察布查爾錫伯自治縣城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新研究.pdf

1、隨著察布查爾錫伯自治縣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，土地這一特殊資產(chǎn)受到人們的日益重視，察布查爾錫伯自治縣的土地市場(chǎng)交易在市場(chǎng)機(jī)制的作用下正逐步發(fā)展和完善，土地估價(jià)對(duì)實(shí)現(xiàn)政府合理調(diào)整地價(jià)、完善土地市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)、促進(jìn)土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展以及優(yōu)化土地資源在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的配置具有重要作用。由于小城鎮(zhèn)建不像大中城市那樣擁有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、繁華商服業(yè)等，目前，國(guó)內(nèi)對(duì)小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的研究較少，因此，小城鎮(zhèn)土地評(píng)估缺乏相關(guān)理論與技術(shù)的支

2、撐。
　　本文以新疆維吾爾自治區(qū)察布查爾錫伯自治縣中心城區(qū)作為研究區(qū)域，首先，采用特爾菲法組成測(cè)定的專家組，確定對(duì)土地質(zhì)量有較大影響的因素因子的權(quán)重值，運(yùn)用多因素綜合評(píng)定法，對(duì)商服繁華度、公共及基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行評(píng)價(jià)，將察布查爾錫伯自治縣土地級(jí)別劃分為3個(gè)級(jí)別，并利用收集的市場(chǎng)交易資料的級(jí)差收益和專家意見(jiàn)征詢法對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行驗(yàn)證和校核；其次，利用收益還原法、剩余法、成本逼近法等多種方法測(cè)算市場(chǎng)交易資料等樣本地價(jià)，確定商業(yè)用地、住宅用地

3、、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)；最后，分析本輪察布查爾錫伯自治縣土地級(jí)別的分布特點(diǎn)及變化趨勢(shì)和對(duì)城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果與2009年更新成果進(jìn)行對(duì)
　　比，并提出應(yīng)用建議。
　　研究結(jié)果表明：
　?。?）土地級(jí)別基本上是從一級(jí)地即城市中心向外逐步降低過(guò)渡到三級(jí)；一級(jí)地主要位于城區(qū)中心的縣人民廣場(chǎng)及周?chē)谭行膮^(qū)域，二、三級(jí)地環(huán)抱一級(jí)地有規(guī)律的向城區(qū)邊緣地帶別逐步過(guò)渡;
　?。?）城區(qū)中心地帶各類(lèi)用地地價(jià)相差值最大,越靠近城區(qū)邊

4、緣地帶用地地價(jià)的差值就越小；各類(lèi)用地地價(jià)差出現(xiàn)由一級(jí)地向三基地過(guò)渡的規(guī)律；
　　（3）距離城區(qū)中心地帶越近，各級(jí)別各類(lèi)用地地價(jià)差越大；影響最顯著的是是商業(yè)、住宅用地地價(jià)級(jí)別差均達(dá)到42％-46%；
　?。?）本輪基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果與2009年基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果相比，除工業(yè)地價(jià)外，商業(yè)用地、住宅用地地價(jià)都有了顯著的提高。
　　察布查爾錫伯自治縣城區(qū)土地級(jí)別與地價(jià)的更新評(píng)估，對(duì)于政府部門(mén)進(jìn)一步了解城區(qū)級(jí)別土地質(zhì)量和宗地地價(jià)提供