼力量的恢弘感、藝術(shù)感、工業(yè)感。,,

21、? 現(xiàn)代簡約風格——簡約、理性、現(xiàn)代、工業(yè)感十足,產(chǎn)品建議——建筑風格,產(chǎn)品建議——建筑形式,建議采用：鋼架構(gòu)（玻璃幕墻）,鋼架構(gòu)（玻璃幕墻），是現(xiàn)代化建筑的主要外圍護結(jié)構(gòu)之一，由鋼、鋁、合金、玻璃等材質(zhì)組成幕墻，外觀大氣、美觀、現(xiàn)代感極強。,產(chǎn)品建議——建筑形式,采用鋼架構(gòu)建筑形式，優(yōu)點頗多：——能增強室內(nèi)采光通透；——減少光污染；——減輕高層建筑物自重；——低碳環(huán)保，美觀高檔。,產(chǎn)品建議——建筑形式,產(chǎn)品建議——建筑

22、形式,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,六大服務平臺，一站式綠色服務通道：? 商務服務中心? 市場交易中心? 物流倉儲中心? 產(chǎn)品研發(fā)中心? 會議展示中心? 電子信息中心,,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,商務服務中心——打造總部型商務平臺，匯集華中乃至全國鋼鐵業(yè)上下游的領(lǐng)袖型企業(yè)、大中型企業(yè)入駐，形成鋼鐵商務集群效應，實現(xiàn)企業(yè)總部輻射。,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,市場交易中心——大型鋼鐵市場

23、，現(xiàn)貨交易。,物流倉儲中心——構(gòu)建現(xiàn)代化倉儲、停車場、運貨通道，實現(xiàn)科學高效的物流中轉(zhuǎn)。,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,產(chǎn)品研發(fā)中心——倡導自主研發(fā)、科技進步，為掌握中國鋼鐵自己的核心技術(shù)提供服務平臺。,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,會議展示中心,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,——集產(chǎn)品展示、大型會議、商務接待、企業(yè)培訓、員工活動等多功能于一體，提供一個高水平的商務交流平臺。,電子信息中心,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,1、

24、 網(wǎng)絡(luò)交易中心——開發(fā)最先進的物流網(wǎng)絡(luò)平臺軟件，組建電子交易中心，大屏幕滾動交易信息，實現(xiàn)現(xiàn)場交易。,2、期貨交易中心——引入商品期貨行情，指導商戶的現(xiàn)貨交易，充分利用期貨交易規(guī)避經(jīng)營風險的功能。在條件成熟時，引進期貨公司，形成現(xiàn)貨交易和期貨交易共存的局面。,力爭打造“華中第一鋼鐵期貨交易大廳”,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,3、信息共享中心——與國內(nèi)頂尖鋼鐵物流園達成戰(zhàn)略合作，做到信息共享，時時掌握全國，重點是華中地區(qū)

25、的物流信息，為入駐商戶的經(jīng)營提供權(quán)威的物流信息。,產(chǎn)品建議——六大功能服務中心,產(chǎn)品建議——配套設(shè)施：商業(yè),園區(qū)商業(yè)為區(qū)域性商業(yè)配套，必須 滿足未來園區(qū)人群工作、交際、生 活需求，同時滿足服務半徑的要求 （500M左右）。園區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位：特色商業(yè)街 （含便利店、中型超市、電信、銀行、 餐飲店、咖啡吧、茶室等）。經(jīng)營主題： 以商務型休閑、娛樂、餐 飲、購物為主的綜合性商業(yè) 。,產(chǎn)

26、品建議——配套設(shè)施：商業(yè)業(yè)態(tài)/業(yè)種示意,,營銷策略,產(chǎn)品賣點梳理,——科技低碳國際鋼鐵服務中心——簡約、大氣、工業(yè)感十足的外立面——節(jié)能環(huán)保的鋼架構(gòu)建筑——融入科技創(chuàng)新理念的6大服務功能——豐富的園區(qū)配套——優(yōu)惠政策,營銷主題,科技服務，筑就鋼鐵輝煌?！獜娬{(diào)本項目產(chǎn)品的科技化、電子化?！怀鰳O為完善的一站式服務功能?！故井a(chǎn)品帶來的輝煌前景。,營銷總策略,精準推廣，一針見血營銷四式，直中要害,營銷總策略,營銷一

27、式：平臺搭建1、創(chuàng)立網(wǎng)絡(luò)信息化平臺，廣泛覆蓋，立體展示；2、建設(shè)電子商務平臺，全球參與。手段：1、注冊“武漢?鋼谷”商標，登陸房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，形成市場占位；2、創(chuàng)建“武漢?鋼谷”項目網(wǎng)站，立體展示園區(qū)國際化高端形象；3、與全球著名鋼鐵資訊網(wǎng)站（如“我的鋼鐵網(wǎng)”）強強聯(lián)手，實現(xiàn)資訊一體化，提升 影響力。4、研發(fā)電子商務平臺，打造覆蓋全球的鋼鐵網(wǎng)絡(luò)交易王國。,營銷總策略,營銷二式：資源整合1、大樹底下好乘涼！最大限

28、度利用武鋼在產(chǎn)業(yè)、信息、技術(shù)等方面的強大影響力；2、整合鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈上下游客戶資源；3、對中勝客戶資源庫進行開發(fā)利用。手段：1、與武鋼建立戰(zhàn)略同盟，開展產(chǎn)業(yè)合作、信息共享、技術(shù)交流，共促雙贏；2、通過華中鋼鐵協(xié)會牽線，與鋼鐵產(chǎn)業(yè)上下游客戶形成直接溝通；3、與長期合作的鋼鐵資訊網(wǎng)站資源共享，獲取更多一手客戶資料；4、對中勝多年積累的業(yè)內(nèi)客戶進行整合梳理，針對性開發(fā)。,營銷三式：精準策略1、線上主打形象；2、線下針對性重點突

29、破，業(yè)內(nèi)精準打擊；3、立勢一步到位。手段：1、以戶外、門戶網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體，主打形象；2、通過圈層客戶易于接觸到的商務雜志、財經(jīng)報紙、行業(yè)報刊，針對性重點傳 播；3、與鋼鐵協(xié)會建立良好聯(lián)系，目標客戶直接滲透。采取DM直郵、短信、企業(yè)拜 訪等方式進行點對點終端訴求。,營銷總策略,直郵廣告,短信,企業(yè)拜訪,利用戶外廣告大牌，強勢傳播項目形象,行業(yè)知名雜志,項目自建網(wǎng)站、相關(guān)政府網(wǎng)站、億房網(wǎng)、搜房網(wǎng)等,鋼鐵行業(yè)

30、相關(guān)企業(yè),與短信公司合作，利用其專業(yè)數(shù)據(jù)庫進行短信群發(fā),對鋼鐵相關(guān)的重點企業(yè)進行拜訪，深度宣傳溝通,線上推廣,線下推廣,,,,,,渠道策略：,,,,,,戶外廣告,行業(yè)雜志,網(wǎng)絡(luò)媒體,營銷總策略,精準營銷之 樹立領(lǐng)袖客戶1、緊緊圍繞行業(yè)展開，集中資源高效訴求；2、尋找并培養(yǎng)領(lǐng)袖型客戶，營造強勁的口碑傳播力度；3、建立客戶溝通渠道，快速獲取認可。手段：1、牢牢鎖定武鋼上下游企業(yè)，尤其跟蹤服務 業(yè)內(nèi)具有強大影響力的領(lǐng)袖