2012年中山樓市分析及2013年預測投資增幅創(chuàng)近3年新低 商品房銷售量創(chuàng)新高 預計2013年供應保持高位

1、一、整體投資信心回落，投資增幅創(chuàng)近3年新低2012年，中山全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資34641億元，同比增長116％，比全省總體水平稍高出03個百分點，較上半年增長46個百分點。調(diào)控政策持續(xù)收緊影響整體投資氛圍，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額1—4月、1—5月同比均出現(xiàn)負增長。下半年形勢逐步好轉(zhuǎn)，前三季度投資增幅回升至73％，第四季度保持穩(wěn)定，全年保持兩位數(shù)增長。2012年，投資增幅創(chuàng)近3年新低。二、房屋“竣工／施工”創(chuàng)新低2012年，全市房屋累計施

2、工面積307346萬平方米，同比增長41％，全市房屋施工量全年保持低位增長態(tài)勢。房屋竣工面積為32167萬平方米，同比跌幅近5成。房屋年度竣工面積僅占施工面積的105％，施工量創(chuàng)新高的同時竣工量出現(xiàn)顯著回落，未來幾年的市場消化壓力將顯著加大。三、年末待售面積創(chuàng)新高2012年底，全市房屋待售面積達35756萬平方米，較2011年底增長107％。2012年各月底待售面積保持在350萬360萬平方米水平線。截至2012年期末，全市商品住宅累計

3、存貨量約56000套，較2011年底增加近2700套，增幅5％。自2011年中山存量房大規(guī)?；厣?，2012年整體保持在歷史高位水平，市場去庫存的壓力依然較大。在現(xiàn)有供需水平之下，市場待售面積規(guī)模繼續(xù)高企。四、商品房市場供應持續(xù)高位根據(jù)中山市住建局數(shù)據(jù)顯示：2012年全市批準預售商品房60295套、預售面積72017萬平方米，同比分別回落175％及166％。其中商品住宅批售55453套、面積65585萬平方米，同比下跌173％及168

4、％；商業(yè)用房批售4842套、面積6433萬平方米，同比下跌138％及109％。由于受到相對偏軟的市場行情影響，2012年全市新建商品房批售量高位回落，但整體仍處于近年的高位水平。由于近年來中山投資市場整體表現(xiàn)不俗，加上閑置用地政策收緊促使存量土地走上開發(fā)日程，目前全市商品房市場持續(xù)高位供應狀態(tài)。五、小戶型及中大戶型供應量大幅減少2012年，全市新增商品住宅戶型主要為100—144平方米產(chǎn)品，占總供應量的一半。其中，100—120平方米累

5、計批售15000套，占262％；120—144平方米在14000套水平，占238％。由于受到“限價、限大戶型、鼓勵剛需”等政策的影響，中大戶型的批售量較2011年整體跌幅較大，144平方米以上戶型2012年累計新增7400套，同比下降4303％。此外，2012年小戶型的批售同樣疲軟，60平方米以下小戶型新增量較2011年減少4700套，跌幅達7427％。六、純商業(yè)物業(yè)供應年末出現(xiàn)井噴在商業(yè)用房方面，2012年整體跌幅略小于住宅。1—10

6、月新增供應量表現(xiàn)相對平淡，月均供應量不足4萬平方米，年末(11、12月)出現(xiàn)井噴，11—12月全市商業(yè)用房批售量達252萬平方米，占全年的4成?？偟膩砜?，由于宏觀調(diào)控對于住宅市場的打壓加上政府優(yōu)惠政策對投資的引導，中山經(jīng)營性用房市場近年表現(xiàn)異?；鸨?。七、商品房銷量創(chuàng)新高作為三線城市的中山，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)對于城市發(fā)展十分關(guān)鍵，本地政府對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展顯然相當看重。2013年中山樓市繼續(xù)政策市行情，“限價、限外、息率、首付、稅務”等一

7、系列措施仍將左右市場。2投資市場競爭力走弱2012年中山房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，增幅創(chuàng)3年新低，市場表現(xiàn)相對偏軟?；诮晖恋厥袌稣w成交體量較大，加上閑置稅政策的影響，2013年中山房地產(chǎn)的投資規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。3供應將繼續(xù)保持高位近年中山商品房市場供應量增長較快，投資行情向好，當前已進入高速放量期，預期2013年全市供應水平將繼續(xù)保持高位。4需求市場穩(wěn)步上升在政策環(huán)境變化不大的大背景下，高位供應及龐大庫存將導致市場競爭進一步加劇

8、。價格將繼續(xù)主導市場需求行情，大戶型產(chǎn)品將繼續(xù)受壓，東南部熱點片區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域市場發(fā)展，性價比將成為樓盤吸納需求的主要“法寶”。預期2013年需求市場穩(wěn)步上升。5房價小幅緩慢回升2012年全市商品住宅價格同比下跌118％，為近10年來首次出現(xiàn)下跌，樓價的回落，政策因素顯然是主導。2013年，中山房價的走勢關(guān)鍵還是政策的執(zhí)行力，供需兩端，尤其是大戶型產(chǎn)品的表現(xiàn)將直接決定房價走勢。由于缺乏投資需求及高位庫存影響，預期2013年中山房價的增