1房地產(chǎn)企業(yè)財務管理綜合知識

1、《中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務與納稅籌劃》第一章房地產(chǎn)企業(yè)財務管理綜合知識第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)綜合知識房地產(chǎn)行業(yè)綜合知識一、相關概念（一）（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益，具有位置固定、不可移動、使用長期、個別性等特征。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的概念（二）房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是通過土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公共配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等

2、多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是隨著城市住宅建設事業(yè)的發(fā)展，城市住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于施工企業(yè)。施工企業(yè)是指建筑、安裝工程施工的行業(yè)，是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營部門，一般來說，只管施工，不管征地、拆遷、三通一平（給排水、

3、供電、道路通暢、場地平整）等，房屋建成后，驗收合格交付開發(fā)企業(yè)，因而屬于第二產(chǎn)業(yè)部門。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅是土地和建筑產(chǎn)品的經(jīng)營部門，而且還從事部分土地開發(fā)和房屋建設，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務三重性質，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的部門。但在建房方面，如編制工程預算、竣工決算等方面是相同的。二、房地產(chǎn)的種類從物質形態(tài)角度來劃分，房地產(chǎn)主要可分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型（如圖11所示）。土地房地產(chǎn)建成后的物業(yè)在建工程《中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務與

4、納稅籌劃》多的原因促使人們更換自己的住宅，所以該類物業(yè)的交易量十分巨大。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)有時也稱經(jīng)營性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收入來回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用的目的。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮除與當?shù)氐恼w社會經(jīng)濟狀況相關外，還與工商貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關。這類物業(yè)由于涉及的資金數(shù)量巨大，所以常以機構（單位）投資為主

5、，物業(yè)的使用者多用其提供的空間進行經(jīng)營活動，并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)的租金。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營者的效益在很大程度上取決于其與社會接近的程度，所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究和發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝的需要

6、，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產(chǎn)業(yè)（如電子、計算機、精密儀器制造等業(yè)）用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前，在我國各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標準廠房，多為輕工業(yè)用戶，有出售和出租兩種經(jīng)營形式。特殊物業(yè)對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此，對這類物業(yè)的投資多屬長期

7、投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。（三）在建工程（三）在建工程在建工程是指已經(jīng)開始工程建設但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的一種中間形態(tài)。受原有投資融資能力、管理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場上總存在一些在建工程交g易行為，如將在建工程轉讓、抵押等，因此針對在建工程的投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。三、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務主要有房地產(chǎn)投資與開發(fā)、經(jīng)營