廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例解讀

1、解讀廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例,廣東銘致律師事務(wù)所律師 張強(qiáng)1392818274188885926,一、我國物業(yè)管理的立法進(jìn)程,１９９４年，建設(shè)部下發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。 □１９９４年以來，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等規(guī)章。,一、我國物業(yè)管理的立法進(jìn)程,１９９４年以來，廣東、

2、上海、重慶、深圳等２０多個(gè)省、市相繼出臺(tái)了地方物業(yè)管理?xiàng)l例。如今很多省市的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)或正在進(jìn)行修訂?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》１９９４年出臺(tái)，１９９９年進(jìn)行修訂，現(xiàn)正進(jìn)行第二次修訂；１９９７年，《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)；２００４年，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》通過；１９９８年，《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)?！?一、我國物業(yè)管理的立法進(jìn)程,２００３年６月，國務(wù)院正式頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年9月1日正式施行），規(guī)定

3、業(yè)主大會(huì)為物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主對(duì)小區(qū)公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)?！酰玻埃埃衬辏对?，建設(shè)部印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》?！酰玻埃埃茨辏翟?，建設(shè)部制定的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》開始實(shí)施?！酰玻埃埃茨辏吩?，國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。,一、我國物業(yè)管理的立法進(jìn)程,□２００７年３月，《物權(quán)法》（2007年10月1日正式施行）通過，進(jìn)一步明晰了物的所有權(quán)。,一、我國物業(yè)管理的立法進(jìn)程,二○○七

4、年八月二十六日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》 2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例,二、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 適用范圍,第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)?！　”緱l例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。,二

5、、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 適用范圍,何為“物業(yè)”一般認(rèn)為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地。一個(gè)完整的物業(yè)一般由以下四個(gè)部分構(gòu)成：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊。,二、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 適用范圍,管理權(quán)業(yè)主權(quán)利 專有權(quán)（獨(dú)立性：1、構(gòu)造 2、使用，3、登記）1、內(nèi)部權(quán)利

6、 共有權(quán) 2、外部權(quán)利 : 管理權(quán)（業(yè)主成員權(quán)的范疇）→委托→ 物業(yè)管理企業(yè),,三、各級(jí)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用,《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)規(guī)范物業(yè)管理工作，保障業(yè)主對(duì)物業(yè)依法享有的管理權(quán)，促進(jìn)物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、

7、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平?！　〉谒臈l 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！　∈?、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！　「骷?jí)人民政府有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。,三、各級(jí)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用,第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)

8、給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)予以協(xié)助和配合?！　〉诹鶙l 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。,三、各級(jí)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理

9、工作。　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分,劃分依據(jù)：1、規(guī)劃紅線圖 2、公用設(shè)施設(shè)備是否可分割 3、社區(qū)建設(shè)因素,四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分,第七條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管

10、理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！　∨f城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域?！　?duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì)的意見后確定。,四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分,物業(yè)管理區(qū)域需備案公示第八條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)

11、單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示?！　∫呀?jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！　〗值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。,五、業(yè)主的資格認(rèn)定,第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！　∩形吹怯浫〉盟袡?quán)，但基于買賣

12、、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。,六、業(yè)主大會(huì)籌備工作制度,1、成立的條件：A、50%（已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的）B、20%（百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。）,六、業(yè)主大會(huì)籌備工作制度,2、籌備組的成立： A、人數(shù)7～15人（業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表

13、、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成）B、60%（業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十）C、7日（業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告）D、3個(gè)月（業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。）,六、業(yè)主大會(huì)籌備工作制度,3、建設(shè)單位的義務(wù)：A、書面報(bào)告（第十二條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設(shè)單位應(yīng)

14、當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。）,六、業(yè)主大會(huì)籌備工作制度,B、參與籌備組,六、業(yè)主大會(huì)籌備工作制度,C、協(xié)助籌備組工作〔　第十四條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持?！?六、業(yè)主大會(huì)

15、籌備工作制度,4、物業(yè)公司的義務(wù)人力支持第十四條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。,六、業(yè)主大會(huì)籌備工作制度,5、籌備組職責(zé)：第十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列

16、職責(zé)：　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；　?。ǘM訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；　?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；　?。ㄎ澹┱匍_首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作?！　∏翱睿ㄒ唬┲粒ㄋ模╉?xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。,七、投票權(quán),第二十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌

17、集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。,七、投票權(quán),面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算?！　。ǘ┙ㄔO(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；

18、建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。,八、業(yè)主大會(huì)的議事程序。,1、會(huì)議形式：定期會(huì)議?。I(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。 )臨時(shí)會(huì)議(經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。),八、業(yè)主大會(huì)的議事程序。,救濟(jì)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街

19、道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。,八、業(yè)主大會(huì)的議事程序。,2、提前15日（第十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。）,八、業(yè)主大會(huì)的議事程序。,3、公示30日（業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。）,八、業(yè)主

20、大會(huì)的議事程序。,4、規(guī)定了業(yè)主代表以及業(yè)主委托人制度第二十條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議?！　⊥七x業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)

21、出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。,八、業(yè)主大會(huì)的議事程序。,5、記名投票（第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式?！　∪魏稳瞬坏脗卧鞓I(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。）,九、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),第二十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)

22、企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄋ模┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；　?。ㄎ澹┡浜辖值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；　?。┓煞ㄒ?guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！　I(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。,十、業(yè)委會(huì)成員的資格,第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條

23、件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生： 　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；　?。ǘ┳窦o(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；　?。ㄈ┳袷毓芾硪?guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為；　?。ㄋ模┍救思捌浣H屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。,十一 業(yè)委會(huì)的議事程序,1、業(yè)委會(huì)的組成第二十六條 業(yè)主委員會(huì)一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連

24、任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生?！　I(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。,十一 業(yè)委會(huì)的議事程序,業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

25、，不具有表決權(quán)。,十一 業(yè)委會(huì)的議事程序,2、業(yè)委會(huì)會(huì)議第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議?！　I(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。,十一 業(yè)委會(huì)的議事程序,3、委員資格的滅失　?。ㄒ唬┪飿I(yè)轉(zhuǎn)讓　?。ǘ┘膊〉仍颉　。ㄈ┬淌仑?zé)任；　?。ㄋ?/p>

26、）辭職；　?。ㄎ澹┢渌樾?。,十一 業(yè)委會(huì)的議事程序,4、委員的候補(bǔ)以及補(bǔ)選、重新選舉第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告?！　÷殑?wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。,十一 業(yè)委會(huì)的議事程序,4、委員的候補(bǔ)以及補(bǔ)選、重新選舉第三

27、十三條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員?！　I(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。,十一 業(yè)委會(huì)的議事程序,5、業(yè)委會(huì)任期屆滿前的選舉、交接以及職責(zé)限制第三十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)

28、當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助?！　I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)?！　I(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。,十一 業(yè)委會(huì)的議事程序,6、經(jīng)費(fèi)第三十五條 業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)

29、主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定?！　I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。,十二、業(yè)委會(huì)備案以及印章制度,業(yè)委會(huì)備案第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：　?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　?。ǘI(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；　　（三）業(yè)主委員會(huì)委員（

30、候補(bǔ)委員）名單及其基本情況?！　∥飿I(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)?！　I(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告?！　浒傅挠嘘P(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。,十二、業(yè)委會(huì)備案以及印章制度,最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟

31、主體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函 安徽省高級(jí)人民法院：　　你院[2002]皖民一終字第112號(hào)《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：　　根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的意見》第四十條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房

32、、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。2003年8月20日,國外關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的立法模式——,1.業(yè)主管理團(tuán)體具有法人人格模式。（法國、新加坡模式 ）2.業(yè)主管理團(tuán)體不具有法人人格模式（德國模式)3.折中模式。（日本模式）4.法人人格模式 。（美國模式）,十二、業(yè)委會(huì)備案以及印章制度,印章管理第二十八條 業(yè)主委員會(huì)憑物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主

33、大會(huì)的決定使用。,十三、業(yè)委會(huì)的行為規(guī)范,1、業(yè)委會(huì)的禁止行為：第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：　　（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；　?。ǘ┧魅?、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；　?。ㄈ├寐殑?wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；,十三、業(yè)委會(huì)的行為規(guī)范,（四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；　?。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的

34、活動(dòng)；　　（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為?！　I(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。,十三、業(yè)委會(huì)的行為規(guī)范,2、業(yè)委會(huì)的法律責(zé)任：第六十五條 業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任?！　I(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影

35、響公共秩序的，由政府有關(guān)部門依法追究責(zé)任。,十三、業(yè)委會(huì)的行為規(guī)范,第六十六條 業(yè)主委員會(huì)委員違反本條例第三十條規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府相關(guān)行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報(bào)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！　I(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后未及時(shí)將有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部

36、門責(zé)令限期改正，并給予警告?！　〉诹邨l 違反本條例規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)的，依法追究法律責(zé)任。,十四、前期物業(yè)管理收費(fèi),1、前期物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)際定價(jià)權(quán)屬于建設(shè)單位與物業(yè)公司　第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。,十四、前期物業(yè)管理收費(fèi),2、支付物業(yè)管理費(fèi)以房屋“交付”為界：第四十

37、一條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納?！　〗ㄔO(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。,十五、物業(yè)管理用房,第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置

38、物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。,十五、物業(yè)管理用房,物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不

39、得挪作他用。,十五、物業(yè)管理用房,第四十條 建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水電氣計(jì)量器具。,十六、檔案管理,物業(yè)、設(shè)施設(shè)備以及資料的移交需注意查驗(yàn)以及保密第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?！　≡谵k理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管

40、網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；　?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；,十六、檔案管理,（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；　?。┪飿I(yè)服務(wù)用房的清單;　?。ㄆ撸┪飿I(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。,十六、檔案管理,保密義務(wù)： 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于

41、與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)。,十七、物業(yè)管理服務(wù),1、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂 合同當(dāng)事人：1.業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)代表）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè),十七、物業(yè)管理服務(wù),2、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、,十七、物業(yè)管理服務(wù),雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房的使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用

42、、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任其他,十七、物業(yè)管理服務(wù),3、物業(yè)服務(wù)合同的備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。,十七、物業(yè)管理服務(wù),各類案例：1、財(cái)產(chǎn)損害賠償 A、機(jī)動(dòng)車輛被盜 B、入室盜竊3、人身損害賠償4、名譽(yù)權(quán)糾紛5、欠費(fèi)糾紛,十八、物業(yè)服務(wù)費(fèi),1、明碼標(biāo)價(jià)，公示服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)

43、、收費(fèi)項(xiàng)目。,十八、物業(yè)服務(wù)費(fèi),2、 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。,十八、物業(yè)服務(wù)費(fèi),3、水電分?jǐn)侫、按約定分?jǐn)?；B、約定不明按面積分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?十九、財(cái)務(wù)公示,、實(shí)行酬

44、金制的物業(yè)公司須向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。,二十、事實(shí)合同,第五十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服

45、務(wù)合同。,二十、事實(shí)合同,業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。,二十、事實(shí)合同,事實(shí)物業(yè)管理合同關(guān)系，以業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司之日終止。（物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。）,二十一、車位,1、非規(guī)劃車位：使用經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定。收益歸全體業(yè)主

46、,二十一、車位：,2.、規(guī)劃車位A、不得預(yù)售B、首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人C、外租合同不得超過6個(gè)月D、公開出售，透明交易E、不得多拿多占（擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。）,二十一、車位,第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本

47、區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月?！　〗ㄔO(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。,二十二、業(yè)主義務(wù),1、消極義務(wù)禁止行為

48、（裝修以及生活起居）第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 　?。ㄒ唬p壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；　?。ǘ┻`反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；　　（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；　?。ㄋ模┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^；　?。ㄎ澹┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物；,,二十二、業(yè)主義務(wù),（六）損壞或者擅自占用、改建物

49、業(yè)共用部位；　?。ㄆ撸p壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；　?。ò耍p毀樹木、園林；　?。ň牛┐娣挪环习踩珮?biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；　?。ㄊ﹣y丟垃圾，高空拋物；　?。ㄊ唬┌l(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)； 　?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。,二十二、業(yè)主義務(wù),2、 對(duì)禁止行為的處理方式:投訴、舉報(bào)、勸阻、制止、報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物

50、業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。,二十二、業(yè)主義務(wù),3、配合義務(wù)（相鄰關(guān)系）業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合共用部位設(shè)備設(shè)施的維修。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任?！〉谖迨鶙l 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使

51、用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償?！　∫蛭飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。,二十二、業(yè)主義務(wù),4，告知義務(wù)第五十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員

52、會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,二十二、業(yè)主義務(wù),5、法律責(zé)任：第六十八條 違反本條例第五十五條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：　?。ㄒ唬┻`反第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款?！　。ǘ┻`反第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。,二十二、業(yè)主義務(wù),

53、（三）違反第三項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行?！　。ㄋ模┻`反第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；對(duì)個(gè)人可以處一萬元以下的罰款；對(duì)單位可以處二十萬元以下的罰款?！　。ㄎ澹┻`反第八項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)、第

54、十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法查處。,二十四、維修資金,1、籌集以及管理第五十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金?！　∽≌瑢ｍ?xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。,二十四、維修資金,住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

55、　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。,二十四、維修資金,2、維修資金隨物業(yè)轉(zhuǎn)讓。第五十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。,二十四、維修資金,3、分?jǐn)偂〉诹畻l 共有物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?二十四、維修資金,4、禁止列支的情形：第六十一條 物業(yè)