淺析農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律效力

1、淺析農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律效力淺析農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律效力——兼論宅基地使用權(quán)的重構(gòu)作者：倉(cāng)山法院林暉發(fā)布時(shí)間：2010111908:41:23一、問(wèn)題的提出一、問(wèn)題的提出北京市宋莊鎮(zhèn)的農(nóng)民和畫(huà)家之間房屋買(mǎi)賣(mài)出現(xiàn)的糾紛，這個(gè)問(wèn)題無(wú)論媒體怎么樣描述，但在法律上我們可以描述如下∶北京一個(gè)農(nóng)民在上世紀(jì)的90年代甚至最近，將自己所有的農(nóng)村房屋出賣(mài)給來(lái)宋莊鎮(zhèn)謀生的畫(huà)家，畫(huà)家們?cè)?0年代按照市場(chǎng)價(jià)格支付了購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)金，并對(duì)房屋進(jìn)行了改擴(kuò)建和

2、裝飾裝修，許多畫(huà)家在購(gòu)買(mǎi)房屋后還例行按照本地的要求辦理了稅契手續(xù)，經(jīng)村委會(huì)審批等。若干年后，農(nóng)民向人民法院提起訴訟，要求人民法院確認(rèn)出賣(mài)人農(nóng)民與購(gòu)買(mǎi)人的畫(huà)家之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此類農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，我國(guó)法律規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范政出多門(mén)，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問(wèn)題理解各異，判決千差萬(wàn)別。農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓？本文擬就此類合同的效力如何認(rèn)定、存在法律沖突及宅基地使用權(quán)的重構(gòu)進(jìn)行淺

3、析，希冀對(duì)完善涉及農(nóng)村私有房屋流轉(zhuǎn)法律有所助益。二、我國(guó)現(xiàn)有的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)法律法規(guī)及評(píng)析二、我國(guó)現(xiàn)有的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)法律法規(guī)及評(píng)析在分析農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力之前，有必要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)問(wèn)題的政策、法律、規(guī)章等進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致的耙梳，從法解釋論的角度出發(fā)，結(jié)合我國(guó)房屋轉(zhuǎn)讓有關(guān)的現(xiàn)行法律規(guī)范的法條和農(nóng)村的實(shí)際情況逐條進(jìn)行分析。1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條∶當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、

4、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，其本身即是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。5、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百

5、五十二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即可按部門(mén)規(guī)章，而部門(mén)規(guī)章有很多禁止性規(guī)定；而《中華人民共和國(guó)立法法》第八條中規(guī)定“民事基本制度事項(xiàng)只能制定法律”及最高人民法院《關(guān)

6、于適用若干問(wèn)題的解釋》第4條進(jìn)一步規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”，因此上述所謂“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)解釋為國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)行的國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件不是民事基本制度的法律淵源。6、1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的通知》明確規(guī)定∶……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)