物業(yè)管理合同基礎(chǔ)問題研究.pdf

1、近年來，伴隨著住房制度的改革和商品化進(jìn)程的加快，我國物業(yè)管理行業(yè)逐步發(fā)展起來，城市房地產(chǎn)特別是城市住宅小區(qū)專業(yè)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化管理的進(jìn)程得以較大幅度推進(jìn)，廣大人民群眾的生活、工作環(huán)境得以較大改善。與此同時，物業(yè)管理已經(jīng)成為吸納大批就業(yè)人員的新興服務(wù)行業(yè)，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)和美好的發(fā)展前景。但是，我們的物業(yè)管理行業(yè)畢竟剛剛起步，且我國房地產(chǎn)市場普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象，忽視了物業(yè)管理對房地產(chǎn)市場的反作用，許多相關(guān)的法律問題凸現(xiàn)在我

2、們面前。其中作為處理物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主關(guān)系重要依據(jù)的物業(yè)管理合同更是成為矛盾的焦點和載體。 物業(yè)管理合同是指物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序，業(yè)主支付費用的合同。本文從物業(yè)管理合同的基本理論入手，通過分析國外成熟物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，立足我國當(dāng)前物業(yè)管理合同糾紛的類型和成因，提出我國物業(yè)管理合同的法律規(guī)制。主文分為四個部分。 第一部分主要研究了

3、物業(yè)管理合同的基本理論。通過對物業(yè)管理合同的概念和種類進(jìn)行歸納總結(jié)；揭示物業(yè)管理合同的法律特征，即物業(yè)管理合同是民事合同、服務(wù)合同，同時物業(yè)管理合同也是雙務(wù)、有償合同和諾成、要式合同；對于物業(yè)管理合同法律性質(zhì)的界定，筆者建議將物業(yè)管理合同作為獨立的有名合同納入《合同法》，更名為物業(yè)服務(wù)合同，這樣不僅有利于區(qū)別比較，更便于從性質(zhì)上把握物業(yè)管理合同，以解決實踐中的矛盾糾紛；同時，對構(gòu)成物業(yè)管理合同的主體、標(biāo)的和內(nèi)容等三大要素進(jìn)行了研究。

4、 第二部分主要研究了國外物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，并在此基礎(chǔ)上提煉出國外物業(yè)管理的立法經(jīng)驗。通過對當(dāng)今世界上成熟的物業(yè)管理市場進(jìn)行比對分析，揭示出當(dāng)今的物業(yè)管理已轉(zhuǎn)向簡便管理模式，朝著知識化、信息化的方向發(fā)展，即以人為中心，以提高人類的工作、生活質(zhì)量，提高物業(yè)價值以及人類社會的可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。 第三部分主要研究了我國當(dāng)前存在的物業(yè)管理合同糾紛。立足于我國實際，總結(jié)、歸納當(dāng)前我國物業(yè)管理合同糾紛的具體類型，并對物業(yè)管理合同糾

5、紛產(chǎn)生的原因進(jìn)行解讀分析。 第四部分主要研究了我國物業(yè)管理合同的法律規(guī)制。應(yīng)提升物業(yè)管理法律層次，將物業(yè)管理合同規(guī)定為有名合同，重新確定物業(yè)服務(wù)合同的概念；應(yīng)明確物業(yè)管理合同主體，同時承認(rèn)物業(yè)實際使用人的法律地位，逐步推進(jìn)業(yè)主團(tuán)體的法人化；應(yīng)細(xì)化物業(yè)管理合同內(nèi)容，使之進(jìn)一步明確化、透明化，促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。 筆者認(rèn)為：物業(yè)管理合同在實踐中產(chǎn)生的矛盾和沖突，很大程度上源自物業(yè)管理法律法規(guī)的不完善