論我國業(yè)主大會制度的完善.pdf

1、《物權法》第70條明確了建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容，即對專有部分享有所有權，對共有部分享有共有和共同管理的權利，而業(yè)主大會正是基于共有和共同管理的權利而存在。由于小區(qū)業(yè)主數(shù)量眾多，各個業(yè)主之間意見并不一致，利益訴求多樣化使得業(yè)主難以凝聚起來，在應對專業(yè)的物業(yè)公司時往往處于明顯的弱勢地位，難以與物業(yè)公司抗衡，業(yè)主權益很難得到應有的保障。因此，必須整合全體業(yè)主的意見和建議，以一個統(tǒng)一的組織對外代表和反映業(yè)主的利益，而業(yè)主大會正是這樣的一個業(yè)主自

2、治組織，它能夠代表和維護小區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權益。
　　本文分析我國業(yè)主大會運作中存在的問題及原因，從立法的角度提出完善業(yè)主大會制度的建議，明確業(yè)主大會的民事訴訟主體地位，解決理論與司法實踐中長期存在的爭議，使業(yè)主大會能夠以自己的名義參與訴訟或其他事務;規(guī)定業(yè)主大會經(jīng)費的來源，為業(yè)主大會的有序運行提供物質(zhì)保障;創(chuàng)設業(yè)主監(jiān)事委員會，防止業(yè)主大會的工作人員以公謀私。從實務操作的角度提出應對措施，建設公正決策平臺，擴展業(yè)主參與

3、的途徑，提高業(yè)主參與的積極性;規(guī)范投票權和投票方式，建立更加細致的操作規(guī)程，以及良好的激勵機制和責任機制，確保業(yè)主大會朝著既定的方向前進。這對于充分發(fā)揮業(yè)主大會在物業(yè)管理中的應有作用、推動整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展和維護社會的和諧穩(wěn)定具有深刻的現(xiàn)實意義。本文分三個部分:
　　第一部分:闡述我國業(yè)主大會運作中存在的問題。由于開發(fā)商等利益集團出于自身利益的考慮，他們對業(yè)主大會的成立進行百般阻撓，以及法律法規(guī)對業(yè)主大會的成立設立了很高的

4、門檻，致使業(yè)主大會的成立困難重重。業(yè)主個人往往從自己的私利出發(fā)，而非致力于集體利益，因此，難以把小區(qū)全體業(yè)主集合起來，致使業(yè)主大會決策困難。在業(yè)主委員會的換屆過程中，不難有原業(yè)主委員會、物業(yè)公司及開發(fā)商可能會因利益問題而牽掛其中，這個利益共同體會阻礙業(yè)主委員會的換屆。參與業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的小區(qū)業(yè)主不可能具備全面、專業(yè)的知識，業(yè)主大會的操作不夠?qū)I(yè)化。法律法規(guī)均沒有規(guī)定業(yè)主大會的經(jīng)費來源，實踐中，業(yè)主大會經(jīng)費缺乏穩(wěn)定可靠的保障。<

5、br>　　第二部分:分析業(yè)主大會存在問題的原因?，F(xiàn)行的法律法規(guī)均沒有明確業(yè)主大會法律地位，業(yè)主大會沒有一個團體的資格來代表業(yè)主的共同意見，難以發(fā)揮業(yè)主大會的應有作用?，F(xiàn)實中，業(yè)主參與的積極性不高，業(yè)主自治能力有待提高，業(yè)主自身存在局限。法律規(guī)定需要20％的以上的業(yè)主提議才能召開業(yè)主大會臨時會議，以及只能由業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會這種單一的召集機制，阻礙了業(yè)主大會會議的召開。組織動員業(yè)主集中參與投票并不現(xiàn)實，而采用書面征求意見使得投票過

6、程透明化程度降低，由于缺乏具體操作規(guī)則，給了投機者舞弊的可能，業(yè)主大會缺乏有效的運作機制。業(yè)主和業(yè)主大會會議均不能對業(yè)主委員會形成真正的監(jiān)督和制約，業(yè)主大會缺乏合理的監(jiān)督機制。
　　第三部分:提出業(yè)主大會制度的完善建議。業(yè)主大會召開的啟動經(jīng)費由開發(fā)商承擔，業(yè)主組織日常運行的經(jīng)費主要靠住宅專項維修基金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益來解決，從根本上解決業(yè)主大會經(jīng)費籌措難的問題。明確業(yè)主大會的民事訴訟主體地位，把業(yè)主