論農(nóng)村房屋買賣合同的效力【文獻(xiàn)綜述】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文文獻(xiàn)綜述</b></p><p><b>　　法學(xué)</b></p><p>　　論農(nóng)村房屋買賣合同的效力</p><p>　　前言：撰寫本文主要是根據(jù)目前中國(guó)農(nóng)村房屋買賣的頻繁交易，導(dǎo)致的糾紛日益增多，而來(lái)探討解決的途徑及司法怎么實(shí)踐的問(wèn)題。在當(dāng)前農(nóng)村房屋存在普遍交易、買賣糾紛案件呈井

2、噴態(tài)勢(shì)的情況下，研究農(nóng)村房屋買賣合同的效力已然成為當(dāng)下最熱門的焦點(diǎn)之一，學(xué)術(shù)界便掀起了對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與否的爭(zhēng)議熱潮。文章深刻剖析近年來(lái)農(nóng)村房屋買賣的問(wèn)題所在，并且通過(guò)對(duì)我國(guó)學(xué)術(shù)界以及各社會(huì)關(guān)系對(duì)這方面的研究成果和處理方式作全面的綜述和簡(jiǎn)單的分析，并積極地指出在研究過(guò)程中所遇到的問(wèn)題、盲點(diǎn)、可創(chuàng)新指出。</p><p>　　一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概述</p><p><b>

3、　　（一）基本概念</b></p><p>　　1、宅基地。宅基地指農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。宅基地的主要是為了滿足本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的生活和生產(chǎn)而無(wú)償分配給農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)

4、村村民一戶只能擁有一處住宅基地”，并且相關(guān)法規(guī)規(guī)定農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，可見宅基地的流轉(zhuǎn)是不合法的；但從現(xiàn)實(shí)中看，農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的情況已是司空見慣的事情。</p><p>　　2、宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利

5、引，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民所獨(dú)享有的一項(xiàng)物權(quán)，是農(nóng)民基于集體集體經(jīng)濟(jì)組織身份而無(wú)償取得的一項(xiàng)權(quán)利。</p><p>　　宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有如下的權(quán)利，并承擔(dān)一定的義務(wù)：（1）占有和使用權(quán)。農(nóng)民對(duì)于自己的宅基地享有占有并使用的權(quán)利。（2）收益處分權(quán)。農(nóng)民對(duì)于基于宅基地產(chǎn)生處分并產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)成果享有取得的權(quán)利。</p><p>　　3、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

6、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象在我國(guó)現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)普遍存在。指的是宅基地所有者將享有的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一主體，我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)民的宅基地不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓。所以農(nóng)民的房屋因此不能對(duì)外買賣，宅基地也不能抵押。但由于房地相連，地隨房走，農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓自己的房屋時(shí)勢(shì)必同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓？受讓主體是否應(yīng)限于集體組織成員之間？這些都是目前理論界與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)所在。</p><p>

7、;　　我國(guó)目前宅基地私下交易的行為已經(jīng)十分普遍。尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部和經(jīng)濟(jì)又了一定發(fā)展的農(nóng)村。農(nóng)民的法律意識(shí)淡薄或者有些受到房?jī)r(jià)猛漲的影響，開始對(duì)自己享有的宅基地進(jìn)行了超越權(quán)限的處分。主要的表現(xiàn)方式有：抵押、轉(zhuǎn)讓、出租。上述幾種流轉(zhuǎn)方式基本上是民間的操作，政府并沒(méi)有介入。</p><p>　　二、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)，帶來(lái)的后果又是怎樣？基于以上現(xiàn)狀，學(xué)術(shù)界展開了關(guān)于此領(lǐng)域的研究熱潮。筆者為此查閱了大量文獻(xiàn)

8、，通過(guò)概括與初步分析，發(fā)現(xiàn)該課題的研究群體大體可劃分為三類，具體羅列如下供大家參考。</p><p>　?。ㄒ唬┫拗浦髁x。持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為農(nóng)村的宅基地的合法轉(zhuǎn)讓存在于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間。認(rèn)為宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本不能讓度之外，還認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有身份屬性。農(nóng)民是集體組織成員，宅基地使用權(quán)的取得基于團(tuán)體之成員的身份。喪失身份資格，宅基地使用權(quán)也就失去了存在基礎(chǔ)。因而，宅基地使用權(quán)只能在具有同一身份資

9、格的集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓?；谝粦粢徽恼胤峙湓瓌t，集體成員因轉(zhuǎn)讓而超出住房標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)支付費(fèi)用。</p><p>　?。ǘ┙怪髁x。此類觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該禁止農(nóng)村宅基地的交易。他們認(rèn)為農(nóng)民的宅基地是無(wú)償分配取得的，是基本的社會(huì)保障。開禁或變相開禁農(nóng)村宅基地交易的主張不過(guò)是強(qiáng)勢(shì)群體的利益訴求，允許農(nóng)村宅基地交易，或者使一大批農(nóng)民淪為流民，或者瓦解農(nóng)村宅基地分配制度，哪一種后果都非中國(guó)社會(huì)所能承受。該觀點(diǎn)還認(rèn)

10、為，農(nóng)村宅基地能否交易問(wèn)題是社會(huì)保障問(wèn)題、土地管理問(wèn)題，說(shuō)到底是公法問(wèn)題，不是私法可自作主張的問(wèn)題。</p><p>　　（三）公平主義。即宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但是符合一定的理由。1、農(nóng)民宅基地法律制度與目前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不相適應(yīng)，不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2、農(nóng)民享有完全的處分宅基地的權(quán)利才能增加農(nóng)民的增資渠道。提高農(nóng)村土地的利用率。禁止或限制農(nóng)民宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓將使一些宅基地閑置，既不利于農(nóng)民利益的

11、保護(hù)，也不利于土地的有效利用。</p><p>　　三、小結(jié)。相對(duì)三種觀點(diǎn)，我更贊同第三種觀點(diǎn)，宅基地的自由轉(zhuǎn)讓更適應(yīng)未來(lái)城市化的發(fā)展。城市化第一階段需要的是大量農(nóng)民勞動(dòng)力離開農(nóng)村，進(jìn)入城市從事第二、三產(chǎn)業(yè)。此外，允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有利于確保農(nóng)民生活的到發(fā)展，并且有利于社會(huì)保障機(jī)制的建立。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><

12、;p>　　[1] 符啟林,羅京.試論農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)民權(quán)益保護(hù)[J].學(xué)術(shù)研究，2008（7）</p><p>　　[2] 李佳鵬，勾曉峰.專家呼吁我國(guó)盡快制定農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)開放政策[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2007-03-05</p><p>　　[3] 陳昌鋒，陸建山.農(nóng)村房屋買賣的法律困境與路徑選擇[J].遼寧行政學(xué)院報(bào)，2007（2)</p><p>　　

13、[4] 李旭.農(nóng)村房屋買賣存在的問(wèn)題及法律對(duì)策[J].時(shí)代法學(xué)，2007(4)</p><p>　　[5] 王雁.農(nóng)村房屋買賣合同效力的研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2007（9）</p><p>　　[6] 高巧麗，劉欣.農(nóng)村房屋買賣法律問(wèn)題研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2008(5)</p><p>　　[7] 吳昌寧，馮淼.農(nóng)村房屋買賣的法律困境及其對(duì)策[J].中國(guó)

14、房產(chǎn),2009（2）</p><p>　　[8] 牛宇燕.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋買賣合同效力之辯及立法完善[J].呂梁高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2008-9-24（3）</p><p>　　[9] 王明飛.對(duì)我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討[J].小費(fèi)導(dǎo)刊,2008(1)</p><p>　　[10]錢振淵.農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定[N].江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)，2004，（2004-1

15、0-20）</p><p>　　[11]李明，黃偉.農(nóng)村房屋買賣合同效力之認(rèn)定[N].江蘇法制報(bào),2010,(2010-04-20)</p><p>　　[12]王明華.房改房買賣合同效力如何認(rèn)定[N].人民法院報(bào)，2004，（2004-07-24）</p><p>　　[13]戴偉.農(nóng)村房屋是否過(guò)戶影響合同效力嗎？[N].江蘇法制報(bào)，2008，（2008-07-2