長(zhǎng)沙市商業(yè)發(fā)展研究報(bào)告

1、長(zhǎng)沙市商業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告,一、宏觀環(huán)境分析,2,1.1、城市概況—區(qū)位,3,資料來(lái)源：百度百科，中國(guó)地圖網(wǎng),長(zhǎng)沙，湖南省省會(huì)，國(guó)家首批歷史文化名城，國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一，國(guó)家級(jí)兩化融合試驗(yàn)區(qū)之一，湖南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教商貿(mào)中心。歷史上涌現(xiàn)眾多名人，留下眾多的歷史文化遺跡，成為首批國(guó)家歷史文化名城。東西長(zhǎng)約230公里，南北寬約88公里，全市土地面積1.1819萬(wàn)平方公里。,,,1.2、城市概況—人口,4,長(zhǎng)沙市總面積11189

2、km²，2015年常住人口743.18萬(wàn)，人口密度為700人/km²。,2015年長(zhǎng)沙市常住人口743.18萬(wàn)，其中市區(qū)常住人口361.99萬(wàn)，人口密度較小，土地面積寬廣。,數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南省統(tǒng)計(jì)公報(bào)，紅色方框內(nèi)為長(zhǎng)沙市主城區(qū)數(shù)據(jù),長(zhǎng)沙市登記從事第二、第三產(chǎn)業(yè)人員多。,其中市區(qū)面積為2182.75km²，人口361.99萬(wàn)，人口密度為1658人/km²。,,5,長(zhǎng)沙市2015年末全市戶籍總?cè)丝?22

3、.98萬(wàn)人。全年出生人口75728人，人口出生率14.48‰；人口自然增長(zhǎng)率9.65‰。,數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)公報(bào),1.2、城市概況—人口,1.3、城市概況—交通,6,長(zhǎng)沙是國(guó)家交通樞紐，是連接京廣高速鐵路及滬昆高速鐵路的重要樞紐，鐵路公路交通發(fā)達(dá)。,,,資料來(lái)源：長(zhǎng)沙政府網(wǎng)、百度百科,長(zhǎng)沙是國(guó)家交通樞紐，京廣鐵路貫穿城區(qū)南北，滬昆鐵路連接?xùn)|西；京廣高速鐵路與滬昆高速鐵路在長(zhǎng)沙火車(chē)南站交匯。長(zhǎng)沙站位于芙蓉站車(chē)站中路與五一大道交匯處

4、以東、京廣線客車(chē)外繞線上。京廣鐵路、石長(zhǎng)鐵路及長(zhǎng)株潭城際鐵路在本站交匯。,連接和貫穿長(zhǎng)沙城區(qū)的高速公路有京港澳、長(zhǎng)永、長(zhǎng)吉、長(zhǎng)張、長(zhǎng)潭西、長(zhǎng)沙繞城高速公路、機(jī)場(chǎng)和長(zhǎng)株高速等長(zhǎng)沙在城市的東南西北各設(shè)立了長(zhǎng)途汽車(chē)站，在長(zhǎng)沙火車(chē)站設(shè)立了長(zhǎng)株潭客運(yùn)汽車(chē)站。,1.3、城市概況—交通,7,資料來(lái)源：百度百科,長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)可直達(dá)全國(guó)75個(gè)主要城市和數(shù)十個(gè)境外城市，且長(zhǎng)沙擁有全國(guó)最大的內(nèi)河主樞紐港。,8,2.1、城市經(jīng)濟(jì)—GDP,截止2015年底

5、，長(zhǎng)沙市GDP總體規(guī)模達(dá)到8510.13億元，在全省排名第一，人均GDP達(dá)到11.54萬(wàn)元。,數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南省統(tǒng)計(jì)公報(bào),長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，2015年長(zhǎng)沙市GDP總體規(guī)模達(dá)到8510.13億元，在全省排名第一，人均GDP達(dá)到11.54萬(wàn)元。,2015年湖南省各地級(jí)市年度GDP比,2.2、城市經(jīng)濟(jì)—居民消費(fèi)及固定投資,長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額從2011年的2215.34億元增長(zhǎng)至2015年的3690.59億元，增長(zhǎng)1.67倍。

6、長(zhǎng)沙市固定投資從2011年的3510.24億元增長(zhǎng)至2015年的6363.29億元，增長(zhǎng)1.81倍，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到20.4%。2015年長(zhǎng)沙市財(cái)政收入為1113.48億。,9,2011年以來(lái)，長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品總額及固定投資額快速增長(zhǎng)。2015年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為3690.59億元，固定投資額為6363.29億元。,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào),10,長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配持續(xù)增長(zhǎng)，2015年收入達(dá)到39961元。,長(zhǎng)沙城鄉(xiāng)居民可

7、支配收入差距較大，截止2015年底，城鎮(zhèn)居民收入是農(nóng)村居民收入的1.69倍，城鎮(zhèn)居民人均收入為39961元。,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào),長(zhǎng)沙市農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)到增長(zhǎng)較快，2015年達(dá)到23601元，平均增長(zhǎng)率超過(guò)13.86%。,2.3、城市經(jīng)濟(jì)—人均收入與支出,11,3.1、城市發(fā)展規(guī)劃—城市價(jià)值,內(nèi)陸交通樞紐——通向兩廣沿 海和西南邊陲的前緣地帶；上海、 廣州、重慶、武漢四大城市的輻 射可在此產(chǎn)生疊加效應(yīng)。,長(zhǎng)沙區(qū)域地位：

8、中部重點(diǎn)城市，起著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用。,長(zhǎng)沙在全國(guó)戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著 承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用， 既得益于沿海市場(chǎng)的強(qiáng)勁輻射， 又受惠于內(nèi)陸市場(chǎng)的全面聯(lián)動(dòng),數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市規(guī)劃局,12,（1）中心城市——長(zhǎng)沙都市區(qū)逐步建設(shè)成為我國(guó)中部地區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市,規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)化綜合服務(wù)職能，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力。（2）副中心城市2個(gè)瀏陽(yáng)城區(qū):瀏陽(yáng)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，工業(yè)以煙花生產(chǎn)及其輔助工業(yè)為主，相應(yīng)發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)

9、藥工業(yè)及先進(jìn)制造業(yè)；寧鄉(xiāng)城區(qū)：為寧鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，工業(yè)以食品、機(jī)械、化工、建材等為主。,市域范圍內(nèi)形容1個(gè)中心城市（長(zhǎng)沙都市區(qū)）、2個(gè)副中心城市（瀏陽(yáng)城區(qū)、寧鄉(xiāng)城區(qū)）及若干個(gè)建制鎮(zhèn)的“一主兩副”格局。,3.1、城市發(fā)展規(guī)劃—城市總體發(fā)展布局,長(zhǎng)沙都市區(qū),瀏陽(yáng)城區(qū):,寧鄉(xiāng)城區(qū),數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市規(guī)劃局,13,13,3.2、城市發(fā)展規(guī)劃—中心城區(qū)空間發(fā)展布局,資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市規(guī)劃局網(wǎng)站,長(zhǎng)沙市中心城區(qū)總體規(guī)劃：一軸兩帶多中心、

10、一主兩次六組團(tuán)。,一軸指湘江服務(wù)功能軸；兩帶指北部發(fā)展帶和南部發(fā)展帶； 一主為主城區(qū)（河西、河?xùn)|2大商務(wù)區(qū)）；兩次為河西片區(qū)、星馬片區(qū)； 六組團(tuán)為坪埔組團(tuán)、高星組團(tuán)、金霞組團(tuán)、 暮云組團(tuán)、黃榔組團(tuán)和空港組團(tuán)； 從城市中心來(lái)看，明確提出了城市主中心 為河?xùn)|CBD及河西CBD。,14,“三區(qū)一高地”：即高端制造研發(fā)轉(zhuǎn)化基地和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體的新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)，全國(guó)“兩型”社會(huì)建設(shè)引領(lǐng)區(qū)，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶內(nèi)陸開(kāi)放高地

11、。核心區(qū)域面積：490平方公里 地域：包括岳麓區(qū)、望城區(qū)和寧鄉(xiāng)縣部分區(qū)域，核心區(qū)域?yàn)樵缆磪^(qū)岳麓街道等15個(gè)街道、望城區(qū)喻家坡街道等8個(gè)街道以及寧鄉(xiāng)縣金洲鎮(zhèn)，覆蓋長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和望城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)3個(gè)國(guó)家級(jí)園區(qū)。,3.3、城市發(fā)展規(guī)劃—重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,湘江新區(qū)最長(zhǎng)沙重要的發(fā)展區(qū)域，按照2015年國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《湖南湘江新區(qū)總體方案》，將湘江新區(qū)戰(zhàn)略定位為“三區(qū)一高地”。,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市規(guī)劃局,15,規(guī)劃到

12、2020年：中心城區(qū)人口為629萬(wàn)人、城區(qū)面積為629㎡。,資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市政府門(mén)戶網(wǎng)站,3.4、城市發(fā)展規(guī)劃—城區(qū)面積與人口規(guī)劃,根據(jù)長(zhǎng)沙市2015年統(tǒng)計(jì)，建成區(qū)人口已達(dá)400萬(wàn)人，建成區(qū)面積已達(dá)294.39平方公里。,3.5、城市發(fā)展規(guī)劃—產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,16,根據(jù)《長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)空間布局總體規(guī)劃2014-2020年》，長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)將規(guī)劃建設(shè)“三廊三圈九片”的布局。,三廊——即湘江綜合服務(wù)走廊、瀏長(zhǎng)寧制造業(yè)走廊、三臨開(kāi)放經(jīng)濟(jì)走廊；三圈——即都

13、市服務(wù)集合圈、近郊產(chǎn)城融合圈、遠(yuǎn)郊生態(tài)屏障圈。九片——即九大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)包括中央商務(wù)區(qū)、濱江綜合服務(wù)區(qū)、東部星馬先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)、東部臨空臨鐵產(chǎn)業(yè)片區(qū)、西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、北部開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)片區(qū)、南部融城綜合服務(wù)片區(qū)、瀏陽(yáng)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)、寧鄉(xiāng)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)。,長(zhǎng)沙市將力推“六大集群”發(fā)展，2016-2018年重點(diǎn)打造在工程機(jī)械、汽車(chē)及零配件、生物醫(yī)藥、電子信息及現(xiàn)代物流、新能源及新材料、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)集群。,17,資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

14、布局規(guī)劃,零售商業(yè)規(guī)劃,城市商業(yè)中心規(guī)劃：至2020年共計(jì)形成33個(gè)。,4.1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃：在三環(huán)線周邊及外圍地區(qū)形成十大專業(yè)市場(chǎng)群，為市內(nèi)市場(chǎng)外遷提供承接地。,規(guī)劃的十大專業(yè)市場(chǎng)群為：望城經(jīng)開(kāi)區(qū)市場(chǎng)群、金霞經(jīng)開(kāi)區(qū)市場(chǎng)群、丁字市場(chǎng)群、安沙鎮(zhèn)市場(chǎng)群、黃興鎮(zhèn)市場(chǎng)群、跳馬鎮(zhèn)（白竹）市場(chǎng)群、蓮花鎮(zhèn)市場(chǎng)群、雙江口鎮(zhèn)市場(chǎng)群、鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)市場(chǎng)群、永安鎮(zhèn)市場(chǎng)群。,4.1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃,24,4.2、商業(yè)

15、部分網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一覽表,25,26,長(zhǎng)沙市宏觀環(huán)境表現(xiàn)良好， GDP總量8510.13億元，建成區(qū)人口約400萬(wàn)人，建成區(qū)面積約294.39平方公里 ，城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局明確。,,5、小結(jié),27,二、商貿(mào)電商發(fā)展分析,28,1.1、專業(yè)市場(chǎng)總體分布,長(zhǎng)沙市專業(yè)市場(chǎng)主要分布在火車(chē)站市場(chǎng)群、高橋市場(chǎng)群、紅星市場(chǎng)群、五一大道市場(chǎng)群、世界之窗周邊、汽車(chē)西站周邊、銀盆嶺周邊。,高橋市場(chǎng)群現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)26個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為建材、家居、食品副食品

16、、小商品等。,五一市場(chǎng)群現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)14個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為建材、家居、紡織服裝等。,紅星市場(chǎng)群現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)16個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為建材、家居等。,火車(chē)站市場(chǎng)群現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)43個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)電子數(shù)碼、家居、建材、服裝紡織等。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,高橋市場(chǎng)群,火車(chē)站市場(chǎng)群,紅星市場(chǎng)群,五一市場(chǎng)群,火車(chē)站市場(chǎng)群約占30%，高橋市場(chǎng)群約占24%，五一市場(chǎng)群約為10%，紅星市場(chǎng)群約為10%其他區(qū)域約占26%。,29,1.2、專業(yè)市場(chǎng)總體市

17、場(chǎng)數(shù)據(jù),長(zhǎng)沙市調(diào)研的110個(gè)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到330萬(wàn)㎡，拆遷改造面積77.33萬(wàn)㎡ ，在建面積、規(guī)劃面積約為165萬(wàn)㎡。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,長(zhǎng)沙市現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到330萬(wàn)㎡，整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)總體入住率達(dá)到73.4%以上，經(jīng)營(yíng)商戶達(dá)到16492戶。專業(yè)市場(chǎng)待拆遷與改造面積為77.33㎡ ，占現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積的23.4%。在建、規(guī)劃面積約為165萬(wàn)㎡ ，約為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積的0.5倍。,30,長(zhǎng)沙市專業(yè)市場(chǎng)待拆遷與改造面積

18、占現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積的23.4%，在建、規(guī)劃面積約為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積的50%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,1.2、專業(yè)市場(chǎng)總體市場(chǎng)數(shù)據(jù),,50%,,,23.4%,84.4%,31,1.3、專業(yè)市場(chǎng)—各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù),長(zhǎng)沙市專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積中，建材、家居、小商品、食品副食品的經(jīng)營(yíng)面積所占比重最大，其次為紡織、旅游文化、電子數(shù)碼。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,32,1.4、專業(yè)市場(chǎng)—各業(yè)態(tài)拆遷數(shù)據(jù),長(zhǎng)沙市專業(yè)市場(chǎng)中拆遷比例較大的業(yè)態(tài)為建材。

19、長(zhǎng)沙市專業(yè)市場(chǎng)拆遷面積中，服裝市場(chǎng)拆遷面積為375213.9㎡，占比47.66%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,33,1.5、專業(yè)市場(chǎng)—各業(yè)態(tài)在建數(shù)據(jù),長(zhǎng)沙市各專業(yè)市場(chǎng)的在建量大，主要是小商品與服裝紡織業(yè)態(tài)，共計(jì)609萬(wàn)㎡。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,34,1.5、專業(yè)市場(chǎng)—各業(yè)態(tài)規(guī)劃數(shù)據(jù),長(zhǎng)沙市各專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃體量大，主要是建材、家居和小商品業(yè)態(tài)，共計(jì)165萬(wàn)㎡；其他規(guī)劃大型市場(chǎng)由于只有規(guī)劃，未有實(shí)質(zhì)性的業(yè)態(tài)分布，暫未計(jì)算在

20、內(nèi)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,35,重點(diǎn)業(yè)態(tài)——食品副食品長(zhǎng)沙市食品副食品市場(chǎng)主要集中分布在以高橋商圈為核心的范圍內(nèi)，其余市場(chǎng)群只有少量分布。其中以高橋大市場(chǎng)農(nóng)副產(chǎn)品城、長(zhǎng)沙茶市、高橋廣東食品城、高橋火炬大市場(chǎng)、高橋酒類批發(fā)市場(chǎng)、神龍茶都等為主。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，食品副食品的拆遷面積和在建面積均為98124.02㎡ ，市場(chǎng)較成熟、體量飽和。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,1.6、專業(yè)市場(chǎng)—重點(diǎn)業(yè)態(tài),36,1.6、專業(yè)市場(chǎng)—重點(diǎn)

21、業(yè)態(tài),數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,重點(diǎn)業(yè)態(tài)——家居長(zhǎng)沙市家居市場(chǎng)除五一大道市場(chǎng)群外，其他四個(gè)市場(chǎng)均有分布，規(guī)劃基本完善，經(jīng)營(yíng)狀況一般。以居然之家、紅星美凱龍、新芙蓉國(guó)際家居廣場(chǎng)、井灣子國(guó)際等為主。家居市場(chǎng)拆遷有美凱龍賀龍商業(yè)廣場(chǎng)店于2015年2月閉館，合并到雨花區(qū)美凱龍店，建筑面積約20000㎡，在建市場(chǎng)主要是高嶺國(guó)際商貿(mào)城，在建面積為28萬(wàn)㎡，其他灣田，金橋大市場(chǎng)也有規(guī)劃，具體面積不詳，現(xiàn)有市場(chǎng)量處于飽和狀態(tài),馬家?guī)X市場(chǎng)群,

22、1.7、專業(yè)市場(chǎng)—典型市場(chǎng),典型市場(chǎng)——高嶺國(guó)際商貿(mào)城,高嶺國(guó)際商貿(mào)城位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)北二環(huán)，預(yù)計(jì)總投資500億、規(guī)劃用地7800畝，涵蓋43大市場(chǎng)集群。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積960萬(wàn)㎡，已建成68萬(wàn)㎡，其中家居13萬(wàn)㎡，招商已基本完成，租金20-50元/㎡/月，家居市場(chǎng)計(jì)劃今年4月開(kāi)業(yè)。,營(yíng)銷中心內(nèi)部實(shí)景,家具廣場(chǎng)外部實(shí)景,家具廣場(chǎng)內(nèi)部實(shí)景,副食品館實(shí)景,37,1.7、專業(yè)市場(chǎng)—典型市場(chǎng),典型市場(chǎng)——居然之家(湘江世紀(jì)城店),居然之家市場(chǎng)

23、于2014年2月開(kāi)業(yè)，總建筑面積約8萬(wàn)㎡，經(jīng)營(yíng)面積5.5萬(wàn)㎡，總體入住率達(dá)到90%，商鋪數(shù)為204戶，租金約為100—130元/月/㎡。,38,1.7、專業(yè)市場(chǎng)—典型市場(chǎng),典型市場(chǎng)——高橋大市場(chǎng)農(nóng)副產(chǎn)品城,高橋大市場(chǎng)農(nóng)副產(chǎn)品城于2016年1月開(kāi)業(yè)，是湖南高橋大市場(chǎng)其中重要一部分，定位輻射中南五省，形成集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售、物流配送、信息互換、檢測(cè)檢驗(yàn)于一體的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品中轉(zhuǎn)與集散的專業(yè)市場(chǎng)。,39,典型市場(chǎng)——高橋火焰大市場(chǎng),高橋火焰大

24、市場(chǎng)位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)馬王堆南路和民主路交界處，于1998年開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積約8萬(wàn)㎡。由高橋火焰文體商貿(mào)城、名酒城、電動(dòng)車(chē)市場(chǎng)、干貨辣椒城、神農(nóng)茶都5部分組成。原火焰鞋業(yè)批發(fā)城和火焰紙品批發(fā)城已轉(zhuǎn)為神農(nóng)茶都。,1.7、專業(yè)市場(chǎng)—典型市場(chǎng),40,41,①芯城科技園②中電軟件園③麓谷企業(yè)廣場(chǎng),調(diào)研區(qū)域內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)園8個(gè)，已建成6個(gè)，多分布于河西；河?xùn)|為傳統(tǒng)企業(yè)聚集區(qū)，電商產(chǎn)業(yè)園處于規(guī)劃階段,2.1、電商產(chǎn)業(yè)園—總體分布,河西電商產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)：

25、長(zhǎng)沙重點(diǎn)電商企業(yè)聚集區(qū)區(qū)，已建成面積118.8萬(wàn)㎡，入駐電商企業(yè)773家，匯集了甲骨文、百度、御泥坊等電商企業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭良好。,④麓谷信息港⑤長(zhǎng)沙軟件園⑥富尤電商產(chǎn)業(yè)園,⑦國(guó)家電子商務(wù)示范園區(qū)⑧雨花區(qū)電商產(chǎn)業(yè)園,河?xùn)|電商產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)：長(zhǎng)沙傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，希望通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)的融合推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，尚處于規(guī)劃階段，面臨政策、規(guī)劃等問(wèn)題。,備注：紅色為已建成園區(qū)，藍(lán)色為規(guī)劃園區(qū)，根據(jù)調(diào)研資料整理得出,1,42,已建成電商產(chǎn)業(yè)園6個(gè)，建筑面

26、積118.8萬(wàn)㎡，入駐電商企業(yè)773家，入園政策、配套等相對(duì)完善。,2.2、電商產(chǎn)業(yè)園—總體數(shù)據(jù),43,中國(guó)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、雨花電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園正處于規(guī)劃階段，合計(jì)占地接近2萬(wàn)畝，尚面臨政策、規(guī)劃等問(wèn)題。,2.2、電商產(chǎn)業(yè)園—總體數(shù)據(jù),雨花電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園行政樓,雨花電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園周邊路況,44,3、小結(jié),45,三、商業(yè)發(fā)展分析,46,1、商業(yè)發(fā)展—總體分布,長(zhǎng)沙市目前的商業(yè)布局主要分為以下十個(gè)商圈。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,

27、五一廣場(chǎng)商圈是長(zhǎng)沙市的核心商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，客流量大。星沙商圈和榮灣鎮(zhèn)商圈是岳麓區(qū)和長(zhǎng)沙縣的區(qū)級(jí)老商圈，分別位于兩地的核心區(qū)域，客流量較大；河西商圈、梅溪湖商圈為長(zhǎng)沙的新興商圈，未來(lái)發(fā)展空間較大；紅星商圈和高橋商圈均為市內(nèi)發(fā)展較快的商圈，已有眾多品牌商業(yè)入駐。,,,,東塘商圈,,河西商圈,星沙商圈,高橋商圈,,紅星商圈,五家?guī)X商圈,梅溪湖商圈,榮灣鎮(zhèn)商圈,五一廣場(chǎng)商圈,火車(chē)站商圈,47,調(diào)研的商圈建筑面積達(dá)294.16

28、萬(wàn)㎡，商戶數(shù)量11706戶，平均入住率90.7%，在建面積約為110.27萬(wàn)㎡長(zhǎng)沙市現(xiàn)有商圈建筑面積達(dá)到145.89萬(wàn)㎡，整個(gè)商圈總體入住率達(dá)到90.7%以上，經(jīng)營(yíng)商戶達(dá)到12061戶以上;在建面積約為110.27萬(wàn)㎡ ，約為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積75.51%;規(guī)劃面積38萬(wàn)㎡ ，約為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積的26%。,2、商業(yè)發(fā)展—總體數(shù)據(jù),48,長(zhǎng)沙市各大商圈暫無(wú)待拆遷與改造面積，在建面積為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積的75.51%、規(guī)劃面積為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積的26%

29、。,2、商業(yè)發(fā)展—總體數(shù)據(jù),49,重點(diǎn)商圈——五一廣場(chǎng)商圈五一廣場(chǎng)商圈為長(zhǎng)沙市的核心商圈，品類齊全，中高低檔消費(fèi)商城均有分布，輻射各檔次消費(fèi)人群，其中平和堂、萬(wàn)達(dá)、王府井名品比率超過(guò)90%。商圈入住率89.5%，其中平和堂、新世界百貨、悅薈、王府井等商城入住率高達(dá)95%以上。商圈輻射整個(gè)長(zhǎng)沙市各類消費(fèi)人群。消費(fèi)需求：王府井、萬(wàn)達(dá)、友阿春天、樂(lè)和城的消費(fèi)滿足中高端消費(fèi)人群。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商圈,

30、50,重點(diǎn)商圈——五一廣場(chǎng)商圈五一廣場(chǎng)商圈為長(zhǎng)沙市的核心商圈，品類齊全，中高低檔消費(fèi)商城均有分布，輻射各檔次消費(fèi)人群，其中平和堂、萬(wàn)達(dá)、王府井名品比率超過(guò)90%。商圈入住率89.5%，其中平和堂、新世界百貨、悅薈、王府井等商城入住率高達(dá)95%以上。商圈輻射整個(gè)長(zhǎng)沙市各類消費(fèi)人群。消費(fèi)需求：王府井、萬(wàn)達(dá)、友阿春天、樂(lè)和城的消費(fèi)滿足中高端消費(fèi)人群。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商圈,樂(lè)和城、東方商廈,四維商城,

31、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng),太平老街,,,,,,平合堂/新世界,,,,王府井,友阿春天,開(kāi)福金街,,海信廣場(chǎng),悅方,悅薈,,,51,重點(diǎn)商圈——五一廣場(chǎng)商圈,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,開(kāi)福金街,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),王府井,友阿春天,2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商圈,52,重點(diǎn)商圈——東塘商圈東塘商圈品類較齊，中高低檔次商城均有分布，輻射各類消費(fèi)人群，其中友阿百貨、平和堂、友誼商城名品比率70-80%。商圈入住率79.3%，其中平和堂、友阿百貨、友誼商城、家潤(rùn)入

32、住率均超過(guò)95%。商圈輻射整個(gè)長(zhǎng)沙市消費(fèi)人群。消費(fèi)需求：平和堂、友誼商城、友阿百貨所售服飾、箱包均屬中高檔；金色家族、東塘薈屬中檔；家潤(rùn)多、大都市商業(yè)街屬低檔。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商圈,金色家族通程名品中心,,,,,平和堂,東塘薈,友誼商城,,大都市步行街,,友阿百貨,,家潤(rùn)多,53,重點(diǎn)商圈——東塘商圈,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,金色年華,平和堂,大都市商業(yè)街,友誼商城,2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商

33、圈,54,重點(diǎn)商圈——河西商圈河西商圈為長(zhǎng)沙的新興商圈，名品比例較高，輻射中高檔消費(fèi)人群，和平堂、步步高、王府井城名品比率90%以上。商圈入住率98%。商圈輻射岳麓區(qū)中高檔消費(fèi)人群。消費(fèi)需求：平和堂、步步高、王府井所售服飾、箱包均屬中高檔。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商圈,王府井,,,步步高,55,重點(diǎn)商圈——河西商圈,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,王府井,步步高廣場(chǎng),2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商圈,56,數(shù)據(jù)

34、來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,重點(diǎn)商場(chǎng)——平和堂（東塘店）,平和堂（東塘店）位于長(zhǎng)沙市傳統(tǒng)商圈東塘商圈，于2009年建成開(kāi)業(yè)。共十層，分為地上六層及低下四層，是一家集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的高端商業(yè)大廈。該商場(chǎng)輻射整個(gè)長(zhǎng)沙市中高端消費(fèi)客群，客流量大，是市民購(gòu)物首選地。,2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商場(chǎng),57,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,重點(diǎn)商場(chǎng)——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商圈五一廣場(chǎng)商圈。項(xiàng)目占地約12.18萬(wàn)平方米，總建筑面積約100萬(wàn)平米。是

35、一線臨江的城市地標(biāo)型綜合體項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、高級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、精裝豪宅等。,2、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商場(chǎng),58,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)調(diào)研資料整理得出,重點(diǎn)商場(chǎng)——王府井百貨,項(xiàng)目位于河西先導(dǎo)區(qū)的商業(yè)中心，總層數(shù)22層，總建筑面積為14.6萬(wàn)平方米。由王府井百貨、與王府井百貨無(wú)縫對(duì)接的商業(yè)步行街和一棟5A甲級(jí)寫(xiě)字樓組成。其中王府井百貨和超市約6.7萬(wàn)㎡，步行街約1.6萬(wàn)㎡，寫(xiě)字樓約3萬(wàn) ㎡，地下室面積約4萬(wàn)㎡。,2、

36、商業(yè)發(fā)展—重點(diǎn)商場(chǎng),59,3、商業(yè)發(fā)展—奧萊業(yè)態(tài),備注：紅色為已開(kāi)業(yè)，藍(lán)色未開(kāi)業(yè)，根據(jù)調(diào)研資料整理得出,總體概況：長(zhǎng)沙奧萊業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈，已開(kāi)業(yè)8個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積17.3萬(wàn)㎡，新規(guī)劃2個(gè)，由奧萊巨頭百聯(lián)、首創(chuàng)開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)沙各主要節(jié)點(diǎn)均有奧萊分布。,,分布于中心區(qū)的城市奧特萊斯，商業(yè)體量小、品牌少、折扣低，并非正真意義上的奧特萊斯。,城市外圍的奧特萊斯，由于地理位置較差，體量一般較大（5萬(wàn)以上），商品、服務(wù)、配套較好，注重運(yùn)營(yíng)，為正真意義上的奧萊。

37、,60,3、商業(yè)發(fā)展—奧萊業(yè)態(tài),61,經(jīng)營(yíng)良好,友誼阿波羅奧特萊斯：由本土商業(yè)巨頭友阿集團(tuán)開(kāi)發(fā)，貨品更新及時(shí)，位于長(zhǎng)株潭結(jié)合點(diǎn)。,勉強(qiáng)支撐,環(huán)球奧特萊斯：經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)4萬(wàn)㎡，年經(jīng)營(yíng)額僅1.8億。主要由于選址不當(dāng)、運(yùn)營(yíng)不善。,已倒閉,尚美奧特萊斯、曉園奧特萊斯：項(xiàng)目體量較小，貨品不全，輻射能力有限。,新規(guī)劃,百聯(lián)奧萊、首創(chuàng)奧萊：全國(guó)性專業(yè)奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐，項(xiàng)目體量較大，未來(lái)前景尚不明朗,長(zhǎng)沙奧特萊斯經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差異較大，大型奧萊運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐加

38、劇競(jìng)爭(zhēng),3、商業(yè)發(fā)展—奧萊業(yè)態(tài),62,4、商業(yè)調(diào)研分析—小結(jié),63,四、房地產(chǎn)發(fā)展分析,64,開(kāi)發(fā)投資：銷售顯現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，量漲價(jià)穩(wěn)，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、土地成交持續(xù)低迷，高庫(kù)存依然不容忽視,2015年全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資996.60億元，比上年下降24.0%。商品房銷售面積1904.89萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.4%。全市商品房銷售額1116.61億元，增長(zhǎng)20.2%。,1、房地產(chǎn)總體投資分析,2015年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市

39、統(tǒng)計(jì)公報(bào),65,2、房地產(chǎn)開(kāi)竣工及施工情況,2015年住宅開(kāi)工面積大幅下降，施工、竣工面積較2014年微降,2015年住宅市場(chǎng)開(kāi)工面積約1112萬(wàn)㎡，比2014年下降37.68 %；竣工面積1302.5萬(wàn)㎡，比2014年降低6.11%；施工面積5826.8萬(wàn)㎡，比2014年下降6%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：好房子網(wǎng),66,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙國(guó)土資源局網(wǎng)站,3、土地供求分析,2015年，長(zhǎng)沙市土地成交面積465萬(wàn)㎡，同比下降67%；成交金額67億元，下降

40、74%。實(shí)際商住三類用地僅成交180萬(wàn)方，同比去年下滑近50%。今年土地成交延續(xù)去年的態(tài)勢(shì)，呈急速降溫。,2014-2015長(zhǎng)沙市6區(qū)土地成交情況,受制于樓市高庫(kù)存，土地供應(yīng)受限，成交低迷，直抵七年來(lái)新低。,2015長(zhǎng)沙市6區(qū)土地成交類型及占比,67,住宅市場(chǎng)：量漲價(jià)穩(wěn)，高庫(kù)存依然不容忽視,2015年六區(qū)新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽1724.59萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)51.3%,其中住宅網(wǎng)簽1466.24萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)52.93%。2015年六區(qū)新

41、建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1630.75萬(wàn)㎡，同比減少19.52%，住宅批準(zhǔn)預(yù)售1168.23萬(wàn)㎡，同比減少22.17%。,4、住宅市場(chǎng)分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)公報(bào),68,4、住宅市場(chǎng)分析,2015年全年新房成交量大幅上揚(yáng)，同比上漲52%;新建住宅網(wǎng)簽均價(jià)為5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均價(jià)為6197元/㎡，同比上漲3%。,69,5、典型樓盤(pán)分析,70,5、典型樓盤(pán)分析,71,5、典型樓盤(pán)分析,72,6、小結(jié),73,五、附