高層豪宅項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告

1、在售重點(diǎn)高檔高層項(xiàng)目特征及亮點(diǎn)總結(jié),重慶銘騰匯景房地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢有限公司,競(jìng)品項(xiàng)目分布特征,,,,,,龍湖春森彼岸,,招商江灣城,招商置地彈子石項(xiàng)目,和黃珊瑚水岸（二期）,棕櫚泉國(guó)際花園,瑞安重慶天地,關(guān)鍵詞：本土或全國(guó)知名企業(yè)、南北濱江路一線濱江項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)景觀資源、便捷道路交通,,信和三鋼廠項(xiàng)目,金融街紫金云頂,,,協(xié)信公館,,東原1891,布局方式：圍合式布局有利于江景利用和中庭景觀打造，僅東原1891受地塊限制采用行列式布局；建筑

2、形式：板式建筑是豪宅的象征，但為提高項(xiàng)目容積率，多數(shù)項(xiàng)目采用板點(diǎn)結(jié)合的方式；建筑業(yè)態(tài)：高層和小高層是主力產(chǎn)品，新項(xiàng)目采用超高層平衡容積率，多層僅用作補(bǔ)充。,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——規(guī)劃分析,棕櫚泉國(guó)際花園,招商·江灣城,龍湖·春森彼岸,瑞安·雍江苑,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——圍合式布局+點(diǎn)板結(jié)合規(guī)劃案例分析,競(jìng)品項(xiàng)目的外部景觀多為江景，一線江景價(jià)值最大，二線價(jià)值大打折扣，三線基本無(wú)特殊價(jià)值；江景資源更受投資客戶歡

3、迎，若打造居家產(chǎn)品，高品質(zhì)中庭主體景觀必不可少，水景是必須的。,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——景觀分析,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——景觀案例分析,9萬(wàn)方自然生態(tài)主題的景觀+江景,招商·江灣城,龍湖·春森彼岸,疊水景觀+1000米觀江長(zhǎng)廊,瑞安·雍江苑,梯田式自然主題院落景觀、江景資源,棕櫚泉·國(guó)際花園,160畝湖泊及240畝生態(tài)公園+稀缺的棕櫚樹(shù),同類高層產(chǎn)品建筑風(fēng)格一覽表,為體現(xiàn)建筑品質(zhì)，高層豪宅多采用新古典主義

4、風(fēng)格或Art—decot風(fēng)格，基本不用純現(xiàn)代風(fēng)格,,,,高層豪宅為體現(xiàn)建筑品質(zhì)感，基本不采用純現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 新古典主義風(fēng)格和Art—decot風(fēng)格是主流，偏海派的現(xiàn)代風(fēng)格和新亞洲風(fēng)格部分項(xiàng)目采用； 簡(jiǎn)歐風(fēng)格，異域風(fēng)格，元素復(fù)雜，部分規(guī)劃已經(jīng)受到限制，政府已禁止使用。,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——建筑風(fēng)格分析,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——建筑風(fēng)格分析,招商·江灣城——新古典主義風(fēng)格,協(xié)信公館——Art—decot風(fēng)格,瑞安·新天

5、地——新古典主義風(fēng)格,和黃·珊瑚水岸——新古典主義風(fēng)格,入戶大堂配置情況一覽表,高檔高層入戶大堂多采用6米挑高大堂，面積在30-50㎡左右，價(jià)格在5000元/㎡左右； 龍湖春森彼岸、招商江灣城、瑞安雍江苑等配置了精裝車庫(kù)入戶大堂，采用雙大堂設(shè)計(jì)； 棕櫚泉國(guó)際花園采用10米挑高，精裝修車庫(kù)大堂、中庭景觀大堂、入戶大堂的三層大堂設(shè)計(jì)。,競(jìng)品項(xiàng)目配置及配套分析——入戶大堂分析,龍湖·春森彼岸——墻面天然云石，地面大理石

6、，木作裝飾，石膏吊頂，高級(jí)燈飾,,瑞安·重慶天地——大堂地面鋪“斯米克”磚，石膏板吊頂飾乳膠漆,,龍湖·春森彼岸車庫(kù)入戶大堂,,競(jìng)品項(xiàng)目配置及配套分析——入戶大堂分析,招商·江灣城——地面大理石石材、墻面大理石石材、部分木作，石膏吊頂，乳膠漆飾面,,棕櫚泉國(guó)際花園——地面鋪砌進(jìn)口大理石和高級(jí)地面磚，墻面高級(jí)乳膠漆，局部配以高級(jí)墻布。藝術(shù)天花吊頂配以豪華燈飾,,梯戶比及電梯配置情況一覽表,高檔高層梯戶比：二

7、梯二戶、二梯三戶、二梯四戶和三梯六戶，單層控制在7戶以下；電梯前廳配置方面多以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，成本、檔次明顯高于普通高層； 電梯品牌主力采用合資知名品牌電梯，速度上多提升到2.5米/秒，保證使用方便。,競(jìng)品項(xiàng)目配置及配套分析——梯戶比及電梯配置分析,,,二梯二戶,,,二梯三戶,,,二梯五戶,棕櫚泉國(guó)際花園二梯二戶、二梯三戶、二梯五戶,招商·江灣城二梯二戶、二梯三戶、二梯四戶,和黃·珊瑚水岸二梯四戶,

8、競(jìng)品項(xiàng)目配置及配套分析——梯戶比及電梯配置分析,龍湖·春森彼岸三梯七戶,和黃·珊瑚水岸三梯六戶,瑞安·重慶天地三梯六戶,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,智能化系統(tǒng)設(shè)備配置一覽表,高檔高層在智能化配置方面相對(duì)較齊全，都配置了全面的安防系統(tǒng)、職能服務(wù)系統(tǒng)和公共管理系統(tǒng)，而靠配置提升品質(zhì)的項(xiàng)目配置更完善

9、，如棕櫚泉國(guó)際花園、山頂?shù)酪继?hào)等。,競(jìng)品項(xiàng)目配置及配套分析——智能化配置分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,高檔高層項(xiàng)目必備獨(dú)立會(huì)所甚至雙會(huì)所、高檔學(xué)前教育配套，主題商業(yè)和高檔健身配套用以輔助提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套情況一覽表,教育：主要以外地甚至國(guó)外知名幼兒園為主，主要注重學(xué)前教育；會(huì)所：高檔高層均配有豪華會(huì)所，春森彼岸配

10、置雙豪華會(huì)所，會(huì)所內(nèi)容一般包括恒溫游泳池、高檔健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施及高檔休閑場(chǎng)所等；室外運(yùn)動(dòng)：高檔高層室外運(yùn)動(dòng)配置同樣檔次較高，一般配置游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。,競(jìng)品項(xiàng)目配置及配套分析——項(xiàng)目配套分析,招商江灣城——江灣會(huì)館,競(jìng)品項(xiàng)目配置及配套分析——項(xiàng)目配套分析,棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部,項(xiàng)目供應(yīng)戶型面積區(qū)間情況一覽表（注：面積為產(chǎn)權(quán)面積）,,市場(chǎng)供應(yīng)主力,目前高檔高層供應(yīng)主力面積為70-140㎡，比普通高層面積大20%——30%； 80-120㎡兩房

11、和三房產(chǎn)品去化速度最快，月均去化80套左右，是其他面積段兩倍以上； 160平米以上去化速度銳減，多數(shù)項(xiàng)目?jī)H在少量景觀極佳位置布置大戶型產(chǎn)品。,,去化速度最快,單位：套,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——主力供應(yīng)戶型分析,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——去化速度分析,重慶市場(chǎng)高檔高層去化速度緩慢（僅為普通高層1/2），受市場(chǎng)調(diào)控影響較大； 銷售冠軍龍湖春森彼岸年去化量?jī)H有10-13萬(wàn)方；其他項(xiàng)目年均去化量均在5-7萬(wàn)方之間。,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——客戶結(jié)構(gòu)分析,

12、銷售初期外地客戶占比均在60%左右甚至更高，但目前本地客戶占比逐漸上漲至60%以上； 本地客戶重在居住戶型，對(duì)江景溢價(jià)認(rèn)可度偏低，對(duì)價(jià)格承受能力相對(duì)較弱，但對(duì)需求量大； 外地客戶熱衷于一線江景的稀缺性，對(duì)價(jià)格承受能力強(qiáng)，但受調(diào)控影響明顯，市場(chǎng)上行期成交占比明顯高于市場(chǎng)下行期；,競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析——戶型特征分析,一線正江景布置大面積戶型，頂樓躍層設(shè)計(jì)，保證最佳觀景效果，景觀陽(yáng)臺(tái)面積大、甚至臥室與客廳陽(yáng)臺(tái)連通做觀景長(zhǎng)廊； 相對(duì)普通高層

13、產(chǎn)品戶型贈(zèng)送面積小，基本無(wú)院館贈(zèng)送，含陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積后贈(zèng)送率在8-12%之間； 主要功能房間舒適度放大，同等功能的戶型比普通高層面積加大15%-25%，次要功能房類似； 主要功能房（客廳、主臥室、個(gè)別次臥室）均正朝江，保證景觀資源最大化利用，溢價(jià)能力最強(qiáng)； 主力戶型以三室二廳雙衛(wèi)、三室二廳雙衛(wèi)+院館為主，主臥單一套房，單個(gè)廚房，未上升到真正豪宅的奢侈尺寸； 非臨江面以兩房或者緊湊三房產(chǎn)品作為補(bǔ)充，以保證去化速度，加大抗風(fēng)險(xiǎn)能力。,

14、,,,一線江景資源,三線江景資源,二線江景資源,景觀資源分布圖,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,一線景觀戶型分析,一線江景房源以平層為主，躍層為輔；舒適性尺度，贈(zèng)送比例15-20%，大尺度景觀陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、空中院館等功能； 一線江景房源正、側(cè)、背三種朝向差約為2000元/㎡； 正江景房源面積最大，平層主力面積140-160㎡，主力總價(jià)在200-250萬(wàn)；該類產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較強(qiáng)，市場(chǎng)上行期及下行期去化差別較小； 躍層房源要求

15、最好景觀資源，別墅化發(fā)展，面積在200㎡左右，總價(jià)400萬(wàn)左右； 側(cè)江景房源面積適當(dāng)縮小，主力面積120-140㎡，主力總價(jià)150-200萬(wàn)； 背江景房源面積最小，房型仍需保持舒適度； 同一棟樓正江景與背江景面積存在差異，低于銷售；但容易形成客戶群體差異。,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,四室兩廳雙衛(wèi)：150㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：147㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：205㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：216㎡,三室兩廳雙衛(wèi)：120㎡,四室兩廳三衛(wèi)：150㎡

16、,三室兩廳雙衛(wèi)：123㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：87㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：96㎡,一線景觀戶型,正江景朝向戶型圖,背江景朝向戶型圖,側(cè)江景朝向戶型圖,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,二線景觀戶型分析,二線江景資源正江景戶型，主力面積仍在140㎡左右，但是該類產(chǎn)品市場(chǎng)上行期和下行期去化有著巨大的差異，因此二線正江景房源戶型面積相比一線正江景戶型面積適當(dāng)縮小，增加風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力； 一線江景房源正、側(cè)、背三種朝向差約為1000元/㎡，江景價(jià)值縮水一半

17、； 側(cè)江景房源主力面積100-120㎡左右，上行期與下行期去化差距相對(duì)較小，去化速度快，溢價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)； 背江景房源為舒適性2+1產(chǎn)品，大尺度，多功能； 正江景房源主力總價(jià)在150-200萬(wàn)之間； 側(cè)江景房源主力總價(jià)在120-150萬(wàn)之間； 背江景房源主力總價(jià)在100萬(wàn)左右；,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,二線景觀戶型,正江景朝向戶型圖,四室兩廳雙衛(wèi)：137㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：76㎡,背江景朝向戶型圖,側(cè)江景朝向戶型圖,四室

18、兩廳雙衛(wèi)：142㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：103㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：129㎡,三室兩廳雙衛(wèi)：99㎡,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,三線景觀戶型,三線江景，正江景房源全部為大面積，與一、二線持平，但是未在下行期供應(yīng)，總價(jià)在130-150萬(wàn)； 一線江景房源正、側(cè)、背三種朝向差約為500-1000元/㎡； 側(cè)江景房源主力面積70-80㎡左右，多在上行期供應(yīng)，下行期去化約為上行期30%左右，以小面積，高單價(jià)策略銷售； 背江景房源為舒適性2+1

19、產(chǎn)品，大尺度，多功能； 側(cè)江景房源主力總價(jià)在80-120萬(wàn)之間； 背江景房源主力總價(jià)在70-100萬(wàn)之間；,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,三線景觀戶型,正江景朝向戶型圖,背江景朝向戶型圖,側(cè)江景朝向戶型圖,兩室兩廳單衛(wèi)：59㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：77㎡,一室兩廳單衛(wèi)：38㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：154㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：74㎡,三室兩廳雙衛(wèi)：110㎡,三室兩廳雙衛(wèi)：99㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：142㎡,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,1-13

20、,1-12,1-3,1-11,1-10,1-8,1-9,1-2,1-6,1-1,1-5,2-4,1-16,1-17,2-2,1-4,T2-10,T2-11,市場(chǎng)下行期供應(yīng),市場(chǎng)上行期供應(yīng),供應(yīng)節(jié)點(diǎn)分布圖,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,市場(chǎng)上行期：2009.04-2010.12（21個(gè)月）市場(chǎng)下行期：2008.01-2009.03、2011.01-2011.03（18個(gè)月）,月均去化對(duì)比分析圖,市場(chǎng)變化對(duì)100㎡以下戶型影響最小，

21、100-140㎡及140-180㎡戶型相差1.5-2套，超大戶型由于供應(yīng)問(wèn)題，下行期反而銷售上漲。,二線江景影響集中在140-180㎡面積段，150㎡左右戶型下行期不足上行期20%，180㎡以上戶型成交量上行期是下行期的2倍。,三線供應(yīng)量少，下行期由于投資性公寓尾盤(pán)銷售導(dǎo)致，上行期由于供應(yīng)量少，月均去化量低，供應(yīng)主力仍集中在100-140㎡。,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——龍湖 春森彼岸,一線江景資源,二線江景資源,,,景觀資源分布圖,競(jìng)品項(xiàng)目案

22、例分析——招商 江灣城,一線景觀戶型分析,一線產(chǎn)品主力布置140-180㎡大戶型，主力總價(jià)在180-240萬(wàn)，市場(chǎng)上行期與下行期去化量相差2倍以上；正江景房源集中在上行期供應(yīng)，下行期存量持續(xù)去化； 非江景房源面積絕不超過(guò)140㎡，舒適型三房，高單價(jià)，低總價(jià)，高去化，主要在下行期低價(jià)走量；江景資源觀江，非江景則享受公園景觀，二者價(jià)格差距1000-1500元/㎡。,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——招商 江灣城,四室兩廳雙衛(wèi)：188㎡,四室兩廳雙衛(wèi)

23、：164㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：142㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：122㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：110㎡,一線景觀戶型,正江景朝向戶型圖,背江景朝向戶型圖,,,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——招商 江灣城,二線景觀戶型分析,二線產(chǎn)品主打中庭公園景觀，主力面積130-140㎡，景觀最優(yōu)位置布局少量160㎡大戶型；景觀房源140㎡以上戶型市場(chǎng)上行期與下行期成交差距最高 達(dá)10倍；130-140㎡ 產(chǎn)品相差2倍左右。二線非景觀房源，正面觀音橋，無(wú)任何景觀優(yōu)勢(shì)，主力面積98

24、-115㎡，主力總價(jià)90-130萬(wàn)；少量130㎡ 左右戶型，市場(chǎng)下行期供應(yīng)，以總價(jià)獲取高去化，朝向差1500-2000元/㎡。,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——招商 江灣城,二線景觀戶型,側(cè)江景、正面中庭景觀朝向戶型圖,三室兩廳雙衛(wèi)：137㎡,無(wú)自然景觀朝向戶型圖,四室兩廳雙衛(wèi)：160㎡,三室兩廳雙衛(wèi)：113㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：137㎡,兩室兩廳雙衛(wèi)：98㎡,四室兩廳雙衛(wèi)：134㎡,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——招商 江灣城,市場(chǎng)下行期供應(yīng),市場(chǎng)上行期供應(yīng),2

25、,1,3,7,6,5,8,9,供應(yīng)節(jié)點(diǎn)分布圖,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——招商 江灣城,市場(chǎng)上行期：2009.04-2010.12（21個(gè)月）市場(chǎng)下行期：2008.01-2009.03、2011.01-2011.03（18個(gè)月）,月均去化對(duì)比分析圖,項(xiàng)目一項(xiàng)江景房源不配置100㎡以下戶型，主力戶型在120-180㎡；市場(chǎng)上行期去化是下行期三倍，140-180㎡大戶型供應(yīng)量大， 去化速度快。,二線產(chǎn)品主打中庭公園景觀，主力面積集中在100-14

26、0㎡，與一線戶型有20-30㎡ 的差距，下行期推出100㎡以下戶型，低總價(jià)獲取去化速度，二線產(chǎn)品最好位置布置少量140-180㎡戶型。,競(jìng)品項(xiàng)目案例分析——招商 江灣城,潛在項(xiàng)目分析,信和三鋼廠項(xiàng)目——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),本項(xiàng)目先出臨江的花園洋房，面積在180-250平方米之間，價(jià)格在22000左右，以超高層建筑為主。從11年11月面世。整個(gè)項(xiàng)目為城市綜合體項(xiàng)目，涵蓋高層、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)等,關(guān)鍵詞：占地307.5畝，總建面103萬(wàn)方，容積

27、率5.02，商圈邊緣城市綜合體，樓面地價(jià)4059元/㎡,320米超高層地標(biāo)（4.2酒店+3.8寫(xiě)字樓）,酒店式服務(wù)公寓（5.4萬(wàn)㎡）,濱江+集中商業(yè)（6.6萬(wàn)㎡）,洋房+小高層（130-250㎡）,一線濱江超高層（80-180㎡）,二線江景超高層（70-130㎡）,信和三鋼廠項(xiàng)目——業(yè)態(tài)組合與布局,關(guān)鍵詞：320米超高層地標(biāo)（酒店+寫(xiě)字樓），酒店式服務(wù)公寓，濱江+集中商業(yè)，城市洋房，濱江舒居超高層,信和三鋼廠項(xiàng)目——項(xiàng)目詳細(xì)用地指標(biāo)

28、,金融街·融景城——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目地塊被市政道路分為11塊，建設(shè)用地284758㎡，地上建筑面積1323550㎡；,,項(xiàng)目地塊由11塊宗地組成，建設(shè)用地面積約284758㎡，地上總建筑面積規(guī)模不得大于1323550 ㎡,綜合容積率為4.65。,金融街·融景城——項(xiàng)目分地塊基本指標(biāo),金融街· 融景城——業(yè)態(tài)組合與布局,,依云組團(tuán),,長(zhǎng)島組團(tuán),,泊灣組團(tuán),依云組團(tuán)分區(qū)定位：居住型高端居住區(qū)戶型面積：70

29、-280㎡（套內(nèi)）建筑面積：42萬(wàn)平方米銷售期間：2013-2017年,長(zhǎng)島組團(tuán)分區(qū)定位：中央豪宅區(qū)戶型面積：180-500㎡（套內(nèi)）建筑面積：48萬(wàn)平方米銷售期間：2011-2017年,泊灣組團(tuán)分區(qū)定位：投資型高端居住區(qū)戶型面積：40-160㎡（套內(nèi)）建筑面積：19萬(wàn)平方米銷售期間：2011-2017年,金融街· 融景城——分期情況與銷售計(jì)劃,金融街·融景城——項(xiàng)目住宅戶型配比情況,,,,招商置

30、地·長(zhǎng)嘉匯 ——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),本項(xiàng)目戶型面積75-200㎡。主力面積在110-150㎡之間，先出臨江的小高層，主力面積110-160㎡，價(jià)格在15000左右。預(yù)計(jì)12年上半年面世。整個(gè)項(xiàng)目為城市綜合體項(xiàng)目，涵蓋高層、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)等。,和黃·珊瑚水岸（二期） ——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),本項(xiàng)目二期產(chǎn)品延續(xù)一期的產(chǎn)品特點(diǎn)。主力面積在70-140㎡之間，頂樓戶型面積200㎡以上，價(jià)格在15000左右。項(xiàng)目商業(yè)正在招商，招商情況