我國農(nóng)村房屋買賣法律問題研究.pdf

1、目前,隨著城市住房問題的日益嚴峻,城市商品房價格的不斷飆升,使得大量城鎮(zhèn)人口把目光轉(zhuǎn)向農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋買賣合同不斷訂立,各種各樣的糾紛層出不窮,法院在審判有關(guān)案件時困惑很多,其判決結(jié)果也是全然不同,有承認此類買賣有效的,有否決其法律效力的,也有采取各種折中辦法的,由此,引發(fā)的社會影響和法律影響讓人深思。一方面國家不停地采取堵的措施,希望通過出臺各種政策來防止農(nóng)村房屋買賣引發(fā)的土地流失現(xiàn)象的加劇,另一方面經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快致使

2、農(nóng)村房屋買賣越來越興盛。本文通過分析經(jīng)典案例得出農(nóng)村房屋買賣主要面臨的法律問題,一是農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定問題,二是城鎮(zhèn)人口是否可以成為農(nóng)村房屋買賣主體問題。理論與司法實踐對這兩個問題都有不同的看法,存在爭議。筆者通過分析得出,農(nóng)村房屋買賣所面臨的法律問題主要是我國的房地一體原則以及宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)所造成,為了使農(nóng)村房屋買賣所面臨的法律問題得到有效的解決,筆者從給房地一體原則松綁和宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)兩個方面進行了探討,希望對

3、解決農(nóng)村房屋買賣所面對的法律問題有所幫助。文章共分為三個部分。
　　 第一部分為我國農(nóng)村房屋買賣法律問題現(xiàn)狀。要研究農(nóng)村房屋買賣的法律問題首先要明確農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)概念,本文所指的農(nóng)村房屋是狹義上的概念,即位于宅基地之上,村民私有的住宅房屋。討論的主體是農(nóng)民和城鎮(zhèn)人口,農(nóng)村房屋買賣的內(nèi)容是農(nóng)村房屋所有權(quán)以及宅基地使用權(quán);其次,本文通過對經(jīng)典案例的討論得出農(nóng)村房屋買賣所面臨的主要法律問題為兩個方面。
　　 第二部分重點討

4、論我國農(nóng)村房屋買賣面臨的法律問題。筆者認為我國農(nóng)村房屋買賣面臨的法律問題主要有兩個方面,一是城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋違反民法公平原則。農(nóng)民享有農(nóng)村房屋的完全所有權(quán),其可以選擇出賣的主體,而城鎮(zhèn)居民享有購買農(nóng)村房屋的權(quán)利。二是農(nóng)村房屋買賣合同被認定無效不利交易安全。首先,農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互矛盾,即認定農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果存在矛盾;其次,有條件的認定農(nóng)村房屋買賣合同有效;最后,登記并不影響合同

5、的效力。
　　 第三部分為我國農(nóng)村房屋買賣法律問題解決途徑的探析。筆者在研究案例的同時發(fā)現(xiàn),造成我國農(nóng)村房屋買賣法律問題產(chǎn)生的根本原因有兩點,一是堅持房地一體原則,二是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受限。在堅持房地一體原則的基礎(chǔ)上,農(nóng)村房屋的買賣必須與宅基地使用權(quán)的買賣捆綁在一起,又因為宅基地使用權(quán)的主體受限性,使得作為獨立交易客體的農(nóng)村房屋也有了一定的“身份性”,這是使得農(nóng)村房屋買賣合同的效力不好確定以及城鎮(zhèn)人口不能成為農(nóng)村房屋買賣的購房主