仲量二裝管理培訓(xùn)幻燈片

1、二裝管理培訓(xùn),工程部 2015年02月,目 錄,什么是二裝----------二裝管理目的---------報(bào)批程序-------------二裝管理的流程圖-----物業(yè)協(xié)助租戶收房-----裝修押金及費(fèi)用-------租戶應(yīng)提交的資料-----施工審圖階段---------,9、裝修時間管理--------10、開工前準(zhǔn)備-------11、施工成品保護(hù)-------12、裝修管理范圍-------13、施

2、工安全管理-------14、隱蔽工程驗(yàn)收-------15、竣工驗(yàn)收階段-------16、客戶搬遷入住-------,什么是二裝,定義：二裝是指：建筑項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收并已交付給物業(yè)公司管理，租戶在入住前為了使租區(qū)達(dá)到自己的辦公條件，在初裝修的基礎(chǔ)上，再次對租區(qū)內(nèi)進(jìn)行功能性的改造施工。,二裝管理目的,通過二裝施工管理保證所有業(yè)主或租戶的安全。通過二裝施工管理保證大廈的安全。通過二裝管理來規(guī)范裝修施工，最終達(dá)到維護(hù)大廈公共區(qū)

3、域設(shè)計(jì)和系統(tǒng)不變，對其它客戶不會產(chǎn)生不利的影響。,報(bào)批程序,二裝管理起始于客戶收樓并提交裝修申請。二裝管理終止于客戶搬遷入住。,終止于什么時間？,二裝手續(xù)的流程圖,物業(yè)協(xié)助租戶收房,管理中心協(xié)助客戶辦理相關(guān)收樓手續(xù)，并會同客戶對租區(qū)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場交接驗(yàn)收。這里不僅體現(xiàn)了一個服務(wù)理念，使客戶感到溫馨，同時通過現(xiàn)場交接驗(yàn)收避免今后帶來的一些麻煩。物業(yè)管理中心提供《E9項(xiàng)目裝修服務(wù)手冊》和租區(qū)設(shè)備圖紙，并組織客戶及相關(guān)方召開技

4、術(shù)交底會，幫助客戶了解大廈及其租區(qū)各系統(tǒng)情況。 通過給客戶介紹大廈設(shè)備設(shè)施、 建筑結(jié)構(gòu)等情況，便于客戶完 成裝修方案的制定。,裝修押金及費(fèi)用,客戶向物業(yè)管理中心提交裝修申請，填寫簽署《裝修委托書》與《裝 修承諾書》，并繳納裝修保證金和施工管理費(fèi)。 施工管理費(fèi)及裝修保證金的標(biāo)準(zhǔn)按租賃面積計(jì)算。 收取裝修保證金的目的是為了防范裝修施工隊(duì)的違規(guī)操作給他人或公共利益造成損害，為利益受損害方設(shè)置的一種有效保障，目的在

5、于監(jiān)督、規(guī)范裝修行為，補(bǔ)償因裝修而受到損失方的利益。,裝修押金及費(fèi)用,租戶應(yīng)提交的資料,客戶向物業(yè)提交以下文件并加蓋相關(guān)單位的公司印章。A.市認(rèn)可設(shè)計(jì)承包商的營業(yè)執(zhí)照/資質(zhì)證書（復(fù)印件需加蓋公章）C.裝修承包商資質(zhì)證書（貳級或以上）（復(fù)印件需加蓋公章）D.《租戶裝修委托書》E.租戶與裝修商簽訂的《裝修合同》F.裝修施工保險(xiǎn)單原件G.監(jiān)理公司之簽約合同原件H.施工安全許可證I.施工單位設(shè)計(jì)、說明及進(jìn)度表,租戶應(yīng)提交的資料,

6、,,設(shè)計(jì)圖紙一套：比例為1：50或1：100全套裝修圖紙，供物業(yè)管理部 審核 、封面、設(shè)計(jì)說明、平面圖、天花圖、地面圖、 配電系統(tǒng)線路圖、暖通系統(tǒng)圖、噴淋系統(tǒng)圖、消火栓、煙感報(bào)警圖、緊急疏散圖、防排煙平面圖、弱電系統(tǒng)圖、原始圖。填寫兩份《承諾書》，表示租戶/裝修承包商已經(jīng)詳閱并承諾遵守《[錦什坊街三十五號]（大廈）二次裝修手冊》之內(nèi)容。簽署《二次裝修消防、安全責(zé)任書》和《裝修管理協(xié)議書》。施工人員身份證復(fù)印件一份、1寸照片2張

7、。,租戶應(yīng)提交的資料,物業(yè)對裝修方案進(jìn)行審核批復(fù)。1.裝修方案審核通常需要7個工作日。物業(yè)將會書面通知客戶審核結(jié)果，如物業(yè)認(rèn)為裝修資料不清楚、不完整或認(rèn)為裝修方案需要做出修改，施工/設(shè)計(jì)單位須對裝修方案進(jìn)行必要的修改，物業(yè)審核批復(fù)時間順延。2.物業(yè)對裝修方案審核批準(zhǔn)后，客戶將裝修方案及裝修材料檢驗(yàn)報(bào)告送北京市西城區(qū)公安消防局進(jìn)行審批，審批合格后需辦理施工現(xiàn)場審核，通常需2至3周以上，審批合格后施工單位可辦理開工手續(xù)。,審圖階段,弱電

8、關(guān)注要點(diǎn)審圖主要是綜合布線、配線表、機(jī)房、語音及網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)位布置和機(jī)柜位置等內(nèi)容。弱電系統(tǒng)施工時規(guī)范操作就不會給大廈或其它租戶帶來不利的影響。,審圖階段,強(qiáng)電關(guān)注要點(diǎn)審圖主要是對系統(tǒng)圖、照明、動力（插座）平面圖，中的總負(fù)荷計(jì)算、各回路負(fù)荷、開關(guān)容量及回路線徑、管徑等內(nèi)容，其重點(diǎn)關(guān)注開關(guān)容量：客戶開關(guān)要比大廈所提供的開關(guān)容量至少低一級，堅(jiān)決避免出現(xiàn)超容現(xiàn)象，防止出現(xiàn)越級跳閘，避免對其它客戶帶來不利的影響。,審圖階段,綜維關(guān)注的要

9、點(diǎn)：1.查看機(jī)房承重是否超出大廈樓板承重 （250Kg/m2)2.檢查設(shè)計(jì)公共區(qū)域的改造是否符合大廈要求3.查看新建隔墻是否正對大廈玻璃幕墻、窗，如果不正對應(yīng)盡量調(diào)整，如因場地所限無法調(diào)整隔墻需離開窗臺300mm以免影響大廈外觀以及玻璃維修,審圖階段,暖通關(guān)注要點(diǎn)審圖主要是空調(diào)布置圖和給排水布置圖給排水在我大廈不準(zhǔn)許客戶安裝衛(wèi)生間和給排水設(shè)施，它們的排水極容易給大廈或其它客戶帶來不利的影響空調(diào)布置的不合理會造成

10、室內(nèi)冷熱不均，為今后物業(yè)提供維修服務(wù)帶來麻煩，內(nèi)、外區(qū)風(fēng)管在與風(fēng)機(jī)盤管相連時不能混接，否則也會給客戶溫度控制帶來麻煩，在審圖時最需要關(guān)注的是每個租戶內(nèi)設(shè)計(jì)有總的進(jìn)排水閥門，每個風(fēng)機(jī)盤管是否安裝了進(jìn)回水閥門，以避免由于風(fēng)機(jī)盤管維修時給其它客戶帶來不利的影響,審圖階段,消防關(guān)注要點(diǎn)審圖主要是查看圖紙的是否有排風(fēng)設(shè)施，消防設(shè)施（噴淋、煙感、手報(bào)等）與大廈原有消防設(shè)施是否一致，如果不一致告知施工單位到北京市西城區(qū)公安消防支隊(duì)報(bào)批，其重點(diǎn)關(guān)注

11、應(yīng)該是：1.噴淋頭之間的距離是否在1.8----3.6米之間；噴淋頭與墻之間的距離在0.6----1.8米之間房間是否滿足1個/60平面煙感的要求，新增獨(dú)立房間是否有煙感探頭，新增煙感品牌選型是否與大廈一致7種噴淋顏色：橙色57℃，紅色68℃，黃色79℃，綠色93℃，藍(lán)色141℃，紫紅182℃，黑色227℃ 204℃ 灰色100℃,辦理開工準(zhǔn)備,施工單位填寫《施工申請表》等相關(guān)手續(xù)。一.上述手續(xù)經(jīng)物業(yè)審核批準(zhǔn)后對施工單位發(fā)放

12、《施工許可證》。二.施工單位辦理裝修工人登記和施工出入證。需將施工人員的資料詳列在申請表格上，攜同施工人員的身份證復(fù)印件或其他證件復(fù)印件及2張1寸近照，交到物業(yè)管理中心辦理。三.如施工出入證遺失，應(yīng)立即到物業(yè)補(bǔ)辦。補(bǔ)辦施工出入證時仍需支付工本費(fèi)，并不予退還。,辦理開工準(zhǔn)備,四.進(jìn)場施工前施工單位會同物業(yè)現(xiàn)場確認(rèn)施工區(qū)域及其進(jìn)出線路公共區(qū)域的成品狀況。五.施工單位根據(jù)施工材料的進(jìn)出路線，對所經(jīng)過的公共區(qū)域內(nèi)的成品及租區(qū)內(nèi)的成品

13、嚴(yán)格按照物業(yè)管理中心要求進(jìn)行保護(hù)，施工開始前，成品保護(hù)措施須經(jīng)物業(yè)檢驗(yàn)合格。六.動工前，客戶/施工單位要組成防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組，制定防火方案，防火責(zé)任人要督促各施工單位加強(qiáng)對臨時動火作業(yè)的管理。,裝修時間管理,施工單位需嚴(yán)格遵守大廈的施工時間要求：正常施工時間：初期可24小時施工，至有租戶入 住。辦公時間不得有噪音施工，以免影響租戶正 常辦公。其中刺激性氣味，施工單位需做機(jī)械排風(fēng)至窗外。 如遇特殊情況，施工時間

14、需遵從物業(yè)管理中心 人員安排。,施工成品保護(hù),出風(fēng)回風(fēng)口是否封上裝修時室內(nèi)需保持負(fù)壓，以免異味 跑出影響其他客戶，因此出風(fēng)口必須 封堵。在裝修時室內(nèi)塵土是不可不免的， 因此，為了保證（回）風(fēng)道清 潔，必須將回風(fēng)口封上，保證 空調(diào)機(jī)內(nèi)空氣的清潔，從而使 大廈及其他客戶的利益得到保障。,施工成品保護(hù),陽角位置用木板連接包角。平面位置里面需使用軟泡沫紙，外用大芯板等材料（使用軟泡沫需雙層包裹）。門框的角與

15、門的陽角保護(hù)需使用硬制材料包裹。貨梯墻面位置里面需使用軟泡沫紙，外用密度板等材料（使用軟泡沫需雙層包裹）。需打臨時隔斷部位若使用輕鋼龍骨材料，則隔斷兩側(cè)不得與成品靠的過近，并加軟紙 保護(hù)，平面朝外，支撐在里側(cè)，高度為2米。地面保護(hù)需使用大芯板或九厘板等材料。,施工成品保護(hù),施工開始前，施工單位應(yīng)根據(jù)施工材料的進(jìn)出路線，對所經(jīng)過的公共區(qū)域及租區(qū)嚴(yán)格按照物業(yè)管理中心要求進(jìn)行成品保護(hù)。大理石墻面位置里面需使用軟泡沫紙，外用五合板或密度板等

16、材料。在已入駐客戶樓層施工時，裝修區(qū)域所有玻璃門須做貼膜處理，以保持美觀。施工過程中成品保護(hù)材料如有破損，應(yīng)及時更新。對保護(hù)不利造成成品損壞者，須負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或照價賠償。距離客戶租區(qū)較近或人流量較大的區(qū)域所做的成品保護(hù)，須在早上8點(diǎn)前拆除。,施工成品保護(hù),裝修期間，所有風(fēng)口必須封閉，單元戶門及可開啟玻璃幕墻須關(guān)閉。風(fēng)機(jī)盤管、煙感、控制開關(guān)，電動閥門等設(shè)備設(shè)施保護(hù)措施齊全。對以上設(shè)備采取保護(hù)措施是為了防止施工過程中不注意對設(shè)備造成

17、損壞，從而避免給大廈及其客戶帶來不利的影響。,施工安全管理,施工中應(yīng)正確使用電動工具不同的電動工具有不同的使用方法，這不是我們關(guān)注的重點(diǎn)，作為工程人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的是：電動工具控制開關(guān)是否為漏電開關(guān)。電動工具的電源線是否完好，有沒有一閘多機(jī)的現(xiàn)象。,施工安全管理,臨時配電箱、插座、插頭整潔齊全無破損，配電箱內(nèi)應(yīng)使用漏電開關(guān)電源箱必須有一總開關(guān)控制，箱按規(guī)定分級配置漏電保護(hù)器及符合規(guī)定的斷路器。所用的各種開關(guān)、熔斷器和插座等電氣裝置

18、的品種規(guī)格均應(yīng)按正規(guī)線路要求選配和安裝。對無裝漏電保護(hù)器的，不允許使用。連接電動機(jī)械與電動工具的電氣回路，應(yīng)設(shè)開關(guān)式插座并應(yīng)有保護(hù)裝置（如熔絲式自動空氣開關(guān)等）。嚴(yán)禁一閘接多臺電動設(shè)備。 電源開關(guān)外殼和電線絕緣有破損不完整或帶電部分外露時，應(yīng)及時修復(fù)，否則不許使用 不準(zhǔn)用電源線或軟橡膠電纜拖拉或移動工具 。電纜線要懸掛不低于1.5米處，不得拖地使用。,施工安全管理,,施工安全管理,,隱蔽工程驗(yàn)收,,施工安全管理,配電箱內(nèi)開關(guān)、配

19、線無變色、碳化現(xiàn)象，計(jì)量表運(yùn)轉(zhuǎn)正常當(dāng)電線接觸不實(shí)導(dǎo)致開關(guān)發(fā)熱，在預(yù)上有塵土（雜物）較多時就會造成開關(guān)（上口）發(fā)生燒焦碳化如果是臨時配電箱總開關(guān)上口發(fā)生燒焦碳化，極易引起上一級開關(guān)跳閘，使其他客戶受到影響，因此，這應(yīng)是工程人員巡視的重點(diǎn)。,施工安全管理,無非法用電、用水現(xiàn)象，嚴(yán)禁私自亂動大廈設(shè)備設(shè)施.木制品裝飾應(yīng)刷防火涂料，高熱度設(shè)備應(yīng)遠(yuǎn)離易燃品.,隱蔽工程驗(yàn)收,墻、天花、裝飾面的檢查驗(yàn)收1.檢查隔墻龍骨是否定牢固。施工是否合理。

20、即隔墻要上下生根一直到頂， 否則除了墻體不穩(wěn)外還會影響日后的空調(diào)效果。2.檢查隔墻內(nèi)線、管、盒的施工是否規(guī)范3.檢查隔墻內(nèi)巖棉是否已添加合格巖棉，要確保所填充的材料為阻燃的。4.天花重點(diǎn)檢查檢查口是否預(yù)留，預(yù)留位置是否合理，（如果沒有預(yù)留或預(yù) 留位置不合理，將直接影響日后對客戶的修理工作。5.裝飾面（含窗簾）周圍有無大功率射燈，射燈溫度較高。,隱蔽工程驗(yàn)收,,隱蔽工程驗(yàn)收,線在管內(nèi) 管入盒中相鄰管

21、盒 地線跨接線出管時 勿忘護(hù)口,電線著火,隱蔽工程驗(yàn)收,電氣系統(tǒng)檢查驗(yàn)收檢查管線吊筋吊裝是否牢固符合規(guī)范 ，接線盒兩端及轉(zhuǎn)彎處必須加裝吊筋。吊 筋設(shè)置的數(shù)量，規(guī)范規(guī)定吊筋間距不應(yīng)大 于1.2米，吊筋的位置如果與設(shè)置在吊 頂內(nèi)的設(shè)施相沖突，可采取位移加密的辦 法來解決。檢查吊筋是否有（不同系統(tǒng)）管線共用的現(xiàn) 象，即龍骨、線管、設(shè)備吊筋必須單獨(dú)使用。,隱蔽工程驗(yàn)收,空調(diào)、給排水、消

22、防系統(tǒng)的打壓測試及檢查驗(yàn)收所有空調(diào)、給水、消防系統(tǒng)都必須打壓測試（12KG/cm2 半小時） （8KG/cm2 24小時）打壓是水系統(tǒng)中非常重要的環(huán)節(jié)，它是保證系統(tǒng)安全、保證大廈及其它客戶安全的根本。,隱蔽工程驗(yàn)收,線管跨接地線是否連接使用跨接地線的目的是為了保證線管接地良好，一旦管內(nèi)電線破皮通過線管形成漏電電流，使斷路器掉閘，防止觸電事故的發(fā)生,專用接頭,隱蔽工程驗(yàn)收,檢查接線盒內(nèi)接線是否涮錫涮錫目的是使電線之間接觸緊密

23、，形成一個整體，避免接頭發(fā)熱，從而有效的減少火災(zāi)發(fā)生的可能性,隱蔽工程驗(yàn)收,燈盤吊裝是否合格燈具不可以固定在龍骨、各類線管上，必須要通過獨(dú)立吊筋安裝。穿入燈箱的導(dǎo)線在分支連接處不得承受額外應(yīng)力和磨損，多股軟線的端頭需盤圈、涮錫,垃圾清運(yùn),搬運(yùn)沙石及鏟除廢物要裝袋 運(yùn)輸，不能在搬運(yùn)途中隨地遺 灑，運(yùn)輸限定為膠輪手推車。 在裝修期間，所有工程廢料不 得存放在任何公共區(qū)域，必須 每天夜間清理至指定的地方或 自行運(yùn)

24、出[錦什坊街三十五號]。 若有造成排水系統(tǒng)堵塞，商戶 需負(fù)責(zé)一切疏通排水道的費(fèi)用。,運(yùn)輸及電梯使用,進(jìn)出[錦什坊街三十五號]的任何貨物均需至物業(yè)保安部部填寫《攜物 進(jìn)出單/貨梯使用申請》。運(yùn)輸車輛在指定卸貨區(qū)域卸貨，卸完裝修 材料后應(yīng)立刻開。裝卸貨物和運(yùn)輸貨物均需按物業(yè)部所指定的時間和 路線并聽從管理人員的指引，貨物運(yùn)輸限定為膠輪手推車。所有在[錦 什坊街三十五號]內(nèi)之運(yùn)輸只能使用貨用電梯運(yùn)輸。如有對任何

25、公共設(shè)施，例如：天花、地板、墻面、電梯等造成損壞， 將由物業(yè)部安排修補(bǔ)，一切修補(bǔ)費(fèi)用將在裝修押金中扣除，或于租戶 入住前直接向租戶收取。,竣工驗(yàn)收階段,裝修竣工后，施工單位須對裝修單元進(jìn)行自檢，并請消防部門認(rèn)可的檢測公司對裝修單元進(jìn)行消防檢測及電氣檢測，將檢測合格報(bào)告提交物業(yè)存檔。施工單位須提前3個工作日向物業(yè)二裝小組以書面形式提出竣工驗(yàn)收申請。物業(yè)二裝管理小組安排工程技術(shù)人員依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、審圖意見及相關(guān)施工規(guī)范對工程進(jìn)行

26、竣工驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收報(bào)告。施工單位須對所有驗(yàn)收不合格項(xiàng)目及時進(jìn)行整改，并申請復(fù)驗(yàn)。施工單位申報(bào)北京市西城區(qū)公安消防局現(xiàn)場驗(yàn)收，獲得驗(yàn)收合格審核意見書。,竣工驗(yàn)收階段,施工單位提交竣工圖及新增加空調(diào)、給排水設(shè)備的產(chǎn)品樣本及說明書在物業(yè)管理中心存檔?？⒐を?yàn)收合格并獲得西城區(qū)公安消防支隊(duì)的驗(yàn)收合格審核意見書后，施工單位向物業(yè)管理中心提出裝修保證金退還申請，物業(yè)管理中心在扣除違規(guī)施工違約金后，將裝修保證金余額于3個月后無息退還。,竣工驗(yàn)

27、收階段,裝修工程質(zhì)量，租戶應(yīng)自行或委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)督檢查驗(yàn)收。物業(yè)管理中心的裝修驗(yàn)收檢查工作，不能替代租戶和工程施工單位應(yīng)進(jìn)行的竣工驗(yàn)收工作?？蛻魬?yīng)在裝修工程竣工后，同工程監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位，按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面驗(yàn)收。施工單位負(fù)責(zé)采購裝修材料及設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)向租戶提交質(zhì)量檢測報(bào)告及說明書、保修單和環(huán)保說明書。工程驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)當(dāng)向租戶出具租區(qū)裝修質(zhì)量保修書，保修范圍應(yīng)包括全部裝修內(nèi)容。一般最

28、低保修期應(yīng)為兩年，有防水要求的房間、衛(wèi)生間，廚房防滲漏保修期應(yīng)為五年。,客戶搬遷入住,裝修單元經(jīng)物業(yè)驗(yàn)收合格，并獲得北京市公安局西城消防局相關(guān)防火管理監(jiān)督部門消防驗(yàn)收合格意見書后，客戶可到物業(yè)管理中心客戶服務(wù)部辦理遷入手續(xù)。,總 結(jié),【二次裝修管理工作】是由公司不同職能部門參與的一項(xiàng)綜合性工作，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不可，不存在哪個環(huán)節(jié)重要哪個環(huán)節(jié)次要的概念。二次裝修管理工作有我們大家的共同努力，必將會順利圓滿完成。,謝