房產價格納入通脹下的中國實際利率測算

1、1. 美國實際利率研究：實際利率的意義及刻畫1.1. 實際利率在大類資產中具有重要意義實際利率在大類資產中具有非常重要的意義， 實際利率刻畫了大類資產配置中的負債端成本。對于對沖基金來說，在全球大類資產配置中，所需要考慮的不僅僅是資產回報這一個角度，如何降低負債端的成本同樣是獲得超額收益的主要來源。在全球尋找最便宜的資金，投向預期資產回報最高的領域，是其資產負債管理（Asset Liability Management）的主要任務，而資

2、金便宜與否，和實際利率密切相關。名義利率是央行或其他提供資金借貸的金融機構所公布的未經通貨膨脹調整的利息率水平，這個利率水平包含了對通貨膨脹風險的補償。而一個經濟體的實際利率往往指代了剔除通貨膨脹率后儲戶或投資者得到的利息回報的真實利率，當物價穩(wěn)定不變、通脹水平為 0 時，名義利率和實際利率是一致的。但這是站在資產端角度對于實際利率的理解，從負債端角度來看，要從這個經濟體中借貸資金，名義利率是名義的借貸成本，但這個成本會被通貨膨脹造成的

3、貨幣價值損失所稀釋，那么此時實際利率就是在這個經濟體中借錢的實際借貸成本：實際借貸成本（實際利率）=名義借貸成本（名義利率）- 通貨膨脹水平低實際利率帶來了低息資金，也使得全球套息交易成為了可能。套息交易是指從低息市場借貸資金，投資于其它具有高回報的資產市場以賺取息差和資本收益的交易行為，能借貸更便宜的資金，息差收益就越高。比如，日元是全球套息交易的主要借入貨幣， 最主要的原因， 是 1990 年股市和房地產泡沫破滅后， 迅速在低位扁

4、平的名義利率，推低了實際利率水平。過去三十年中，日元利率非常穩(wěn)定，同時具備著自由浮動的匯率制度、發(fā)達的跨國銀行體系、規(guī)模龐大的國債市場，這進一步奠定了日元套息貨幣的地位。圖 1：日本低名義利率造就套息貨幣地位，Wind第三， 美債收益率是全球無風險利率的 “錨” 。由美國經濟、 軍事等軟硬實力背書，美元和美債一直被認為是無風險的避險資產。而美債也作為最常用的無風險利率，是美國抵押貸款和其他貸款定價的基礎，同時被廣泛運用在各類金融工具和

5、交易策略中。一旦美債作為名義利率和無風險利率發(fā)生變化，將迫使投資者重新對股票等風險資產進行價值重估，實際利率的變化也另其他大類資產受到影響。另外，美國國債市場也遠大于日本國債市場， 截至 2021 年底， 美國國債未償總額達 28.43 萬億美元，為日本同期未償國債余額的 3 倍有余。美元實際利率的變化，對全球各個市場資產的直接影響體現(xiàn)在估值角度。其中，估值和預期成分高、盈利成分低甚至無的資產類別，與實際利率的負相關性更高。這類資

6、產往往由估值推動，與實際利率以及宏觀環(huán)境中的流動性高度相關，在實際利率下沉、 流動性寬松的環(huán)境中， 這類資產往往表現(xiàn)異常優(yōu)異， 而實際利率一旦抬升，對于估值的擠壓效果更加明顯。這也是實際利率在大類資產中作為負債端的體現(xiàn)，當實際利率提高時，負債端資金成本提高，無法繼續(xù)支撐資產估值的擴張，估值類資產將率先回落擠壓泡沫。圖 5：ARKK 與美實際利率 圖 6：比特幣與美實際利率，Wind ，Wind1.2. 實際利率在貨幣政策制定中具有重

7、要意義除了金融市場，利率也是央行貨幣政策的主要目標。通過調整政策利率來調整實際利率，使得總產出達到最佳均衡狀態(tài)。從供給角度來看，央行能夠調整利率水平影響企業(yè)借貸和經營成本，從需求側角度看，利率水平的變化將影響全社會的消費、投資和進出口，達成通過調節(jié)利率目標來實現(xiàn)調節(jié)經濟增長的最終目標。美國自 1987 年開始逐漸揚棄了以貨幣供給額為貨幣政策目標的操作方式，由于金融市場創(chuàng)新的不斷發(fā)展、金融脫媒的愈演愈烈，貨幣流通速度的穩(wěn)定性不斷下降，也