《香水城》策劃報告

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改?香水城 香水城?籌劃報告 籌劃報告香水城?籌劃報告 目 錄 一、商業(yè)局部市場定位思路概述 2二、本工程商業(yè)屬性具體分析 3〔一〕郊區(qū)城市化進程中大型商業(yè)設(shè)施特征分析 3〔二〕本地居民消費特征分析 18〔三〕物流設(shè)施對本工程商業(yè)的影響作用 20〔四〕會展業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施需求對本工程商業(yè)的影響作用 24〔五〕綜合樓潛在人群對本工程商業(yè)需求分析 26三、本工程商業(yè)設(shè)施定位 28〔一〕目標客戶群體確

2、定 28〔二〕商業(yè)主題思路研究 28〔三〕商業(yè)面積初步確定 49〔四〕 商業(yè)建筑風(fēng)格的初步確定 50〔五〕地塊周邊用地性質(zhì)分析 51綜合樓分析研究與初步定位 53一、綜合樓用地分析 53二、區(qū)域市場競爭關(guān)系分析 54三、產(chǎn)品定位 771、規(guī)模定位 772、本工程寫字樓種類定位 773、寫字樓產(chǎn)品形象建議 784、本工程寫字樓用途構(gòu)成定位 815、效勞式公寓產(chǎn)品定位 826、主體建筑布局 847、媒介空間建議 858、設(shè)施設(shè)備建議 85一

3、、商業(yè)局部市場定位思路概述對于本工程商業(yè)而言，我們認為由于其所處的地理位置以及內(nèi)部其他相關(guān)設(shè)施的影響，所以本工程商業(yè)的屬性具有多重性。換言之，本工程商業(yè)設(shè)施的市場定位受到自身與外界多種因素的作用。因此，在得出商業(yè)市場定位之前，我們必須對本工程商業(yè)所受到的影響因素進行深入的分析，研究其對商業(yè)定位所產(chǎn)生的具體影響以及各影響因素之間的輕重關(guān)系。由此才能最終確定本工程商業(yè)適合的市場定位。就此，我們認為本工程商業(yè)定位的總體研究思路為：根據(jù)上圖所示

4、，本工程商業(yè)設(shè)施具有五種不同的商業(yè)屬性。我們認為，本工程最根底的商業(yè)屬性就是其不可更改的宏觀地理位置，即城市邊緣的商業(yè)設(shè)施的商業(yè)屬性。本工程處于 XX 市的東南四環(huán)。一方面本工程具有其他任何區(qū)域都很難比擬的車行交通便利；另一方面，本工程不具有如城市中心商業(yè)區(qū)的歷史商業(yè)文脈。具體而言，城市中心的商業(yè)區(qū)在很大程度上不僅滿足了人們對日常購物的需求，更重要的其長久的歷史積淀使其也具有了很強的最新 精品 Word 歡迎下載 可修改到 202

5、2 年的 200 萬人。同時，舊城區(qū)的常住人口要逐步向外疏散，目前已經(jīng)從 1990 年的 175萬人降至 160 萬人左右，到 2022 年要降到 150 萬人以下。在總體規(guī)劃中垡頭、南苑均位于本區(qū)域內(nèi)。這無疑將為進一步加強包括本區(qū)域在內(nèi)的整個 XX 郊區(qū)城市化。就目前情況來看，本工程所在地東南部那么已經(jīng)初步成型的亦莊，該地區(qū)為 XX 市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，已經(jīng)建成了非常多的企業(yè)和住宅區(qū)；地塊的西邊為 XX 市早期開發(fā)成型的方莊社區(qū)。這說明

6、XX 東南部已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯了郊區(qū)城市化。目前在建或在售的紫南家園、翠城、觀筑、山水文園等工程都顯示出這種住宅郊區(qū)化的趨勢。特別值得指出的是，近期 SARS 病毒的肆虐會促進這種郊區(qū)密度較低、通風(fēng)、采光良好的居住環(huán)境干凈整潔的住宅的開展。而且本工程作為大型綜合工程，其所具有的各種設(shè)施尤其是內(nèi)部居住區(qū)的建設(shè)也將進一步推動?xùn)|南四環(huán)區(qū)域城市化進程。總之，隨著這種郊區(qū)城市化進程的迅速開展，將為該地區(qū)的大型商業(yè)帶來大量的消費人群，從而促進大型商

7、業(yè)在郊區(qū)的出現(xiàn)和開展?！?〕、公路的網(wǎng)絡(luò)化及交通條件的日益完善隨著公路的網(wǎng)絡(luò)化即高速公路系統(tǒng)的完善，許多經(jīng)濟活動的區(qū)位指向原那么發(fā)生了巨變，盡可能接近市場的原那么已不再是以接近市中心為標準，而是以接近主要的運輸動脈為標準；而且汽車行駛速度的提高，使得通勤的范圍進一步擴大。高速公路系統(tǒng)翻開了“居住郊區(qū)城市化〞的道路，同時形成了郊區(qū)對工業(yè)、商業(yè)開發(fā)的吸引力。這些經(jīng)濟優(yōu)勢表達在：有充足的停車場、低資產(chǎn)本錢、接近供應(yīng)商和消費者等。特別需要指出的

8、是，城市外圍的環(huán)城高速公路對都市區(qū)的郊區(qū)在人口增長、零售業(yè)的建立和開展等方面都有巨大的作用，比沒有環(huán)城路的都市區(qū)的郊區(qū)增長快。美國華盛頓特區(qū)的首都環(huán)城路就是一個促進郊區(qū)高速開展的例子。在 1972—1982 年里，由于環(huán)城路的出現(xiàn)約有 80 萬人陸續(xù)定居于環(huán)路周圍，由此也吸引了 12 家區(qū)域性的購物中心設(shè)立于此。總之，高速公路網(wǎng)改善了中心市的出入口問題，在郊區(qū)與市中心之間組成了強大的交通流，極大地促進了郊區(qū)城市化進程。本工程位于京津塘高

9、速公路的入口處與東南四環(huán)的交匯處，公路網(wǎng)絡(luò)比擬興旺，適宜開展這種大型零售商業(yè)。〔3〕、私人汽車的逐步普及公共交通的向外延展通常每一次交通方式的革命，都會帶來城市結(jié)構(gòu)的巨大變動，引致商業(yè)布局的重大調(diào)整。私人汽車的大量出現(xiàn)，使城市化進程以非常規(guī)的高迅速加快，并使商業(yè)中心能夠擁有巨大范圍的市場。因此在城市交通方便的城市化郊區(qū)，大購物中心出現(xiàn)了。同時也推動了一種購物方式的出現(xiàn)——“車載集中購物〞。這種購物最典型的方式就是消費者周期性地進行大量集

10、中式的購物，并利用汽車承載。這種購物方式的出現(xiàn)也使得消費者對距離購物場所的絕對距離敏感度下降，而更加關(guān)心停車問題，商品價格問題。換言之，私人轎車的大量出現(xiàn)使得人們可以并愿意到交通更通常但距離較遠的地方大量購物，由此也使得在道路交通情況良好的郊區(qū)地帶出現(xiàn)大型購物中心成為可能。在私人汽車開展的同時，公交系統(tǒng)的革新對商業(yè)布局那么產(chǎn)生促進影響，地鐵和輕軌這種大運量、高速的客運工具，也在不同程度地支持大商業(yè)中心的郊區(qū)化。隨著 XX 經(jīng)濟的巨大開展