國際4a廣告---透視房地產(chǎn)定位---商業(yè)企業(yè)策劃活動計劃市場推廣廣告案例開發(fā)流程圖設計圖企業(yè)策略電子版下載

1、透視房地產(chǎn)定位透視房地產(chǎn)定位房地產(chǎn)市場盤子大、產(chǎn)業(yè)大、規(guī)模大，由此帶來的傷病房、水泥垃圾、爛尾樓盤、區(qū)域殘局更是不計其數(shù)，疾病種類可謂五花八門。在眾多房地產(chǎn)疾病中，最常見又最能影響項目盈虧的是“房地產(chǎn)定位病”。在房地產(chǎn)市場上，由于房地產(chǎn)是大件商品，投資大、周期長，又是不動產(chǎn)，因此其“定位”是生死攸關的一個內容。定位準確，房地產(chǎn)可能是旗開得勝；定位失敗，這房就只有自己住了?？梢哉f房地產(chǎn)失誤病70%與此有關。而房地產(chǎn)定位并不是簡單的住宅、寫

2、字樓、別墅的劃分。隨著人們經(jīng)濟水平的提高和對生活質量的追求，人們對住房的需求越來越多，并且差異化程度也日益明顯，因此房地產(chǎn)市場需要有效細分。做房地產(chǎn)并不僅僅是出售房子，它要給這個地球村留下一些美的標志，是產(chǎn)業(yè)又是藝術。它還在銷售一種生活方式，銷售一種種無形資產(chǎn)，分享一種文化，去圓消費者的一個個夢想。所以說“田園雅居”圓的是人們休閑野趣的夢，而“都會華庭”則圓的是人們前衛(wèi)之夢。因此房地產(chǎn)定位關鍵就是要抓住消費者所關心的利益點，究竟消費者要

3、的是交通便利呢還是生態(tài)環(huán)境抑或是智能化小區(qū)？……只有清楚這一點才能對癥下藥，開發(fā)出適銷對路的房子，而這也就是賣點所在，找準了賣點，其后的價格、營銷、廣告、收款等就會“心中有數(shù)”，“有章可循了”?？墒蔷瓦@個定位點——“賣點”并不是輕易好找的。說得難聽一點，房地產(chǎn)“定位”有點像黃花姑娘嫁人，嫁雞隨雞，嫁狗隨狗，嫁的不但是一輩子的幸福，而且可能關系到子孫后代或整個家族的興旺。一旦嫁錯了先生再換一個，身價上、心靈上都會大打折扣。那么如何正確地找

4、到這個“點”，歸避、預防由于這個“點”的偏差帶來的各種病癥呢？炎熱夏天，我們喝一口樂百氏純凈水，尚能解渴，殊不知這一“點”水已經(jīng)過27層凈化。同樣，我們以國際系統(tǒng)集成法、系統(tǒng)參量法為分析模型認為一個“定位點”也需要27層“過濾”與聚焦：政策因子。房地產(chǎn)歷來是政治風云、國家政策的測量器，政策波動、政治動蕩、國際關系都會在此起反應。國民經(jīng)濟總因子。房地產(chǎn)又是國民經(jīng)濟的晴雨表，君不見大蕭條時期，歐美資本主義國家的房地產(chǎn)近于崩潰，二戰(zhàn)后經(jīng)濟復蘇

5、香港房地產(chǎn)亦迅速發(fā)展。在一般的經(jīng)濟高漲、通貨膨脹時刻房地產(chǎn)也往往會猛烈上升，房地產(chǎn)市場更有貴時賣出或賣漲不買漲的規(guī)則。市場供求因子。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，有它自己的供求規(guī)律，市場平衡點。我們不能違背這種規(guī)律，但可以利用這種規(guī)律，如找出市場空隙點進行市場切入。反之，既使造出了最好的房子也無人問津。消費者群體錯位癥。不管房子好壞，關鍵要確定由那一群消費者來購買，這群消費者又有什么樣的需求?，F(xiàn)在市場已需進一步細分，你不可能讓不同層次的所有

6、消費者都給你投人民幣選票，而只有針對某一群消費者開發(fā)其需求的產(chǎn)品才有可能有你一塊蛋糕。如豪華型房屋，這是針對高收入階層設計的。它要求建筑外觀高貴典雅，與眾不同，配套設施要相當完備，地理位置也以市中心為宜。為顯示購房者的高貴身份，戶型應寬大。如普通型房屋，這是針對收入水平較高或儲蓄較多的消費者。這部分消費者多為白領階層，因此講究的是房屋的品味，而這種品味主要是通過室內裝飾和家具擺設體現(xiàn)出來的，因此建筑外觀的要求不高，房型、單位面積則需根據(jù)

7、各自家里的人口數(shù)而定，地理位置則市區(qū)也可、郊區(qū)也可，只在于有一個好的環(huán)境就行。市區(qū)方便，郊區(qū)有車也無妨，但鄰居則要求是素質較高的人群。科技定位。國外房地產(chǎn)增長的主要杠桿之一是“高科技”，而拉動國內房地產(chǎn)的主要是政策因素與金融杠桿，高科技因子占一層不到。但隨著知識經(jīng)濟時代、互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨，新材料、新工藝的不斷應用，房地產(chǎn)的科技含量肯定會進一步提高。真正的智能社區(qū)，e生活在國內可能還遠未來到。文化定位。人不能整天吃高科技住高科技，高科技需

8、要有多樣化的文化配套才能轉化成生產(chǎn)力。因此，房地產(chǎn)主題、特色、科技、風格……一切只有圍繞“以人為本”，“人性化”這個文化定位去展開才有意義。生態(tài)定位。對于整天奔波于城市物欲中的人們，回歸自然是他們最熱烈的渴求，所以綠地、森林、陽光、水、空氣成了諸多樓盤的重要賣點。這也是什么武夷花園、麗江花園、公園里的家、八仙花園……等等走紅的原因?！送膺€有利潤目標定位、社會因子定位、創(chuàng)新定位、配套設施定位、管理服務定位、價格定位、融資定位、形象

9、定位、將來時定位（孕育新需求）、營銷方式定位、廣告策劃定位、品牌定位共27個環(huán)節(jié)、27層定位。當然，這27個參量、27道程序，有的并非每一項都要有突出的賣點，但充分考慮了這27個參量后就容易找到?jīng)Q定項目盈利的支配參量，這是房地產(chǎn)項目定位的實質所在。也許會有人說，剛剛婚配怎么連未來孩子的名字、衣服，將要讀書的學校，讀什么專業(yè)……以及孩子的孩子的孩子的男（女）朋友的容貌、專業(yè)、身高、家庭要求……等等都要事先就有規(guī)劃，用得著嗎？這是沒辦法的，

10、這是由于房地產(chǎn)這一特殊“商品”的性質決定的。一片小區(qū)，一群樓盤，不但是投資大周期長，關鍵是可能影響成千上萬人的生活方式，50—100年甚至更長地要留在這個地球表面充當標點符號，所以不得不“先謀而后建，先勝而后戰(zhàn)”，“上兵伐謀，其下建城”。人無遠慮，必有近憂；房無遠謀，必有病癥。象人穿衣一樣，上面第一顆鈕扣如錯位，將使下面顆顆錯位。房地產(chǎn)定位錯誤，輕則出現(xiàn)殘局、傷病房、爛尾樓盤，重則成了一堆堆建筑垃圾，工人下崗，公司關帳。一著不慎，滿盤皆