天津國際貿(mào)易中心行銷計劃流程

1、天津國際貿(mào)易中心行銷計劃流程天津國際貿(mào)易中心項目概覽：天津國貿(mào)的前身是“歐加華大廈”。凱德置地收購此項目之后，迅速組織專業(yè)團(tuán)隊對項目進(jìn)行詳細(xì)研究、規(guī)劃和重新設(shè)計，并積極籌備項目的復(fù)工安排。在天津市、河西區(qū)兩級政府的高度關(guān)注和支持下，天津國際貿(mào)易中心于本日實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工。依托集團(tuán)在中國近100個項目的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗和雄厚的資金實(shí)力，復(fù)工工作將得到穩(wěn)妥細(xì)致的推進(jìn)。天津國際貿(mào)易中心是凱德置地進(jìn)入天津市場的處子秀，也是凱德置地華北區(qū)域戰(zhàn)略布局的重

2、要一步。在此之前同為凱德中國旗下的凱德商用和雅詩閣中國已經(jīng)為天津市場奉獻(xiàn)了嘉茂購物中心天津灣和三處盛捷服務(wù)公寓。據(jù)悉，天津國際貿(mào)易中心項目總占地面積15709平方米，計劃于2014年中旬竣工。屆時，一個集商業(yè)、公寓和辦公樓多種業(yè)態(tài)于一體的綜合性地標(biāo)建筑將展現(xiàn)在天津市民面前。天津國際貿(mào)易中心行銷流程：房地產(chǎn)營銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段）。結(jié)合多年的房地產(chǎn)項目開發(fā)及房地產(chǎn)

3、營銷策劃工作實(shí)踐，對房地產(chǎn)項目開發(fā)及房地產(chǎn)營銷策劃中產(chǎn)生的風(fēng)險因素，產(chǎn)生的原因作了分析，提出了開發(fā)及房地產(chǎn)營銷策劃的定位技巧，以確保房地產(chǎn)項目的開發(fā)成功。項目定位前我們總首先要做解決以下的風(fēng)險問題：一、不可控風(fēng)險（一）、宏觀環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)與政策風(fēng)險（1）、貨幣政策適度從緊，一年之內(nèi)多次加息（2）、提高第二套住房首付門檻（3）、土地新政的出臺，開發(fā)周期縮短，明確開、竣工日期等（4）、整頓規(guī)范商品房預(yù)售行為（5）、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房全面啟動據(jù)

4、統(tǒng)計，08年15月，40個重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。而上半年全國70個大中城市房屋銷售價格同比和環(huán)比漲幅均呈下降走勢。2、地段－道路未通，缺乏生活，教育，醫(yī)療配套，周邊有大片未開發(fā)土地（二）、地質(zhì)風(fēng)險附近多為巖土地質(zhì)，可能會造成基礎(chǔ)成本增大；臨江地層土質(zhì)有待進(jìn)一步勘察。（三）、客戶群風(fēng)險1、客戶群體類型分散，大致分為四類：公務(wù)員，大型企業(yè)，事業(yè)單位員工，私營業(yè)主。當(dāng)前多數(shù)為北城本地人，外來

5、客戶較少，多為私營業(yè)主。2、城市中高收入人群主要集中于政府機(jī)關(guān)及以制糖，電力，醫(yī)療，金融，港口貨運(yùn)為代表的大型企事業(yè)單位，新鋼的建設(shè)，將帶來一些中高收入人群。（四）、內(nèi)外景觀風(fēng)險沒有強(qiáng)勢景觀資源，尤其是海景資源；只有一條流量很小的小河――沙方江。（五）、需求風(fēng)險1、有效客戶少，購買力弱，需求不旺盛，相當(dāng)部分以彈性需求為主。2、城市場供應(yīng)量大，同質(zhì)化嚴(yán)重，進(jìn)入了以“產(chǎn)品同質(zhì)化、檔次不高”的循環(huán)。3、私人天地樓居多，商本位較濃，房地產(chǎn)營銷策

6、劃市場尚處于起步階段4、主流客戶群體多已擁有一套及以上住房。5、購買城北區(qū)樓盤的自住客戶占到60%，其余客戶大多考慮宜住宜租；（六）、土地資源環(huán)境項目位置在消費(fèi)者心目中較偏僻，為遠(yuǎn)郊，為生地。（七）、銷售速度風(fēng)險1、當(dāng)前單盤最高年銷售量約為5萬平米（不考慮團(tuán)購）；2007年全市消化量約為40萬平米；2、若期望項目在45年內(nèi)完成，意味要年銷售量為5.8萬平米－9.7萬平米（按容積率1.52估算），壓力巨大。（八）、市場應(yīng)變力風(fēng)險如果前期定