房屋買賣型擔保問題研究.pdf

1、隨著經(jīng)濟的發(fā)展，在民間借貸中出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，表現(xiàn)為借貸關(guān)系的當事人通過簽訂房屋買賣合同來為借款作擔保。這種法律關(guān)系的構(gòu)造不同于我國目前的典型擔保制度，是一種新型的擔保形式。此類房屋買賣型擔保不僅通常在事實認定上很復雜，而且在法律認定上也存在一定的困難。作為當事人之間的意思自治的產(chǎn)物，如何準確把握其擔保性質(zhì)，在我國目前的法律體系下是否應該承認其效力，是司法實務中必須要面臨的問題。本文主要針對以上問題進行討論，除引言外分為四部分：
　

2、　第一部分通過三則案例來對房屋買賣型擔保在實務中存在的問題進行分析，認為法院在處理房屋買賣型擔保中，主要存在三個問題：其一，以房屋買賣合同來提供擔保的性質(zhì)如何；其二，通過房屋買賣合同的形式來進行擔保是否有效；其三，擔保權(quán)人對于房屋買賣合同中的標的物價值是否具有優(yōu)先受償權(quán)。
　　第二部分是房屋買賣型擔保的法律關(guān)系和性質(zhì)分析。房屋買賣型擔保以買賣合同未履行而言，其有別于讓與擔保，我國也沒有建立不動產(chǎn)讓與擔保的必要；通過對房屋買賣型擔保

3、與單純的買賣合同的區(qū)分，可以揭示出其基本特點；之后對最近出現(xiàn)的后讓與擔保說、不動產(chǎn)抵押說、代物清償預約說等各種學說進行了探討，認為房屋買賣型擔保并非一種物權(quán)擔保，而是當事人通過房屋買賣合同的形式為債權(quán)人創(chuàng)設(shè)了一個新的債權(quán)請求權(quán)，是一種債權(quán)式的非典型擔保。
　　第三部分著重研究了用于擔保的房屋買賣合同的瑕疵問題。對于這種房屋買賣合同的效力瑕疵主要有兩種見解：其一，認為房屋買賣合同涉嫌虛偽表示；第二，認定房屋買賣合同違反流押禁令。筆者

4、通過分析認為房屋買賣合同不存在通謀虛偽的表示，系當事人真實的意思表達，但通過房屋買賣合同進行擔保的結(jié)果卻是違反了流押禁令，故在擔保發(fā)生時，當事人不能取得房屋的所有權(quán)。但流押禁令本身系一種對當事人的意思自治的強制，假如流押禁令被廢止，則用于擔保的房屋買賣合同就不具有瑕疵。
　　第四部分是對房屋買賣型擔保的效力分析。盡管在現(xiàn)行法上不能發(fā)生房屋買賣型擔保的所追求的取得房屋所有權(quán)目的，但其并非完全無效，仍然具有對借貸合同之債的擔保作用，債