基于三階段DEA和Malmquist指數(shù)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效率評(píng)價(jià).pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，已成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)不可或缺的重要組成部分，而房地產(chǎn)業(yè)的效率水平也在一定程度上影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和速度，因而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)效率的研究也日益成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。
　　當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)效率進(jìn)行測(cè)算主要采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（DEA），但沒(méi)有考慮外部環(huán)境因素和隨機(jī)誤差對(duì)效率值的影響，測(cè)算的結(jié)果準(zhǔn)確度不高，也沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)效率在樣本期間的動(dòng)態(tài)變化情況進(jìn)行分析。我國(guó)幅員遼闊，各區(qū)域間經(jīng)濟(jì)、

2、文化等背景差異明顯，如果不考慮外界環(huán)境因素和隨機(jī)誤差的影響，得到的結(jié)果很難反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況。因此，本文采用三階段DEA方法對(duì)我房地產(chǎn)業(yè)效率進(jìn)行研究，使得測(cè)算出的效率值更加客觀準(zhǔn)確。由于三階段DEA模型仍屬于靜態(tài)評(píng)價(jià)，也無(wú)法反映技術(shù)進(jìn)步的情況，所以，本文同時(shí)采用Malmquist指數(shù)法我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2005-2014年間的效率變化做動(dòng)態(tài)分析，從靜態(tài)、動(dòng)態(tài)分析兩個(gè)角度全面考察我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的效率水平。
　　研究發(fā)現(xiàn)：（1）

3、從測(cè)算結(jié)果看，三階段DEA模型比傳統(tǒng)DEA模型更加合理和準(zhǔn)確。（2）環(huán)境因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效率的測(cè)度產(chǎn)生了顯著影響。因而必須將環(huán)境因素和隨機(jī)因素進(jìn)行調(diào)整，使得各個(gè)決策單元面臨相同的外部環(huán)境和隨機(jī)誤差。（3）在剔除環(huán)境因素和隨機(jī)誤差對(duì)效率測(cè)算的影響后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率出現(xiàn)下降，規(guī)模效率低是造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率不高的主要因素。（4）房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率水平整體呈現(xiàn)出東部、中部、西部三大區(qū)域遞減的規(guī)律，且西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)效率水平與中東部