花園酒店策劃方案

1、廣州芳草園策劃案例廣州芳草園策劃案例廣州芳草園——從概念時(shí)代到影像時(shí)代項(xiàng)目簡(jiǎn)介芳草園，位于廣州寸土寸金之地的天河北路，占地面積53436平方米，總建筑面積20307平方米，總綠化面積達(dá)20000平方米，其中中心花園占地8000平方米。芳草園總體規(guī)劃11棟住宅，首期面市的為2棟31層高層，首二層裙樓連體，地下一二層為停車(chē)場(chǎng)。小區(qū)生活配套有大型綜合商場(chǎng)、幼兒園、醫(yī)療中心、電信局、銀行……衣食住行配套設(shè)施齊全。芳草園配有雙重豪華會(huì)所，建筑面積

2、達(dá)6000平方米，包括雙泳池、桌球室、棋藝室、乒乓球室、健身室、閱覽室、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、兒童活動(dòng)中小、老人活動(dòng)中心等……處于廣州新都市中天河北路的芳草園，中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、名難苑、天河城廣場(chǎng)、購(gòu)書(shū)中心等名廈華宅拱衛(wèi)環(huán)境，盡顯尊貴，更有廣州東站、地鐵號(hào)，優(yōu)最繁華，傲踞其中的芳草園，時(shí)刻彰顯明日生活新里程。樓名出世，芳草園1999年底，凌峻公司受芳草園發(fā)展商的委托，操作芳草園新金上市的推廣運(yùn)動(dòng)，在1999年10月份和2000年

3、4月份兩次大規(guī)模的推廣運(yùn)動(dòng)中創(chuàng)造了天河北路的奇跡，每次推出的單位售出率高達(dá)90%，而在2000年10月份談市的情況下，第三度面市，再次制造火爆銷(xiāo)售，通過(guò)以上三次的推廣運(yùn)動(dòng)，芳草園呼和勝兩棟共400余套單位幾乎全部售整（僅剩一套），總銷(xiāo)售額超過(guò)3個(gè)億。芳草園的推廣，不僅在銷(xiāo)售上獲得巨大成功，而且在同行中，也獲得極高的評(píng)價(jià)，是難得的既叫座又叫好的項(xiàng)目！天河北路，作為廣州未來(lái)的城市中心，在以中信廣場(chǎng)為中心的周邊地段，集中了大都會(huì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易

4、中心、市長(zhǎng)大廈、金利來(lái)大廈等高檔建筑和金海、天一、帝景苑等家宅樓盤(pán)，參差不齊的建筑排列與高密度的建筑群落，被稱(chēng)為廣州的石屎森林。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，廣州市在天河北路的規(guī)劃上存在一定的失誤，比如，密度過(guò)大，樓宇檔次參差不齊，缺乏公共活動(dòng)場(chǎng)地，這些都在一定程度上影響7天河北路商品房的素質(zhì)。天河北路因其地理位置的獨(dú)特，樓盤(pán)的價(jià)格大多在7500元左右。早期廣州市場(chǎng)的豪宅標(biāo)準(zhǔn)是位于城市中心，裝修豪華，面積大……可以說(shuō)是以追求豪為目的，在樓盤(pán)的命名上也無(wú)不給

5、人以豪氣甚至霸氣的感覺(jué)。隨著人們眼界的提高，人們逐漸認(rèn)識(shí)到豪宅不僅僅是這樣一個(gè)簡(jiǎn)單概念，豪宅的概念也在發(fā)生變化，評(píng)判豪宅的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始轉(zhuǎn)到對(duì)環(huán)境以及景觀等其它的質(zhì)素要求上了。在這種思路及時(shí)勢(shì)的需求下，“芳草園”作為一個(gè)樓盤(pán)的名字順時(shí)而出。如果單純從地理位置、樓宇外形、大堂面積、會(huì)所設(shè)施等硬件標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行衡量，芳草園無(wú)疑是一個(gè)蒙宅，但芳草園認(rèn)為，僅僅把豪華理解為豪宅的內(nèi)涵是片面的，豪宅的本質(zhì)是給予居住者舒適的生活感受，而不僅僅是一些外觀上的東西

6、。芳草園是這樣理解的，也是這樣做的。在見(jiàn)慣了聽(tīng)?wèi)T了以豪氣、大氣為家宅的名稱(chēng)后，芳草園這個(gè)名字最終聽(tīng)起來(lái)就讓人感覺(jué)與天河北的傳統(tǒng)蒙宅命名不一樣，有花有草的，倒象是一個(gè)什么郊區(qū)金，卻沒(méi)有料到這是一個(gè)地地道道的市區(qū)盤(pán)，就在天河北路！芳草園正是敏銳地抓住了這一點(diǎn)，其建筑采取圍合式的布局，在中間有一個(gè)8000平方米的花園，從2因?yàn)榭傮w規(guī)劃的卓越，8000平方的大花園讓住戶(hù)有回歸自然之感，雙會(huì)所可以讓你徹底放松，此為輕松之二；3因?yàn)闃莾r(jià)的優(yōu)惠，芳草

7、園以超低的價(jià)格發(fā)售，讓更多的買(mǎi)家能夠擁有高質(zhì)素的物業(yè)，此為輕松之三。“我輕松，我快樂(lè)”此廣告語(yǔ)具有年輕人喜歡的語(yǔ)感，又具有清晰的承諾，所以一經(jīng)推出，馬上在市場(chǎng)上引起了強(qiáng)烈的反響。（三）定價(jià)策略芳草園周邊的樓價(jià)，每平方米最貴的均價(jià)在9000元以上，最低的也有7000元，這些發(fā)展商滿(mǎn)足于每個(gè)月十幾套的成交量，追求單位面積的利潤(rùn)。而芳草園發(fā)展商認(rèn)為，最重要的是總體利潤(rùn)，而總體利潤(rùn)的關(guān)鍵在于銷(xiāo)售速度。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的論證和計(jì)算，芳草園決定以均價(jià)每平方

8、米6000元推出市場(chǎng)，最低價(jià)僅為4500元，比周?chē)鷺莾r(jià)低30％。芳草園認(rèn)為，以這樣的樓價(jià)推出這樣質(zhì)素的房子，銷(xiāo)售速度一定可以提高很多倍，同時(shí)可以節(jié)約大量的推廣費(fèi)用，還可以避免未知的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間證明，芳草園的定價(jià)策略是非常成功的，芳草園推出之時(shí)，周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售仍然供不應(yīng)求的情況。而最終，周邊的發(fā)展商只能選擇降價(jià)的出路，與芳草園火爆的銷(xiāo)售開(kāi)成鮮明的對(duì)比，但早知如此，又何必當(dāng)初呢？（四）現(xiàn)場(chǎng)包裝芳草園不因?yàn)槭蹆r(jià)的優(yōu)勢(shì)而忽略每一個(gè)細(xì)節(jié)，發(fā)展商清楚

9、知道目標(biāo)買(mǎi)家雖然會(huì)受到價(jià)格的影響，但樓宇的質(zhì)素仍然是第一位的。所以，芳草園堅(jiān)持在做好現(xiàn)場(chǎng)包裝之后再推出市場(chǎng)，務(wù)求給買(mǎi)家營(yíng)造完美的心理感受，形成心理價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的巨大落差。芳草園的售樓都是很有特色的，整體上以現(xiàn)代時(shí)尚為主要風(fēng)格，通過(guò)色塊、布幅等元素，形成簡(jiǎn)略、干凈、清爽的感受。最讓人驚喜的是，芳草園在第一次公開(kāi)發(fā)售之前先做好了一半的中心花園，這樣來(lái)參觀的人對(duì)芳草園本來(lái)的生活就不再是一種想象，而是一種真真切切的感受，對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力

10、。（五）投放策略芳草園認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的是速度，不應(yīng)該打持久戰(zhàn)。芳草園希望的效果是每一次推出的單位都快速售罄，樣不僅回籠資金快，同時(shí)市場(chǎng)上留下旺銷(xiāo)、供不應(yīng)求的感受。所以，芳草園的廣告投放策略是平時(shí)不做廣告，只在展銷(xiāo)會(huì)時(shí)做廣告，不浪費(fèi)一分錢(qián)。但一旦做廣告，則成為此段時(shí)間廣州樓市的焦點(diǎn)和明星項(xiàng)目，以轟轟烈烈的廣告力度，以非同一般的廣告創(chuàng)意，結(jié)合完美的現(xiàn)場(chǎng)和富有競(jìng)爭(zhēng)力的樓價(jià)，芳草園的產(chǎn)品力與形象力達(dá)到高度的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生強(qiáng)大的銷(xiāo)售力。從