招遠(yuǎn)市城區(qū)基準(zhǔn)地價更新與動態(tài)變化研究.pdf

1、我國的基準(zhǔn)地價評估是為了適應(yīng)土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓的實踐需要而產(chǎn)生的。1989年國家土地管理局在南京、寧波、大連等城市進(jìn)行了首批試點(diǎn)，此后廈門、錦州、營口等沿海城市也開展了城市基準(zhǔn)地價的評估，在這些實踐基礎(chǔ)上，國家土地管理局制定并于1993年6月頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(試行)》，對城鎮(zhèn)地價的評估工作進(jìn)行了規(guī)范，自此，基準(zhǔn)地價的評估工作在全國迅速開展起來。到1994年底，全國已有近千個城鎮(zhèn)完成了土地定級估價工作。以基準(zhǔn)地價為核心的地價

2、評估體系的運(yùn)行，深化了人們對地價的認(rèn)識，使土地的出讓、轉(zhuǎn)讓有章可循。經(jīng)過十多年的改革，我國己建立了一套以基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價為核心的政府地價管理體系。 然而，隨著土地有償使用制度不斷深入，社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這套地價體系已不適應(yīng)時代發(fā)展的需要，為了使土地估價成果符合客觀實際，保持基準(zhǔn)地價成果和宗地地價評估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)勢性，更新勢在必行。 本研究以招遠(yuǎn)市實地調(diào)查資料為主要依據(jù)，對招遠(yuǎn)市城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價更新進(jìn)行了研究，并通過

3、與1994年招遠(yuǎn)市第一輪城區(qū)土地定級估價成果的比較，分析了土地級別與基準(zhǔn)地價的動態(tài)變化。 本研究取得的主要成果有： 1．調(diào)整了城區(qū)土地級別，擴(kuò)大了城區(qū)定級范圍。本文采用了綜合定級方法將招遠(yuǎn)城區(qū)由原來三個級別調(diào)整為四個級別，城區(qū)定級范圍由原來的24.8平方公里擴(kuò)大至31.66平方公里，同時繪制了招遠(yuǎn)市城區(qū)土地級別圖。 2．更新了城區(qū)基準(zhǔn)地價。本文采用以土地定級為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價，同時繪制

4、了新的基準(zhǔn)地價圖。 3．分析了招遠(yuǎn)市城區(qū)地價變化特點(diǎn)及演變規(guī)律。通過分析土地級別圖，新舊土地級別面積疊加圖和土地級別面積統(tǒng)計表，可以看到招遠(yuǎn)城區(qū)土地級別特點(diǎn)和規(guī)律，借助同級各類地價比率指數(shù)、同級各類地價環(huán)比指數(shù)、同類各級地價比率指數(shù)、同類各級地價環(huán)比指數(shù)等基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率指數(shù)，分析了招遠(yuǎn)市城區(qū)的商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價的內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化。通過對招遠(yuǎn)城區(qū)兩輪的商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價的縱向?qū)Ρ?，得出招遠(yuǎn)城區(qū)基準(zhǔn)