物業(yè)管理?xiàng)l例解讀培訓(xùn)

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀培訓(xùn),主講:涂如梅,一、《條例》的立法背景,成立起草小組,同年4月建設(shè)部成立《條例》起草小組，開始《條例》起草工作。,99年3月在全國物業(yè)管理工作會議上提出《物業(yè)管理?xiàng)l例》全國立法。,一、《條例》的立法背景,收集有關(guān)資料，開展立法調(diào)研。,收集、分析各地出臺的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件。通過總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗(yàn)和不足，初步了解了《條例》起草中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。收集國外物業(yè)管理立法資料,多次

2、組織專題研討會，廣泛聽取各方面的意見,一、《條例》的立法背景,組織專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題。召開專家論證會、書面征求專家意見，邀請法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等對立法過程中的難點(diǎn)問題進(jìn)行專題研討。將國外“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”運(yùn)用到目前的條例中，從過去單一所有權(quán)，改變?yōu)槎鄠€所有權(quán)。,一、《條例》的立法背景,廣泛征求意見，以求彰顯民意。2000年5月《條例》征求意見稿出臺，征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單

3、位及專家意見。2001年3月經(jīng)建設(shè)部部常務(wù)會議討論通過，形成《條例》（送審稿），提請國務(wù)院審議。2002年6月國務(wù)院法制辦通過調(diào)研、基本摸清了物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問題，會同建設(shè)部多次討論、修改，最終形成《條例》（草案）。2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同意，國務(wù)院法制辦將《條例》（草案）登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會上引起了積極反響。,l 房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)

4、E網(wǎng)-www.fdcew.com傾力打造行業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料,我們將致力為廣大管理者提供更多的資料下載服務(wù).,一、《條例》的立法背景,國務(wù)院審議通過，溫家寶總理正式簽署2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過。2003年6月8日溫家寶總理正式簽署。2003年6月19日正式公布。2003年9月1日起施行。,二、《條例》的立法意義與作用,公平合理地維護(hù)各方責(zé)任主體的合法權(quán)益建設(shè)、開發(fā)單位房屋的建造者，承擔(dān)物

5、業(yè)最終產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任完善配套設(shè)施售房過程中的承諾的對現(xiàn)無償提供管理用房承擔(dān)保修責(zé)任（《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》）空置房（發(fā)展商就是空置房的業(yè)主）前期物業(yè)管理,二、《條例》的立法意義與作用,公平合理地維護(hù)各方責(zé)任主體的合法權(quán)益業(yè)主（《條例》第五章）非業(yè)主使用人業(yè)主大會、業(yè)主委員會業(yè)主大會代表業(yè)主權(quán)利業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),二、《

6、條例》的立法意義與作用,公平合理地維護(hù)各方責(zé)任主體的合法權(quán)益物業(yè)管理企業(yè)將原委托合同中委托與被委托關(guān)系，修改為物業(yè)服務(wù)合同中甲方與乙的關(guān)系。合同內(nèi)容（第三十五條）市政公用事業(yè)單位（第四十五條、五十二條）供水、供電、通訊等政府—主管部門、有關(guān)部門立法、持法、指導(dǎo)、監(jiān)督,二、《條例》的立法意義與作用,以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WTO國際慣例接軌。專有部分所有權(quán)共用部分 持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán),二、《條例》的立法意義

7、與作用,規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度前期物業(yè)管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會,二、《條例》的立法意義與作用,提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識萬科效應(yīng)（優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)營造物業(yè)銷售品牌與賣點(diǎn)）王海效應(yīng)（雙倍返還）史特拉效應(yīng)（小案大賠償）業(yè)主維權(quán)反應(yīng)計(jì)算成本，不能盲目跟進(jìn),二、《條例》的立法意義與作用,強(qiáng)化物

8、業(yè)管理合同法律意識合同意識風(fēng)險意識競爭意識服務(wù)意識品牌意識全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì),二、《條例》的立法意義與作用,倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)必須有相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)住宅前期物業(yè)管理強(qiáng)制招投標(biāo)前期物業(yè)管理開發(fā)商的權(quán)利與義務(wù),二、《條例》的立法意義與作用,提升了中國社區(qū)民主活動進(jìn)程以財(cái)產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點(diǎn)物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財(cái)產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來行使的。業(yè)主的財(cái)產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對應(yīng)

9、體現(xiàn)權(quán)利意識、市民意識、財(cái)產(chǎn)意識、市場意識、管理意識、服務(wù)意識,二、《條例》的立法意義與作用,為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理提供法律依據(jù)。糾紛急劇增多行政糾紛凸顯引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。業(yè)主委員會訴訟主體資格—經(jīng)業(yè)主大會決議授權(quán)。,三、《條例》的基本原則,公平、公開、合理、科學(xué)從內(nèi)容上體現(xiàn)從立法形式上體現(xiàn)建筑物區(qū)所有權(quán)為基礎(chǔ)吸收發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論物業(yè)管理權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)

10、相應(yīng)物業(yè)管理是針對共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù),三、《條例》的基本原則,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益業(yè)主委員會成為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立運(yùn)作程序法定業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得做出無關(guān)決定共用部分建設(shè)單位不得擅自處分招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主臨時公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益,三、《條例》的基本原則,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）空置房也要按標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)

11、額外收費(fèi)停止繳納保安人員不得侵害公民權(quán)利小區(qū)共用部分經(jīng)營收益按業(yè)主大會決定使用挪用專項(xiàng)維修資金受行政處罰，追究刑事責(zé)任安全隱患要強(qiáng)制排除服務(wù)合同終止應(yīng)做好移交,三、《條例》的基本原則,民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合民主自治自律—業(yè)主大會、業(yè)主委員會專業(yè)化服務(wù)—物業(yè)管理公司 —專業(yè)化人員 —專業(yè)化技術(shù)、技能

12、 —專業(yè)化工具 —專業(yè)化組織 —專業(yè)化程序、方法,三、《條例》的基本原則,保證物業(yè)的正常運(yùn)作和安全合理使用物業(yè)管理是對物、對物業(yè)的管理，對人的服務(wù)是最基本原則可持續(xù)民展與國際慣例接軌保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的運(yùn)用,三、《條例》的基本原則,政府的適度干預(yù)與推動引導(dǎo)立法執(zhí)法指

13、導(dǎo)監(jiān)督,四、《條例》規(guī)定的主要問題,為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）？為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境（第一條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,什么是物業(yè)管理？ 《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動（第二條）。,四、

14、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)？ 《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項(xiàng)權(quán)利： 1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；,四、《條例》規(guī)定的主要問題,5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； 6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督

15、物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項(xiàng)義務(wù)： 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決

16、定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；,四、《條例》規(guī)定的主要問題,6項(xiàng)義務(wù)： 4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成

17、立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)（第十條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？  業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（第十條、第十八條

18、）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？ 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加（第十二條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會（第十四條）。

19、業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過（第十二條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系？擔(dān)任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件？ 業(yè)主大會成立時，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自

20、選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（第十條、第十五條、第十六條）。 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任（第十六條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系？ 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)

21、居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議（第二十條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)什么責(zé)任？ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約

22、，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明（第二十二條、第二十三條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（第二十四條）。 建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)（第

23、二十七條）；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料（第二十九條）；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任（第三十一條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？ 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立（第二十一條）。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（第二十

24、五條）。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止（第二十六條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？ 業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的

25、管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定（第三十五條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？ 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會（第三十八條、第三十九條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的

26、物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？ 物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)（第四十條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰交納？不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和

27、特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第四十一條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納（第四十二條）。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委

28、員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴（第六十七條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,《條例》對水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收作了哪些規(guī)定？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（第四十五條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對物業(yè)管

29、理企業(yè)保安人員有什么要求？ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作（第四十七條）。 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（第三十六條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理企業(yè)

30、雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益（第四十七條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,《條例》對物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定？ 《條例》對物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個方面的規(guī)定： 一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。 二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施

31、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任（第五十二條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主（第五十三條）。 四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用（第五十五條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,

32、哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專項(xiàng)維修資金歸誰所有，什么用途？住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對挪用專項(xiàng)維修資金的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任（第五十四條、第六十三條）。,五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度,招標(biāo)投標(biāo)制度（第三條、二

33、十四條）業(yè)主大會制度（第二章）告知制度（第十四、十九、二十、五十、五十三條）業(yè)主委員會備案制度（第十六條）業(yè)主公約制度（第十七、二十二條）前期物業(yè)管理制度（第三章）承接驗(yàn)收、交接制度（第二十八、三十七、三十九條）保修制度（第三十一、五十二、五十六條）,五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度,企業(yè)資質(zhì)制度（第三十二條)職業(yè)資格制度(第三十三條)報告制度(第四十六條、四十七條)專項(xiàng)維修資金制度(第五十四條)物業(yè)管理的行政復(fù)議

34、、行政訴訟及國家賠償制度,六、《條例》的禁止行為,業(yè)主大會、業(yè)主委員會違法行為的禁止（第十九條）業(yè)主臨時公約侵權(quán)行為的禁止（第二十二條）建設(shè)單位擅自處分共用部分行為的禁止（第二十七條）改變物業(yè)管理用房用途的禁止（第三十八條）整體轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理服務(wù)的禁止（第四十條）,六、《條例》的禁止行為,額外收取費(fèi)用的禁止（第四十五條）保安侵權(quán)行為的禁止（第四十七條）業(yè)主與物業(yè)使用人違法約定的禁止（第四十八條）改變共用部分用途行為的禁止擅

35、自占用、挖掘道路、場地行為的禁止（第五十一條）,七、《條例》的授權(quán),制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的授權(quán)（第九條）制定首次業(yè)主大會投票權(quán)辦法的授權(quán)（第十條）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦法的授權(quán)（第三十二條）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的授權(quán)（第四十一條）專項(xiàng)維修資金收取、使用管理辦法的授權(quán)（第五十四條）,八、《條例》的合同,前期物業(yè)服務(wù)合同（第二十一條、二十六條）物業(yè)服務(wù)合同（第三十五條）,九、《條例》的公約,業(yè)主公約（第十一條、十七條）臨時公約（第二

36、十二條）,十、《條例》消失的九個物業(yè)管理概念,委托與物業(yè)管理委托合同建管一體化保安與治安一體化前期物業(yè)管理協(xié)議代收、代繳、抄表到戶包干制維修基金政府定價,十、新生成的十二個概念,炒管家招投標(biāo)合同約定分業(yè)經(jīng)營抄表到戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),十、新生成的十二個概念,前期物業(yè)服務(wù)合同告知報告陽光財(cái)務(wù)與傭金制職業(yè)經(jīng)理人專項(xiàng)維修資金,十一、《條例》可行政復(fù)議、行政訴訟、國家賠償,業(yè)主大會的產(chǎn)生與業(yè)主委員會選舉（第十條）業(yè)主委

37、員會的備案（第十六條）業(yè)主大會、業(yè)主委員會違法行為的處理（第十九條）協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)的批準(zhǔn)（第二十四條）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督（第四十三條）,十一、《條例》可行政復(fù)議、行政訴訟、國家賠償,違反治安、環(huán)保、裝修和使用等方面行為的處理（第四十六條）物業(yè)管理投訴的處理（第四十九條）物業(yè)管理辦法的授權(quán)制度物業(yè)管理法律責(zé)任的追究處理（第六章）,十二、《條例》配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法業(yè)主大會規(guī)程