商業(yè)定位策劃報(bào)告

1、【 I 期 商 業(yè) 調(diào)整 】,I期鄰里中心商業(yè)功能定位I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案,萬(wàn)科東麗湖第二階段整體商業(yè)梳理及二期7000平米商業(yè)產(chǎn)品定位,【 本 階 段 工 作 重 點(diǎn) 】,典型大盤(pán)案例研究整體項(xiàng)目各期商業(yè)定位梳理二期7000平米商業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一期鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議,第二階段匯報(bào)思路,【 大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比研究 】,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新村華南星河灣錦繡香江深圳萬(wàn)科城北京國(guó)美第一城大盤(pán)

2、商業(yè)對(duì)比分析,項(xiàng)目概況,祈福新村以大環(huán)境、大配套、大交通的國(guó)際文化型社區(qū)而享有“中國(guó)第一村”美譽(yù)；占地7500畝，自1991年破土動(dòng)工，已投資近160億元，開(kāi)發(fā)6000多畝，建成售出住宅近3萬(wàn)套；目前已有36個(gè)國(guó)家和地區(qū)的2萬(wàn)多戶約7萬(wàn)人入住，到完全開(kāi)發(fā)完畢入住人口將達(dá)15萬(wàn)人；項(xiàng)目北距廣州市中心18公里，東距廣州大學(xué)城17.8公里，廣州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均處在45分鐘出行通勤范圍內(nèi)。建汽

3、車(chē)總站，多條線路至廣州市中心、碼頭、火車(chē)站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶。 24小時(shí)專線往返廣州。廣州公交路線有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市廣路錦信巴士，祈福地鐵口接駁線10A，10B，公交車(chē)288路和番禺公交車(chē)13路、15路等。,郊區(qū)大盤(pán)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、入住人口多、出行交通相對(duì)便利,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,概況,

4、整盤(pán)面積：500萬(wàn)平米商業(yè)面積：8萬(wàn)平米商業(yè)配比：2%商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷(xiāo)售商業(yè)格局關(guān)鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類,項(xiàng)目規(guī)劃,以多層洋房為主，輔以別墅和高層，是典型的中低密度大盤(pán)。產(chǎn)品主要有四種：聯(lián)排、獨(dú)棟別墅：湖畔豪庭、康怡雅園、綠怡花園；4-5層多層洋房：舊區(qū)洋房、翠湖居、綠怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞軒、海晴居；6層半山洋房：月明軒、山泉居；18-36層高層住宅：天湖居、倚

5、湖居、曉峰園、倚云居、迎風(fēng)閣、活力花園。,產(chǎn)品分析,注：數(shù)據(jù)來(lái)源：滿堂紅二手房交易,項(xiàng)目總體以多層洋房為主，輔以別墅和高層，隨著時(shí)間發(fā)展戶型面積逐漸變大,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,開(kāi)發(fā)模式,1991年祈福新村開(kāi)始開(kāi)發(fā)，首期定為中低密度、高性價(jià)比郊區(qū)大盤(pán)，“香港村”的客戶定位吸引大量港澳投資、度假客戶前來(lái)入??；隨著項(xiàng)目知名度的提高，項(xiàng)目適時(shí)推出高端獨(dú)棟別墅，提升項(xiàng)目檔次，提高經(jīng)濟(jì)收益，吸引大量外籍及廣州本地高端人士入住。隨著廣州城

6、市“南拓”，地鐵3號(hào)線修通，祈福新村納入廣州城市住宅范圍，項(xiàng)目推出高層住宅，吸引在廣州工作的高級(jí)白領(lǐng)，達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的更大提升。,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,花園：為了適合不同年齡、趣味各異人士的需要，在屋村不同地點(diǎn)設(shè)置了2個(gè)大公園，數(shù)十個(gè)小花園、兒童樂(lè)園、燒烤場(chǎng)、無(wú)土栽培蔬果園、四季花園；人工湖：占地600畝，提供各種水上活動(dòng)中心，內(nèi)部環(huán)島內(nèi)設(shè)置高爾夫球場(chǎng)；千色園：占地300畝，投資1500萬(wàn)元，集娛樂(lè)、教育、益智、健體于一體的大

7、型健康公園，內(nèi)有果園、熱帶植物園、嶺南盆景、養(yǎng)鳥(niǎo)和面花蝴蝶的大籠、回音壁、龜兔賽跑雕塑、人造石林、古堡……還有青青小農(nóng)莊、趣致畜牧園等。山頂公園：小區(qū)內(nèi)有一座山，全長(zhǎng)2.5公里，山上設(shè)有亭臺(tái)，住戶可爬山、游公園，也可賞月。,生態(tài)健身主題,前期定位為郊區(qū)度假低密度住宅，配套多以休閑、生態(tài)和健身為主,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,項(xiàng)目配套,祈福新村各項(xiàng)生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼兒園、祈福英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、祈福新村學(xué)校、廣東工業(yè)大學(xué)

8、祈福分院（大專制）；國(guó)家三甲國(guó)際JCI認(rèn)證醫(yī)院：祈福醫(yī)院，以中西醫(yī)及自然療法精華相結(jié)合為特色；亞洲社區(qū)最大度假俱樂(lè)部：8萬(wàn)平方米酒店度假俱樂(lè)部主題俱樂(lè)部：水上俱樂(lè)部、文化俱樂(lè)部，設(shè)施包括 2個(gè)籃球場(chǎng)、13個(gè)羽毛球場(chǎng)、9個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、4個(gè)壁球場(chǎng)、水上高爾夫球場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、足球場(chǎng)、射箭場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、電子游樂(lè)場(chǎng)、泳池、室內(nèi)恒溫泳池、水上樂(lè)園、潛水館、攀巖館等；小區(qū)獨(dú)立會(huì)所：天湖會(huì)所、半山會(huì)所；其他：大型超市、肉菜市場(chǎng)、24小時(shí)便利店、商業(yè)

9、步行街。,祈福新村度假俱樂(lè)部的設(shè)施：孩童類：夏威夷水上樂(lè)園、寶寶天地、電子游樂(lè)城、開(kāi)心樂(lè)園；　　文化類：雪茄屋、紅酒坊、茶藝館、閱覽室；商務(wù)類會(huì)議大廳、小會(huì)議室、秘書(shū)服務(wù)、多媒體應(yīng)用設(shè)備；　　餐飲類：越南餐廳、意大利餐廳、日本餐廳、臺(tái)灣餐廳、韓國(guó)餐廳、東南亞餐廳、中餐廳、粥粉面館；休閑類：知己吧（上網(wǎng)酒吧）、奧斯卡影院；運(yùn)動(dòng)類：潛水館、室內(nèi)攀巖、射箭、高爾夫、壁球場(chǎng)、網(wǎng)球、高卡車(chē)、羽毛球館、乒乓球廳、桌球廳、保齡球館；健康

10、類：室內(nèi)恒溫羅馬泳池、中藥浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰閣。,整個(gè)項(xiàng)目向城市化住宅轉(zhuǎn)型，配套多以生活配套為主，引入教育產(chǎn)業(yè)和醫(yī)院,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,生活配套,銀行郵局派出所消防局,超市肉菜市場(chǎng)快餐店涼茶鋪,商場(chǎng)酒廊盲人按摩汽車(chē)美容,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,綜合配套——學(xué)校,一條龍教育服務(wù) Kindergarten through University祈 福 新 邨 斥

11、資 3 億 元 創(chuàng) 立 了 「 祈 福 英 語(yǔ) 實(shí) 驗(yàn) 學(xué) 校 」 及 「 祈 福 新 邨 學(xué) 校 」 2 所 高 質(zhì) 素 學(xué) 校 ， 并 與 廣 州 工 業(yè) 大 學(xué) 聯(lián) 合 開(kāi) 辦 「 祈 福 學(xué) 院 」 ， 開(kāi) 設(shè) ＂ 旅 游 酒 店 管 理 ＂ 、 ＂ 會(huì) 計(jì) 學(xué) ＂ 兩 個(gè) 本 科 與 ＂ 工 民 用 建 筑 ＂ 一 個(gè) 專 科， 祈 福 是 全 國(guó) 唯 一 擁 有 大 學(xué) 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 兒 園 至 大

12、學(xué) 的 一 條 龍 優(yōu) 質(zhì) 教 育 服 務(wù) 。,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,綜合配套——醫(yī)院,全國(guó)唯一一家通過(guò)國(guó)際JCI認(rèn)證， 2003年香港最信賴的中國(guó)內(nèi)地醫(yī)療機(jī)構(gòu)世界級(jí)大型綜合醫(yī)院自然療法中心社區(qū)醫(yī)護(hù)服務(wù)中心健康檢查套餐,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,綜合配套——食街,30多間食肆 各省的正宗地道特色小吃，由番禺 、澳門(mén) 、中山 、 順德 、潮州 、上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、東北 、蒙古 等 一般小菜十多元 ，大眾消

13、費(fèi) ，價(jià) 廉 物 美 。,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,綜合配套——租賃服務(wù),代 甄 選 租 客 ， 監(jiān) 管 房 代 安 排 維 修 及 報(bào) 價(jià) 代 辦 簽 約 及 樓 宇 交 收 手 續(xù) 代 辦 水 、 電 、 電 話 費(fèi) 之 核 數(shù) 及 交 接 代 收 租 及 追 租 ， 并 代 發(fā) 租 金 收 據(jù),大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,綜合配套——居民俱樂(lè)部,居民專利會(huì)藉 Residents‘ Club俱 樂(lè) 部 分 別 成 立 長(zhǎng) 者

14、 同 樂(lè) 會(huì) 婦 女 會(huì)兒 童 會(huì) 每 月 定 期 舉 辦 各 類 型 活 動(dòng) ， 例 如 生 日 會(huì) 、 旅 游 、 參 觀 、 興 趣 班 、 專 題 講 座 等 ， 并 為 會(huì) 員 提 供 專 用 活 動(dòng) 場(chǎng) 地 、 租 用 設(shè) 施 折 扣 、 商 鋪 購(gòu) 物 折 扣 和 免 費(fèi) 身 體 健 康 檢 查 等 優(yōu) 惠 。,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,綜合配套——高級(jí)休閑會(huì)所,祈福新邨度假俱樂(lè)部(Clifford Estates

15、 Resort Center)經(jīng)營(yíng)面積8萬(wàn)平方米耗資3.5億元，全亞洲最大的私人屋俱樂(lè)部 可同時(shí)容納 10000 人提供50多項(xiàng)新穎的娛樂(lè)消閑設(shè)施,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,綜合配套——千色園,占地1.8萬(wàn)平方米，是 親 子 共 聚 的 歡 樂(lè) 天 地 結(jié)合藝術(shù) 、娛樂(lè) 、益智及康體等特點(diǎn) ， 每個(gè)設(shè)施都各具特色 如千色堡 、龜兔競(jìng)賽場(chǎng) 、奇卉館 、巨棋莊、宇宙游蹤 、蝶舞軒 、 百鳥(niǎo)湖、水晶宮樂(lè)園等,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——祁福新

16、城,綜合配套——農(nóng)莊創(chuàng)意坊,占 地 一 百 多 畝 百 果 園 、 畜 牧 園 、 騎 馬 場(chǎng) 、 自 助 耕 種 區(qū) 、 魚(yú) 塘 、 無(wú) 土 種 植 場(chǎng) 及 生 態(tài) 園 學(xué) 習(xí) 造 陶 藝、插 花、織 布、釀 酒 和 磨 豆 漿農(nóng) 具 展 覽 館、農(nóng) 莊 土 特 產(chǎn) 店 和 美 食 亭,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城,功能分區(qū),食街,高級(jí)休閑會(huì)所,農(nóng)莊,祁福湖,千色園,郊野公園,醫(yī)院,學(xué)校,租賃

17、服務(wù),生活配套,居民俱樂(lè)部,區(qū)域配套,創(chuàng)意休閑配套,,具體地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交界處、坂雪崗高科技區(qū)華為基地對(duì)面占地面積：約39.7萬(wàn)平方米建筑面積：約43.7萬(wàn)平方米總商業(yè)面積：3.5萬(wàn)平方米容 積 率：1.1開(kāi)發(fā)分期：6期開(kāi)發(fā)時(shí)間：4年上市時(shí)間：2004年10月總戶數(shù)：約4000戶開(kāi)發(fā)節(jié)奏：目前一、二、三期已售完，四期別墅熱銷(xiāo)中，四期高層2008年預(yù)售,項(xiàng)目概況,坂雪崗開(kāi)科技區(qū)周邊的

18、居住配套，商業(yè)面積占總供應(yīng)面積8%，商業(yè)配套輻射周邊,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——深圳萬(wàn)科城,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——深圳萬(wàn)科城,商業(yè)街,精品小物件,餐飲類,,社區(qū)類商業(yè),,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——深圳萬(wàn)科城,社區(qū)類商業(yè),經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：銀行、郵局、移動(dòng)/聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、票務(wù)中心、房屋租售、藥店、沖印、水站、干洗店、小超市、便利店、西餅店、美發(fā)、煙酒、五金件、耗材等,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——深圳萬(wàn)科城,餐飲街,中餐：川味火鍋城、東北家常菜、江南火鍋、湯品、風(fēng)味小吃等外餐：印度餐廳

19、,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——深圳萬(wàn)科城,精品小物件,服飾類：鞋店、內(nèi)衣店、衣帽店、婦嬰兒童用品家居類：窗簾、床上用品、布藝、家裝、家飾等,開(kāi)發(fā)模式,深圳坂田片區(qū)以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)有來(lái)自美、德、韓、日、香港等國(guó)家和地區(qū)的各類大企業(yè)600家，華為、萬(wàn)科、當(dāng)納利、索尼、新天下等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)均在坂田落戶；在萬(wàn)科城置業(yè)的人群，一般都是周邊企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)人士，特別是華為、富士康的管理階層。同時(shí)也還有來(lái)自關(guān)內(nèi)的一些置業(yè)者。,坂田高科技園居住配套的定位決定萬(wàn)

20、科城的開(kāi)發(fā)模式以激進(jìn)型為主,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——深圳萬(wàn)科城,位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸，由廣州宏宇房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)占地面積80公頃，建筑面積120萬(wàn)平方米，容積率1.5分期數(shù)：2001.4開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在做到第五期配套：番禺執(zhí)信中學(xué)、商業(yè)街、會(huì)所、五星酒店價(jià)格：2001.4開(kāi)盤(pán)時(shí)為4000元/平方米，而現(xiàn)在第五期已漲至最高價(jià)22000元/平方米,項(xiàng)目概況,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——華南星河灣,開(kāi)發(fā)模式,白金五星級(jí)酒店配套、社區(qū)精品園林

21、綠化提升了項(xiàng)目整體品質(zhì)，使項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到周邊其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格的二倍的同時(shí)，也吸引大量港澳、外籍人士及跨國(guó)企業(yè)高層前來(lái)投資購(gòu)房；適量的教育、社區(qū)商業(yè)配套滿足業(yè)主基本生活要求。,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——華南星河灣,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——華南星河灣,商業(yè)內(nèi)街,藥店、美容美發(fā)、洗衣店、銀行、便利店等社區(qū)商業(yè)為主，滿足業(yè)主基本生活需要。,園林特色,1.83 公里中國(guó)騎江實(shí)木觀光休閑大道；2個(gè)全天侯橋底休閑公園；一江兩河四湖六大泳池，沿江、銷(xiāo)售中心、會(huì)所、第一組

22、團(tuán)、橋底公園、海島式游泳池六大水系；六大異域風(fēng)情水景園林社區(qū)，向人們展現(xiàn)了一個(gè)亞熱帶人居環(huán)境的典范。,社區(qū)綠化環(huán)境的精致化，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)，吸引相對(duì)高端人群前來(lái)居住,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——華南星河灣,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——錦繡香江,整盤(pán)面積：123萬(wàn)m2商業(yè)體量：4.8萬(wàn)m2商業(yè)配比：4%住宅關(guān)鍵詞：獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層等低密度社區(qū)商業(yè)關(guān)鍵詞：小體量、多中心、各檔次、街區(qū)式,概況,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——錦繡香江,功能分區(qū),豪華會(huì)所,

23、商業(yè)街,,社區(qū)配套,設(shè)置在以獨(dú)棟和聯(lián)排為主的別墅區(qū),設(shè)置在以花園洋房和小高層為主的低密度住宅區(qū),設(shè)置在高層和小高層為主的高密度住宅區(qū),大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——錦繡香江,社區(qū)服務(wù)中心,建筑形式：沿街住宅底商業(yè)態(tài)：銀行、郵局、超市、肉菜市場(chǎng)、沖印、干洗店、便利店、快餐、美發(fā)、煙酒、二手房租售等,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——錦繡香江,商業(yè)街,餐飲：中西餐、花園餐廳、商務(wù)餐、咖啡酒吧、書(shū)吧、茶秀等精品店：服飾、家居、花店、禮品店、汽車(chē)飾品等購(gòu)物類: 宏城超市

24、、海爾電器連鎖店、恒耀輝電器醫(yī)療保?。篠PA、按摩、健身,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——錦繡香江,豪華會(huì)所,幼兒園,娛樂(lè)、休閑、餐飲、商務(wù)、康體于一體中餐廳、湖邊咖啡廳、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室內(nèi)泳池酒店、客房、總統(tǒng)套房國(guó)際會(huì)議（商務(wù)）中心 、宴會(huì)廳,建筑面積：2000多平米特色教學(xué)：雙語(yǔ)、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、游戲教育內(nèi)容：健康、語(yǔ)言、社會(huì)、科學(xué)、藝術(shù),大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,概況,整盤(pán)面積：100萬(wàn)m2商業(yè)面積：

25、11.4萬(wàn)m2商業(yè)配比：11.4%住宅特征：全部高層商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷(xiāo)售商業(yè)格局關(guān)鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類,,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,功能分區(qū),文體影視運(yùn)動(dòng)中心,家居生活城,超市購(gòu)物中心,國(guó)美餐飲街,精品折扣街,品味生活中心,,,,,,社區(qū)中心,,街區(qū)型和集中型商業(yè)形態(tài),大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,社區(qū)中心,菜市場(chǎng)：水產(chǎn)品

26、、禽類、鮮肉、蔬果、熟食五金店、縫紉店、家電維修、水站便利店、彩擴(kuò)店、音像店、西餅店、名煙酒專營(yíng)店連鎖藥店、書(shū)店、鮮花禮品店耗材專營(yíng)店、汽車(chē)美容店移動(dòng)/聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、郵局、銀行、房產(chǎn)中介、旅行社、票務(wù)中心社區(qū)醫(yī)療中心家政服務(wù)、寵物診所、婦嬰兒童用品等,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,超市購(gòu)物中心,經(jīng)營(yíng)面積：28000平米定位：大賣(mài)場(chǎng)，大百貨，家電連鎖商家：國(guó)美電器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商貿(mào)社區(qū)醫(yī)護(hù)服務(wù)中心經(jīng)

27、營(yíng)業(yè)態(tài)：時(shí)尚百貨、綜合超市、家用電器、通訊產(chǎn)品專營(yíng)店、化妝品、珠寶手飾、品牌男裝、品牌女裝、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、鐘表眼鏡、品牌快餐、品牌專賣(mài)、彩擴(kuò)、運(yùn)動(dòng)品牌服裝專營(yíng)店、針織用品、床品、兒童系列、鞋帽、箱包、皮具等,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,國(guó)美餐飲街,經(jīng)營(yíng)面積：33000平米餐飲分類：中小型餐飲品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐飲、商務(wù)餐飲 業(yè)態(tài)劃分：中檔家常菜、高端商務(wù)宴請(qǐng)、地方特色小吃、時(shí)尚酒吧咖啡、果品店、菜系分類：川菜 、湘

28、菜 、粵菜 、魯菜、本幫菜、東北菜、西北菜、家常菜、農(nóng)家菜 、滬菜、清真菜 、京菜 、贛菜 、潮洲菜 、客家菜、閩菜 、蘇菜、浙菜、快餐、傳統(tǒng)菜 、宮廷菜、火鍋 、燒烤、韓日料理等,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,品味生活中心,經(jīng)營(yíng)面積：13000平米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：瑜珈健身、美容護(hù)膚、兒童藝術(shù)培訓(xùn)、茶室、咖啡、酒吧、鮮花禮品、足療按摩、家政護(hù)理、室內(nèi)球館,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,精品折扣街,經(jīng)營(yíng)面積：12000平米 一層百安居形

29、成業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，適合開(kāi)設(shè)個(gè)性化、多樣化的店面二層是家居生活街，主要經(jīng)營(yíng)窗簾、布藝、家裝、家飾、床上用品、家紡精品、兒童專賣(mài)店等業(yè)態(tài) 三層是服飾名品街，主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、鞋帽、箱包、禮品、飾品、運(yùn)動(dòng)用品、文化用品、音像、攝影專賣(mài)等精品店,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,家居生活城,經(jīng)營(yíng)面積：10000平米品牌商家：百安居、愛(ài)家、物美 （已經(jīng)簽約）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：玻璃門(mén)窗、板材、地磚、墻磚、涂料、木地板、燈具、小五金、衛(wèi)浴設(shè)備、櫥柜

30、、散熱器；窗簾布藝、油煙機(jī)、櫥具、家居飾品、寵物用品、、窗簾布藝、地毯、床上用品、儲(chǔ)物用品、兒童用品、裝飾畫(huà)、工藝禮品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽車(chē)飾品、野營(yíng)用品；時(shí)尚家具等,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城,文體娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)中心,經(jīng)營(yíng)面積：10000平米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、籃球館等,【 大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比研究 】,大盤(pán)業(yè)態(tài)研究大盤(pán)商業(yè)對(duì)比分析,大盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比分析,商業(yè)功能對(duì)比分析,大盤(pán)商

31、業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比分析,商業(yè)功能對(duì)比分析,完善的社區(qū)配套是大盤(pán)商業(yè)走向成熟的基礎(chǔ)恰當(dāng)?shù)膮^(qū)域配套是大盤(pán)商業(yè)走向城市化的必備要素定位精準(zhǔn)的特色配套是促進(jìn)商業(yè)迅速成熟的催化劑,【 本項(xiàng)目商業(yè)整體定位 】,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,,,,,,多中心：宜動(dòng)宜靜 內(nèi)外有序,動(dòng)態(tài)文、體、藝娛樂(lè)中心,靜態(tài)高端休閑中心,鄰里中心,動(dòng)態(tài)區(qū)域集中購(gòu)物中心,外向型區(qū)域商業(yè)中心,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,一期鄰里中心：承擔(dān)項(xiàng)目前期首批業(yè)主基本

32、生活需求，以社區(qū)服務(wù)類商業(yè)業(yè)態(tài)為主。,,一期工作重點(diǎn)：現(xiàn)有商戶調(diào)整調(diào)整方向：鄰里中心主要以社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，如24小時(shí)便利店、洗衣店、藥店、花店為主；中高檔餐飲類調(diào)至II期鎮(zhèn)中心商業(yè)中去。,位置：靠近小區(qū)的商業(yè)客群：1-2期業(yè)主業(yè)態(tài)：水果店、便利店、西餅店、干洗店、花店、家居小飾品、水站、藥店、ATM機(jī)檔次：中高檔的品牌連鎖,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,一期－生活配套型商業(yè),本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,二期3.6萬(wàn)平米鎮(zhèn)中心：未來(lái)應(yīng)成為整

33、個(gè)東麗湖項(xiàng)目始終訴求的文化和精神領(lǐng)袖。以休閑、娛樂(lè)、度假為主的特色商業(yè)旗艦,,檔次：中高檔主題特色商業(yè)：以餐飲、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、康體可能的業(yè)態(tài)：中餐、西餐、咖啡廳、酒吧、畫(huà)廊、室內(nèi)康體健身中心、游泳館、洗浴中心、美術(shù)館、小型影院等,客群：整個(gè)東麗湖及外來(lái)消費(fèi)群業(yè)態(tài)：影院、KTV、主題酒吧、迪吧、咖啡廳、茶秀、錄音棚、影視專輯制作、沖印等檔次：中高檔,二期3.6萬(wàn)平米鎮(zhèn)中心－娛樂(lè)文化主題商業(yè),本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,客

34、群：整個(gè)東麗湖及外來(lái)消費(fèi)群業(yè)態(tài)：健身房；瑜伽館、國(guó)標(biāo)、拉丁等舞蹈中心；跆拳道、太極等武館；游泳館；桌球、保齡球、網(wǎng)球、羽毛球館；足療、按摩中心；SPA；美容美體美發(fā)美甲中心檔次：中高檔,二期3.6萬(wàn)平米鎮(zhèn)中心－運(yùn)動(dòng)、康體主題商業(yè),本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,,內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂(lè)性配套三期商業(yè)位于整個(gè)項(xiàng)目最高端產(chǎn)品別墅區(qū)中的濕地景觀帶內(nèi)，應(yīng)滿足3期業(yè)主生活和精神等多層面的消費(fèi)要求；同時(shí)處理好東麗湖小鎮(zhèn)中心商業(yè)和

35、五期城市化商業(yè)形態(tài)的銜接,三期1.9萬(wàn)平米鄰里中心：低密度休閑配套商業(yè)以休閑、娛樂(lè)為主的特色商業(yè),建議位置：靠近濕地的景觀商業(yè)業(yè)態(tài)：咖啡廳、茶藝館、酒廊、茶餐廳等；SPA、按摩、美容等檔次：中高檔的品牌連鎖,三期－內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂(lè)性配套,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,三期商業(yè),本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,三期－內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂(lè)性配套,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,區(qū)域、集中型商業(yè)隨著東麗湖過(guò)渡到高密度生活區(qū)，五期商業(yè)突出城市化的各類大

36、型購(gòu)物中心、配套和多元化的生活配套可能的業(yè)態(tài)：市政、教育、金融、醫(yī)療、購(gòu)物中心、大型賣(mài)場(chǎng)等,外向型區(qū)域商業(yè)中心醫(yī)療、外向型主題商業(yè)街,,,五、六期商業(yè)：區(qū)域大型配套商業(yè),建議設(shè)派出所、中大型郵局、消防局、移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、電信營(yíng)業(yè)廳、建設(shè)、工商、招商等銀行、供電局、證券交易所等,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,五期區(qū)域型商業(yè)－市政、金融配套,建議設(shè)重點(diǎn)中小學(xué)大型綜合型醫(yī)院,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,五期區(qū)域型商業(yè)－教育、醫(yī)療配套,客群：滿足整個(gè)東

37、麗湖的大型購(gòu)物類需要大型超市購(gòu)物中心、品牌服飾折扣、家居生活館、美容院、家用電器、建材裝修、五金耗材、汽車(chē)美容裝飾品、大型肉類海鮮蔬菜水果市場(chǎng)、中型圖書(shū)音像店,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,五期區(qū)域型商業(yè)－大型綜合購(gòu)物配套,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,五期區(qū)域型商業(yè)－社區(qū)型生活配套,客群：滿足各期業(yè)主多層面生活的需求業(yè)態(tài)：小超市、水果蔬菜市場(chǎng)、便利店；西餅、小吃街、快餐、熟食；干洗店、裁縫店、皮革美容、擦鞋鋪；花店、家居小飾品、水站、藥店、彩擴(kuò)、音像

38、、報(bào)刊亭、ATM機(jī)、洗車(chē)行、加油站,本項(xiàng)目整體商業(yè)定位,五期區(qū)域型商業(yè)－特色商業(yè)街配套,【 II期首開(kāi)區(qū)7000平米商業(yè)定位 】,I I期商業(yè)功能定位I I期商業(yè)業(yè)態(tài)分布I I期商業(yè)產(chǎn)品定位,7000平米商業(yè),滿足一期業(yè)主對(duì)中高檔餐飲、度假消費(fèi)的需求滿足吸引目的性消費(fèi)的需求滿足形成“鎮(zhèn)中心”，特色商業(yè)將發(fā)揮長(zhǎng)期吸引力,以婚慶教堂樹(shù)立鎮(zhèn)中心標(biāo)志性建筑，并憑借良好景觀條件帶動(dòng)婚慶經(jīng)濟(jì)，提升區(qū)域形象。 以特色餐飲和休閑娛樂(lè)為主的配

39、套商業(yè),二期首開(kāi)區(qū)7000平米商業(yè)定位,,規(guī)劃出發(fā)點(diǎn)：,7000平米餐飲、休閑、藝術(shù)為主題商業(yè),客群：整個(gè)東麗湖及外來(lái)消費(fèi)群標(biāo)志性：婚慶教堂、婚紗租賃、攝影特色餐飲：中式各菜系精品餐飲；私房菜；韓國(guó)、日本、印度等東南亞餐飲；瑞士、德式、法式 、意大利等西式餐飲；商務(wù)餐飲；中西快餐；自助餐、西點(diǎn)制作；,二期首開(kāi)區(qū)7000平米商業(yè)定位,規(guī)劃建筑指標(biāo):總占地面積：6000m2總建筑面積：7000m21F：2700m22F：2500

40、m23F：1800m2容積率：1.67,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,總體平面圖規(guī)劃建議,,綜合考慮教堂成為目前東麗湖主入口的標(biāo)志建筑和教堂連接生態(tài)走廊臨湖更能營(yíng)造婚慶的浪漫氛圍，教堂設(shè)置在如圖所示位置,綜合考慮此處將成為未來(lái)小鎮(zhèn)繁華的商業(yè)中心，較聚人氣的餐飲等商業(yè)規(guī)劃于此,,生態(tài)式獨(dú)體商業(yè)街區(qū),商業(yè)形態(tài)概念設(shè)計(jì)：,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,二期7000平米商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議,1F以酒吧\咖啡\西餐為主,2F以中餐為主,3F以中餐

41、配套,以及美容美發(fā),茶藝為主,教堂,經(jīng)營(yíng)面積建議,建議沿主干道面分布為聯(lián)體三層商業(yè)，以餐飲為主;建議沿生態(tài)走廊面規(guī)劃為休閑娛樂(lè)商業(yè)業(yè)態(tài);,二期商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議,考慮業(yè)態(tài)對(duì)景觀需求，以及對(duì)外部空間延伸性需求一層： 建議酒吧及西餐，分布在沿生態(tài)走廊一側(cè)，單層分布，局部可以雙層，不建議布置在三層，面積分割以200平米為單位；二層： 中餐主要經(jīng)營(yíng)面積設(shè)置在二層， 廚房等部分附屬功能設(shè)置三層，

42、 一層設(shè)置中餐的豎向交通，考慮 合理的垂直交通位置； 面積分割以500－1000平米為單位;三層 以茶藝和SPA等休閑娛樂(lè)為主,店鋪分割建議,二期7000平米商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議,中小型獨(dú)體商業(yè)組團(tuán) 單層與雙層商業(yè)組合分布層層有一定的露臺(tái)空間,同時(shí)增強(qiáng)建筑的形式感;,二期7000平米商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議,建筑形式,展示效果性 人流互動(dòng)性 景觀借助性 生態(tài)走廊 內(nèi)部商業(yè)街景

43、觀 經(jīng)營(yíng)商家需求,建筑訴求角度,透視圖示意,,,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,外立面風(fēng)格為：現(xiàn)代簡(jiǎn)約時(shí)尚型，符合整體社區(qū)要求。建議采用高檔天然石材和透明玻璃等材質(zhì)，突出商業(yè)建筑的特色用大塊的色澤和線條等表現(xiàn)本商業(yè)的外立面，設(shè)計(jì)出舒適但不乏商業(yè)氣息的外立面效果。,建筑風(fēng)格,二期7000平米商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議,教堂的設(shè)計(jì)應(yīng)該突出其個(gè)性特征，建議采用現(xiàn)代主義的手法，創(chuàng)造出豐富的空間，成為小鎮(zhèn)的精神核心；,建筑形式——教堂,二期7000平米

44、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議,建議園林風(fēng)格為：簡(jiǎn)約、自然、個(gè)性---體現(xiàn)東麗湖的獨(dú)特韻味;,二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì),園林景觀風(fēng)格建議,適當(dāng)選取較為現(xiàn)代的材料如玻璃磚與花崗巖、廣場(chǎng)；磚等材料配合使用，與整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。,園林景觀鋪裝及設(shè)施建議,二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì),符合商業(yè)整體形象定位要求，賦予一定功能性，增強(qiáng)參與性與趣味性，成為整個(gè)商業(yè)主要人流聚合的中心場(chǎng)所，考慮與建筑之間的互動(dòng)性；成為商業(yè)的核心區(qū)，具備極強(qiáng)的標(biāo)志性。,主入口

45、廣場(chǎng)景觀建議,二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì),次入口廣場(chǎng)的處理可以結(jié)合場(chǎng)地的特性，與建筑之間形成有效的融合和滲透；,次入口廣場(chǎng)景觀建議,二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì),內(nèi)部特殊庭院應(yīng)充分利用生態(tài)走廊的優(yōu)勢(shì),進(jìn)行有效的結(jié)合,同意規(guī)劃除了,形成不同特殊的主題氛圍,利于商業(yè)外部氣氛的形成;,特色情景庭院景觀建議,二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì),,露臺(tái)空間的可以結(jié)合建筑本身進(jìn)行景觀化處理,充分體現(xiàn)建筑與商業(yè)的融合;廊道處理局部應(yīng)體現(xiàn)室內(nèi)空間室外化;

46、,露臺(tái)空間及廊道空間建議,二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì),建議在燈光設(shè)計(jì)上仔細(xì)推敲，采用絢麗多彩的照明效果，提升商業(yè)的檔次；尤其是在夜間，凸顯商業(yè)的繁華氣氛，達(dá)到理想的宣傳效果。,燈光效果建議——商業(yè)外部,二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì),燈光效果建議——商業(yè)內(nèi)部,內(nèi)部裝潢效果要充分展示商業(yè)個(gè)體的經(jīng)營(yíng)特色和品牌特點(diǎn)。商戶要根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)需要，在不違背整體原則和特殊限定的要求的前提下，巧妙設(shè)計(jì)燈光布局 。,二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì),,,,

47、,,出入口規(guī)劃充分考慮東麗湖內(nèi)、外部人流、車(chē)流和分出不同層次的出入口,利于人流車(chē)流的組織,出入口規(guī)劃建議,,,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,交通動(dòng)線規(guī)劃建議,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,,,,,,,,主入口廣場(chǎng),,,,,次入口廣場(chǎng),特色情景庭院,廊道景觀,在整體規(guī)劃中充分考慮室內(nèi)外空間的結(jié)合,形成不同層級(jí)的功能廣場(chǎng),體現(xiàn)不同的商業(yè)氛圍,形成不同主題的空間,功能廣場(chǎng)規(guī)劃建議,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,停車(chē)位位置示意圖,根據(jù)用地條件,

48、車(chē)位結(jié)合交通流向,建議規(guī)劃位置沿道路布置,停車(chē)位規(guī)劃建議,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,規(guī)劃業(yè)態(tài)面積及相應(yīng)車(chē)位需求數(shù)量,根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目最少滿足車(chē)位數(shù)量為140個(gè)，結(jié)合項(xiàng)目自身的情況綜合考慮，建議設(shè)計(jì)最少100個(gè)車(chē)位為最好,其他利用周邊的場(chǎng)地停車(chē),停車(chē)位數(shù)量規(guī)劃建議,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,,,,,,主要面向進(jìn)入項(xiàng)目商業(yè)氛圍中的消費(fèi)人群，內(nèi)容包括店鋪列表、位置圖并具備相應(yīng)的指示功能。,廣告位規(guī)劃建議——內(nèi)部主題廣告位,二期70

49、00平米商業(yè)總體規(guī)劃,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,突出商戶個(gè)性化，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)感，體現(xiàn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)及人性化功能。同時(shí)針對(duì)內(nèi)部交通流線及后勤通道（貨流及員工）提供導(dǎo)引指示。,廣告位規(guī)劃建議——內(nèi)部商戶廣告位,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,主要面向進(jìn)入項(xiàng)目商業(yè)氛圍中的消費(fèi)人群，內(nèi)容包括店鋪列表、位置圖并具備相應(yīng)的指示功能。,廣告位規(guī)劃建議——外部主題廣告位,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,,,,卸貨區(qū)的位置應(yīng)該根據(jù)車(chē)流動(dòng)線規(guī)劃在比

50、較便捷的位置同時(shí)滿足對(duì)主要商業(yè)形象影響較小的地方,卸貨區(qū)位置規(guī)劃建議,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,建議在項(xiàng)目垃圾清潔房設(shè)置在比較偏避的位置,對(duì)商業(yè)形象影響最小,公共衛(wèi)生間的位置建筑設(shè)置比較中心的位置,輻射周邊,不占主要商業(yè)街面。,建議商戶內(nèi)預(yù)留電話線接口、寬帶接口建議預(yù)留應(yīng)急指示燈位置及接線口,弱電系統(tǒng)建議,地下室建議,,,,,垃圾清潔房位置,公共衛(wèi)生間位置,其他配套設(shè)施建議,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,建議商戶內(nèi)預(yù)留電話線

51、接口、寬帶接口建議預(yù)留應(yīng)急指示燈位置及接線口,弱電系統(tǒng)建議,建議在項(xiàng)目組團(tuán)各物業(yè)地下設(shè)置地下室，作為儲(chǔ)貨間及其他配套用途。,地下室建議,其他配套設(shè)施建議,二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃,建議將餐飲及休閑娛樂(lè)商業(yè)部分首層層高規(guī)劃為4.2米，二層層高規(guī)劃為3.8米;,二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議,建筑指標(biāo)建議,上下水指標(biāo)建議,建議本項(xiàng)目的上下水管預(yù)留管徑為上水DN50，下水DN100,用電指標(biāo)建議,本項(xiàng)目配套及休閑類商戶的用電量大致在大

52、致在380KW左右,水電指標(biāo)建議,二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議,用電技術(shù)指標(biāo)建議,上下水技術(shù)指標(biāo)建議,餐飲類指標(biāo)建議,二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議,燃?xì)饧夹g(shù)指標(biāo)建議,隔油池技術(shù)指標(biāo)建議,餐飲類指標(biāo)建議,二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議,廚房排煙量技術(shù)指標(biāo)建議,餐廳排風(fēng)技術(shù)指標(biāo)建議,餐飲類指標(biāo)建議,二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議,【 I期鄰里中心現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議 】,I期鄰里中心商業(yè)功能定位I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案,一期

53、鄰里中心功能定位,社區(qū)商業(yè),功能定位,檔次,中高檔,,,根據(jù)第一階段對(duì)鄰里中心的調(diào)查研究分析工作，判定一期鄰里中心從目前到中長(zhǎng)期都將承擔(dān)社區(qū)商業(yè)的功能，而目前的商業(yè)檔次和業(yè)態(tài)與業(yè)主的消費(fèi)需求不相符，固鄰里中心調(diào)整后的定位如下：,,,,,一期鄰里中心調(diào)整方案,調(diào)整布局原則,,,,考慮一期小區(qū)內(nèi)部人流和外部通過(guò)性人流能便捷到達(dá)將知名品牌的商業(yè)沿街布置，起到展示和“誘敵深入”的作用，激活內(nèi)部消費(fèi)將人流較多的業(yè)態(tài)與人流較少的業(yè)態(tài)揉和到一起,

54、,展示面,,,,,,,招商銀行,花店家居店,濱湖酒樓,天海風(fēng)餐吧,大方便利,一期鄰里中心調(diào)整方案,對(duì)目前商業(yè)建議,餃子館,,物業(yè),濱湖酒樓和大方便利檔次太低，建議搬出花店家居店保留，但建議改變位置天海風(fēng)檔次和風(fēng)格與7000平米定位符合，建議搬到7000平米餐飲街餃子館如增加早餐可以保留，位置需調(diào)整招商銀行位置保留物業(yè)改變位置,一期鄰里中心調(diào)整方案,建議增加業(yè)態(tài),品牌便利店、名煙酒專營(yíng)店肉菜水果生鮮市場(chǎng)：水產(chǎn)品、禽類、鮮肉、蔬

55、果、熟食品牌中式24小時(shí)快餐店、連鎖西餅店干洗店、縫紉店、皮革美容、五金店、水站、耗材專營(yíng)店品牌診所、連鎖藥店、寵物診所、婦嬰兒童用品等連鎖足浴、盲人按摩、SPA建議物業(yè)承擔(dān)社區(qū)服務(wù)中心進(jìn)行房產(chǎn)中介、票務(wù)、家政服務(wù)的管理功能,一期鄰里中心商業(yè)調(diào)整后，將為一期和二期入住業(yè)主提供較為完善的社區(qū)配套服務(wù)將餐飲等其他配套功能轉(zhuǎn)移到二期7000平米商業(yè),,,,,,醫(yī)藥類,健診類,餐飲類,零售類,洗護(hù)類,,,,,一期鄰里中心調(diào)整方案,業(yè)

56、態(tài)調(diào)整方案,,,,,物業(yè)（服務(wù)中心）,,一期鄰里中心調(diào)整方案,零售類擺布位置,建議便利店、煙酒店沿街布滿一層，入口沿街、出口通向鄰里中心內(nèi)部生鮮市場(chǎng)建議放在西餅煙酒店的2層花店、家居飾品店正對(duì)著便利店的出口,生鮮市場(chǎng),便利店,花店、家居飾品,煙酒,零售類,西餅,方案 一：引進(jìn)品牌生鮮超市,面積：200-300平米經(jīng)營(yíng)范圍：蔬菜水果、肉類、海鮮、熟食優(yōu)點(diǎn)：超市統(tǒng)一管理，節(jié)省開(kāi)發(fā)商人力統(tǒng)一物流配送，不會(huì)影響社區(qū)形象超市統(tǒng)一

57、標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量有保證缺點(diǎn)：招商難度高。耗損、運(yùn)輸費(fèi)用高、導(dǎo)致養(yǎng)商成本高。開(kāi)發(fā)商不便控制和調(diào)整供應(yīng)種類和數(shù)量,一期鄰里中心調(diào)整方案,方案 二：建立社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化凈菜市場(chǎng),經(jīng)營(yíng)面積：200-300平米經(jīng)營(yíng)范圍：蔬菜、水果、生熟肉類、海鮮、主食、調(diào)料、五金小物件優(yōu)點(diǎn)：由萬(wàn)科物業(yè)成立專門(mén)管理處，劃分專營(yíng)區(qū)，統(tǒng)一管理挑選個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、便于調(diào)整和控制質(zhì)量由管理處安排統(tǒng)一進(jìn)貨時(shí)間和渠道、避免影響社區(qū)形象菜農(nóng)直營(yíng)、價(jià)格便宜，養(yǎng)商成本低，并能

58、短期養(yǎng)商轉(zhuǎn)為盈利缺點(diǎn)：管理難度較高。,一期鄰里中心調(diào)整方案,建議由品牌便利店替代大方便利店建議品牌：7-ELEVEN、華聯(lián)快客經(jīng)營(yíng)面積：50-100平米營(yíng)業(yè)時(shí)間：16-24小時(shí)便利服務(wù)：食品、飲料，鮮磨熱咖啡、小物件、快餐套餐、速遞、存取款、發(fā)傳真、復(fù)印、代收公用事業(yè)費(fèi)、代售郵票、代訂車(chē)票和飛機(jī)票、代沖膠卷等綜合服務(wù),傳統(tǒng)便利店模式,一期鄰里中心調(diào)整方案,,餐飲類,,把選擇大眾消費(fèi)的品牌連鎖小店沿街布設(shè)餃子館布設(shè)在中心內(nèi)側(cè)

59、內(nèi)部選擇貫通式格局,永合大王,上海城隍廟小吃,原則：引導(dǎo)外部人流向鄰里商業(yè)中心到達(dá)，連接內(nèi)部健診類休閑商業(yè),,,,健診類,,餐飲類擺布位置,一期鄰里中心調(diào)整方案,餃子館,建議品牌：永和大王、城隍廟小吃經(jīng)營(yíng)面積：合計(jì)450平米經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：早餐、中式快餐服務(wù),品牌中式快餐連鎖,餐飲類,一期鄰里中心調(diào)整方案,一期鄰里中心調(diào)整方案,洗護(hù)類,,洗護(hù)類主要依靠社區(qū)內(nèi)的固定客源，故位置靠近小區(qū)的位置即可,總經(jīng)營(yíng)面積：200平米左右建議業(yè)態(tài)：優(yōu)尼

60、干洗店、娃哈哈水站、德高工具耗材連鎖店、縫紉店、皮革美容,,洗護(hù)類,,,,醫(yī)藥類,建議品牌：同仁堂經(jīng)營(yíng)面積：200平米經(jīng)營(yíng)范圍：內(nèi)科、外科急診、中醫(yī)藥、西藥、中成藥坐堂大夫診療,診所與藥店合營(yíng),,醫(yī)藥類,同仁堂,健診類,建議品牌：自然美、足浴堂、經(jīng)營(yíng)面積：共500平米經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：SPA、足浴、按摩、健身,SPA ∞足浴∞健身,,健診類,足生堂,自然美SPA,健身,一期鄰里中心調(diào)整方案,,傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)保潔、代購(gòu)、老人陪護(hù)、票務(wù)